房地產建設項目工程管理策略范文

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建設項目工程的管理關鍵在于管理流程的設計和實施。不過到目前為止，關于建筑工程管理項目的流程和策略研究量很少。以下就來闡述房地產建筑項目管理流程和房地產建設項目工程的管理策略。

一、建設項目管理流程

1.生命周期與參與主體建筑項目是有始有終的，就像太陽的東升西落一樣，有升起時、有如日中天時、有西落時。建筑工程從項目開始到項目結束分為五階段，這五個階段分為建筑項目構思、建筑項目立項、建筑項目開工、建筑項目交付、建筑項目結束。建筑項目可根據項目的參與人和參與的事項不同而分為工程承包管理、工程設計管理與工程項目管理。因為管理階段不同，所以涉及的參與主體也不同。其參與主體一般有發包人、咨詢單位、承包人三者。

2.管理流程概念建筑流程管理指的是一系列建筑項目活動行為的序列結構，這種序列結構可以清楚地反映建筑活動的順序、關系、促進、制約與輸出輸入規律。這種序列結構按性質和作用可分為整體流程、局部流程和更細化流程。其中整體流程主要反映各個分流程的關系，規定流程的活動。局部流程主要反映管理各個階段的關系。細部流程主要反映業務活動的流轉過程。

3.建筑項目管理流程描述眾所周知，工作流程的基本要素是活動。因此，分析建筑項目活動即是描述工作流程?；顒又傅氖窃诮邮漳骋豁楊愋秃?，在遵守規則的前提下，利用各種資源轉換成規定類型，并輸入使用的過程。在這個過程中，資源指的不是完成類型所需要人力、物力、財力。它指的是完成類型所需要的方式方法和各種手段。

4.建筑項目管理流程與工作流程的區別建筑的工作項目的流程有兩個部分，即項目實施專業工作流程和項目管理流程。其中項目專業工作流程包括項目設計、項目施工、項目供應等，它是面向建筑產品的；而項目管理流程主要是管理項目從承包前到完工后的一系列活動。項目管理流程中的各個部門以及各個職能在管理過程中都發揮著自身的作用，它們呈相互影響、相互關聯、相互依賴關系。

二、房地產建設項目工程管理流程策略

1.項目管理流程的構建建立一套高效的項目管理流程，是保證項目實施成功的必要途徑。一個高效的體系結構應當做到流程同步、流程高效兩點。流程同步指的是建設項目必須具備有完成項目的能力。流程高效指的是，用預算好的成本，保證各項活動的高效運轉。建筑項目由許許多多的碎屑活動組成，因此，管理活動是由許多的管理活動組成，這些管理具有相關性、集合性、層次性的特點，并且相互影響、相互關聯。管理活動可以以不同的角度，劃分成不同的準則。建筑活動管理工作依照項目施工前至完工后可分為項目承包管理、項目施工招標階段管理、項目施工準備流程管理、施工階段流程管理、項目竣工階段流程管理。建筑項目管理工作按照職能可以劃分為安全與質量管理、投資管理、合同管理、項目設計管理、項目進度管理、招標管理、科研管理等各項管理。項目管理工作的分解及相關流程可以遵循以下幾個步驟：首先是分析建筑項目的管理工作，確定依照哪一種準則將管理劃分比較合適。是按照管理職能劃分合適，還是按照項目實施過程劃分比較合適。其次是依照已選擇好的管理準則分析各項活動，規定哪一項活動由哪個部門管理，并確定總的工作流程和子流程。最后，為應對特殊情況出現，可依照項目方案適當調整管理準則或管理活動的順序。

2.項目管理流程的風險控制在項目的管理工作中，每個流程都不可能一成不變，例如成本變動、質量達不到要求等。這些因素的變化會使管理工作的有序性受到阻礙。管理者可以根據相關的數據和準確的定性分析，減少管理工作的可變性，進而減少項目的風險。減少風險的措施有兩點：時刻關注績效指標信息，擬定糾正措施。其中擬定糾正措施是重中之重。擬定糾正措施之前首先要對管理項目的變動類型和成因有所了解。合理地利用所觀測到的或所搜集到的信息對管理流程進行控制，并對管理因素做一個分析，分析哪些因素是可以人為控制的，又是由什么引起的，以便能根據情況擬定應對措施。一項管理流程的績效不可能一成不變，所以有突發情況出現是正常的。突發情況是不可預期的，是無法用統計方式預算出來的。突發情況打亂了工作管理流程的穩定狀態，它是由外部因素引起的一種特殊反應。例如，管理人員篡改數據，影響管理活動的正常運行。從統計學的角度上看，正常變動是一種隨機表現，一種既定的概率分布。當概率分布中的參數發生變化時，非正常變動就出現了?？刂品钦Ｗ儎又饕兴膫€措施：對正常變動進行估計，將調整工作分派給經常處理非正常變動工作的員工；避免篡改流程的事件發生，正常變動是可預測的，因此管理者應當避免篡改流程的事件發生；預測流程中的非正常變動，制定相應的措施；消除打擊篡改流程的人或事。

3.項目管理流程的集成管理一項建設工作是否能實施成功與工作系統中的各個構成因素相關。項目管理集成指的是將管理中的各種要素，如資源、信息、網絡、系統功能等統一起來，以便讓每個要素在管理中正常運作起來。項目管理流程集成管理有以下兩個內容：控制和管理好子系統中的每個管理流程，為項目實施成功奠定基礎；對管理系統做一個整合，處理好管理流程間的關系，為項目的成功實施保駕護航。項目管理流程的集成管理方法主要有以下兩點：協調好管理流程的參與主體，即協調好項目的目標、參與方的活動、組織管理、內外關系、內部結構等等。建筑項目管理系統是個龐大的管理系統，因此，需要項目的參與者在項目中承擔某一個角色。參與者在擔任某個角色時，必須具備擔任這個角色的能力、知識和權利。權利與責任相伴，因此，參與者還應被賦予某種責任；接口信息標準化，連接兩個邊界的系統要素，需要連接很多的內容。若按生產要素來連接，則要將要素中的資金、機構、人力資源、信息等連接起來。依照運作流程系統將內容進行連接，則要連接要素中的運作規則、技術標準和管理制度。在連接兩個邊界的系統要素內容時，應當對兩個邊界的接口有一定的認識和認同。在進行管理活動時，應當讓每份文檔報告都規范化、系統化，并且使用實行統一形式的報告，內容要盡可能清楚，以便讓各個層次的人都能理解。

4.項目信息系統的建設在建設項目管理中，信息是不能缺少的一個要素，它在項目的投資建設決策、施工管理活動中，發揮著關鍵的作用，為此，制定一個健全完善的項目和系統是保證工程得以成功完成的必要途徑。管理者可以依照整合流程，合理的設計信息系統，并確定哪些流程是可以由計算機完成，哪些可以由人工完成，哪些功能可以省去，哪些功能可以進行細化。經過一系列的分析處理后，建立起相應功能的模塊和新系統模型，并根據項目信息系統設計原理劃分子系統、文件設計、輸入輸出設計等。這些設計主要有以下四個階段：第一階段是分析項目的目標，旨在理解項目的目標，以便為確定項目管理流程提供依據。第二階段分析建設項目管理流程，這個階段主要是全面思考建設項目的管理過程，分析管理中可能出現的問題，了解項目的各個管理流程和相關活動，了解信息的流動和信息與流程的連接過程。第三階段是確定信息系統的目標，這個階段主要是對信息的系統進行一個劃分，逐步形成系統的各個職能子系統，再將各個子系統集合起來。第四階段是擬定信息系統的建設方案，也就是根據對流程分析所得到的結果，擬定信息系統的建設方案。方案擬定后，要對其進行論證，并制定實施計劃和各種相關細則。在建立流程創新系統時，應當將管理流程和信息系統結合起來，并確定每個階段的目標。

三、結語

隨著經濟的不斷發展，建筑業也得到了飛躍性的發展。建設項目的管理流程成了學者們、大眾重點研究和討論的對象。而完善建設項目的管理流程是保證建筑企業始終屹立不倒的途徑之一。建立完善建設項目的管理流程主要有構建項目管理流程、控制項目管理流程的風險、建立項目管理流程的集成管理、建設項目信息系統四個步驟。只有做好這四個步驟，才能保證建筑企業永遠生機勃勃。

作者：黃振育 單位：桂林理工大學管理學院房地產經營管理系