房地產項目價值工程研究范文

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1運用價值工程確定房地產項目定價

1.1建立項目功能指標體系并確定系數房地產項目功能指標體系建立和系數確定是運用價值工程進行房地產項目定價的關鍵所在。影響房地產項目定價的功能指標較多。通過查閱相關文獻資料，房地產市場調查以及采用德爾菲法(DEL⁃PHI)向專家調查研究，確定影響房地產項目定價的功能指標F=(F1,F2,F3…,Fn)[4]。由評價專家結合評價準則和評價指標相對重要性的判斷，對影響房地產項目定價功能指標體系采用層次分析法（AnalyticsHierarchyProcess,AHP）構造比較判斷矩陣。

1.2建立房地產項目價值模型房地產項目價值工程是發揮房地產企業集體智慧和有組織的活動，對其對象房地產項目進行價值分析，著重功能分析，使之以最低的成本，可靠地實現必要房地產項目功能，從而提高房地產的價值，是一種技術經濟分析方法。“價值”是功能和實現這個功能所耗費用的比值，基本公式為V=F/C。式中：V為值；F為功能；C為成本[6]。從房地產企業角度，把銷售價格P作為成本C，因此可以引用價值工程模型作為房地產項目價值模型。表達式為V=F/P。式中：V為房地產項目價值；F為房地產項目功能；P為房地產項目銷售價格。通過模型得知，為了提高房地產項目價值，必須從房地產項目功能和售價著手。當前房地產市場不景氣，市場銷售價格空間不大，房地產企業可以從房地產項目功能下功夫，也是房地產發展的方向。

1.3修正房地產項目價值模型根據價值工程原理，計算房地產項目功能價值V的方法有絕對值法和相對值法。無論采用絕對值法還是相對值法，均應對房地產本身項目及周邊樓盤項目調研，從影響房地產項目定價的房地產功能指標進行評分A，確定周邊的競爭樓盤項目的銷售均價P，并且合理假定本項目的銷售均價P設。當采用相對值法時，應先確定無量綱的房地產項目功能指數F，再確定無量綱的房地產項目銷售價格指數P，最終確定無量綱的房地產價值指數V。其中功能指數F=ψiEi/ΣψiEi,ψi為功能指標系數，Ei為房地產項目各個功能評分值,銷售價格指數P=Pi/ΣPi，Pi為房地產項目銷售價格。當采用絕對值法時，先假定100分制中房地產項目功能的滿分市場理想售價為P0，是一個有量綱的量，其量綱為元/m2。每一個房地產項目的功能綜合得分值為A，是一個無量綱的量。經過對價值工程基本公式的修正，得到房地產功能評價值F=P0[A/100]，功能評價值F成為一個有量綱的量，其量綱為元/m2；P是房地產項目銷售價格，其量綱為元/m2。故，房地產項目價值系數V=F/P=P0[A/100]/P，式中，房地產項目價值系數V就是一個無量綱的量，其數值大小有下列三種情況：當V＜1時，表明房地產項目銷售價格大于功能價值，房地產企業定價偏高，樓盤價格競爭能力差。消費者購買該樓盤房子感覺沒占到便宜，物所不值。當V=1時，表明房地產項目銷售價格等于功能價值，從房地產企業來說定價適中，樓盤價格競爭能力一般。消費者購買的房子沒占到便宜，也不虧本，物有所值。當V＞1時，表明房地產項目銷售價格小于功能價值，從房地產企業來說定價偏低，樓盤項目極具價格競爭能力。消費者購買的房子感覺很劃算，物所超值[7]。通過修正后的模型，比較容易地將房地產項目價值定量化，并由比值高低判斷優劣，從而為房地產企業營銷樓盤做出價格決策，同時也為購買者在購房時的提供參考依據。

2案例分析

某一房地產項目位于金華市開發區湖海塘區塊，東臨八一南街城市主干道，西至開發區規劃道路，南臨二環南路，北至新330國道。占地面積為110524平方米，容積率為2.0，綠地率為30%，項目周邊配套完善、成熟。項目集住宅、商業于一體，總建筑面積約23萬平方米，建筑設計融匯中西精髓，并結合多元協調的建筑風格，整體穩重大氣，精致高貴。現要求評估該項目高層住宅銷售價格，即銷售均價。通過調查研究該項目及周邊具有競爭性的樓盤項目，選取三個均為高層住宅的典型樓盤項目作為案例，從影響房地產項目定價的房地產功能指標角度進行評分，并確定各個樓盤銷售價格。進過調查取證分析，初步設定該項目高層售價P設為10800元/m2。(1)分析各個樓盤項目基本情況，進行評價，滿足影響房地產項目定價的功能指標得分見表1。(2)各個樓盤項目功能價值的確定。如下采用相對值法表2，絕對值法表3。(3)分析小結。通過相對值法和絕對值法得出本項目的價值指數(系數)最高，表明按照設定的銷售價格10800元/m2，具有一定的競爭性。如果預測房地產市場行情不景氣，房地產企業可以再適當降低銷售價格；若房地產市場行情走俏，可以適當提高銷售價格。而項目二的價格指數(系數)是最低的，其主要原因是銷售價格最高。實際上項目二是品牌房地產企業開發建設，也是2014年金華十佳人居經典樓盤之一，具有一定的優勢，樓盤銷售價格較高。項目三、四的價值指數(系數)處于中間，樓盤項目價格競爭力處于中等。

3結論

由此可見，充分利用價值工程原理，建立房地產項目定價模型，可以把復雜又難以確定的房地產項目價格計算出來。不僅為房地產企業做出正確的售價策略提供依據，同時為廣大購房者購房時提供了一個可靠的衡量工具。如今三四線城市房地產市場不太景氣時，庫存壓力大，樓盤項目市場價格空間不大，房地產企業應該分析開發項目的優勢和劣勢，發揮優勢，改善劣勢，提高樓盤項目的整體價值。從房地產項目功能價值著手，合理確定售價，提高樓盤項目價值，促使樓盤項目價值指數提高，進而提高樓盤項目市場競爭力。

作者：陳其權 單位：金華市凱寶土地房地產評估測繪有限公司