工程竣工測繪房屋面積計算問題范文

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摘要:通過對比多省市竣工測繪中房屋面積計算規則，結合城市規劃主管部門和房產主管部門的管理需求和相關國家規范，分析了竣工測繪中房屋面積計算存在的問題，探討了解決現狀問題的辦法，有助于相關從業人員深入了解、學習相關規范，對城市建設管理和房屋面積測繪有借鑒意義。

關鍵詞:竣工測繪；房屋面積測繪；房產測繪；規劃面積核實

1房屋面積計算中存在的問題與現狀分析

目前，房產測繪執行的計算標準是《房產測量規范》GB/T17986—2000，由于《房產測量規范》和國家相關文件主要考慮的是通用性和概括性，不可能面面俱到，對一些新問題和一些特殊問題還沒有觸及[1]，導致房產測繪人員對規范的理解不一致，面積計算成果也因人而異。規劃面積核實的計算標準是《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353—2013，與《房產測量規范》采取不同的計算標準，導致了同一個建設項目在規劃部門和房產主管部門備案的建筑面積不同。不僅房地產開發商和老百姓對此不解，不動產登記部門也多次提出不動產登記中房產測繪面積與規劃許可面積為什么不一致的問題。如今多省市已經開始實施“聯合測繪”，房產測繪和規劃面積核實被打包到了一個項目，由一家單位甚至一個項目負責人統一施測。若相同項目的規劃許可面積和房產測繪建筑面積的測繪成果仍然不一致，就難以向民眾和房地產開發商解釋清楚了。相同建筑空間，在規劃中計算面積，在房產中不計算面積，也有重復測繪之嫌。

2規范分析

2.1規范適用性分析

《建筑工程建筑面積計算規范》是我國在20世紀70年代制訂的，之后根據需要進行了多次修訂；1982年，國家經委基本建設辦公室(82)經基設字58號印發了《建筑面積計算規則》，對20世紀70年代制訂的《建筑面積計算規則》進行了修訂；1995年建設部《全國統一建筑工程預算工程量計算規則》(土建工程GJDGZ—101—95)，其中含建筑面積計算規則的內容，是對1982年的《建筑面積計算規則》進行的修訂；2005年，建設部以國家標準的形式了《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353—2005[2]；《建筑工程建筑面積計算規范》最早由國家經委基本建設辦公室，其初衷是作為建筑工程工程量計算、工程造價結算的依據；規劃主管部門的面積核實為何以《建筑工程建筑面積計算規范》為依據，原因無法追溯，但是筆者傾向于認為《房產測量規范》于2000年，2000年以前規劃面積就以《建筑工程建筑面積計算規范》為計算依據一直沿用至今?！斗慨a測量規范》規定了城鎮房產測量的內容與基本要求，適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位及其毗連居民點的房產測量；其他地區的房地產測量亦可參照執行[3]。根據以上描述，《房產測量規范》應當適用于房屋面積計算，作為房地產開發、管理、交易、稅費繳納和不動產登記的依據。

2.2規范計算規則分析

1）建筑工程建筑面積計算規范:層高在1.20～2.20m或凈高在1.20～2.10m，計算1/2面積。房產測量規范:層高2.20m以下或凈高2.10m，不計算面積。2）建筑工程建筑面積計算規范：在主體結構內的陽臺,應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。房產測量規范:全封閉的陽臺、挑廊計算全面積；未封閉的陽臺、挑廊計算1/2面積。3）建筑工程建筑面積計算規范:有柱雨篷應按其結構板水平投影面積的1/2計算建筑面積；無柱雨篷的結構外邊線至外墻結構外邊線的寬度在2．10m及以上的，應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算建筑面積。房產測量規范:多柱雨篷按柱外圍水平投影面積計算面積；無柱雨篷不計算面積。4）建筑工程建筑面積計算規范:門廊應按其頂板水平投影面積的1/2計算建筑面積；有圍護設施的室外走廊(挑廊)，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積；有圍護設施(或柱)的檐廊，應按其圍護設施(或柱)外圍水平面積計算1/2面積。房產測量規范:有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算；獨立柱、單排柱的門廊計算1/2面積。5）建筑工程建筑面積計算規范：有頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。房產測量規范:屬永久性建筑的有柱車棚、貨棚按外圍水平投影面積計算；獨立柱、單排柱的車棚、貨棚計算1/2面積。由上述可以發現，兩部規范對相同建筑空間面積的計算規則不同，而《建筑工程建筑面積計算規范》看似相對寬松。一番思考下來，其實不然:《建筑工程建筑面積計算規范》主要用于計算工程量，對于有使用功能、需要增加建造成本的都會計算建筑面積，所以層高不足2.2m的建筑會計算面積，結構內陽臺建造成本與主體一致亦計算全面積；而加油站棚由于是柱支撐，其建造成本較低，計算半面積，反而在房產測繪中計全面積。綜合分析，筆者認為各類房屋面積測繪均應該以《房產測量規范》為主要依據。

3結語與建議

為了解決建筑工程竣工測繪房屋面積計算中存在的問題，必須以地方規范的形式統一建筑面積計算規則，而《建筑工程建筑面積計算規范》和《房產測量規范》是國家推薦使用標準，并非強制使用標準，這就為統一建筑面積計算規則提供了可行性保障。目前深圳市的《房屋建筑面積測繪技術規范》、浙江省的《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程》都已經明確地將房屋面積計算規則統一，走在了改革的前沿。筆者建議各地相關主管部門借建設項目行政審批制度改革之機，以《房產測量規范》為主、《建筑工程建筑面積計算規范》為輔，根據規范的適用性，結合各地的建筑特色及實際情況，深入調研探討，制訂統一的建筑面積計算細則，從源頭上避免重復測繪、多頭測繪。

參考文獻:

[1]王振.征地拆遷建（構）筑物測繪中的技術難點與分析[J].城市勘測,2018,5:149-152.

[2]GB/T50353—2013,建筑工程建筑面積計算規范[S].

[3]GB/T17986—2000,房產測量規范[S].

作者：明銳華 單位：貴陽市測繪院