公租房運營管理論文范文

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一、我國公租房運營管理模式問題分析

（一）深圳模式——政府多部門管理1．主要內容及特點。深圳市公租房運營管理主體涵蓋住房制度改革辦公室、深圳市住宅租賃中心等政府部門或政府委托授權下的事業組織；其公租房保障范圍確定較為合理，覆蓋本地戶籍的家庭、單身人員以及非本地戶籍的家庭以及國內外引進人才；從監督管理機制來看，存在體制內部監督現象，缺失外部監督力量，主要由住房保障管理部門進行自我檢查、監督。2．存在的主要問題。（1）多頭管理若協調不得當，則必然導致公租房審查程序冗繁。深圳模式下其程序審查需經過三層，面對住房需求迫切的中低收入人群，對本就稀缺的公租房資源，申請者需等待更長時間，政府管理效率有待提高。（2）就目前反饋的數據來看，深圳公租房租金設置不盡合理。對“夾心層”群體而言，公租房的吸引力正在于其優惠合理的租金設置，但因前期調研工作未落實到位，深圳公租房租金標準過高，出現保障對象棄租現象，公租房保障功能未能發揮。以2007年深圳市建設的2730套公租房為例，直到2010年末，才有894戶入住，其入住率僅為32.75%，而2008年深圳福田區配租成功的300多套公租房在第一批租房兩年租賃期滿后，絕大多數租戶不再選擇續租。（3）房屋的配套建設、物業服務水平都無法滿足受眾群體的需求。目前深圳市營造的公租房多為臨時籌建，房屋質量、配套建設以及社區服務都存在諸多問題，很多公租房社區在水電、防盜、電視網絡等基本配套項目存在工作缺失現象，很多社區表現為公共居住環境差，租戶滿意度低。

（二）重慶模式——政府專門機構管理1．主要內容及特點。與深圳模式不同，重慶公租房運營管理由專設的公租房管理局專門負責，其職責涵蓋公租房規劃、房源儲備、配租審核、監督管理等；保障對象十分廣泛，無住房者以及人均住房面積低于13平方米的家庭皆可申請，保障對象的范圍不斷擴大，在主城區無住房的人幾乎都可申請公租房；租金設置相對較為合理，大致為主城區同類型住房市場租金的60%，其標準設置以戶型大小為參考；租賃期限設置較為合適，最短為一年，最長為五年，從承租人具體情況加以確定。2．存在的主要問題。（1）準入機制設置過低引致“擠出”效應。重慶模式下，保障對象范圍設置很廣，限制較少，容易導致部分亟待解決住房困難的群體無法享受政策的優惠。重慶的公租房社區主要位于二環附近，而重慶的二環交通基礎設施有待完善，由此租戶居民的出行成本較高，合理優惠租金的優勢被削弱。導致中低收入人群即使符合申請條件，亦不愿租住。（2）管理主體相對較為薄弱，監督管理工作滯后。設置專業的管理機構有助提升公租房運營效率，但重慶市公租房管理局僅有45名工作人員，卻需面對截至2014年初已經竣工的3000萬平方米的公租房，重慶對公租房建設運營做出較為詳細的規定，真正實施起來卻存在困難，某些社區空置公租房違約事件仍然存在。面對巨量的公租房出現，如何對公租房住戶進行有效的動態監管，將成為今后一段時間需重點關注的問題。（3）重慶市公租房運營管理制度規定租戶五年租期結束，可對承租房屋進行購買，從目前反饋的信息看，很大部分先期承租行為的目的皆為“購買”，其購置意愿較為強烈，若隨后的公租房融資建設無法跟上步伐，則將有可能出現“無房可供”的尷尬情境。

（三）上海模式——市場化運營模式1．主要內容及特點。從運營管理主體來看，上海通過設置一批具有法人資格的公租房運營企業，在“全封閉”的模式下具體實施公租房市場化運作，其職能集中在房源供給、租賃管理、引導社會主體參與投資建設等；保障范圍設置寬泛，不要求當地戶籍，符合經常居住一年以上、有一年就業合同、住房面積低于15平方米的條件即可申請入住公租房；公租房的監督管理，主要由上海市、區兩級制定規范化申請審核檢查辦法，以定期或隨機的方式進行監督。2．存在的主要問題。（1）上海市在保障對象準入標準中，并未設置收入門檻，容易導致符合條件的申請者與可供房源之間形成巨大落差，造成真正存在住房困難的群眾“希望越大，失望越大”。（2）對居住年限、工作穩定性、社會保險金繳納等方面加以限制，可能會對很多底層外來務工人員產生“擠出”效應。這部分群體普遍存在未與工作單位簽訂勞動合同、未辦理社會保險等情況，由此無法申請公租房。這部分真正需要住房保障的群體被制度排斥于保障體系之外。（3）上海市取消了收入與財產的限制，住房面積的要求更是寬松至人均15平方米的條件，試想一戶三口之家擁有上海市將近45平方米的產權房，依據目前上海市的房價行情，整套住房的價值將超過100萬元，如果拿去置換，完全不存在住房困難的問題。而且擁有產權房的申請者，如果成功申請到公租房，極有可能將公租房或產權房對外出租，賺取租金，將產生很大的尋租空間。（4）監督管理機制不甚健全，盡管上海要求各區（縣）住房保障機構制定規范化檢查辦法，但具體執行效果不理想，過多集中于檢查運營機構的申請審核狀況，未運用多種手段實施動態監督管理，導致很多違約甚至違法行為沒有得到及時懲處。

二、其他國家和地區公共住房管理模式的啟示

（一）建立健全法律法規體系一些發達國家以及我國香港都十分重視建立健全住房保障法律法規體系，明確住房保障的實現方式，并以法律權威為住房保障政策的有效落實提供依據。如美國為解決中低收入人群的住房問題，先后頒布《國家住房法》、《住房和社區發展法》、《國家經濟房法》等法律，力圖透過法律的強制力實現住房保障的目標。

（二）充分調動非營利性組織等社會團體的力量通過對我國現行公租房運營管理模式的分析發現，不能僅靠政府責任強化這一手段，還應看到非營利組織的巨大潛力，應注意引導非營利性機構社會治理功能的發揮，減輕政府負擔，提高政府工作效率。法國建立低租金住房聯合會，作為非營利性組織，承擔著法國相當部分的公共住房營建、投融資平臺構建以及運營管理職責，而法國政府更多為其提供政策傾斜，提供補貼和優惠貸款等。

（三）運用多種手段實施動態管理美國和我國香港在動態管理手段實施中有著豐富的實踐經驗。如美國的地方管理機構以5年為周期重新審查接受房屋補貼的低收入人群，若發現其不再符合政府規定的范圍，則將取消其享受政府補貼的資格，不再幫助其解決住房問題。香港房委會也經常對公共住房申請資格標準進行審查，防止出現租金設置與社會經濟發展狀況脫節現象。

（四）不斷完善配套服務提高公共住房居民的生活質量需要完善的配套服務保障。新加坡的許多做法值得借鑒和學習。新加坡公共住房建設以方便居民出行為要旨，其主要在公交車站、地鐵出口等附近營建，“組屋”住宅施行24小時緊急維修制度，為居民住戶營造出安心、放心的居住環境。我國香港地區重視公屋建設與配套設施同步完成，并對學校、商場、文化娛樂項目等進行合理布局，盡量滿足居民的生活需求。

三、公租房可持續運營管理發展建議

為解決現行公租房運營管理模式的問題，進一步優化運營方式，保證住房公平目標的實現，提出完善公租房可持續運營管理的建議。

（一）理清公租房參與主體角色，形成有效良性互動根據社會治理理論，政府并非社會管理的唯一有效主體，傳統意義上的政府職能正在悄然發生改變，像公租房資源這樣的準公共物品，政府應當以各種形式積極促進非營利性組織、人民群眾的廣泛參與。

（二）建立健全住房保障法律法規體系從其他國家和地區的經驗來看，公共住房建設、運營管理的完備很大程度仰賴住房保障法律法規體系的建立健全。在法制治理模式下，所有的參與主體都應受到法律法規的約束，保障性住房法律法規的制定和實施都應通過多樣的媒體宣傳手段，在社會征求意見基礎上，擬定意見稿，充分參考民意、反映民意，唯有如此，才能實現公租房的穩定、可持續發展。

（三）進一步完善準入機制從目前我國的公租房建設來看，房源數量有限，必須把好入口關，否則將導致高收入階層的投機行為，損害公租房資源分配的公平性，準入機制的完善主要在準入與資格的審核上。1．設置合理的準入標準。公租房準入標準的設置與社會公眾和承租人有著密切聯系，應積極匯集民意民智，制定符合社會發展狀況的標準。關于申請對象身份的認定，戶籍不應成為公租房申請的障礙，只要申請者對城市發展做出貢獻，其收入無法保證其租住到合適的市場化住房，就應保障他們的居住權。對于申請對象條件的限制，必須對財產設置嚴格要求，保障房體系內的群體必須為無法通過自身能力解決住房問題的人員，政府應科學、合理地綜合考量當地居民生活水平、物價、房租水平等，合理地劃分公租房收入線以及總資產量化標準。2．對申請條件進行嚴格審核。公租房的審核程序必須實現透明化、規范化，對申請條件進行嚴格審核，申請者家庭的收入來源多元化為審核工作帶來很大麻煩。申請者財產和收入審查工作十分繁復，若僅靠政府進行審查，行政效率不高，且存在浪費行政資源現象，作為運行模式的重要參與者，非營利性組織可依靠其專業性、貼近基層、靈活性等優勢在公租房準入程序審核中發揮重要作用。首先，申請人的工作單位應提供初審意見，據此非營利性組織進行復核，并將檢查結果進行公示，任何參與主體都可行使其監督職能。其次，個人信用體系建立給公租房審核工作帶來一定的便利，將有效確保管理部門能夠實時掌握保障對象的住房變動以及收入變化情況，目前上海市廉租房建設中采用的“居民經濟狀況核對系統”值得推廣，政府部門之間應當構建信息交換平臺，對掌握的信息進行共享。最后，可根據保障對象的表現，建立信用等級評定制度，與保障對象的銀行貸款、保障房申請直接掛鉤。

（四）合理設置租金標準政府、社會公眾、承租人等參與主體應通過相互協商，確定公租房的租金標準，不應由政府或者產權者單方面確定。租金標準的設置應充分考慮承租人收入水平，制定合理的標準，避免“過高”或“過低”的極端。美國的一些做法值得學習，如地方立法確定租金控制水平，主要通過承租人投票表決，多數人認為租金過高，則可適當調整租金的標準。我國可根據治理機制，通過定期舉辦價格聽證會，保證聽證會程序的透明化、規范化，充分征求承租人以及社會公眾的意見，充分反映廣泛參與主體的利益，避免出現“聽而不證”的現象。

（五）重視并加強退出、監督管理應充分調動各方力量，保障對公租房使用效率的有效監管。首先，應充分發揮非營利性組織的監管優勢，非營利性組織作為貼近基層的民間團體，可與承租人之間進行更有效的溝通，更容易獲取其信賴，也更容易收集其所需數據。可以兩年為周期定期檢查承租人的收入變化、住房使用狀況等，不定期抽查承租人的租賃行為是否規范，有無私自改變租賃用途現象存在。其次，應建立健全有效互動的社會監督機制，保證基本的監督渠道暢通。最后，應不斷建立健全個人信用體系，加大懲處力度，制定嚴厲的懲罰措施。這些都需要參與主體的協調配合，只有這樣，才能保障公共資源的公平分配。此外，我國的公租房建設也應注重配套管理與服務的跟進，爭取實現公租房建成后相關配套服務能馬上運轉，以吸引更多的“夾心層”群體申請入住。

四、結語

在分析我國現行公租房運營模式問題的基礎上，嘗試提出完善現有模式的一些建議，避免政府或市場單一管控模式的不足，就應充分發揮政府、非營利性組織、社會公眾、承租人等參與主體的協商合作。首先，以深圳、重慶、上海為代表的公租房運營管理模式存在很多問題，不外乎準入標準界定不合理、租金設置不合理、監管機制不健全、配套管理跟不上等；其次，“他山之石，可以攻玉”，發達國家和地區在公共住房管理模式有許多可供借鑒的經驗，如法律法規體系的建立健全、社會力量的充分調動、監督管理的動態化實施等，我國都可在考慮國情基礎上吸納；最后，筆者提出理順公租房參與主體角色、建立健全住房保障法律法規體系、進一步完善準入機制、合理設置租金標準、重視并加強退出、監督管理等相關建議。

作者：徐靜徐遠珍單位：重慶郵電大學四川理工學院