房屋拆遷利益范文

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摘要：從當(dāng)前城市房屋拆遷過程中被拆遷人利益受到損害這一現(xiàn)象出發(fā)，探尋了被拆遷人利益受損的根源，并提出了解決新問題的相關(guān)策略和建議。

關(guān)鍵字：城市房屋拆遷；利益；傾向

隨著我國城市化進(jìn)程日益加快，房屋拆遷已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動(dòng)，而由此也引發(fā)了大量商業(yè)糾紛和社會(huì)沖突。一方面，被拆遷人出于種種考慮不愿意搬遷，或者要求獲得更為合理的補(bǔ)償；另一方面，政府則要求按照自己的藍(lán)圖建設(shè)更為美好的城市。從而，整個(gè)城市房屋拆遷過程演化成被拆遷人和城市政府、開發(fā)商的一種博弈行為，都希望從中獲得盡可能多的利益，從而使其偏好獲得最大的滿足，。

一、目前城市房屋拆遷中的利益傾向

1、拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法不利于被拆遷人

按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的具體辦法由省、自治區(qū)和直轄市人民政府制定。在具體實(shí)施過程中，目前通行的城市房屋拆遷評(píng)估辦法是摘要：房屋重置價(jià)加上區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格，即房屋的建筑成本加上土地的基準(zhǔn)價(jià)格（基準(zhǔn)地價(jià)）。

從被拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的內(nèi)容來看，其方法為重置成本法，被拆遷人最后得到的補(bǔ)償價(jià)格是重置成本價(jià)。但是，被拆遷人為了尋找新的住房，必須利用這筆補(bǔ)償款在商品房市場(chǎng)上按照現(xiàn)行市價(jià)購買新的住房，這既包括房屋的建筑成本和土地和配套設(shè)施分?jǐn)偟某杀荆舶ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)商的利潤和各種稅費(fèi)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于同一標(biāo)的物，現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估價(jià)格將遠(yuǎn)大于重置成本法評(píng)估的價(jià)格。因此，按照現(xiàn)行的評(píng)估方法，被拆遷人的利益必然受到損害。

2、拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇不利于被拆遷人

目前，在城市房屋拆遷過程中，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人指定。這些評(píng)估機(jī)構(gòu)因和委托人存在著利益關(guān)系，在缺乏嚴(yán)密的市場(chǎng)監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價(jià)中的中立性和公正性。評(píng)估機(jī)構(gòu)為了迎合拆遷人的要求，故意壓低被拆遷人房屋的評(píng)估價(jià)格，損害被拆遷人的利益。對(duì)具有公益性質(zhì)的道路、管道等項(xiàng)目的拆遷，因政府相關(guān)部門不恰當(dāng)?shù)男姓深A(yù)，往往不按照房屋實(shí)際價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，出具的評(píng)估報(bào)告帶有濃厚的行政干預(yù)行為色彩，和法律規(guī)定不符。

3、強(qiáng)制拆遷時(shí)有發(fā)生

眾所周知近年來，由于我國家法律法規(guī)的不完善，政府在城市建設(shè)非凡是大量的商業(yè)征用地審批、實(shí)施拆遷作業(yè)中大包大攬，有的地方為了順利拆遷甚至動(dòng)用警力，強(qiáng)制執(zhí)行。由此引起的政府和拆遷人的矛盾可以說已經(jīng)成為帶有普遍性的社會(huì)新問題，比較典型的就是湖南嘉禾縣商貿(mào)城建設(shè)拆遷。

二、目前城市房屋拆遷中利益傾向的根源分析

1、在相關(guān)法規(guī)中被拆遷人處于弱勢(shì)地位

拆遷人和被拆遷人在拆遷過程中應(yīng)該是平等的民事主體，法律在對(duì)雙方權(quán)利、義務(wù)的設(shè)

定以及違法行為的制裁應(yīng)具有平等性，但實(shí)際上卻不是這樣。

根據(jù)《條例》第16條“拆遷人、被拆遷人和房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”

仔細(xì)分析，此條例很大的一個(gè)缺陷就是規(guī)定強(qiáng)制拆遷合法化，在法院未作出裁決之前，可以依法先行剝奪被拆遷人的房屋使用權(quán)和所有權(quán)。它首先給被拆遷人定下的基調(diào)就是不論怎么折騰，房子肯定是要拆的，被拆遷人所能夠做的就是努力的獲得更多的補(bǔ)償；在房子拆遷和否這個(gè)對(duì)于被拆遷人來說意義重大的新問題上，被拆遷人是沒有發(fā)言權(quán)的，先不說被拆遷人的權(quán)益是否受到了侵害，一開始他們的權(quán)益肯定是沒有受到保障。即使是被拆遷人為了維護(hù)自己的權(quán)益，向房屋拆遷管理部門、人民法院提出申請(qǐng)或訴訟，在制度不健全、受到政府有關(guān)部門或當(dāng)事人強(qiáng)勢(shì)干預(yù)的情況下，政府的房屋拆遷管理部門和人民法院是否能夠進(jìn)行客觀公正的判定也存在新問題。

根據(jù)《條例》第24條“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”新問題的焦點(diǎn)在于“市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格”，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估方法有很多種，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有論述）。其實(shí)，無論采取何種市場(chǎng)評(píng)估方法，其得出來的價(jià)格都不會(huì)是市場(chǎng)價(jià)值。從相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)知道，市場(chǎng)價(jià)值的形成需要相應(yīng)的市場(chǎng)前提摘要：買方和賣方均完全出于自愿；具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買。在房屋拆遷過程中，由于被拆遷人一般為非自愿，而且拆遷還受到一定期限的限制，這和一般意義上的買賣交易存在著本質(zhì)上的不同。雖然拆遷人會(huì)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，但在被拆遷人失去了“堅(jiān)持不拆遷”的交易底線的時(shí)候，交易心理上已完全處于劣勢(shì)，所能得到的補(bǔ)償完全掌控在拆遷人手中，無論是質(zhì)和量都沒辦法和市場(chǎng)價(jià)格相提并論。

2、城市政府在拆遷過程中的“雙重角色”互相支撐

根據(jù)目前的憲法，城市土地都屬于國家所有，從技術(shù)角度考慮，實(shí)際上是由城市政府代行這種所有者權(quán)利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的時(shí)候，實(shí)際上扮演著兩個(gè)角色摘要：一方面，政府是土地所有權(quán)之人，而該土地上的居住者，僅僅擁有使用權(quán)；另一方面，政府又是公共利益的代表者。

這兩個(gè)角色合二為一，互相支撐。政府作為公共利益的代表者，為了政府認(rèn)定的公共利益而決定拆遷，同時(shí)政府又是土地所有權(quán)之者，那么，政府自然可以想什么時(shí)候拆遷就什么時(shí)候拆遷，想什么時(shí)候收回居民的土地就可以什么時(shí)候收回，因?yàn)橥恋乇緛砭褪钦械摹Ａ硪环矫妫质枪怖娴拇碚撸鳛橥恋嘏R時(shí)使用者的被拆遷人，你假如不從政府所擁有的處于拆遷范圍的國有土地上搬走，不僅侵犯了政府作為國有土地所有權(quán)人的權(quán)利，而且也損害了公共利益；而政府所擁有的強(qiáng)制力，為了捍衛(wèi)國家對(duì)于土地的所有權(quán)，更為了公共利益，當(dāng)然可以在必要的時(shí)候使用強(qiáng)制手段。如此，土地權(quán)利和政府的權(quán)力結(jié)合在一起，使得拆遷戶從一開始就處于絕對(duì)弱勢(shì)地位。

正是這種制度“短路”，導(dǎo)致地方政府有能力、也有意志不顧拆遷戶的意愿而進(jìn)行拆遷，盡管已引起民眾不滿，卻仍然以為自己的行為是完全正當(dāng)?shù)摹Ｒ鉀Q這一新問題，首先應(yīng)當(dāng)區(qū)分政府在城市房屋拆遷過程中的兩個(gè)角色摘要：作為國有土地所有權(quán)者的角色，和公共利益代表者的角色。地方政府當(dāng)然代表、并應(yīng)當(dāng)追求城市的公共利益，但是，城市國有土地的所有權(quán)，究竟由誰代表、如何行使，卻似乎值得反思。至少目前由城市政府來代表，存在嚴(yán)重利益沖突。

三、解決新問題的建議

1、完善《條例》

法律的基本原則應(yīng)該是保護(hù)弱者，而不是維護(hù)強(qiáng)者的利益。保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)、保護(hù)人權(quán)的條款已經(jīng)寫入了《中華人民共和國憲法》，《條例》卻是更多的考慮拆遷實(shí)施方便，而忽略了對(duì)被拆遷人的利益的保護(hù)。一方面要改變房屋價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)委托方式，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該由被拆遷人委托；另一方面，要改變房屋價(jià)格評(píng)估方法，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，要明確對(duì)違規(guī)拆遷和強(qiáng)制拆遷的處罰辦法。

2、政府退出開發(fā)性和商業(yè)性的拆遷

對(duì)于開發(fā)性和商業(yè)性房屋拆遷，政府完全可以不參和、不介入，由開發(fā)商和被拆遷人協(xié)商拆遷相關(guān)事宜，按照市場(chǎng)化模式操作，自行拆遷或委托具有房屋拆遷資格的單位拆遷。這樣，政府能夠從大量具體的拆遷事務(wù)中解脫出來，對(duì)整個(gè)房屋拆遷過程進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理，做好專職“裁判”員角色，這對(duì)于進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能和維護(hù)政府形象來說，也具有重要的意義。

3、政府對(duì)公益性拆遷實(shí)行“恩恤津貼”制度

城市政府因?yàn)楣怖婕慈w城市市民的利益而進(jìn)行拆遷，這原本是沒有新問題的。但對(duì)于被拆遷人來說，卻要因?yàn)楣怖娴母纳贫?dú)自承受相應(yīng)的利益損失（精神損失是肯定的，物質(zhì)損失前文已有論述），則顯得有些不公平。在我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，政府強(qiáng)調(diào)公共利益優(yōu)先于個(gè)體利益。如今，雖然國家經(jīng)濟(jì)體制正在向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)，但是，“公共利益優(yōu)先”的理念對(duì)中國社會(huì)的影響仍然非常深刻。可以說，民眾對(duì)公共利益存在一種天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公眾對(duì)政府的信任和敬畏，動(dòng)輒以公共利益為由對(duì)城市房屋進(jìn)行拆遷，卻拖欠提供補(bǔ)償或補(bǔ)償過低，以犧牲被拆遷人的利益為代價(jià)來推動(dòng)城市的發(fā)發(fā)展，由此導(dǎo)致公共利益泛化。

為了正確處理政府和被拆遷人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，以及防止公權(quán)侵犯?jìng)€(gè)體利益，除了按照《條例》對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償外，政府還應(yīng)該對(duì)被拆遷人實(shí)行恩恤津貼，即政府額外對(duì)被拆遷人進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，在一定程度上也是表現(xiàn)政府在組織公益性拆遷時(shí)對(duì)于擾民的“歉疚”。補(bǔ)貼辦法可以按戶補(bǔ)貼，戶補(bǔ)貼數(shù)額=戶常住人口*當(dāng)?shù)?年人平均生活費(fèi)用。如此，一方面加大政府組織公益性拆遷的補(bǔ)償壓力，使其作出決策時(shí)候參和更多的理性，更好的促進(jìn)土地集約利用；另一方面也可以使被拆遷者獲得更大的滿足，感受到政府的關(guān)懷，在保持社會(huì)穩(wěn)定的同時(shí),使得建設(shè)項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行。