舊工業建筑再利用的項目策劃范文

本站小編為你精心準備了舊工業建筑再利用的項目策劃參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

1城區舊工業建筑再利用的前期策劃

1.1項目策劃的內容

按時間階段的不同，項目策劃分為構思策劃及實施策劃。本文著眼于舊工業建筑再利用的項目構思策劃問題，是項目啟動的基本依據。其具體內容包括項目定義、項目定位、項目的系統構成等內容。

（1）項目定義：描述項目性質、用途和基本任務。

（2）項目定位：描述項目的建設規模，建設水平，在社會經濟發展中的地位、作用和影響力，項目定位依據，必要的可行性分析。

（3）項目的系統構成：系統的總體功能，系統內部各單項工程和單位工程的構成、作用和相互聯系，內外系統的協調、協作、配套的策劃思路、方案的可能性分析和依據。

1.2工程項目策劃的方法

（1）工程項目目標規模的構想方法項目策劃第一步的任務是確定目標，構想或印證目標的規模大小。工程項目的目標規模構想研究通常分為靜態研究和動態研究，前者是確定項目目標空間大小、高低尺寸、面積容積等物理參數，后者則是確定項目的規模大小和運行方式。在項目規模確定的同時，要對項目的性質進行論證。項目的性質是決定項目策劃后繼各個環節的關鍵，其確定多是由投資者與規劃師共同制定的，項目策劃人員只是對既定項目的性質進行論證和修改。

（2）工程項目內、外部條件的把握方法

同時，還要把握項目策劃的外部及內部條件。項目策劃的內部條件，是指項目自身的條件，包括項目的功能要求、使用者的條件、使用方式、建設者的設計要求、管理條件、設備條件，以及地質、水電、氣、熱、排污、交通、綠化等條件，其中以項目的功能條件、使用者的要求條件以及使用者的使用方式等三項為最重要的因素。對項目內部條件的把握，是考慮項目具體設計和方法的關鍵。項目策劃的外部條件則包括為直接條件和間接條件，其中直接條件是屬于客觀資料型的條件，如地理條件、地域條件、總體規劃條件和有關設計規范資料集，項目策劃可直接引用；而間接條件則是屬于調查研究型的條件，如經濟條件、市場情況、文化構成、社會條件、配套設施、技術條件等，由于沒有直接或明確的資料來源，需要項目策劃人員進行調查研究和分析把握。對項目外部條件的把握是為了使項目遵循總統規劃思想，指定和修正項目的規模和性質，把握項目建設的宏觀方向。通過對項目內外部條件的調查、分析，進而把握項目功能組合、使用方式、結構選型、風格造型、設備系統、建設周期、建設費用，這是項目策劃得以進行并取得成功的必要條件。

1.3城區舊工業建筑再利用的前期策劃

對城區客觀存在的大量舊工業建筑，前期策劃的工作主要是解決項目是否值得再利用、再利用的方向等問題。

（1）舊工業建筑再利用的判定思路

舊工業建筑廣泛存在于城市之中。但并非所有的舊工業建筑均可以作為再利的對象，例如那些結構破損嚴重的舊工業建筑、在現有技術水準無法妥善保護并改造的舊工業建筑等，顯然都不適合進行再利用。根據舊工業建筑再利用的已有實踐來看，在確定舊工業建筑能否劃入再利用范圍時，應綜合考慮是否具有技術可能性、現實操作性、情感價值、情感價值、情感價值等因素。必須客觀地意識到，不是所有的舊工業建筑都可以再利用或是必須再利用；要堅決杜絕因盲目追捧而導致的非理性的、牽強的再利用構想及實施。

（2）舊工業建筑再利用判定的技術依據

對于舊工業建筑能否再利用，尚需建立其適宜的評判依據。

1）再利用的可行性分析對舊工業建筑再利用的可行性分析，是所有后續工作的開展前提。此項工作，正是基本建設程序中的可行性研究階段。事實上，作為建設活動中、隨時展而出現的新子類，舊工業建筑再利用仍然適用普遍的項目管理原理，只不過是要充分考慮其既有的約束條件。由舊工業建筑這一物質載體的特征出發，再利用應從其安全性、環境適應性及文化價值等方面來加以判定；各方面可繼續細分并設置指針，以達到操作層面的要求。

2）再利用的程度評價通過再利用可行性分析的舊工業建筑，尚需把握其再利用的程度強弱，以明確后續各項技術方案的背景條件。其再利用程度評價與再利用可行性分析緊密關聯，實際上是前一階段可行性分析的延伸和擴展。這里要考慮的是安全性分析、設計方案和經濟要素等；更細的二級指標也隨其而設置。

2城區舊工業建筑再利用的促成機制

失去原有生產功能的舊工業建筑，如何能夠在新的建設需求中，發現并適時把握其再利用的可能，是此類項目策劃的核心工作。舊工業建筑的客觀存在與發展的城市建設之間，除了其自發的、偶然性的適宜匹配之外，從社會系統角度來看，可以通過、也需要施加某種外部作用力來促成其二者的結合。相關建設制度的補充及完善、溝通渠道的建設等工作，對于此類項目的促成有著重要意義。

2.1再利用項目策劃的制度策略

舊工業建筑的再利用活動，涉及到社會多方的不同利益。欲開展并順利實施此項活動，首先要有執行制度的支持，以避免無法執行或執行不力的情況。現行建設程序及有關制度的設置，是針對新建項目的，并未考慮舊工業建筑再利用項目的實施。因此，應當明確已有制度對再利用策劃的適應性，以此為基礎，補充并完善現有制度。在現有相關建設制度中，與再利用項目前期策劃直接密切相關的，主要有建設用地制度、建設規劃制度等。

（1）建設用地制度分析及其建議

舊工業建筑所依存的土地在其建設之初，不論其獲取土地的方式是劃撥或是出讓，其建設用地屬性均為工業用地；當納入再利用范疇時，其建設用地性質多將發生變更。按我國目前有關要求，不論政府投資或企業投資，其獲取建設用地之前，其項目投資方向均須通過審批、核準或是備案。在國家現有土地政策的框架下，理順舊工業建筑建設用地的關系是解決舊工業建筑再利用的第一步關鍵工作。由我國工業建筑的發展進程看，目前大量進入再利用考慮范圍的，多是在改革開放前的工業企業及其廠房，其用地使用權的取得方式，基本上屬于行政劃撥用地；這種狀況，與當前市場經濟條件下的土地有償使用制度和城市土地使用權管制政策并不相融，因而成了制約舊工業建筑再利用的重要障礙。根據現行法規，劃撥土地使用權進行流轉前，必須先經過政府批準，并要向國家上繳土地使用權出讓金或者土地收益；由此導致了與之連帶的房屋所有權轉讓、使用權的流轉等也受到限制。這種規定從根本上制約了再利用項目的主動構想和醞釀，使得舊工業建筑的原業主將采取或將其部分房屋租賃而獲利、或聽之任之閑置等與可持續初衷相背離的短期行為。由此導致了本來潛在的再利用活動，連萌芽的機會都被扼殺，更無需提及深入策劃了！從系統的觀點來看，對于舊工業建筑再利用這一綜合活動，土地性質轉換問題的解決，必選要政府由上至下理順關系、確立相關制度。要從法規上承認劃撥土地使用權是一種使用者可以支配的財產權，以達到促進劃撥土地使用權合理流轉、盤活存量土地資產、調整建設用地結構的目標；如是，舊工業建筑的再利用才有了根植的肥沃土壤，才可能進入良性的主動發展，策劃也才有了依據。

（2）建設規劃制度的分析及建議

城市的建設和管理，依賴于科學合理的規劃。在我國投資項目建設管理的法規體系中，土地屬性決定了其附著建筑物的使用功能，即在工業用地上的建筑物其使用功能必須是為工業生產服務的，而不能擅自改變用途。舊工業建筑的再利用中，在解決了工業用地的土地屬性變更后，土地上附著的原工業建筑也應轉換并具備的新的建筑功能或用途。通常舊工業建筑所在的城市區域，在城市總體規劃中根據城市發展的趨勢和需求，已規劃為商務區、居住區、高新技術產業區等性質。由于歷史的原因，加之該地塊的使用權尚在業主手中，其工業用地屬性并未能及時變更。可見，在完成舊工業用地變更和新項目按新規劃條件建設前，用地屬性與城市總體規劃間存在實際的矛盾。土地的用途與其附著建筑功能應當是保持一致的。與城市產業發展方向相適應的舊工業建筑改變功能以達到再利用目標的狀況，已經成為一種趨勢。與此關聯的規劃管理制度，則應以理順、疏通為指導方向，而不是限制、堵塞。城市規劃部門從大的方面進行方向性控制，而不是細化到具體方案，應按宏觀調控的思路來加以把握。

2.2再利用策劃的渠道策略

為了促成舊工業建筑與城市建設需求的結合，應當創造條件，以增強社會系統中這兩項事物的交集區域。參照發達國家在舊工業建筑再利用領域的經驗，為創建必要的聯系渠道，需要開展以下工作：

（1）建立健全建筑登錄制度

舊工業建筑的再利用，首先要求應使其免遭被拆除的厄運，因此應建立必要的法規使舊工業建筑的存在合法化。國外的建筑登錄制度值得我們加以借鑒，即將有一定價值的舊建筑物廣泛地做成目錄，通過對目錄的公證促進對其保護及再利用的制度。建筑登錄制度將舊建筑與現代生活連結了起來，對于防止建設性破壞、開發性破壞、保護城市特色和個性的延續建設有著特別的意義。應該說，這屬于形成聯系渠道的建設制度創新，是對我國目前建設領域此項空白的彌補。針對目前我國舊工業建筑再利用的廣闊前景，應當建立舊工業建筑的登錄制度。通過登錄制度，一則可以把握舊工業建筑的有無、多少信息，二則為確定可能的再利用意向提供了最迅速、最全面的候選基礎，使得二者的匹配選擇有了良好的聯結。

（2）靈活多變的鼓勵措施

為了保存舊建筑的價值，減少再利用初期的建造成本，各國都相應出臺了一些基金鼓勵和減免稅收的制度。如英國對所有建筑的保存和修復，其所上繳的附加稅只是新建房屋索要上繳稅金的15%；而對于登錄舊建筑的改變用途或是重建，更是無需上繳附加稅。除了稅金上的減免之外，政府每年還掌握著大量專用基金，用于修復和保護舊建筑。比利時、西班牙意大利和葡萄牙也有類似的稅收鼓勵機制。與歐洲一樣，美國聯邦政府也實行了減免稅收和資金獎勵的政策；還成功地利用公共資金吸引私人投資，較好實現了對舊建筑的再利用。以上種種做法，均對我國的舊工業建筑再利用有著積極的指導意義。需要政府制定并出臺有關政策及文件，來刺激并鼓勵舊工業建筑再利用的深入開展。

（3）多層次的實施體制

舊工業建筑的再利用是一項浩大復雜的建設工程，無論是個人還是政府都很難獨立完成，因此必須建立廣泛的多層次合作實施體系。進入再利用范圍的利益相關方，主要有政府、原使用權所有者、再利用執行者、區域居民等等，必須給予妥善的利益協調機制，保證其實現多方共贏。

（4）多專業合作與公眾參與

舊工業建筑的再利用涉及到多門學科的內容，要建立一支多專業合作的隊伍共同完成。除了這些專業技術活動外，同時還注意充分尊重公眾的意見，即讓眾多的市民能夠參加到那些與他們生活環境息息相關的保護政策和改造措施的制定和決策過程中去。對我國目前現階段而言，公眾參與還顯不足。這有待于進一步的建設和培育，以期積極發揮民眾在再利用活動中的積極、能動影響作用，并有助于順利實現建筑新功能的二次認可。

3基于棕色地塊治理視角的城區舊工業建筑再利用

棕地是相對于“綠地”的規劃術語，是指曾經用于開發建造、但是又被遺棄的荒地，無論受污染與否；城市中的舊工業區，正是棕地中的重要一類。舊工業建筑再利用項目的促成與實施，需要資金的投入及制度的支持。由棕地治理成功案例中獲取的有關資金、制度等方面的經驗，可為舊工業建筑再利用的具體實施提供參考。因此，舊工業建筑的再利用與棕地治理有著密不可分的聯系，而此類項目本身恰是城市棕地的治理途徑之一。

3.1舊工業建筑再利用與棕色地塊治理

隨著城市擴張，土地這一有限資源越來越少。在城市發展過程中，存在著一些曾經用于工業和商業活動、只有清理后才可重新利用的土地，謂之棕色地塊。在我國的城市建設過程中，不可避免地遇到城中村、棚戶區、舊工業區等各種形式的棕色地塊問題。若可以得到妥善解決，則不僅去除了城市建設中的惡疾，更為新城的誕生提供了條件。在審視舊工業建筑再利用這一活動時，它并不是孤立地存在于社會系統中，與其密切相關的正是日漸受到社會關注的城市棕色地塊的治理問題。舊工業建筑這一對象，是與土地密不可分的，所謂房地不分家。因而，論及舊工業建筑的再利用，實已隱含了其所附著土地的再利用。這對城市建設尤為重要：有限的建筑與土地資源同時獲得新生，正是一種最佳狀態！可見，舊工業建筑的再利用，事實上是城市棕色地塊治理的一個子類。它在側重建筑功能置換的同時，也完成了棕色地塊的治理，堪稱事半功倍的綠色工程！

3.2棕色地塊治理的啟示

美國的棕色地塊存在歷史已超過半個多世紀，其治理工作也隨之跟進，至今已取得一定成績，目前已形成了由參與者、法律保障、資金保障等作為主體的管理體系。借鑒其成功經驗及取得的顯著成果，為更好地促成我國的舊工業建筑再利用項目，應認識到：

（1）意識層面的重視決定了實施的主動性意識形態是無形的，但其對事物的推動作用卻是巨大的。在逐漸主動、自愿地認可并接受了舊工業建筑再利用時，相關工作的開展就是順理成章、自然而然的。當從上至下形成共識、主動探求舊工業建筑的各種再利用機會時，這項活動將會取得卓越的成就。目前我國建設行業內，對舊工業建筑的再利用已進入一個讓人欣慰的階段，各地不斷涌現成功案例。

（2）舊工業建筑再利用需要社會各界的廣泛參與參照美國棕色地塊治理的經驗，從聯邦政府到地方環保局，從政府部門到非政府組織，參與者廣泛，且各參與者能很好地協作成為一個整體，充分地利用了社會資源，取得了很好的治理效果。我國的舊工業建筑再利用，是在要解決地塊治理之外還附加了建筑功能置換的要求，更需要中央政府、地方政府、民間組織等多方的積極投入和參加。

（3）舊工業建筑再利用需要資金保障缺少資金是棕色地塊治理的最大障礙，美國棕色地塊的治理資金來源途徑多樣。借鑒其經驗，在舊工業建筑的再利用問題上除了政府的投入之外，應大力開發社會經濟團體的投資。廣義上看，再利用當屬一項社會性事業，所以調集并充分利用社會上的資金不僅是合情合理的，也是必要的；同時，更是對政府部門此類資金短缺的一個有力補充。

（4）舊工業建筑再利用需要強有力的制度體系作后盾責任明確是美國棕色地塊治理成功的關鍵所在。因此，在有各方參與和資金保障的前提下，舊工業建筑的再利用必須要有明確的制度框架來劃定各方責任和義務，以充分調動各方積極性。我國目前此項活動的正是缺乏這方面的相關制度，或是制度不適用，成了再利用的重要障礙。

4結語

城區舊工業建筑再利用項目的策劃，是實現預期目標的重要保證。對舊工業建筑按其所處位置及其成因進行分類，據此加以區別對待是開展項目策劃的基本前提。針對此類項目的前期構思策劃，需要解決項目是否值得再利用、再利用的方向等問題，文中指出了需考慮的因素及相應的評判依據；為進一步促成此類項目，應補充并完善建設用地、建設規劃等制度，還要開展創建溝通渠道的相關工作；此外，從棕色地塊治理視角有助于更深入地認識并把握此類項目。此類項目策劃的研究，對舊工業建筑再利用的工作實踐有重要的理論指導意義。

作者：蔣紅妍李慧民單位：西安建筑科技大學土木工程學院