物業監管論文范文
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第1篇
機構增多、服務內容加深加寬
某校合并初期，學生人數為一萬名左右，不到15年時間，學生人數激增至三萬余人。在辦學場地不增加的前提下，物業管理初期主要依靠擴大管理機構，設置輔助臨時機構，增加管理職工人數及招聘適當臨時工解決。但隨著學生需求的提高，需要提供的服務內容，如為學校師生員工學習、工作、休息和娛樂的場所隨之大量增加。而這些需求僅靠環境整潔、搞好衛生、保持現有的綠化是遠遠不夠的。
多校區物業管理模式
高校物業管理模式主要有以下幾種:
(一)高校直接管理模式
目前，我國大部分高校主要采取的就是這種由高校直接管理模式。這種模式的創建是為了便于政府和學校對其實施物業管理。一般而言，學校設置一個專門負責后勤建設和管理的機構，即后勤處，下設物業管理中心、水暖電管理中心、后勤服務維修中心等子單位。每個子單位再下設相應的部門，如綠化科、保潔科等，分別具體管理相對應的工作任務。這種模式的優勢在于管理權力集中，便于上下管理;缺點在于管理人員容易固化，積極主動性不夠高。
(二)校企合作管理模式
高校物業管理一般可分為核心管理部分和非核心管理部分。學校可直接參與核心管理工作，而將非核心部分通過采取社會競爭的辦法，引入具有豐富經驗、專業性強的管理公司參與管理。在管理過程中，通過對比學習，提高整體管理水平。該模式的優勢在于引進社會企業，形成局部范圍內的競爭，相互對比，從而提高和改善整個學校物業管理水平。缺點在于整個學校的物業管理權仍歸學校，管理的本質沒有發生根本變化。同時，學校管理機構需分別對下屬的機構和社會企業進行管理，如何確保兩者和諧相處需要做大量工作。
(三)完全社會化管理模式
完全社會化管理模式，就是通過社會競爭的方式，例如招標，將學校的物業管理工作完全交付給符合學校各項要求的企業;同時學校內部的管理機構也進行相應的調整，成立對社會企業進行嚴格監管的部門。該模式的優勢在于，學校僅僅負責企業的監管，大大降低了學校管理負荷，解決了學校管理人員和技術實力的不足;學校物業管理實行完全社會化，管理效率和質量得到了很大的提高。不足在于，學校對企業的管理僅限于監督，兩者之間的約束依靠文本合同解決;企業參與管理，其根本目標僅為贏利，與學校的本質屬性———為教育服務理念相違背;若兩者達不到“雙贏”，必將引起管理的混亂。
(四)學校聯合管理模式
學校聯合管理模式是指一個區域內的高校通過合作與聯合，重新優化資源配置，借助優質資源實現聯合體的跨越式發展，擺脫應對強大市場競爭對手，使其聯合體在短時間里即可顯示出合作與聯合的強大生命力和競爭力。通過合作與聯合，可以促進專業化、集約化、科技化、系統化的提高;更有條件降低成本，更能體現教育規律，更能有效地克服一校一戶辦后勤常存在的運行效率低、成本高、服務質量與現代化水平低的劣勢。這種模式的實質是走規模經濟的發展模式，但聯合過程中產權界定問題仍很難解決，效益的最終分配問題增加了聯合的難度。
不同管理模式的選取原則
(一)因地制宜原則
該原則為選取管理模式的首要原則。選取時要考慮到各個分校區的具體情況，例如所處地理位置(是否遠離市區、校區之間的相對距離)、校區面積大小、在校師生人數、分校區和主校區之間的關系等因素。在機構設置、人員配備等方面進行綜合考慮，從而確定合適的管理模式。
(二)統籌規劃、兼顧有序原則
大部分校區后勤物業管理實施“自負盈虧”政策，單一校區的物業管理在人力和資源分配上都能很好地進行平衡。而隨著校區數量的增大，勢必會導致各個校區的綜合資源出現不同程度的差異。具體表現為:個別校區面積大、師生數量眾多、服務設施基礎好，物業管理容易且經濟效益好，造成管理人員容易集中;而有的校區面積小、師生數量少、離主校區距離相對遠，政策少，服務設施老化，物業管理困難且經濟效益差，造成管理人員易跳槽，從而形成惡性循環。上述現象的出現，需要學校后勤管理部門的統籌協調、合理平衡各方利益，使得各個校區均能夠平穩運行。
(三)節約成本、效益最大化原則
管理的最高目標是“服務水平高、滿意程度高、效益最大化”。作為高校物業管理部門，最大的考慮就是“服務”和“投入”之間的關系。區別于社會企業，高校物業管理部門在享受學校優惠政策的前提下，可通過招投標方式對所需物資實施集中采購，參考國際上通用ISO2000對工程項目進行管理，從而降低運行成本。此外，管理人員要變“單一化”為“復合型”，加強學習和使用現代科技手段，適應現代化的物業管理體制趨勢。同時，管理機構應做到“以人為本”，避免物業管理的人才流失。
(四)適當引進、共創雙贏原則
第2篇
現在，“實踐出真知”不能只停留在喊口號，而是應該更好地結合在高等教育的日程設置中。因此需要學生在實踐中運用知識，在交流中融合知識，在積累中掌握知識。順應需求而生的高校酒店也就為學生提供了掌握技能、提升能力和磨練意志的培養平臺。學生可以先在課堂吸收理論知識，在酒店實踐時轉換為實際操作，有的學校甚至可以直接把課堂搬到酒店，結合現實環境，讓學生感受到社會服務意識和社會責任感。這種理論和實踐相結合的方式與一味學習書本知識，進入社會再慢慢熟悉相比，大大提升了學習和工作的效率，是把學生培養成技能過硬的實用性人才的一個捷徑，也是對社會管理服務人才的一種儲備。由此可見，雖然高校酒店和社會酒店有很多差異，但是，畢竟高校酒店也是社會酒店衍生的產物，它們的關系也是相輔相成的。
這種高效的教育模式也越來越受到各地高校的效仿。在另一方面，高校酒店的設立也是對學校管理的一個深化和提升。正如我們所知，校園管理是學校常規工作的重要組成部分，是學生加強綜合教育不可缺少的環節，是創造校園文明氛圍的基礎工作。校園的管理，究其目的，大多數就是為了提高學校各方面的綜合能力，為師生營造更好的工作學習和生活環境。所以，高校酒店也是營造教育環境和教學設施的外在表現形式。換一個層面思考：因為在校學生和在職員工對于責任的認識不盡相同，所以幫學生轉換角色，體會以工作角度看待問題，是對學生能力的一種促進，激發學生提高工作熱情，培育學生自我約束的能力，發現自身的缺點和存在的不足，在畢業之前完善自己。這對推動校園的良好管理具有重要意義。
不論是從“高校”還是從“酒店”著眼，服務性都是至關重要的。所以，為了提升服務品質，高校的物業管理是不可忽略的關鍵因素。但是不同于單一高校的物業管理和單一酒店的物業管理，高校酒店坐擁高校和酒店相結合相互依托的獨天得厚的條件。所以高校酒店的物業管理其實可以借助于高校的特殊性質，借鑒便捷的地理優勢，提升自身的服務品質。高校酒店可以拓展員工的學習時間和空間，為各類人員提供學習機會。“一個企業給員工最好的福利，就是培訓”。所以這樣的機遇，也能夠充分滿足員工的學習要求，使他們除了增強服務意識之外，還能增長實力與才干，通過教育培訓促使各類人員更新知識，提高能力，這樣的新型模式，也會使鍍金后的員工再為酒店物業管理的發展多作貢獻。
再者，高校也是一個小社會，校園人與人之間較為熟悉，領導與群眾之間多有師生之情、同窗之誼，這是一個很好的溝通橋梁，是協調各方面事宜的紐帶，更有助于我們收集服務意見，優化業務素質。只有這樣，高校酒店才能不因循守舊和墨守成規，才能善于發現問題，總結經驗，善于提出新設想、新方案，善于探索，勇于創新，不斷以新的目標鞭策自己，在高校管理與服務中，想辦法、出思路，得到客戶的滿意評價。另外，沒有創新就缺乏競爭力，沒有創新也就無法提升價值。想要走出特立獨行的發展道路，就要懂得加強自我的個性化建設，發展特色的企業管理模式來適應社會變化，使企業在競爭中脫穎而出。正因為高校是人才的聚集地，也是新想法、新創意、新思路醞釀的樂土。我們可以借鑒一些好的建議或吸收一些好的意見不斷改良管理方式和提升服務質量。
如果說高校物業管理是高校后勤社會化改革的產物，那么，高校酒店物業管理就是改革和創新融合的結果。高校酒店的特殊性和復雜性也把高校酒店物業管理的重要作用和深遠影響凸顯得淋漓盡致。因為高校酒店物業管理的內容不僅具有一般酒店物業管理中客人接待服務，酒店建筑及設施設備的養護和管理，保潔、綠化、消防、安全等一系列服務項目，更重要的是高校酒店的物業管理具有育人功能。其一，大學階段是學生人生觀、世界觀和價值觀發展的關鍵時期，通過在高校酒店的身臨其境的實際操作和崗位磨練，可以培養學生吃苦耐勞、積極向上的良好意志品質和豁達開朗的良好心理素質；其二，通過著裝上崗、掛牌服務、語言文明規范、服務熱情周到以及規范管理和服務，起到一定的示范作用，有利于培養學生的良好道德品質。所以說，高校酒店物業管理承擔著保障和維護正常教學、科研和生活秩序以及酒店業務、常規經營正常進展的雙向任務。
第3篇
本文作者：黃闖工作單位：南陽師范學院
城市社區物業管理行政化的主要原因
1.社區業主缺乏合作能力導致集體行動困境社區物業管理的強勢行政化行為是與社區業主的弱勢地位相對而言的。社區業主之所以處于一種相對弱勢地位，則是由于社區物業管理方與社區業主之間地位的非對等性，與組織化的物業管理方的強勢行為相比，缺乏共同體意識的原子化社區居民則處于一種相對弱勢地位。一方面由于社區居民之間本身缺乏有效的合作能力，其無法對社區物業的行政化行為進行有效的監督。另一方面社區居民即使能夠合作，但在合作的過程中也容易產生搭便車的問題導致集體行動的困境。正如美國學者曼瑟爾•奧爾森所說，“如果一個集團中所有個人在實現了集團目標后都能夠獲利，由此也不能推出他們會采取行動以實現那一目標，……有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現他們共同的或集團的利益”[4](P2)。對于社區物業管理方的行為直接損害了社區業主利益，社區居民很難形成合力共同維護其利益。因為在多元產權構成的利益共同體中，成員越多、規模越大，每個委托人分享的份額就越小，多元產權主體搭便車的傾向就越嚴重，一旦出現搭便車的個體行為，就會帶來群體共同意志的瓦解和集體行動邏輯的混亂。除非一個群體中人數相當少，或者除非存在著強制或其他某種特別手段以促使個人為他們的共同利益行動，否則理性的、尋求自身利益的個人將不會為實現他們共同的或群體的利益而采取行動。[5](P106)如果社區業主對物業管理方的行為不能形成任何的壓力，這就進一步強化了物業管理方的行政化行為。2.社區居民需求多元化導致社區利益分化隨著住房體制改革的不斷深入推進，現在城市的物業小區都是由不同社會地位、不同工作單位、不同工作性質的異質性社會成員構成，社區居民的需求更加多元化，他們對社區共同利益的認知和保護能力也是不同的，因此在面臨著社區物業管理方不當行為時的反應也有所不同的。一方面，社區業主購房住房的動機是多元的。社區業主購買住房可能是投資升值，也可能是自住，社區居民購房的動機不同導致社區居民很難建立起相似的共同利益。對于居住在社區里暫時租客與長期使用者，以及自住業主與投資業主來說對社區利益的需求都是不一樣的，只有居住在社區內的真正業主才會關心社區的公共利益。另一方面，社區居民收入水平不同。收入水平的分化導致對于社區提供服務的需求也是多元的，對于收入水平較高的群體由于喜歡高品質的生活，能夠承擔較高的收費；而對于收入較低的群體來說則喜歡收費較低的服務項目。社區內不同群體利益的分化已經是一個不容忽視的事實，社區內居民行為取向的多元化無助于遏制物業的行政化。3.社區物業產生過程異化社區物業關系的運行邏輯是，城市居民向房地產開發商購房后成為業主，通過召開業主大會產生業主委員會作為自己的自治機構，業主委員會根據業主大會的決定代表業主與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，將物業管理業務委托給物業管理公司，物業管理公司向業主提供各種物業管理服務，業主則需要付費來購買物業管理服務。也即說社區物業管理應該是社區業主委員會根據業主大會的決定聘用，而實際上社區業主以及業主委員會很難對其施加任何的影響。[6]因為大多數情況下物業管理方作為一個既定的事實而存在被社區業主所接受，從一開始就確定了業主和服務方之間的不平等關系。[7]在現行制度安排下,一旦購房者決定購買開發商的房屋,他個人就已經同意接受了開發商主導的物業服務。[8]因為根據2007年修訂的《物業管理條例》第三章第二十五條規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。這里看似在保護業主的權利，其實也在一定程度上限制了業主選擇物業的自，只能被動接受社區物業管理提前存在和介入社區管理的既定事實。這也使得部分根本就不具有任何資質的物業管理公司堂而皇之的作為一個既定事實對社區物業進行管理，進而在心理上強化了其處于強勢地位的事實。4.政府及相關部門監督管理職能缺失社區物業管理行政化的一個重要的誘因在于政府及相關部門職能的缺位，政府及相關部門并沒有對社區物業管理中的不當行為進行有效的監督管理。在社會轉型過程中國家、市場、社會三者之間權力再分配的不對稱性決定了社區物業關系中的權力博弈是力量對比失衡的非均衡性博弈。[6]因此政府及其相關職能部門的監督管理對社區的和諧發展顯得異常重要。根據現行法律法規規定，縣級以上房地產行政主管部門的職責是對房地產行業和物業管理行業進行行業管理和監督。而在現有的房地產市場亂象頻出沒有能夠有效治理的情況下，政府并沒有動力去監管基層社區的物業管理的一系列不規范行為。[9]由于物業管理公司并非純粹的市場化運作，而是摻雜著一些行政部門和利益集團的利益，導致相關政府主管部門并沒有能夠及時糾正問題，相反由于其縱容行為進一步強化了社區管理方的行政化行為。雖然小區業主的維權意識在不斷高漲，維權行為不斷出現，但是如果每一次正當的維權行為得不到政府的積極參與支持，維權行為就很難得到好的社會效果。如果政府部門能夠及時糾正社區管理中存在的不當行為以及對于社區居民反應的問題能夠及時回應，就能弱化物業管理方的權力過大等行政化行為，減少社區范圍內的各種糾紛，構建良好的社區公共秩序。
促進城市社區物業管理良性發展的對策
社區物業管理作為社會化、市場化的管理行為，對于城市住宅小區的日常管理和維護，對于改善人居環境、穩定社會治安、促進和諧社會建設方面發揮了重要作用。但在管理過程中存在的行政化管理行為，不但與我國基層社會管理機制創新背道而馳，而且還影響了社區物業治理的績效，導致社區業主無法享受基本公共服務，降低了社區居民的滿意度，甚至導致各種的發生。因此必須采取有效的措施化解社區物業管理中的行政化傾向，維護社區業主利益，促進基層社區和諧穩定發展。1.建立和完善城市基層社區自治組織在城市基層社區管理范圍內主要存在兩大社區自治組織，社區業主委員會和居民委員會，它們作為基層社區自我管理自我教育自我服務的自治組織，可以部分消減物業公司與社區業主之間權力的非對稱性，對于基層社區物業管理的行政化行為有著一定的抑制功能。但在當前社區業委會和居委會面臨著一系列的困境導致其并沒有能夠發揮其應該具有的功能。對于業主委員會來說，它們面臨的問題有：首先，在部分的物業小區內，根本就不存在業主委員會。業主委員會的成立需要一定繁瑣的程序，如果缺乏社區物業和相關部門的支持，社區業委會的成立將是一個漫長的過程。其次，業主委員會的日常運轉增加了社區業主的經濟負擔。業委會作為業主們的自治組織，其日常運轉經費來源于全體業主的繳費，這無疑增加了業主的經濟壓力。如果業主不愿意繳納費用，業委會則根本無法正常運轉。再者，即使存在業委會，但業委會內部利益的分化可能導致其根本不能維護業主的共同利益。因為業主和業主委員會是一種委托關系，在這種關系模式下，由于信息不對稱，委托人難以對人的行為決策進行全面的、徹底的監督和約束，于是就存在一個人的“道德風險”問題。而且，在一個社區內有諸多的業主，業主委員會在履行職責的過程中，其所有權的主體并不是單一的，而是多元的。這些多元主體之間既有共同的公共利益,也有各自的特殊利益需求。因此在具體的事務處理過程中，就很容易出現利益上的紛爭。[10]正如有關的研究顯示，當前業主委員會存在五大難題：業主大會召開難、業主委員會籌建難、正常運作難、司法維權難以及對業主委員會及其成員監督難。[11](P295-300)所以在當前的現實困境下，為了減少社區物業管理方的行政化行為，在不斷建立和完善社區業主委員會的同時，可以通過不斷完善社區居民委員會的功能消解社區物業管理方的利益沖動。因為社區居民委員會作為一個既定的維護社區居民利益的組織具有較強的合法性和權威性，其具有足夠的權威能夠協調社區居民與社區物業管理方之間的糾紛，維護社區各方的利益。當然社區自治組織的存在并不是一個與社區物業管理公司的對立性存在，而是通過多元合作式的治理共同維護社區相關利益方的利益，維護社區物業可持續性發展。2.加強城市物業社區共同體意識建設社區本應是居民的生活共同體，本應是鄰里而居、守望相助，但由于居民在各自的工作和生活中難有交叉匯集，加之居民的社會地位、教育和職業經歷亦各不相同，故難有情感交集，難以形成共同意識。[12]因此加強物業社區共同體精神建設，增強社區居民的認同感是促進社區物業良性發展的重要措施。一方面需要增強社區業主的主體性意識。物業小區是業主的小區而不是物業公司的小區，物業管理本質上是業主行使共同管理權利的體現，業主作為物業的所有人，是物業管理的主導者和物業服務的消費者，并通過業主大會行使物業管理的權利。[13]另一方面需要加強社區居民之間的互動和參與，增強社區居民之間的了解和信任，構建具有社區特色的社區文化，增強社區居民之間的認同感和歸屬感，最終使得居民小區真正成為親密無間、守望相助、出入相友的和諧物業小區。3.加強政府及相關部門在社區物業治理中的責任首先，規范社區物業管理者的準入資格和退出機制。一方面要完善社區物業的準入機制，加強社區物業管理人員隊伍建設，提升社區物業管理人員素質。對于沒有物質管理資質的企業在社區中的存在，相關部門應該采取嚴查的方式禁止其進入。另一方面要完善社區物業退出機制。如果社區物業管理中存在一系列不規范的行為而且不能及時更改就要取消其相關的資質。其次，規范社區物業管理者權力，加強對社區物業管理監管。雖然社區居民有著強烈的社區物業管理需求，但由于社區物業管理方不當的管理服務行為弱化了社區居民的物業需求，而且導致物業和業主在許多情況下成了勢不兩立的對立面。因此為了社區物業管理的可持續發展，政府及其相關部門要規范社區物業管理者的權力，加強對社區物業監管，規范物業管理企業的收費行為。而且由于社區物業管理是一個低技術含量的低端行業，其所需的勞動力并非高端人才，這就決定了物業管理的人工成本是低廉的，物業管理不能是也不能被允許是暴利的行業，[14]因此，政府要嚴格禁止社區物業管理中存在的暴利行為。再者，暢通社區物業居民的利益訴求表達渠道，充分發揮居民委員會在社區物業管理中的監督作用。政府及相關部門對于社區業主提出的問題應該給予及時回應，做好社區業主和社區物業管理方之間的溝通，防止問題的不斷累積導致突破業主的心理防線，增加問題解決的難度。最后，完善社區物業管理的財政稅收支持。雖然社區物業管理采取的是市場化運作方式，其在運作過程中有著強烈的經濟利益沖動。不過由于社區物業的管理行為是一個有著明顯正外部性特征和社會效益的管理行為，正如有學者指出：實施物業管理對物業直接相關者———物業所有者(或稱業主)和房屋使用者有價值，對其他相關者也有價值。如果物業管理的投入完全由物業直接相關者承擔，其他相關者所獲得的價值便構成了物業管理的外部性。外部性的存在，影響了物業管理投入者的積極性，進而影響物業管理的生產和消費循環。[15]因此，在管理的過程中為了減少其經濟利益屬性與社會利益屬性之間的沖突，社區物業的管理行為不能等同于單純市場化行為，政府應該對其給予一定的財政稅費優惠政策，鼓勵支持其向良性方向發展。
