房地產(chǎn)可行性研究報告范文
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第1篇
一、項目背景
1 、 項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)
建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為 市城市中心景點。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4 、項目swot分析
優(yōu)勢及機(jī)會
(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實施《中國21世紀(jì)議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
第2篇
第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。
2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。
三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。
5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。
2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：
1、以下證明材料：
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。
2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：
(1)申請書;
(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;
(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;
(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
第3篇
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法
中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。
一、房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制要點
(一)平衡計算項目的物資投入、產(chǎn)出
生產(chǎn)性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項目可研報告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項目財務(wù)評價的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對項目成本費(fèi)用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導(dǎo)致財務(wù)評價缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計算，進(jìn)而為項目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動力費(fèi)用從測算、項目投資等提供有效依據(jù)。
(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應(yīng)
投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標(biāo)。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設(shè)計與可研報告不符，嚴(yán)重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費(fèi)用，但在實際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項目投入總資金估算，包含項目建設(shè)資金及流動資金。其中，項目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、項目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項目建設(shè)投資總費(fèi)用。項目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設(shè)備購置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費(fèi)用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。
(四)在建設(shè)方案中明確項目的工程量
項目公用工程建設(shè)方案是一項在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。
二、房地產(chǎn)項目評價中的市場調(diào)研
房地產(chǎn)項目開發(fā)是以市場供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進(jìn)行有效預(yù)測，并以此為基礎(chǔ)，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進(jìn)行。
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟(jì)情況及主要增長領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行短期預(yù)測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進(jìn)行分析，分析市場現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測，對房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌⑵放谱≌⒐⒆≌阮愋偷慕邮芗靶枨笄闆r。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進(jìn)行市場細(xì)分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。
4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進(jìn)而確定項目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應(yīng)分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標(biāo)市場進(jìn)行有效預(yù)測，指導(dǎo)項目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費(fèi)需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標(biāo)市場價格及變動規(guī)律，結(jié)合項目自身條件及社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。
三、房地產(chǎn)項目評價的內(nèi)容、方法
(一)制定設(shè)計評價指標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計評價指標(biāo)要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設(shè)計關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項目質(zhì)量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設(shè)計、住宅空間設(shè)計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。
(二)對項目整體規(guī)劃的評價
在充分考慮項目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項目規(guī)劃。
(三)項目的財務(wù)分析
房地產(chǎn)開發(fā)項目的評述要從財務(wù)評價及綜合評價進(jìn)行考慮。財務(wù)評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)項目財務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項目財務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項目財務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測，是項目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項目的可行性。
(四)制定合理、系統(tǒng)的財務(wù)評價指標(biāo)
財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對項目直接發(fā)生的財務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計算，進(jìn)行財務(wù)報表編制，有效計算項目評價指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)包含對項目的設(shè)計規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財務(wù)評價指標(biāo)。設(shè)計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項稅費(fèi)等；財務(wù)評價指標(biāo)包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。
綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運(yùn)作，若要在長時間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學(xué)、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。
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