房地產行業市場調查范文

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第1篇

關鍵詞：房地產；成本控制；對策

0.引言

住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經濟的發展，房地產行業也取得了較快的發展，并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業[1]。房地產行業可以為我國工業生產及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產業具有較高的關聯度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產行業的健康發展對我國社會經濟的發展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產行業由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現象，這不利于我國房地產行業的健康發展。我們只有對房地產成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應的解決措施，才能有效地控制我國房地產行業的成本，從而提高我國房地產企業的經濟效益和社會效益。

1.我國房地產成本控制中存在的問題

1.1缺乏全面的成本管理控制體系

盡管我國的房地產行業的發展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產行業的開發項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，其成本構成較為復雜。目前我國房地產企業往往采用目標成本的核算方式，大多數房地產企業都采用以計劃價格為基礎，將工程結束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產成本進行全面有效的控制管理。

1.2缺乏科學的成本費用分攤機制

在我國房地產行業中，房地產的成本支出包括很多方面，而我國房地產行業并沒有形成科學合理的成本費用分攤機制，這導致在很多具體支出項目上出現成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產企業就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關科目不依據規定進行分攤，這就增加了房地產項目的成本。

1.3賬目和實際情況不一致

房地產行業的生產經營設計的方面很多，其財務管理涉及的內容相對較多[4]。在實際的房地產項目中，經常會有一些企業將商品房內部調撥使用，但是卻沒有相應的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經常造成賬目和實際情況不一致，導致房地產項目的成本管理缺乏有效的數據參考。

2.加強我國房地產成本控制的對策

由于房地產項目的周期較長，主要包括決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產成本控制應該從這四個階段著手。

2.1決策階段

決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優化決策階段的成本管理是減少房地產項目成本、提高房地產企業經濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應該從兩方面實現：一、加強市場調查。有效的市場調查是控制房地產成本的關鍵，通過對市場環境、市場需求進行有效的調查，針對市場需求進行項目建設，才能取得實際的經濟效益和社會效益。二、加強財務分析。財務分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務分析，對房地產項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經濟角度對房地產項目的可行性進行評價。

2.2設計階段

在房地產行業中，設計階段是影響房地產項目成本的第二因素，為了更好地對房地產成本進行有效的控制，房地產企業必須重視設計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產項目的設計圖紙具有可行性和經濟性。

2.3施工階段

施工階段對房地產項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產項目的成本產生影響，例如設計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產企業做到如下三點：一、減少設計變更。在房地產的施工階段經常會出現設計變更，這會增加房地產項目的成本，因此，施工部門要對施工現場進行有效的監督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產項目的施工階段涉及的施工人員人數眾多、職業素質參差不齊，在施工過程中很有可能出現監守自盜等不利于成本控制的現象，只有加強對施工人員的培訓，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應的設備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。

2.4竣工階段

竣工階段對房地產成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現重復計算的現象，增加不必要的成本。除此之外，還應該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監理工程師的確認才對隱蔽工程進行結算。

3.結語

隨著房地產行業的發展，房地產行業對我國社會經濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產成本進行管理，可以降低房地產行業的成本，提高房地產行業的經濟效益和社會效益，促進我國房地產行業健康發展，最終實現我國社會經濟的健康發展，為我國社會主義事業的建設提供助力。

參考文獻：

[1]王利.對中國房產公司房地產成本管理控制的探討[J].當代經濟，2010，（24）：41-42.

[2]沙立軍.淺談房地產開發造價控制[J].當代經濟，2012（12）：19-22.

[3]閆晶，尹立新.基于標桿管理的房地產企業目標成本控制研究[J].商業會計，2011（12）：37-39.

[4]金渡，關海玲.房地產項目的成本控制分[J].山西高等學校社會科學學報，2010（26）：14-15.

第2篇

關鍵詞：房地產市場；支柱產業；營銷策略；應用

隨著我國經濟體制的不斷改革以及城市化建設的實施，很大程度上提高了房地產市場的需求，促進房地產價格呈逐年上升的趨勢。雖然，我國目前已經頒布了相關的政策，并從稅收調節、土地供給、信貸政策、行政管理等方面對房地產市場進行控制，以期能夠平衡房地產市場的供求關系，調整房地產價格，但是收到的效果卻不盡如人意。因此，房地產行業需要調整營銷策略，從而保障自身的良好發展。

一、房地產市場營銷概述

市場營銷主要是指以市場為中心、營銷為手段，滿足市場需求，實現經濟利潤。隨著我國社會經濟的快速發展，房地產市場得到了快速壯大，促使市場營銷逐漸與房地產有效結合在一起，這是我國商品經濟發展的必然趨勢。從狹義的角度上來說，房地產市場營銷主要是指房地產企業將相關的產品銷售給用戶的一個過程中。從廣義上的角度來說，房地產市場營銷主要是指在遵守相關營銷的原則以及房地產企業制定的營銷制度條件下，運用各種科學合理的營銷策略，對房地產產品進行銷售，滿足市場需求，實現企業經營目標的過程。

二、房地產市場營銷環境的分析

（一）人口環境分析

人是市場的重要組成部分，而人口環境與人之間有著密切的聯系，因此人口環境對房地產市場有著重要的影響。人口環境主要是通過人口的流動遷移、數量的增長、家庭結構、收入、年齡等方面的因素影響著房地產市場的需求。由于房地產企業的營銷對象主要是人，因此房地產企業可以根據人口環境的實際情況，詳細分析營銷市場，滿足消費者的各種需求，從而促進我國房地產市場的良好發展。首先，房地產是人們生活工作的重要場所，人口數量的多少直接決定著房地產營銷市場的發展潛力；其次，房地產的居住用房主要是由家庭數量和結構而決定的，家庭數量和結構對房地產市場的需求結構和需求量產生直接的影響；再次，人口的流動和遷移必然會對消費帶來極大的影響，例如當一個城市移入大量的人口時，需要解決的首要問題便是住房問題；最后，在不同年齡、收入等因素的影響下，人的價值觀和消費需求也有所不同，這在一定程度上也會對房地產的市場營銷產生影響。

（二）經濟環境分析

隨著我國社會經濟的發展，市場經濟體制的改革，經濟環境發生了巨大的變化，這對房地產必然會產生直接的影響。首先，國民經濟發展水平的高低直接決定著房地產市場是否能夠得到快速的發展。近年以來，我國房地產市場發展之所以迅猛，主要是建立在國民經濟發展的基礎之上，房地產市場能夠提高國民經濟，而國民經濟能夠為房地產市場的發展提供重要的資金保障條件，這兩者相互促進，相互發展，從而促進了房地產市場的繁榮發展；其次，房地產的開發、建設、消費、流通等，需要大量的資金作為保障，因此比較容易受到金融貨幣政策的影響。當宏觀經濟發展過快時，便會導致通貨膨脹的現象出現，政府便會采取緊縮的貨幣政策，利潤減少貨幣投放量、提高利率等，降低宏觀經濟的發展速度；當宏觀經濟發展速度過慢時，會出現通貨緊縮的現象，政府便會采取寬松的貨幣政策，例如降低利率、降低金融機構存款準備金率等，刺激宏觀經濟的發展。因此，金融貨幣政策能夠對房地產短期的供求關系進行調整，進而促進房地產市場營銷。

（三）政治環境

政治環境主要是指能夠對房地產企業的營銷活動進行制約和影響的政府機構和政策法規。政府機構主要利用制定一系列政策對房地產的經濟活動進行制約和影響，保障房地產的產品和服務在一個公平競爭的環境中得到發展，保護房地產企業和消費者的共同利益。政策法規主要是對房地產經濟關系的變更進行規定，使人們在變更房地產經濟關系過程中所必須遵守的行為規范。政策法規能夠促進房地產市場的有序發展，在最大限度上滿足消費者的需求。政治環境對房地產市場的影響主要包括有：首先，在土地方面，我國先后頒布了《土地儲備管理辦法》、《關于促進節約集約用地的通知》、《違反土地管理規定行為處分辦法》等多部土地政策，其主要目的通過房地產政策的制定，對房地產開發用地的供用進行規范和整頓；其次，在住房保障體系方面，我國在《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中明確指出了需要建立完善的社會住房福利保障體系，提高經濟適用房和廉租房的供應，擴大政策的覆蓋范圍，改善住房困難的局面；最后，在房價控制方面，我國根據目前房價上漲過快的現狀，制定了一系列以平抑房價為主的房地產政策，其主要目的在于通過政策法規的指導，保證房價價格波動合理。

三、房地產市場營銷現狀

（一）市場調查前期工作不充分

一個有效的營銷策略，必然離不開市場調查。而房地產商品與其他商品不同之處在于，如果市場調查不夠深入，規劃方案便會失去一定的合理性。一旦規劃設計方案批下來后，想要在施工過程中修改方案，那幾乎是不可能實現的。可是在實際中，很多房地產開發商寧愿冒著投資風險，花費大量的資金開發一個房地產項目，也不愿意花少量的錢進行市場調查。在項目的確定、選址、定位、規劃的過程中，幾乎是全憑著自己的直覺和經驗進行的，無法從根本上滿足市場的需求。

（二）忽視市場細分與定位

對市場進行合理的細分與定位有利于市場目標的實現，同時在很大程度上關系著開發商的經濟利潤。可是從目前的情形來看，我國房地產市場缺乏堅固的壁壘，投資時間較長，一旦市場出現空缺的時候，所有的競爭者蜂擁而至，從而忽略了對市場的合理細分與定位。

（三）營銷策略與企業不符

在實際中，不難發現房地產采用最多的策略便是廣告策略。部分的房地產商為了推銷某個項目，而大肆做廣告。雖然廣告策略具有一定的效應，但是卻會浪費許多資金。因此，不是每個企業都適合廣告策略，例如針對于規模較小，正處于發展階段房地產企業而言，如果大打廣告戰略，會造成企業陷入資金周轉不靈的局面，阻礙企業的正常運行。

（四）對營銷過程的管理與控制不夠

很多房地產企業的營銷效果不明顯的時候，一般都會將注意力放在營銷策略上，而忽略了營銷過程的管理與控制。實際上，大多數都是由于房地產企業忽略了對營銷過程的管理與控制，導致營銷策略無法充分發揮出真正的作用。如果房地產企業沒有充分認識到管理與控制在營銷過程中的重要作用，僅僅只對營銷策略進行修改，根本就無法提高營銷效果。

（五）功利營銷思想嚴重

很多房地產企業在營銷過程中，具有嚴重的功利營銷思想，一味地追求自身的經濟利益。這主要表現在忽略規劃設計，重視營銷推廣。有的開發商了為了節約資金，以低價購買規劃設計方案，并在施工過程中發現了許多問題。

四、房地產市場營銷策略

（一）深入市場調查

想要全面了解房地產行業所面臨的市場環境，就需要對市場進行深入的調查。市場調查主要是房地產企業為了合理選擇市場目標，采用一系列科學合理的方法，有針對性、目的性的對相關的房地產產品信息進行采集和分析，將調查的市場內部環境和外部環境以及相關行業其他企業的營銷情況作為參考依據，從而制定出一個有效的營銷計劃，為房地產企業管理者的決策提供重要的信息資料。

（二）整合企業資源

房地產企業想要在競爭激烈的市場中站穩腳跟，首先就需要對本身的實際資源進行一個全面的了解和掌握，例如信息、財力、人力、物力等資源，同時還要合理的對這些資源進行整合。但是房地產企業必須要認識到整合不是簡單的拼接，而是對整個企業的各種資源進行有序的組織，通過有效的規劃設計，將各種資源的優勢充分發揮出來，從而取得較好的營銷效果，這是提高營銷手段的前提條件。

（三）選擇符合企業特點的營銷策略

房地產企業需要根據市場環境、自身的資源、競爭對手以及企業本身的客戶等，選擇符合企業特點的營銷策略。例如當企業無法在市場中占有較大的份額時，可以采用集中營銷策略，針對于一部分的消費者群體，進行生產，將精力集中在少數的市場之中，“以小取大”，在小市場中取得較大的市場份額，這樣不僅可以幫助企業在目標市場中占有優勢地位，而且還可以提高企業的知名度，節約企業的營銷費用。如果在有條件的情況下，企業已進行深入的發展，但是這需要企業的市場地位比較牢固的基礎之上進行，避免企業承擔不必要的損失。

（四）創新營銷策略

房地產行業至今已有20多年的發展歷史了，從物質領域延伸到人文關懷，這種關懷主要體現在文化方面，無論是建筑還是相應的基礎設施，都是房地產行業在發展過程中的必然產物。由此可知，文化是房地產市場發展的總體趨勢。隨著我國社會各個方面的快速發展，消費者的需求日益成熟，但是文化地產的建設還正處于發展的初期，無法滿足消費者的需求。現在，消費者從簡單的追求建筑發展到功能以及景觀的重視，表現出人們對精神方面的追求。對此，房地產企業應該在制定和運用營銷策略的過程中，樹立創新因素，加入創新元素。例如綠色營銷、環保營銷、經濟營銷、文化營銷等，這樣不僅可以提高房地產產品的知名度，而且還能提高企業的優勢，幫助企業在房地產市場中占有更大的市場份額，從而促進房地產企業的健康發展。

（五）加強對營銷過程的管理創新

隨著房地產行業的市場競爭力日益加劇，以及房地產行業的理性化發展，加大了對民營機構的開放程度，并打破了行業壟斷的現象，從而逐漸形成雙重開放的局面。

五、房地產市場營銷策略的創新發展

隨著我國社會經濟以及房地產市場的不斷發展，傳統的市場營銷策略已經無法滿足市場發展的特點以及消費群體的消費需求。為了能夠在激烈的市場競爭中占有一席之地，房地產企業必須要根據時展，樹立先進的營銷觀念，創新營銷策略，促進房地產企業的可持續發展。

（一）綠色營銷

隨著發展與生態之間的矛盾加劇，加強了人們的環保意識，建筑的質量、價格、外觀、構造等不再是影響消費群體的重要因素，消費者越來越注重居住環境的質量，同時生態環境也成了房地產企業的營銷亮點。對此，房地產企業應該樹立節能環保、綠色營銷的理念，將綠色消費作為營銷策略，提高房地產產品的生態效益，為消費者創造出綠色、環保的家園。

（二）人文營銷

隨著社會文明的進步，消費者需求的日益成熟，使得社會文化對現代消費產生了嚴重的影響，而房地產消費也不例外。在社會經濟快速發展的背景下，要求居住環境不僅需要具備完善的功能，而且必須要具有文化的韻味。對此，這就要求房地產企業的產品和服務體現出文化理念。因此，房地產企業在制定和進行營銷策略的時候，需要創造出人文特點，營造人文環境，提高房地產產品和服務的人文內涵。

（三）知識營銷

21世紀是知識信息的時代，在知識信息大爆炸的背景下，消費群體在房地產消費過程中，對房地產的相關知識有了一個更深的了解，同時對于房地產相關知識的了解欲望也在逐步增強。因此，房地產企業在實施營銷策略的過程中，可以為消費群體傳輸房地產相關的知識，并為其提供相應的服務，以此提高消費群體的信任度，從而有利于營銷活動的順利進行。

參考文獻：

[1]郭大虎.基于體驗營銷理念的房地產營銷策略的變革[J].商場現代化，2012（07）：28-29.

[2]趙春艷.論營銷策略在房地產中的應用[J].房地產導刊，2013（09）：23-23.

第3篇

關鍵詞：房地產；市場營銷策劃；問題；對策

一、引言

房地產行業屬于國民經濟發展的重要支柱，在推動經濟發展中占據著重要地位。當前，房地產行業競爭日益激烈，為進一步提高企業核心競爭力，實現企業效益最大化，房地產行業越發關注市場營銷策劃問題。通過科學有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產行業的發展，從而實現整體效益。然而不可否認的是，當前房地產在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發展路徑。

二、房地產營銷策劃內涵認知

房地產營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統性工程，其包含了房地產全部的銷售及推廣工作。為實現預期銷售推廣目標及效果，結合房地產實際狀況，通過優化內部資源與外部資源，合理編制方案并統籌執行的過程即房地產營銷策劃，從實現階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應用，則決定著營銷策劃的成效。

三、房地產市場營銷策劃中存在的現實性問題分析

當前，房地產市場營銷策劃存在著較多的現實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學依據。然而在多數營銷策劃活動中，多缺乏對調查活動的關注，或所推行的市場調查不夠充分，導致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側重形式而缺乏文化內涵。在房地產市場營銷策劃中，很多開發商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內涵的關注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業文化及產品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網絡語言不合理的應用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業文化與產品特色結合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發展，廣告所帶來的傳播收益出現了下滑，僅僅依賴廣告無法實現其預期效益。

四、房地產市場營銷策劃的發展性路徑思考

（一）準確定位，表現產品屬性優勢

在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的市場調查為前提。考慮到房地產商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產品的價值及功能更為關注。為此，開發商在開發前期，需要充分做好市場調查，以建筑行業發展實際與未來經濟預測為條件，對產品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應過于關注廣告效應，還應分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應貼合其群體整體特征，以實現營銷策劃效果。

（二）體現產品文化差異，關注文化營銷

在開展房地產營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關注文化營銷以提高營銷效果。如房地產與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產文化優勢與其他賣點相結合，體現房地產產品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應用于學區房營銷領域。

（三）營銷策劃應關注品牌價值

在營銷策劃中，需要充分關注并提高企業品牌價值。企業品牌集中體現了企業文化、企業價值與企業服務等內涵，也是與其他同類產品相區分的重要標志。在房地產營銷中，不應僅局限于產品物質層上的文化宣傳，還應關注企業價值與企業文化層面的內涵宣傳。以相關樓盤為立足點，將企業文化與企業服務理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。

（四）關注營銷策劃人才地培養

在房地產營銷策劃中，人才屬于十分關鍵的因素。優秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業發展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養，提高營銷專業性，定期安排講座或培訓，提高營銷策劃人員的內在素養與整體技能，還可與其他房地產企業之間建立交流機制，通過相互交流及學習，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業效益實現提供人才支撐。

五、結語

在市場競爭的大環境下，房地產行業為實現生存與發展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關注日益增加。當前，房地產營銷策劃仍存在著較多的現實問題，如缺乏準確定位，文化內涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產營銷策劃水平，從多個方面提出了發展路徑。實踐證明，企業只有充分調查，以消費者需求為導向，不斷提高產品文化價值與品牌價值，方可實現高質量的營銷策劃，并帶來相應的營銷效益。（作者單位：承德石油高等專科學校）

作者：高麗君

參考文獻： 

[1]惠葉婷.房地產開發項目市場營銷的理論與實踐[J].科學與財富，2014，（2）：99-99. 

[2]趙工浩.淺析新形勢下房地產市場的創新營銷[J].房地產導刊，2014，（1）：23-23.