房產(chǎn)投資的策略范文
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第1篇
一、房地產(chǎn)投資信托概念
房地產(chǎn)投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的,對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托可滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道,并且,依托房地產(chǎn)信托,投資者可以通過資本市場,投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產(chǎn)信托,可以形成房地產(chǎn)業(yè)信托業(yè)和投資者多贏的局面。
1、房地產(chǎn)投資信托種類
根據(jù)資金投向的不同,REITS(房地產(chǎn)信托)可分為三類:
權(quán)益型(Equity REITS)
權(quán)益型REITS直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同,但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產(chǎn)的增值收益。
抵押型(Mortgage REITS)
主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和
抵押貸款利息,以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收
益。混合型(Hybrid REITS)
此類REITS不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資,還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。
另外,REITS 還有很多其他分類方法。
2、房地產(chǎn)投資信托特征
特征一:R E I T S 的主要投資對象是房地產(chǎn)
以此區(qū)別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。
特征二:R E I T S 是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合
其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,
還接受房地產(chǎn)。
特征三:R E I T S 持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)
普通股的投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權(quán)利,投資者如對REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證。
特征四:REITS 價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值
普通股價(jià)格更多地依靠其現(xiàn)時(shí)和預(yù)期的收入,與每股的賬面價(jià)值關(guān)聯(lián)程度不大;而REITS價(jià)格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。
3、辦理房地產(chǎn)信托企業(yè)資質(zhì)
信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí),涉及的不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)具備下列條件:
? 條件一:有國家認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格;
條件二:注冊資本不少于1000 萬元人民幣;
條件三:具有完善的法人治理結(jié)構(gòu);
條件四:具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源,其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備5 年
以上可追溯的記錄;
條件五:中國銀監(jiān)會要求的其他條件。
二、房地產(chǎn)信托融資操作模式
1、美國模式
美國的REITS 通常是以基金的形式出現(xiàn)的,在成立階段,其主要運(yùn)作流程為:
(1 )評估資金
基金發(fā)起人為滿足自身需求,進(jìn)行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預(yù)估所需資金數(shù)量,確認(rèn)選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標(biāo)的收益性能否達(dá)到必要的回報(bào)率等。
(2 )接洽承銷商
發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。
(3)接洽律師及會計(jì)師
與有資格的律師及會計(jì)師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計(jì)問題,選定律師事務(wù)所及會計(jì)師事務(wù)所為成立全過程服務(wù),并擬訂申請文件,此時(shí)投資計(jì)劃在財(cái)務(wù)上的可行性分析基本確定。
(4 )接洽不動產(chǎn)顧問公司
若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任,則需要洽定對象并簽定REITs管理顧問契約,
確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(5) 申請募集
當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請募集,在申請成功后,要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。該類證券一般需經(jīng)過信用評級機(jī)構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃,保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示,進(jìn)行業(yè)務(wù)操作,執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事
宜。投資者通過券商購買REITS 證券,投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。
2、日本模式
日本信托運(yùn)作流程為:
步驟一:房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房
地產(chǎn)公司;
步驟二:投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理;
步驟三:信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司,同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi);
步驟四:房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人,向承租人收取租賃費(fèi);
步驟五:信托公司向投資者發(fā)放紅利;
步驟六:信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售,從購買者身上獲取價(jià)款,再按比例分配
給投資者。
3、香港模式
2005 年6 月16 日,香港證監(jiān)
會經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產(chǎn)信托投資基金(即REITS)投資海外物業(yè)的限制,允許房地產(chǎn)基金投資世界各地房地產(chǎn)項(xiàng)目,實(shí)際
上就是允許內(nèi)地或海外房地產(chǎn)商將其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以REITS 形式到香港上市。同時(shí)將
REITS 的最高負(fù)債比例由總資產(chǎn)的35%提升至45%,排除了香港相對其它亞洲國家作為REITS 中
心的弱勢。消除地域限制及提升負(fù)債比例,為國際房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在香港成立房地產(chǎn)投資信托基金
提供了機(jī)遇,也為中國房地產(chǎn)商提供了集資及套現(xiàn)的渠道。
(1 )香港稅制
從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設(shè)區(qū)域限制,最低持有年限為2 年,對股份
持有的限制同掛牌,房地產(chǎn)投資比例至少需占資產(chǎn)凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,
最高負(fù)債率限制在總資產(chǎn)的45%不享受特定稅收優(yōu)惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅
(2)香港REITS 運(yùn)作模式
(3)香港R E I T S 開放為內(nèi)地房地產(chǎn)市場帶來的機(jī)會優(yōu)勢
優(yōu)勢一:對于內(nèi)地房地產(chǎn)商而言,REIT 是一種全新的經(jīng)營模式,REITS 的出現(xiàn)可使其從目前單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式拓展為長期投資模式,以獲取穩(wěn)定的租金收入和REITS 管理費(fèi)。
優(yōu)勢二:REITS為內(nèi)地房產(chǎn)商開辟了新的融資渠道,業(yè)主及開發(fā)商可以REITS的形式重組其房產(chǎn)物業(yè),從而改善資產(chǎn)負(fù)債表及增強(qiáng)資金的流動性。
優(yōu)勢三:REITS 對銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優(yōu)勢。
優(yōu)勢四:HK-REITS 的上市為內(nèi)地房地產(chǎn)商提供了面向國際資本市場融資的契機(jī)。
優(yōu)勢五:REITS是一種長期投資模式,非處置不良資產(chǎn)或劣質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)捷徑,它的出現(xiàn)有利于減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分,促進(jìn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。
優(yōu)勢六:香港發(fā)行REITS的經(jīng)驗(yàn)可供內(nèi)地借鑒,對內(nèi)地房地產(chǎn)商來說影響深遠(yuǎn),將有利于促進(jìn)內(nèi)地房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。
4、內(nèi)地房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式
(1 )傳統(tǒng)貸款型信托融資模式
① 操作流程
第一步,房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資公司達(dá)成一致;
第二步,就信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批;
第三步,面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證;
第四步,信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項(xiàng)目;
第五步,信托公司回收資金。
② 優(yōu)點(diǎn)
管理比較簡單,收益比較穩(wěn)定。
③存在問題
由于信托公司對信用貸款本身有較大的風(fēng)險(xiǎn),而總體上看信托公司對房地產(chǎn)項(xiàng)目的評估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn),并將嚴(yán)格對項(xiàng)目的基本素質(zhì)的要求。
(2 )股權(quán)型信托融資模式
這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產(chǎn)企業(yè)注資,持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán),房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購,這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資)。在這方面最早做的是重慶國投,例如其所運(yùn)作的世紀(jì)星城項(xiàng)目。
①操作流程
第一步,信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。
第二步,信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。
第三步,信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán),但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股,即對于公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)(可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,同時(shí),與原股東或關(guān)聯(lián)方(最好是關(guān)聯(lián)方)簽署股權(quán)回購協(xié)議。為了確保購協(xié)議的履行,雙方可能需要有一些擔(dān)保條件(例如,重慶國投的世紀(jì)星城項(xiàng)目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押;杭州工商信托所運(yùn)作的浙江水泥項(xiàng)目,是由第三方提供擔(dān)保)。
第五步,房地產(chǎn)公司運(yùn)營開發(fā)項(xiàng)目,獲得現(xiàn)金流。
第六步,關(guān)聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金,回購股權(quán),信托融資過程結(jié)束。
②模式優(yōu)點(diǎn)
能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念,只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào),并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求,開發(fā)商也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。
三、房地產(chǎn)信托優(yōu)勢分析
1、REITS 自身優(yōu)勢
(1 )具有流通性與變現(xiàn)性
由于房地產(chǎn)本身的特性,導(dǎo)致交易過程需要借助中介機(jī)構(gòu),不但費(fèi)力,且轉(zhuǎn)移手續(xù)繁雜,變現(xiàn)性差,從而使得投資者具有極高的流動性風(fēng)險(xiǎn)。REITS是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值,證券在發(fā)行后可以在次級市場上進(jìn)行交易,投資者可以隨時(shí)在集中市場上或店頭市場上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。
(2) 專業(yè)化經(jīng)營
由于REITS經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)高度分離,通過專業(yè)化的經(jīng)營管理,可以使房地產(chǎn)營運(yùn)績效大幅度提高,直接影響REITS 證券價(jià)格的上漲,使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。
(3) 資本積累
REITS是以受益憑證在資本市場募集資金,再以直接經(jīng)營或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場,有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場和資本市場。通過這兩個(gè)市場的結(jié)合,有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中的資金取得,加速資本積累,促進(jìn)土地的有效利用。
(4) 投資風(fēng)險(xiǎn)分散
由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入,個(gè)別投資人無法同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,造成風(fēng)險(xiǎn)的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)外,也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價(jià)證券投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
(5) 正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場機(jī)能
由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項(xiàng),均受到相關(guān)法規(guī)的嚴(yán)格限制,其目的在于預(yù)防房地產(chǎn)短線交易的投機(jī)行為,使資金的投入
能促進(jìn)房地產(chǎn)的有效利用。另外,通過REITS的方式來對大型公共建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行融資,既可順利推動建設(shè),也可使投資大眾分享公共建設(shè)投資成果,且經(jīng)由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上市,可以達(dá)到以有效率的證券市場來監(jiān)督無效率的公共部門的效果,最終能使整個(gè)市場機(jī)能得以充分發(fā)揮,增加社會福利。 2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)REITS 融資優(yōu)勢
通過REITS 方式融資,對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言具有以下幾個(gè)方面的明顯優(yōu)勢:
(1) 可用以融資的物業(yè)范圍寬廣
任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫
字樓、工業(yè)廠房等。
(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富
例如華銀控股目前操作的REITS,單個(gè)物業(yè)可融資金額從3億元起,根據(jù)物業(yè)實(shí)際價(jià)值,多多益善。而海外REITs 市場的投資人主要是當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)投資者、國際機(jī)構(gòu)投資者、私人銀行和個(gè)人投資者。
(3) 風(fēng)險(xiǎn)分散
將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)分散到國際投資者中,符合政府政策。
(4) 融資總額相對較高
一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業(yè)抵押貸款金額,交易價(jià)接近資產(chǎn)價(jià)值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得相當(dāng)于物業(yè)價(jià)值60%~70%的資金。REITS 則是根據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)綜合物業(yè)整體考慮,對物業(yè)進(jìn)行整體定價(jià),吸引投資。
(5) 融資方式靈活
對于總價(jià)超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè),比如,華銀控股可以協(xié)助業(yè)主,以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對于規(guī)模較小的物業(yè),華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個(gè)資產(chǎn)包在境外運(yùn)作上市。
(6) 可選擇長期獲益
物業(yè)業(yè)主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費(fèi)收入。
(7) 節(jié)稅
REITS融資具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。
(8) 提高企業(yè)知名度
采用REITS 融資,可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽(yù),擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)和國際上的影響。
(9) 有助企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化
由于上市過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都要求信息公開,管理規(guī)范,通過REITS運(yùn)作可以帶動企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu),規(guī)范經(jīng)營管理。
第2篇
【關(guān)鍵詞】 固定資產(chǎn)投資 審計(jì) 風(fēng)險(xiǎn) 防范
審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)貫穿固定資產(chǎn)投資的全過程，造成審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是有以下一些方面：審計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱、審計(jì)方法和技術(shù)不專業(yè)以及審核機(jī)構(gòu)不健全。有效的對審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范有利于投資的健康發(fā)展。
一、固定資產(chǎn)審計(jì)的概述
固定資產(chǎn)的投資審計(jì)是我國審計(jì)監(jiān)督體系的一個(gè)重要部分，它主要是指審計(jì)機(jī)關(guān)根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)以及政策制度，對固定資產(chǎn)投資的項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性、合法性等效益進(jìn)行監(jiān)督和評價(jià)的過程。
二、固定資產(chǎn)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的定義
根據(jù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的定義，通常可以把審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)劃為兩部分，即廣義風(fēng)險(xiǎn)和狹義風(fēng)險(xiǎn)。其中廣義風(fēng)險(xiǎn)主要是針對審計(jì)職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)來說，內(nèi)容十分廣泛，主要包含以下這些方面：在審計(jì)過程中由于本身的缺陷會造成審計(jì)的結(jié)果與現(xiàn)實(shí)有差異，導(dǎo)致?lián)p失或者有可能導(dǎo)致?lián)p失;公司由于自身管理經(jīng)營不當(dāng)造成公司無法清償債務(wù)、破產(chǎn);審計(jì)人員以及審計(jì)組織不夠?qū)I(yè)造成的審計(jì)營業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。狹義的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是來自于審計(jì)的從業(yè)人員造成的，在審計(jì)中沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中嚴(yán)重的錯(cuò)誤造成的風(fēng)險(xiǎn);錯(cuò)誤判斷帶來的風(fēng)險(xiǎn)。固定資產(chǎn)的投資過程中若不采取合理的辦法來進(jìn)行控制，會出現(xiàn)很大的差錯(cuò)，審計(jì)是其中一個(gè)方面，另外一個(gè)方面是投資活動自身的投資問題引起的。前者屬于固有風(fēng)險(xiǎn)，后者屬于控制風(fēng)險(xiǎn)，二者相互關(guān)聯(lián)。所以審計(jì)人員應(yīng)該擁有專業(yè)的審計(jì)專業(yè)技能，對投資風(fēng)險(xiǎn)做出準(zhǔn)確的判斷，制定相應(yīng)措施來降低風(fēng)險(xiǎn)。
三、固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的形式
前文也有提到，固定資產(chǎn)審計(jì)這項(xiàng)工作非常復(fù)雜，需要大量資料和數(shù)據(jù)來實(shí)現(xiàn)，所以會受到各種因素的影響，這就導(dǎo)致了不同程度以及不同形式的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)形成。通過大量研究得出審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的形式主要有以下幾個(gè)方面。
1、審計(jì)的方式有缺陷
在固定資產(chǎn)投資的審計(jì)過程中，通常會采用分析復(fù)核法和審計(jì)抽樣法。對于分析性復(fù)核，大量運(yùn)用會造成很懂分析性復(fù)核風(fēng)險(xiǎn)，增加了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容;對于抽樣調(diào)查，抽樣的樣本很有限，這種得出的結(jié)果通常都是不準(zhǔn)確的，比較局限性而不能推斷出整體的審計(jì)結(jié)果。
2、審計(jì)單位不配合
在對固定資產(chǎn)投資的審核中，往往需要很多資料來提供依據(jù)。如果審計(jì)單位不配合，提供的資料不全面、不真實(shí)，那么審計(jì)人員的判斷也會有誤，對于固定資產(chǎn)投資的審計(jì)就沒有真實(shí)性可言。
3、審計(jì)人員專業(yè)度不高
主要是說審計(jì)人員自身的專業(yè)知識以及技術(shù)水平有限，沒有辦法發(fā)現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資中存在的問題，然后提出錯(cuò)誤性的意見。
四、固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
1、審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄
在固定資產(chǎn)的審計(jì)中，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因是多種多樣的，審計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱是其中重要因素之一。固定資產(chǎn)投資的審核具有復(fù)雜性，所以需要審計(jì)人員擁有很高的風(fēng)險(xiǎn)意識，并時(shí)刻保持著對風(fēng)險(xiǎn)的警醒。但是在實(shí)際生活中，對于固定資產(chǎn)投資的審計(jì)人員是否具有這方面的警惕性完全沒辦法去確定。根據(jù)我國現(xiàn)有的審計(jì)發(fā)展?fàn)顩r來推斷，由于審計(jì)人員意識淡薄引起的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)常發(fā)生。例如，在固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)場取證時(shí)，審計(jì)人員就沒有及時(shí)對固定資產(chǎn)的投資施工單位或者監(jiān)理單位進(jìn)行現(xiàn)場簽字確認(rèn)，沒有對固定資產(chǎn)投資中所使用的物資價(jià)格進(jìn)行一個(gè)審核和確定，從而導(dǎo)致了最后的審計(jì)沒有充分依據(jù)而出現(xiàn)缺陷。所以如果在審計(jì)中，審計(jì)人員沒有高風(fēng)險(xiǎn)意識，不能時(shí)刻的保持警惕，會引起審計(jì)過程中的高風(fēng)險(xiǎn)。
2、審計(jì)方法和技術(shù)缺陷
當(dāng)前由于市場機(jī)制還不夠健全，所以固定資產(chǎn)投資審計(jì)工作的技術(shù)和方法也存在一定的缺陷，這種狀況很容易引起審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。主要有以下幾個(gè)方面。
（1）固定資產(chǎn)的審計(jì)通常情況下都是簡單的“就項(xiàng)目審核項(xiàng)目”，內(nèi)容主要是側(cè)重于微觀層面，而不是對所獲得審計(jì)資料進(jìn)行深度分析研究，然后從宏觀上對于固定資產(chǎn)投資提出可行性的建議和審計(jì)方法。
（2）現(xiàn)有的固定資產(chǎn)審計(jì)內(nèi)容還是以傳統(tǒng)的方式來尋找審計(jì)過程中所出現(xiàn)的紕漏，審計(jì)的重點(diǎn)是真實(shí)性和可靠性，在固定資產(chǎn)的投資中發(fā)現(xiàn)其違紀(jì)違法的內(nèi)容仍是審計(jì)過程中的主要內(nèi)容。但是，就現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，固定資產(chǎn)投資效益審計(jì)以及全過程審計(jì)成為未來的主流發(fā)展，但是現(xiàn)有的審計(jì)方法不能滿足審計(jì)實(shí)際的發(fā)展需求。
3、參建方責(zé)任機(jī)制不健全
固定資產(chǎn)的投資涉及很多責(zé)任方，所以參建方的責(zé)任機(jī)制是否健全將會影響到審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在我國現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資市場中，往往忽略了這個(gè)方面，固定資產(chǎn)投資參建方責(zé)任機(jī)制都不完善和健全，很容易誘發(fā)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素。理論上來說，建設(shè)方應(yīng)該對固定資產(chǎn)的全過程進(jìn)行管理負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)方應(yīng)該對建筑的可行性和實(shí)施性負(fù)責(zé)，監(jiān)理方要對現(xiàn)場的施工情況進(jìn)行監(jiān)督，包括工程的變更、簽證的時(shí)效性和真實(shí)性。如果各個(gè)參與建設(shè)的合作方都能明確自己的責(zé)任，這就有效的減少了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。但是在固定資產(chǎn)投資過程和實(shí)施過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)合作方自顧自的行事，管理不規(guī)范、資料不完整進(jìn)而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
五、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施
1、強(qiáng)化審計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識
為了應(yīng)對審計(jì)人員風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱而導(dǎo)致的固定資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，審計(jì)人員應(yīng)該在對固定資產(chǎn)投資審計(jì)之前就樹立好風(fēng)險(xiǎn)意識，對審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)有一定警惕性。首先，審計(jì)人員應(yīng)該清楚地了解自己所要審計(jì)的固定資產(chǎn)的具體資料，以及明確自己在審計(jì)中所需要承擔(dān)的責(zé)任和工作范圍，一絲不茍地對待固定資產(chǎn)投資的審計(jì)工作，尤其是將固定資產(chǎn)投資的審計(jì)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化符合相關(guān)的要求和程序。其次，更要對固定資產(chǎn)做風(fēng)險(xiǎn)評估，審計(jì)人員應(yīng)該對可能造成固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行分析，提前做出決策未雨綢繆，這樣才能有效的防止審計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，也能夠在突發(fā)性的風(fēng)險(xiǎn)中快速做出決策。在風(fēng)險(xiǎn)評估中，可以采取風(fēng)險(xiǎn)的大小來合理安排審計(jì)項(xiàng)目的先后順序，確定審計(jì)工作的重點(diǎn)，明確降低固定資產(chǎn)投資審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)方法與措施，這樣有利于審計(jì)人員在后期對于固定資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的審計(jì)工作的有效防范。
2、完善審計(jì)的方法和技術(shù)
隨著經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)有的很多固定資產(chǎn)投資審計(jì)都沒辦法滿足固定資產(chǎn)投資的審計(jì)任務(wù)，不能適應(yīng)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，審計(jì)難度大幅增加。由于審計(jì)具有審計(jì)范圍大、審計(jì)內(nèi)容多、審計(jì)時(shí)間長等特點(diǎn)，從而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資審計(jì)方法相比較一般的審計(jì)項(xiàng)目更加復(fù)雜，且技術(shù)要求更高，所以對于完善固定資產(chǎn)投資審計(jì)的技術(shù)和辦法刻不容緩。對于固定資產(chǎn)投資審計(jì)的改進(jìn)方向，根據(jù)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資審計(jì)辦法的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善和改變，將原有的審計(jì)辦法轉(zhuǎn)變成以對內(nèi)部控制系統(tǒng)為基礎(chǔ)的抽樣審計(jì)，借助該控制系統(tǒng)的評價(jià)結(jié)果來確定審計(jì)工作的重難點(diǎn)。加強(qiáng)投資方內(nèi)控制度建設(shè)，同時(shí)要進(jìn)行充分的分析測試，根據(jù)分析結(jié)果擬定審計(jì)計(jì)劃、實(shí)施審計(jì)具體工作、得出重要的結(jié)論，最后在審計(jì)程序中把風(fēng)險(xiǎn)因素列入進(jìn)去。
3、控制來源于各個(gè)參建方的風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)踐證明，固定資產(chǎn)的投資審計(jì)和其他項(xiàng)目的審計(jì)明顯不一樣，這就要求我們區(qū)別對待，一般的財(cái)務(wù)審計(jì)主要是根據(jù)材料來做出審計(jì)意見，而對于固定資產(chǎn)投資審計(jì)不僅要對資料進(jìn)行審計(jì)工作，同時(shí)也要對工程現(xiàn)場實(shí)物方面進(jìn)行審計(jì)。所以在進(jìn)行審計(jì)的時(shí)候，需要各個(gè)參建方提供真實(shí)有效的數(shù)據(jù)，審計(jì)人員根據(jù)自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)對參建方提供的資料進(jìn)行專業(yè)綜合性分析。如果在此過程中，參建方提供了錯(cuò)誤的資料，而審計(jì)人員也沒有發(fā)現(xiàn)就會導(dǎo)致審計(jì)工作誤判，從而不能提出可行性的審計(jì)意見，所以審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該督促參建方提供真實(shí)可靠合法的資料。嚴(yán)格要求固定資產(chǎn)投資的建設(shè)方對自己提供的資料負(fù)責(zé)，并簽訂承諾書，若出現(xiàn)資料的不真實(shí)性，切實(shí)追究有關(guān)人員的責(zé)任。
4、做好投標(biāo)招標(biāo)的工作
對于固定資產(chǎn)投資審計(jì)而言，由于工程施工招投標(biāo)審計(jì)為事后審計(jì)，加上違規(guī)手段隱蔽，往往存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求在審計(jì)過程中更加注重審計(jì)程序到位，掌握招投標(biāo)審計(jì)的重點(diǎn)和方法。
根據(jù)招投標(biāo)工作流程，工程項(xiàng)目招投標(biāo)審計(jì)主要分為三個(gè)階段：工程施工招投標(biāo)審計(jì)、開標(biāo)評標(biāo)以及定標(biāo)審計(jì)，簽訂合同審計(jì)。其中工程施工招標(biāo)審計(jì)是最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注招標(biāo)的合法性，關(guān)注建設(shè)項(xiàng)目是否符合招標(biāo)條件，主要審計(jì)初步設(shè)計(jì)及概算、招標(biāo)范圍及方式，審計(jì)招標(biāo)人是否具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力;關(guān)注招標(biāo)文件及投標(biāo)文件，重點(diǎn)審查是否存在招標(biāo)人以不合理的標(biāo)段或工期限制或排斥投標(biāo)人現(xiàn)象，以及是否存在哄抬標(biāo)價(jià)或泄漏標(biāo)底現(xiàn)象。開標(biāo)評標(biāo)以及定標(biāo)審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注開標(biāo)過程是否符合程序，避免虛假評標(biāo)現(xiàn)象出現(xiàn)。簽訂合同審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注合同主要條款是否與中標(biāo)文件中內(nèi)容一致，有無實(shí)質(zhì)性變更，避免中標(biāo)方違規(guī)將項(xiàng)目主體分包的風(fēng)險(xiǎn)。
5、開展合同審查實(shí)施
加強(qiáng)審計(jì)人員的法律意識，針對合同條款是否嚴(yán)密規(guī)范做審查，關(guān)注相關(guān)文件審查的先后順序，規(guī)定雙方應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)以及權(quán)利，對風(fēng)險(xiǎn)做好明確規(guī)定。針對一些工期較長的合同，應(yīng)定量做好風(fēng)險(xiǎn)范圍的約定。加強(qiáng)對合同的追蹤管理，避免因文件遺失或者文件不齊全而導(dǎo)致的糾紛問題。
六、總結(jié)
固定資產(chǎn)投資是項(xiàng)龐大的工程，涉及單位多、建設(shè)內(nèi)容廣、項(xiàng)目周期長，資金投入以及流動都很大，這加大了審計(jì)工作的難度。再加上各種因素的影響，審計(jì)過程中難免會出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，就更要求審計(jì)人員給予高度的重視，在審計(jì)過程中時(shí)刻有風(fēng)險(xiǎn)意識，并采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的審計(jì)工作。
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第3篇
房企缺乏業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人才近幾年來,隨著我國房價(jià)的高企,我國房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展非常迅猛,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)遍及全國各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂園、綠城、萬科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)在全國各大中城市不斷布點(diǎn),下設(shè)子公司不斷開發(fā)新項(xiàng)目。雖然大型房企的管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)比較充足,管理比較完善,員工隊(duì)伍經(jīng)驗(yàn)比較豐富,但不是企業(yè)規(guī)模越大越好。企業(yè)隨著規(guī)模的擴(kuò)大,可能會導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì),這主要是由于企業(yè)項(xiàng)目的盈利性不同、企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)和管理更加復(fù)雜、項(xiàng)目的跟蹤和監(jiān)控的難度大。通過市場增長率-相對市場占有率兩個(gè)維度來分析經(jīng)營業(yè)務(wù),可將企業(yè)業(yè)務(wù)分成四類,分別是明星類、金牛類、問號類和瘦狗類業(yè)務(wù)。對于不同的業(yè)務(wù),企業(yè)應(yīng)該采取不同的管理策略。金牛類業(yè)務(wù),市場占有率較高,這是企業(yè)的主要資金來源,但市場增長緩慢,企業(yè)的投資不用太大;明星類業(yè)務(wù),市場占有率較高,能回收大量資金,同時(shí)市場增長較快,為了保持在市場中的優(yōu)勢,企業(yè)需要加大投資;問號類業(yè)務(wù),企業(yè)要進(jìn)行有效分析,選出一部分業(yè)務(wù)投入大量資金,促使其發(fā)展成為企業(yè)的明星類業(yè)務(wù),對于無力推進(jìn)的業(yè)務(wù),企業(yè)應(yīng)該放棄;瘦狗類業(yè)務(wù),市場占有率和市場增長率均很低,企業(yè)沒有必要繼續(xù)投資。房企應(yīng)通過定期召開各地子公司負(fù)責(zé)人參加經(jīng)營形式分析會等形式,及時(shí)了解一線市場狀況,統(tǒng)一思想和行動;可以根據(jù)正常的市場變化及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),確保公司產(chǎn)品符合市場需求。我國房企目前比較缺乏業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人才,在企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大和業(yè)務(wù)范圍不斷拓寬的前提下,缺乏在人力資源管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目管理方面的人才,從而幫助企業(yè)在投資、成本控制、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、品牌和銷售管理、人力資源管理等個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的制度體系,分析經(jīng)營業(yè)務(wù)的盈利狀況;幫助企業(yè)控制區(qū)域公司數(shù)量,由已進(jìn)駐城市負(fù)責(zé)周邊新進(jìn)入城市的管理,對經(jīng)營業(yè)務(wù)進(jìn)行有效取舍;幫助企業(yè)加強(qiáng)信息化建設(shè)、改進(jìn)管理方法,逐步建立起財(cái)務(wù)、成本管理、銷售、人事四大信息系統(tǒng),并在此基礎(chǔ)上開放統(tǒng)一的信息化管理平臺,提高業(yè)務(wù)的規(guī)范性和信息傳遞的及時(shí)性,對企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行有效管控。
對房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資問題的對策
因?yàn)槿肆Y本投資回報(bào)期長,投資對象即勞動力的主觀能動性較強(qiáng),人力資本投資需要不斷地、持續(xù)地進(jìn)行。因此,作為高度追逐利潤的房地產(chǎn)企業(yè),對人力資本的投資更顯吝嗇。如果沒有對房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資的不確定性進(jìn)行有效的預(yù)測和預(yù)防,很難激勵(lì)房企進(jìn)行人力資本投資的積極性和主動性。我國房企人力資本投資問題的控制機(jī)制1.房企人力資本投資的法律保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動性一直高居各行業(yè)的前列,特別是核心員工的流失更加成為我國房企的最令人頭疼的問題。我國《勞動合同法》的最新條款中的“競業(yè)限制”能夠從法律上保障房企流失員工在規(guī)定年限內(nèi)不能在本行業(yè)就業(yè)。但是,我國執(zhí)法監(jiān)督存在極大問題,違法不糾的現(xiàn)象普遍存在,導(dǎo)致同行業(yè)跳槽的現(xiàn)象非常普遍,我國房企真正使用“競業(yè)限制”的法律,對跳槽員工進(jìn)行房企的例子少之又少。有鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)必須具備強(qiáng)烈的法律意識,保護(hù)自己人力資本投資的效益和成果。同時(shí)還必須與員工簽訂相關(guān)競業(yè)限制、保密和賠償協(xié)議,以保護(hù)房企的人力資本投資正當(dāng)權(quán)益。自從2010年我國限購房政策以來,房子越來越不好賣,房地產(chǎn)行業(yè)營銷策劃人員跳槽越來越頻繁。資深的策劃人才傾向于大型知名的房地產(chǎn)企業(yè),中小型房地產(chǎn)企業(yè)遭遇人才瓶頸,房地產(chǎn)企業(yè)挖人力度空前激烈,為了保護(hù)房企的人力資本投資的利益,房企有必要依據(jù)協(xié)議要求司法保護(hù)。這樣,可以在房地產(chǎn)企業(yè)剎住這股歪風(fēng),防止房企人才受高薪的誘惑,不顧與房企簽訂的競業(yè)和保密協(xié)議,攜帶商業(yè)秘密跳槽,給房企帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。只有拿起法律武器,將違反者告上法庭獲得勝訴,才能為房企挽回經(jīng)濟(jì)效益。2.房企人力資本投資的制度保障通過《勞動法》的“競業(yè)限制”和合同的保密協(xié)議的法律保障機(jī)制只是一種比較消極的做法。房地產(chǎn)企業(yè)如果要在市場競爭當(dāng)中具備競爭優(yōu)勢,必須要有積極、主動的激勵(lì)員工機(jī)制才行。薪酬制度是房企激勵(lì)員工的一項(xiàng)最主要的制度,要使薪酬制度能真正激勵(lì)員工,必須有一整套配套制度作為保障。房地產(chǎn)企業(yè)不同部門、不同崗位的要求不同,給予的薪酬當(dāng)然也就不同。所以,房地產(chǎn)企業(yè)必須要對企業(yè)的各部門及其崗位進(jìn)行有效地工作崗位分析,得到各工作崗位的標(biāo)準(zhǔn),即工作崗位說明書。以此進(jìn)一步形成房企人員招聘、員工培訓(xùn)、員工績效管理、員工薪酬管理的文件。房企的工作崗位分析必須要引起企業(yè)高層的充分重視和支持,同時(shí)工作崗位分析要讓全公司所有部門和普通員工參與進(jìn)來。房企一定要根據(jù)企業(yè)的需要數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)展開人員招聘工作,“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”,企業(yè)一定要堅(jiān)持寧缺勿濫的原則,絕不放松錄用標(biāo)準(zhǔn)。員工招聘不僅需要招到自己各崗位所需任職資格的人才,同時(shí)一定要注重員工的價(jià)值觀是否與企業(yè)相一致,只有與企業(yè)有共同想法和理想的員工,才會真正將企業(yè)當(dāng)作是自己的歸屬。找到合適員工,要把他放在合適的崗位上。員工的任職崗位不僅要注重能力,最重要的是要注重員工的興趣。為了保證員工的績效,房企必須要建立有效的績效管理體系。房企的績效考核一定要公平,以員工的實(shí)際表現(xiàn)作為考核的依據(jù)。很多房企比較偏重于對員工績效結(jié)果的評估,而忽視對員工績效的管理。績效管理強(qiáng)調(diào),房企必須要有員工一起制定員工績效的目標(biāo),隨時(shí)與員工進(jìn)行績效的溝通。每到考核期不僅將績效考核的結(jié)果告訴員工,還要與員工交流績效大小的原因,與員工一起制定下一階段績效改進(jìn)的計(jì)劃。這樣,員工在房企的表現(xiàn)才是可持續(xù)的。保利地產(chǎn)非常注重公司人力資源的培養(yǎng),認(rèn)為人力資源是公司的第一資源,是公司未來競爭的保障。2006年,保利公司就啟動了人力資源孵化器戰(zhàn)略,將公司人力資源培養(yǎng)分為專項(xiàng)技術(shù)培養(yǎng)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)培養(yǎng)、職業(yè)精神培養(yǎng)和企業(yè)文化培養(yǎng)四部分。并且啟動公司內(nèi)部培訓(xùn)師制度,定期邀請外面的專家來公司對員工展開培訓(xùn),公司高管直接加入到新進(jìn)員工的培訓(xùn)行動之中,并強(qiáng)化薪酬激勵(lì)機(jī)制和內(nèi)部獎(jiǎng)懲制度。3.房企人力資本投資的文化保障現(xiàn)在,很多房企比較重視企業(yè)文化的建設(shè),企業(yè)文化的核心是價(jià)值觀認(rèn)同。企業(yè)文化是企業(yè)的軟實(shí)力,對企業(yè)員工會產(chǎn)生巨大的導(dǎo)向作用、約束作用、凝聚作用和激勵(lì)作用。必須要明確的是,建設(shè)企業(yè)文化不僅僅是企業(yè)文化部門的職責(zé),是企業(yè)高層職責(zé),是企業(yè)管理層的職責(zé),更是企業(yè)所有員工的職責(zé)。只有企業(yè)高層重視企業(yè)文化,企業(yè)文化才能被員工認(rèn)同,調(diào)動勞動者的積極性才會得到提高勞動效率。企業(yè)的價(jià)值觀只能通過制度規(guī)范才能讓員工明白,怎樣的行為才是企業(yè)所期待的,怎樣的行為是企業(yè)所不允許的。因?yàn)椴煌娜擞胁煌南敕?只能通過制度才能將企業(yè)的價(jià)值觀流淌在員工的血液當(dāng)中,逐步變成為每位員工的行為習(xí)慣。先進(jìn)的企業(yè)文化一旦形成,就會為房企的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。恒大地產(chǎn)通過對排球和足球的持續(xù)投資,使恒大地產(chǎn)的艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)取的企業(yè)文化為員工所熟悉。以理念奠基、視道德倫理重商業(yè)利益,是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為,堅(jiān)守價(jià)值底線,拒絕利益誘惑,堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào),致力于規(guī)范、透明的企業(yè)文化建設(shè)和穩(wěn)健、專業(yè)的發(fā)展模式是萬科獲得成功的基石。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn),萬科載譽(yù)不斷。萬科公司的定位是:做中國地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科強(qiáng)調(diào)對內(nèi)平等,對外開放,致力于建設(shè)“陽江照亮的體制”,萬科把人才視為資本,倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”,萬科公司的企業(yè)文化備為業(yè)界所推崇。房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資問題的控制措施1.房企必須要建立人力資本投資決策科學(xué)體制科學(xué)的決策建立在對企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境分析的前提之上,這是房企降低人力資本投資不確定性的關(guān)鍵。房企在了解外部經(jīng)營環(huán)境的基礎(chǔ)下,房企必須對自己的員工進(jìn)行摸底,要清楚了解企業(yè)現(xiàn)在員工的狀況,人是多還是少,哪個(gè)崗位人多,哪個(gè)崗位人少。現(xiàn)有的員工的質(zhì)量和數(shù)量能否滿足企業(yè)發(fā)展的需要,只有這樣,房企才能進(jìn)行合理的人力資本投資,降低人力資本投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。房企一定要擺脫“一言堂”的、傳統(tǒng)的、完全依賴決策者個(gè)人的判斷來作決策的困境,建立人力資源管理信息系統(tǒng),建立人力資本投資核算體系,從制度上保證人力資本投資的效率、效果。恒大地產(chǎn)通過社會招聘、接收大學(xué)生、內(nèi)部培養(yǎng)、海外引進(jìn)等方式整合高素質(zhì)的人力資源,形成了一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的學(xué)習(xí)型管理團(tuán)隊(duì),提高了公司決策團(tuán)隊(duì)的綜合素質(zhì),這是恒大連續(xù)數(shù)年保持高速增長關(guān)鍵。廣州富力地產(chǎn),隨著地產(chǎn)規(guī)模化、跨地域發(fā)展,面臨的人力資源管理挑戰(zhàn)也越來越嚴(yán)峻,由于缺乏科學(xué)、高效的人力資源信息化管理體系,導(dǎo)致各環(huán)節(jié)工作效率不高。自2007年以來,廣州富力地產(chǎn)引入了用友公司房地產(chǎn)管理系統(tǒng),建立起完善的激勵(lì)與平衡機(jī)制,充分調(diào)動和發(fā)揮企業(yè)員工的積極性與創(chuàng)造性,充分開發(fā)企業(yè)人力資源,從而創(chuàng)建出一套先進(jìn)、科學(xué)與合理的人力資源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持續(xù)激勵(lì)機(jī)制現(xiàn)在的企業(yè)都說人力資源是企業(yè)的第一資源,但關(guān)鍵是要落在實(shí)處。知易行難,大多數(shù)房企仍然只將公司員工看作是公司機(jī)器設(shè)備一樣,不停地進(jìn)行壓榨,不停的要求和索取,而沒有真正將員工看作是房企的資本,要通過投資才能可能獲得很多的回報(bào)。我們應(yīng)該將員工看作是“蓄電池”,可以不斷地充電放電。“充電”就是對人力資源的投資,“放電”就是人力資本給房企的回報(bào)。只有房企真正將員工放在房企同等重要的地位,真正地尊重員工,并通過建立薪酬激勵(lì)、環(huán)境激勵(lì)、發(fā)展激勵(lì)、領(lǐng)導(dǎo)激勵(lì)等多方面的激勵(lì)機(jī)制,如下圖,才能促進(jìn)員工工作效率的提高、忠誠度的增加、減少房企員工的流失、滿足員工的自我成就感,最終減少房企人力資本投資的不確定性。
幫助總經(jīng)理個(gè)性化改進(jìn)HR管理績效總經(jīng)理根據(jù)部門實(shí)際情況選定5-8個(gè)HR目標(biāo)HR定期給總經(jīng)理提供數(shù)據(jù)信息（本部門與公司）•推薦業(yè)界優(yōu)秀人才人；•招聘高級人才到崗人；•部門績效面談覆蓋率；•工作環(huán)境指數(shù)提高到；•薪酬福利溝通？•關(guān)鍵崗位/績優(yōu)人員流失率；•本人及班子對員工的培訓(xùn)學(xué)時(shí)；•本人開發(fā)課程2門以上•本人及班子成員的后備干部比例；•下一步覆蓋比例人性化的人力資源目標(biāo)管理目標(biāo)庫（HR）持續(xù)改進(jìn)（GM）目標(biāo)跟蹤（HR數(shù)據(jù)）發(fā)展人選定目標(biāo)（GM）吸引人激勵(lì)人保留人圖1人性化的、持續(xù)激勵(lì)機(jī)制合生創(chuàng)展強(qiáng)調(diào)結(jié)合公司實(shí)際情況及市場狀況制定集體的薪酬策略,規(guī)定按員工所處級別及承擔(dān)職務(wù)制訂薪酬,同時(shí)也考慮員工的學(xué)歷、資歷、技能等因素并考慮生活費(fèi)用與物價(jià)水平、地區(qū)和行業(yè)工資水平、勞動力市場的供求狀況和公司財(cái)務(wù)能力、預(yù)算控制、薪酬政策、企業(yè)規(guī)模、比較工作價(jià)值、競爭力等。公司的薪酬根據(jù)年度通貨膨脹、勞動力市場供求變化、公司當(dāng)年整體效益等因素進(jìn)行工資調(diào)整。萬科企業(yè)員工手冊上印著一句話:“人才是一條理性的河流,哪里有低洼就流向哪里。”萬科的企業(yè)文化一貫是讓職員有尊嚴(yán),把人當(dāng)作第一要?jiǎng)?wù),員工之間互相尊重,牢牢把住了員工的脈搏,進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)人力資本投資收益。3.房企要與員工建立以勞動契約和心理契約為雙重紐帶的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系房企要真正重視員工,強(qiáng)調(diào)房企與員工共進(jìn)退、共發(fā)展,真正關(guān)心員工、讓員工感受到企業(yè)大家庭的溫馨。福利措施要首先想到員工,經(jīng)濟(jì)形勢不好,削減工資要首先從管理層開始。不斷提高員工的工作環(huán)境和生活質(zhì)量,幫助員工養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣,提高員工的健康水平,關(guān)心員工及其家庭。幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃,延長房企人力資本使用期限,讓員工成為房企的忠實(shí)員工。尊重員工的個(gè)性,創(chuàng)建與員工互信的溝通氛圍,培養(yǎng)發(fā)展員工的團(tuán)隊(duì)精神,降低溝通成本和提高工作效率。只有這樣,房企對員工的心理期望才能與員工對房企的心理期望達(dá)成一種默契,真正在房企和員工之間建立信任與承諾關(guān)系。從而激活房企員工隊(duì)伍,發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造力。房企與員工建立了有效的共生關(guān)系,從根本上就防范人才流失現(xiàn)象的發(fā)生,提高了房企人力資本投資的效益。4.房企應(yīng)創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織世界已經(jīng)進(jìn)入學(xué)習(xí)型組織的時(shí)代,能創(chuàng)建學(xué)習(xí)形組織的企業(yè),才是最有活力的企業(yè)。我國房企要制定適合自己的戰(zhàn)略,通過自我批評、信息反饋和交流而力求進(jìn)步,向未來進(jìn)軍。房企只有敢于否定自我,不斷學(xué)習(xí)、提高,才能在發(fā)現(xiàn)優(yōu)點(diǎn)和成績同時(shí),發(fā)現(xiàn)許多潛藏的弱點(diǎn)。這樣,房企才能在克服弱點(diǎn)和發(fā)揮優(yōu)勢的過程中不斷向前發(fā)展。我國房企在充分衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的各要素之后,應(yīng)極力在進(jìn)行更有效的管理和避免過度官僚化之間尋求一種新平衡,以更徹底地分析與客戶的聯(lián)系,視客戶的支持為自己進(jìn)步的依據(jù),系統(tǒng)地從過去和當(dāng)前的研究項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目中學(xué)習(xí),不斷地進(jìn)行自我批評、自我否定。還要通過網(wǎng)絡(luò)在企業(yè)內(nèi)外建立廣泛的聯(lián)系和信任,要求企業(yè)經(jīng)理人員、員工和顧客保持密切聯(lián)系,加強(qiáng)互動式學(xué)習(xí),實(shí)現(xiàn)資源共享;通過建立共享制影響公司文化的發(fā)展戰(zhàn)略,促進(jìn)公司組織發(fā)生變化,保持充分的活力。建立學(xué)習(xí)型組織,使公司整體結(jié)合得更加緊密,效率更高地向未來進(jìn)軍。例如合生創(chuàng)展公司專門針對大學(xué)畢業(yè)生開展了一個(gè)名為“合動力”的人才培養(yǎng)計(jì)劃。第一階段是畢業(yè)前實(shí)習(xí),主要是公司基礎(chǔ)培訓(xùn)加崗位體驗(yàn)培訓(xùn)。第二階段是入職后培訓(xùn),主要是集中到集團(tuán)一周入職拓展培訓(xùn)加合生學(xué)府E-learning工作標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。第三階段是定崗后一年內(nèi)培養(yǎng),主要是職業(yè)加油站,專業(yè)培訓(xùn)加指定帶教老師崗位工作帶教培訓(xùn)。最后是幫助新員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃。合生創(chuàng)展通過這一系列組織學(xué)習(xí)培訓(xùn),培養(yǎng)了一大批符合企業(yè)要求的人才,并且奠定了一個(gè)濃烈的學(xué)習(xí)氛圍,無形中提高了人力資本投資收益。
