住宅裝飾裝修管理條例范文

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第1篇

[關鍵詞] 建筑裝飾行業 現狀 問題

隨著經濟的快速發展，人們生活水平的不斷提高。人們也從單純的物質生活中解脫出來，追求豐富多多彩的精神生活。對自己的生活空間亦是要求健康、舒適、美觀、富有個性。建筑裝飾行業也隨之發展起來，成為國家甚至每個人都關心的事情，對其發展也不斷提出新的、更高的要求。

一、建筑裝飾行業的現狀及特征

由于經濟發展、社會進步和人民生活質量不斷改善，到2005年，建筑裝飾行業已經形成年工程產值達到1萬億元的產業規模，共有各類企業20余萬家，從業人員近1400萬人。在“十五”期間達到平均年增長19.6%的增長速度，再次，行業年增加值為1730億元。年工資性支出為972億元、年提取的固定資產折舊費為120億元、年營業稅為187億元、毛利潤為448億元，占全社會建筑業增加值的30%。可以這么說，建筑裝飾行業經過20年的發展保持了較高的增長速度，也形成了以下主要現狀及特征。

1.多元主體形成，市場競爭格局激烈

建筑裝飾行業的產生是我國經濟體制改革和對外開放的產物，與其他傳統行業相比，建筑裝飾行業受計劃經濟體制的影響相對較小。住宅裝飾裝修本身就是從民間裝修隊起步并逐漸發育和發展起來的，幾乎全部是民營經濟成份。目前，國內裝飾裝修市場已經形成中外合資、股份制、有限責任公司等多種企業組織形式，充滿生機和活力、平等競爭的市場格局已經形成。國內一批業名品牌的裝飾裝修企業脫穎而出，逐步成長壯大起來。特別是一些國內民營建筑裝飾企業，已經具備獨立承包大型建筑物裝飾裝修工程的能力。如：五星級賓館、飯店、商場及娛樂場所。

2.產業化發展明顯，專業化分工趨勢明顯

隨著行業規模的擴大，行業內部的專業化分工越來越細，在行業內，一批管理先進、產業化生產的大型公共建筑物裝飾企業成長起來。有些企業建立了自己生產工廠和基地，裝飾裝修項目初步實行了產業化，業務流程趨向合理化。

3.規范行業發展的相關法律體系正在形成

在建筑裝飾行業快速發展的同時，規范行業發展的一系列法律法規、技術規范和技術標準陸續制定并出臺實施。以國家建筑業法律法規為依據，以《建設工程質量管理條例》、《建設項目安全生產管理條例》、《物業管理條例》等法律，以《住宅裝飾裝修管理條例》、《建筑企業資質管理條例》、《建筑施工企業安全生產許可證管理條例》等法規，以及《建筑裝飾裝修工程質量管理驗收規范》、《住宅裝飾裝修施工規范》、《民用建筑工程環境污染控制規范》等規范為基礎，以市場標準和技術標準為主要內容的法律法規體系正在形成，為規范裝飾裝修市場秩序、促進建筑裝飾行業持續快速發展也奠定了堅實的基礎。

4.行業在國民經濟中的地位和作用不斷增強

經濟的快速發展、經濟體制改革造就了建筑裝飾行業。而建筑裝飾行業在發展過程中對經濟和社會發展做出了很大的貢獻。首先，建筑裝飾業已成為拉動國民經濟增長的重要力量，對國民經濟增長的貢獻率不斷提高。其次，為滿足全社會日益增長的美化環境、提高生活質量的需求做出了貢獻。再次，為經濟發展和社會穩定創造了大量就業機會。因此，建筑裝飾行業在自身得到巨大發展的同時，也為我國經濟社會的發展做出了巨大貢獻。

二、建筑裝飾行業存在的問題

雖然我國建筑裝飾行業發展很快，但起步較晚，行業內部存在的諸多問題制約了行業的進一步發展，這些問題亟待解決。如不能及時、有效地解決，勢必會影響行業持續健康發展。

首先，裝飾裝修市場秩序比較混亂,市場主體經營行為不規范。由于大量不合法經營企業進入市場，企業之間互相殺價、業務過程中給予回扣等不當競爭現象十分嚴重和普遍，使規范經營的企業受到損害。其次,借用資質、層層轉包的現象比較普遍，施工質量難以保證。在招投標和承接工程項目中大量存在借用資質以及層層轉包的現象，導致大量工程項目由無資質、技術力量差的企業承接，施工質量難以得到保證。再次，建筑裝飾行業從業者隊伍雖然龐大，但整體文化水平較差，技術素質較低，其中裝飾設計人員接受正規專業訓練的人數較少，有專業技術職稱的人數較少。施工隊伍的主體是農村轉移的富余勞動力，受正規文化、技術教育的程度低。行業培訓的主要形式是師徒間的傳、幫、帶，缺乏現代化的培訓手段，行業缺乏接受過系統的專業技術培訓，具有各種裝飾業務技能的技術骨干力量。

雖然建筑裝飾行業發展迅速，但仍起步較晚，企業規模普遍很小。到目前為止，我國尚未擁有國際化的建筑裝飾行業龍頭企業。即使是國內知名企業，年工程承接能力也是僅僅有限，同國際大公司比較，國內企業差距較大。雖然一些企業開始實現工廠化、產業化以及實現企業聯盟與協作，但其比例卻比較低。同時，國內大部分企業規模小、資金、技術實力差，加上管理不夠規范，施工質量難以提高，國際競爭力較弱。

一些新技術開發滯后，主要依靠國外技術的引進，技術依賴性較強，而由我國企業自主開發、研制的新材料、新產品、新技術及新工藝較少

資源合理利用和環保問題比較突出。建筑裝飾工程大量使用天然材料，屬于資源消耗性行業。由于材料生產技術裝備差，施工技術水平較低，設計、施工的標準化程度低，造成水、能源、木材等資源的利用率低，資源浪費嚴重。同時，當前裝飾裝修的傳統施工方法和使用的材料，環境的親和性差，科技含量和質量水平低，施工現場產生的噪音、粉塵等污染物和工程垃圾較多，對環保產生較大的負面影響。裝飾裝修工程設計不合理，材料、部品、設備、設施選型不科學，造成建筑物的使用成本高，能源消耗高。

第2篇

房屋滲漏查明滲漏原因，并知曉適用的法律法規，則能清楚責任，避免矛盾激化，有利于滲漏問題的解決。

一、 滲漏原因查找

房屋滲漏產生的原因主要包括以下幾種：

1）開發商建房時由于設計失誤、選材不當、施工不規范、細部處理不到位等，導致房屋本身存在質量問題，進而引發滲漏。

2）業主自身使用不當或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水。此類漏水事件一般發生在鄰里之間或樓上樓下的毗連部位。

3）裝修公司M行裝修施工時破壞了原防水層又未做好二次防水。

4）房屋年代久遠，防水材料老化失效。

5）物業對共用設施、設備管理不善。

……

鑒于房屋滲漏的誘發因素很復雜，在查找和確定滲漏的具體原因時，建議找專業、有資質的單位或房屋質量檢驗部門鑒定。

二、房屋漏水的責任界定及其法律依據

找出了滲漏原因，那責任到底在誰？如何來界定？

關于住宅漏水權責的界定，在《建筑工程質量管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《中華人民共和國民法通則》和《物權法》等法律規定中也都有涉及到，現整理出來以饗讀者。

對于因開發商建造的房屋質量不達標造成的滲漏，國務院《建筑工程質量管理條例》第四十條規定：“屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年”。適用該規定的前提條件是確定開發商建造的房屋確實存在質量問題。如果滲漏是受害人或相鄰關系人造成的，即使在5年質保期內，開發商也不擔責。

對于由裝修人施工時對結構進行改造，破壞了原防水層造成的滲漏，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十三條規定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。”第三十二條規定：“在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為2年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為5年，保修期自裝修工程竣工驗收合格之日起計算?！?/p>

注：以上情況開發商和裝修公司的維修責任僅限保修期內，若已經過了保修期則只能由業主自行承擔。

關于因自身使用或隨意改造（如將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間）造成自家漏水的，漏水責任由自己承擔；造成鄰居家漏水的，《中華人民共和國民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/p>

對于因物業管理不善導致的滲漏，或是出現了問題后沒有及時處理，導致損失擴大或出現了更嚴重的問題，一般由物業承擔責任，這通常在物業管理合同中都有明確。前者比如共用管道堵塞，雖然不是物業造成的，但根據物業管理合同和相關規定，物業公司應定期進行檢查和清理，如果沒做到，那就可以追究物業的責任；后者比如樓上違法裝修，物業未制止，那么就可以找物業要求賠償損失。

對于因防水材料自然老化造成的滲漏，各方均無過錯，至于責任的承擔，保修期內，由開發商負責；保修期后，由業主自行負責。

三、房屋滲漏的解決辦法

發生漏水問題后，查明了原因并確定責任主體后，責任主體應盡快負責維修、解決問題，避免損失進一步擴大；若責任主體以各種理由故意拖延，不予處理的，受損方也可先行解決，但要保留證據，以便后期向責任主體追償。若小區屋頂、外墻、共用管道等共有部位漏水，排除了人為損壞的情況，在開發商保修期滿后，可通過物業公司或業主委員會動用房屋維修基金解決。

第3篇

1．國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、2004年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。

2．最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題

(一)物業管理招投標

通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。2003年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定?！段飿I管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。

(二)物業管理服務

建設部了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突?！段飿I管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年的《物業管理委托合同(示范文本)》?！段飿I管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。

(三)物業裝飾裝修管理

裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部2002年的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。

(四)業主自治

《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的法律范圍?！段飿I管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。

(五)物業使用與維護

《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利。《物業管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。

(六)物業服務收費

涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。

三、物業管理的立法完善

在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業管理發展水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識和尋求物業管理內在的、必然的聯系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。

(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性

我國物業管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業管理的實踐。必須加強物業管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業管理發展現狀，深入研究我國物業管理發展過程中存在的問題，明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理發展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和有效性，為物業管理的健康穩定發展奠定基礎。

(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》

出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。

(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作

不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規范內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中關于從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、收費等原則性問題上進行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理發展的需要。

(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統