房地產企業規避風險范文

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第1篇

【關鍵詞】房地產開發企業；規避風險；措施；初探

一、影響房地產開發企業市場風險的因素

（1）消費者需求變動。消費者的購買決策是一種選擇行為，而這種選擇具有不確定性和受多種因素的影響，單個企業想引導和控制市場需求是非常困難的，而在房地產界這種可能性幾乎是沒有的。（2）來自競爭者的行動。房地產業的繁榮及該行業獨有的投資大、高風險、高收益，會吸引不同行業的投資者參與進來，他們或為富余資金尋找一個期望收益率較高的投資領域，或在市場急劇波動時進行投機活動。市場上原有的競爭者的激烈較量、新的競爭者的加入以及潛在的競爭者的進入威脅，使房地產市場的競爭日趨激烈，競爭手段更加多樣化：市場競爭不再僅僅是價格競爭，更要比質量，比服務，比誰為顧客創造的價值多，比誰的信譽更高。（3）政策法規的變化。國家法規政策的變化給房地產市場帶來的沖擊往往是非常大的。比如政府制定的建設經濟實用住房政策就對開發商已開發的普通民用住宅的銷售帶來很大的困難，企業不得已降價甚至虧本出售，不少企業因此破產：這一政策規定對高檔商品房開發商同樣帶來沖擊，部分潛在顧客轉而購買眼下更為便宜的普通住宅。國家為了保持國民經濟持續穩定地增長，會采取必要的財政、貨幣政策進行宏觀經濟調控。

二、房地產開發企業內部風險控制現狀

內部風險控制是企業管理的重要組成部分，與企業的經營管理結合在一起，對企業的經營管理起著指導和約束的作用，對整個經營管理活動起著監督控制的作用。（1）風險控制機制不夠健全。我國房地產開發企業大多都有本企業的內部風險管理制度，但是，更多的只是制度和規范，沒有從內部風險管理的要素出發，切實將內部風險控制作為實現企業經營發展的戰略條件之一，對其的理解和執行只是表面化。內部風險控制的并未發揮其真正作用。（2）信息控制系統效能低下。房地產開發企業認為利用信息系統完成內部風險控制，會增加企業運營成本，并且對其是否能真正發揮內部風險控制的作用不確定。因此大部分企業并未利用信息系統推行內部風險控制。我國房地產開發企業重點任務為：籌措資金、拿地存貨、銷售、工程項目、固定資產、無形資產、預算、成本、費用、對項目公司控制與監督、財務報告的編制、內部審計、人力資源管理等。這些業務如果通過信息系統執行，將會降低由人為因素導致內部風險控制失效的可能性，借助信息系統進行內部風險控制將是企業管理的大趨勢。（3）風險控制制度的不夠完善。目前，我國大多數房地產企業都是因循公司創立之初訂立的規章制度與組織結構，缺乏針對建立內部風險控制而進行的必要變革，即使有的企業建立了內部風險控制機制，但是公司管理層并未重視，更不可能將其重要性融入到企業每位員工的工作中，缺乏有效地監督考核機制。

三、強化房地產開發企業內部風險控制的對策

（1）建立并完善企業內部風險控制機制。完善企業內部風險控制體系，應注意企業內部風險控制環境的建設，包括經營管理的理念、企業的文化理論，制定和分配責任的方法、人力資源管理政策實施等。（2）房地產開發企業內部財務風險控制的信息系統主要通過風險控制的流程建立。在風險評估階段，能夠自動收集市場的各種信息，計算企業所需要的各種相關財務指標，計算出采購預算；在風險管理階段，根據公司的風險管理策略，信息系統應具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風險控制方案階段，信息系統根據預定的方案，在房地產開發前期成本、服務質量、土地成本、等關鍵環節引導和約束人員按風險管理和合同操作，充分降低開發企業過程的操作風險。（3）建立適于內部風險控制體系運行的公司組織結構。多數房地產商設有前期開發部、合約商務部、項目工程部、營銷部等專業的技術部門，大多數的技術風險可以在現場及時解決。但是風險并不局限于技術風險，風險源很多，風險存在于項目的整個生命周期，在項目的每個階段都會存在。所以在項目開始前期，就要為每個已經識別的風險做好“準備”。這些風險的準備包括政策制度上、人力比配上、資金上準備。

總之，在進行房地產開發投資決策前一定要在考慮自有資金和可能籌集到的資金總量的基礎上，選擇適合自己企業投資能力的項目，以穩健的發展代替快速擴張，盡可能減少企業財務風險。

參 考 文 獻

[1]劉慧萍.小議內部控制理論發展的五個階段[J].時代金融.2010（3）

第2篇

我們所說的房地產企業融資也就是指借由金融市場把流通于市場上的貨幣資金從資金供給方往資金的需求方進行融通。借助于這種融資交易的方式，供給資金的一方通過付出自己的資金的方式得到了自己追求的投資效益，另外，資金需求方則通過付出成本將資金的使用權掌握在自己手中，這樣的交易行為對資金供給方與需求方而言是雙贏的。

我們提到的房地產企業開發融資也就是出于對房地產的開發建設的需要，加快房地產的消費以及流通，借助于不同的方式途徑給房地產項目的不同活動環節進行資金的籌集以及融資的一項金融活動，如生產環節，銷售環節等。融資的最大功能就是促進房地產企業資金能夠進行正常的運轉，保障好房地產項目以及房地產企業對資金的需求，幫助企業獲得更大的價值。我們知道，房地產企業屬于一類資金密集型企業，有著如下的三個特點，一是高投入，二是高風險，三是高產出。這一項行業需要用到大量的資金，并且需要很長一個項目開發周期，很多時候資金周轉不能滿足需要。因此，房地產企業若是只通過內部融資根本不可能跟得上正常經營開發活動中對資金的需求。在這樣的情況下，外源性融資則可以很好的解決這一問題，選用何種融資方式，將會對企業的融資成本大小產生非常直接的影響，所以房地產企業也面臨著一定的融資風險。

二、造成融資風險的因素分析

（一）單一的融資結構

我們都知道，房地產開發不僅舉要巨大的資金投資額，還面臨著投資回收期長的境況，極少有開發商能夠通過自有資金滿足投資需求，大多數的房地產企業是通過商業銀行貸款獲取足夠的房地產開發投資資金。像信托融資、債權融資或者發行股票等這些融資方式在所有的資金來源中只有很少的一部分比例。因此，這樣的融資渠道多是放于銀行之上，若是資金鏈出現了某個環節的斷裂，那帶給房地產企業的將是非常嚴重的經營風險以及財務風險。另一方面，因為在房地產開發的融資渠道里，最重要的一個就是銀行信貸，這一籌資方式在每一個房地產開發環節中都必不可少，所以商業銀行就必須要悲傷房地產企業投資帶來的風險。

（二）房地產政策帶來的影響

我們必須要承認，我國的房地產企業非常的依賴銀行信貸，這樣的條件會對房地產企業融資來源開展調節打下了基礎?，F在，我們的國家既對房地產開發企業做出了銀行貸款和自有資金方面制定了很多的規定，還制定了嚴格的居民個人購房信貸條件。這些行為實際上會對房地產企業融資造成間接性的影響。

（三）單一的房地產金融體系

我們單看房地產體系，現在我國還沒有創建出一套豐富的、 多層次的房地產方面的金融體系，最明顯的就是專業的房地產投資機構、抵押貸款機構、保障機構以及擔保機構等出現嚴重的缺位；另外，在房地產金融產品體系里沒有形成規模化、多元化結構。

三、房地產企業融資的風險規避策略

（一）確保融資政策的準確性

我們的房地產企業一定要把自己的著眼點放在貫徹以及實施投資政策與投資項目上，對自身項目的可行性開展準確的研究與評估，同時還要在企業的長遠發展規劃以及投資框架之下，按照企業自身的投資項目以及財務標準、相關的投資質量、方式以及領域的基本規范，按照開展計劃的方法，在行動前就擬出房地產企業整體的資本配置結構、融資進度與時間、融資規模等的相應計劃，然后再評估計劃，做出統籌規劃，合理安排資金的使用。首先要保障好投資項目以及融資項目協調匹配于我們的房地產開發政策，讓房地產企業的融資規劃處于一種嚴肅性管理氛圍中，才能更好地貫徹執行。

（二）努力發展多元化直接融資

我們的房地產企業可以通過拓展多元化的更加直接的融資渠道，首先是對現有的股票融資政策限制進行調整，適度地放寬，擴大直接融資所占的比例，方可從實際行動中對融資風險進行分散。其次是對現有的房地產債券市場進行不斷的完善，并加大培育力度，我們的國家若是能夠將限制的條件適當地放寬，加大隊長期債權的發行額度，就能夠給我國的房地產企業創造一個更好的債券融資條件。再次是在一個適當的時機進行房地產抵押貸款的證券化活動，把我國現有的房地產行業的管理優勢和當前的人力、財力、物力資源做出更合理的配置與組合。最后是不斷發展壯大我國的房地產產業的投資基金，若是我們國家能夠將房地產業投資基金進行更大規模地推行，那一定會在很大程度上增強我國經濟的運行質量，這勢必是一種多贏的融資渠道。

（三）積極研究多元化組合融資模式

大多數的房地產都有著較長的開發周期，所用的資金數目也比較大，所以風險也更高。這些特性使得它嚴重依賴金融。在現有的房地產企業資金來源中，銀行信貸絕對是最主要的來源渠道。但是現在銀行信貸資金面臨著收緊的境況，在此背景下，我們的房地產開發企業有必要按照自身的特點，不斷探索新的融資渠道，選擇更加多元化組合的融資方法。通過擴大融資渠道，能夠降低對銀行的依賴程度，資金壓力得以減輕，企業在面對金融風險的時候具有更強的抵抗能力，以便降低企業的融資風險。例如，我們不妨選擇自有資金加上銀行貸款與信托計劃及股權融資方式、自有資金加上機構投資、自有資金加上銀行貸款、自有資金加上基金的不同融資組合實現企業融資。

第3篇

【關鍵詞】房地產；財務風險；規避措施

一、房地產企業財務管理的獨特性

一般來說，房地產開發企業是指“進行城市土地及綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織”。我國的房地產企業，是最近十年興起來的一個未成熟的行業，企業行為遠未達到規范化標準，不少企業資產負債率在70%以上，有的甚至高達90%。而一個企業的財務決定了其生死存亡，因此，本文首先總結了房地產企業的財務管理的獨特性：（1）房地產企業的開發過程是一項巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點，而目前很多的房地產企業的財務管理工作又缺乏預算和管理意識；（2）房地產開發存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動性、資金管理滯后開發風險大，財務管理控制能力差；（3）房地產企業財務管理工作面廣性雜，而房地產企業對財務又缺乏必要的重視。

二、房地產企業財務風險表現形式及原因分析

鑒于以上的財務管理特點，房地產企業必然會面臨巨大的財務風險。所謂財務風險，是指“一種財務警示信號，它能夠全面反映企業的經營狀況，要求企業經營者進行經常性的財務分析，防范財務危機，建立預警分析指標體系，進行適當的財務風險決策”。一般來說，財務風險有以下幾鐘表現形式：（1）大多數房產企業的開發資金中自有資金的占比相當低，大部分資金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產企業的預期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導致無力償還債務本息；（2）銀行利率時常波動，這對主要以負債經營的方式經營的房地產企業來說，影響比較大。首先，利率上升會使房地產企業成本負擔增加，同時，投資者的購買欲望卻會隨著加息而降低，這意味著整個房地產市場面臨著雙重壓力。房地產企業之所以存在較大的財務風險，其原因主要有：（1）房地產開發的項目中涉及的部門較多，且行業標準不規范，這都使得開發項目缺乏必要的質量管理；（2）很多房地產企業的預算管理職能未能得到充分發揮，使得房地產企業負債率偏高；（3）有些房產企業的成本費用控制缺乏嚴格的制度，并盲目融資，使得成本負擔加重。

三、規避房地產企業財務風險的措施

（1）資本的籌集和融通。房地產企業進行工程項目的開發，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產企業必須通過各種渠道進行資金的籌集和融通。同時，房地產企業的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉。但這就意味著房地產企業開發過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產負債率越高，其財務風險率也越大。因此，房地產企業應避免盲目舉債，而是要根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構，降低財務風險。（2）資本的投資方案。房地產企業的投資額度巨大，資金周轉慢，因此，房地產企業的投資項目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風險，房地產企業應事先做好投資項目的可行性分析，并作出合理的評估。同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。（3）資本營運管理。日常資金營運風險管理包括現金管理和應收賬款管理。房地產企業應該嚴格控制日常資金運營風險，加強對現金流量的預算，對資金要進行集中統一管理，讓企業保持充足的現金流，對資金進行統籌安排，保證企業經營資金需求；此外，房地產企業也應對外面所欠賬款進行統一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業的負擔會更重。因此，房地產企業應重視對外應收賬款的追回，降低企業壞賬呆賬甚至死賬的發生率。同時，企業也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預算管理。房地產企業還應建立一個全面的財務預算體系。這個體系包含了現金流，項目，財務和籌資預算等四個方面，這四個方面都要統籌考慮。房地產企業要以現金流預算為核心，對項目涉及到很多主要流程進行可行性預測分析，然后對資金的使用進行具體安排。當然，在項目投資前，企業還要對籌資情況進行合理預算，構建合理的籌資預算，制定可行的籌資計劃。（5）加強成本管理。房地產企業的成本費用涉及的面廣，因此，企業應該對產品進行細化分析，對成本對象進行細化核算并管理，盡量使計劃成本接近于實際成本，同時，也要建立一個強有力的監督機制，對各個重要環節的成本使用進行有效監督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費用。（6）完善企業內部管理。房地產企業發展過程中，離不開合理的內部審計和管理工作。在項目開始前，要做好事前控制管理，在進行中，要做好事中控制管理工作，充分發揮內部審計的評估和風險防范作用，不留財務隱患。此外，項目竣工后，財務人員要做好各個領域的評估和預算，實現資源的最優化組合，維護企業的合法權益，最大限度的實現經濟效益。

四、加強對房地產企業財務風險的監控

（1）房地產企業的財務風險，可以通過對財務管理的宏觀把握，結合具體變化來進行認真的分析，增強房地產企業對財務管理不同環境的適應能力，以靈活可行的姿態來應付各種不確定變故。雖說，房地產企業財務管理的宏觀環境存在于企業以外，企業不可能直接對其發生作用力，但這并不意味著房地產企業對宏觀環境束手無策了。房地產企業為了對可能的財務風險進行適時監控的話，可以適時調整具體的財務管理政策，采取多種方式相結合的財務管理方法，提高企業自身的適應能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進而降低財務風險。（2）房地產企業應首先提高高層領導的財務知識和風險意識，使決策者具有基本的財務觀念。同時，也要不斷提高財務管理人員的風險意識，使財務人員注意工作中的任何環節，包括一些細微的地方。這樣，房地產企業才有可能建立起一套完善的財務管理系統，才能設立一些科學高效的財務管理機構，配備高水平的財務操作人員，使企業財務管理系統有效的運行，以防范因財務管理系統不適應新環境的變化而產生的財務風險。（3）房地產企業的高層領導大部分出身于建筑行業，對于財務方面的知識比較缺乏，甚至對財務工作沒有應該有的重視。這就影響到房地產企業財務決策的科學化水平。為了防止此類事情的發生，房地產企業應該對領導干部首先加強其財務風險意識，必要時進行一定的培訓和學習，防止因決策失誤而產生的財務風險。因為，財務決策的正確與否，直接關系到企業財務管理工作的效果，沒有實際根據的決策往往會使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產企業的領導必須結合實際情況，多方傾聽論證，采取科學的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經驗方面的決策。

五、結語

總之，房地產企業作為一種特殊的生產企業，為了獲得更好更長遠的發展，必須學會盡可能大限度的規避自身的財務風險，建立健全財務管理制度，規范財務行為，加強成本控制和項目開發管理，加強房地產投資的資金管理，創新財務管理方法，提高財務控制能力定期檢查與考核，適時進行財務分析與監督，加強房地產企業財務人員素質的修養與提高。同時，房地產企業的財務風險也要加強監控，建立合理的監控體系，是財務風險降到最低值。

參考文獻

[1]李曉梅.《淺析房地產企業的財務風險管理》.《財會研究》.2007（1）

[2]王偉，趙占.《房地產企業財務風險分析與對策》.《價值工程》.2006（8）

[3]盛光明，周會.《房地產企業財務風險研究》.《北京理工大學學報》.2005（8）