房地產(chǎn)市場調(diào)研范文
前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)市場調(diào)研文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
在東莞新一輪城市建設(shè)的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場分析
1、常平各個區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。
4)常平東門區(qū)域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考
案名
世紀(jì)康城
山水雅居
新天美地
戶型
二房
三房
二房
三房
二房
三房
面積
77.2
103
77
128
75.37
137
均價
3500元
3800元
3400元
總價
27萬
36萬
29.3萬
48.6萬
25.6萬
46.6萬
20年供樓
1600元
1850元
1700元
2600元
1400元
2500元
30年供樓
1300元
1500元
1400元
2100元
1150元
2000元
租金
無家具1500元/月
無家具
1800元/月
未定
未定
帶家具
2500元/月
帶家具
3500元/月
總結(jié)
園林景觀
戶型不實用
價格偏高
出入方便
戶型較好
周邊休閑配套
方正實用
尊貴豪華
單價易接受
總價較高
市場結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
第2篇
一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
在東莞新一輪城市建設(shè)的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場分析
1、常平各個區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。
4)常平東門區(qū)域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考
案名
世紀(jì)康城
山水雅居
新天美地
戶型
二房
三房
二房
三房
二房
三房
面積
77.2
103
77
128
75.37
137
均價
3500元
3800元
3400元
總價
27萬
36萬
29.3萬
48.6萬
25.6萬
46.6萬
20年供樓
1600元
1850元
1700元
2600元
1400元
2500元
30年供樓
1300元
1500元
1400元
2100元
1150元
2000元
租金
無家具1500元/月
無家具
1800元/月
未定
未定
帶家具
2500元/月
帶家具
3500元/月
總結(jié)
園林景觀
戶型不實用
價格偏高
出入方便
戶型較好
周邊休閑配套
方正實用
尊貴豪華
單價易接受
總價較高
市場結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
第3篇
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場研究；調(diào)研分析
Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.
Keywords: real estate market; Market research; analysis
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
前言：隨著房地產(chǎn)市場的成熟與競爭的日益加劇，憑借經(jīng)驗和直覺進(jìn)行項目開發(fā)的時代漸行漸遠(yuǎn)，房地產(chǎn)營銷策劃已逐漸被整個行業(yè)所重視，它的重心在于研究消費者需求，引導(dǎo)消費需求，進(jìn)而滿足消費需求。為了完成這一目標(biāo)，必須以扎實的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以消費需要為導(dǎo)向，進(jìn)行深入的市場調(diào)研分析，以便熟悉房地產(chǎn)市場，進(jìn)行產(chǎn)品定位，進(jìn)一步做出科學(xué)的房地產(chǎn)投資決策。由于房地產(chǎn)市場總是在不斷發(fā)展變化的，在房地產(chǎn)項目的發(fā)展過程中，總會不斷出現(xiàn)新的市場機(jī)會和危機(jī)，通過對房地產(chǎn)市場的詳細(xì)調(diào)查、研究，可以準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，為企業(yè)投資決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，準(zhǔn)確預(yù)測今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，可達(dá)到房地產(chǎn)項目前期策劃的目的和要求，確保項目策劃及項目定位的真實可靠性和實時操作性。
一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念
房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為實現(xiàn)特定的目標(biāo)，運用科學(xué)的原理和方法，通過各種途徑有計劃、有目的、有步驟系統(tǒng)地收集、整理與房地產(chǎn)項目相關(guān)的各種市場信息，為房地產(chǎn)市場的分析和預(yù)測提供基礎(chǔ)和依據(jù)。市場調(diào)查在整個房地產(chǎn)項目前期策劃中占有重要的位置主要是因為：
（一）市場調(diào)查是開發(fā)企業(yè)、策劃人深入認(rèn)識市場的必經(jīng)過程和手段；
（二）市場調(diào)查是策劃人和開發(fā)商認(rèn)識產(chǎn)品市場規(guī)模，作出產(chǎn)品開發(fā)的決策基；
（三）市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目投資決策、項目定位、產(chǎn)品定位等的基礎(chǔ)和前提，也是市場分析和預(yù)測的前提。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容
(一)市場產(chǎn)品壽命周期調(diào)查
產(chǎn)品的壽命周期調(diào)查主要是研究產(chǎn)品的發(fā)展特征，進(jìn)一步幫助決策，一般的產(chǎn)品壽命周期分導(dǎo)入期、成長期、成熟期、衰老期四個階段。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，國內(nèi)外許多研究房地產(chǎn)發(fā)展周期的專家認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品同樣居有一定的發(fā)展周期，其壽命周期的研究主要包括宏觀環(huán)境下產(chǎn)品的壽命周期和項目所在地的區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的壽命周期，對項目而言，后者的影響更大，研究也應(yīng)當(dāng)更為準(zhǔn)確和深入。
(二)市場供應(yīng)、需求調(diào)查
市場的供應(yīng)調(diào)查主要包括兩個方面的內(nèi)容：量和價，市場供應(yīng)調(diào)查的核心內(nèi)容就是調(diào)查對象、范圍的確定，以及調(diào)查深度的確定。
需求調(diào)查中經(jīng)常調(diào)查以下幾個方面的內(nèi)容：需求量、需求價及對目前產(chǎn)品的不滿足因素和程度。需求調(diào)查中一個非常重要的目的就是了解消費者心中所想，并且能對項目的前期推廣埋下伏筆，作個鋪墊和引導(dǎo)。
(三) 消費者購買行為調(diào)查
消費者的購買行為調(diào)查對于市場需求分析具有相當(dāng)?shù)闹匾裕饕獜囊韵氯齻€方面進(jìn)行：1)消費群體特征調(diào)查、2)消費群體購買力調(diào)查，主要從收入情況、支出情況、消費者的資金分配能力、消費觀念、對目前房地產(chǎn)行業(yè)的了解程度等方面進(jìn)行調(diào)查；3)消費者的消費傾向調(diào)查。
(四) 市場競爭調(diào)查
市場競爭無處不在，只有進(jìn)行研究并指定恰當(dāng)?shù)牟呗圆拍馨扬L(fēng)險降到最低。對于房地產(chǎn)市場的競爭調(diào)查包括：1)區(qū)域內(nèi)競爭企業(yè)，即在擬建項目的輻射范圍內(nèi)項目的競爭企業(yè)情況；2)競爭項目，這里的競爭項目主要是指可能影響擬開發(fā)項目的建設(shè)、銷售等的已有項目和潛在項目；3)競爭產(chǎn)品的調(diào)查，主要是調(diào)查市場已有的產(chǎn)品和潛在的產(chǎn)品；4)區(qū)域外可比項目的調(diào)查，主要是指與擬開發(fā)項目具有許多的類似特征的項目，這種項目的研究對于擬建項目具有相當(dāng)?shù)慕梃b作用。
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要方法
在房地產(chǎn)市場調(diào)研過程中由于調(diào)查深度和目的的不同也可以將房地產(chǎn)市場調(diào)查劃分為試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測性調(diào)查等，這幾種調(diào)查之間存在一個相互聯(lián)系、逐漸深入的關(guān)系，并且在實際調(diào)查過程中經(jīng)常進(jìn)行綜合運用。試探性調(diào)查主要是發(fā)現(xiàn)問題和提出問題，描述性調(diào)查主要是說明問題，因果性調(diào)查主要是分析問題的原因，預(yù)測性調(diào)查主要是估計問題發(fā)展的趨勢。在這些調(diào)查過程中，要運用到多種調(diào)查方法。根據(jù)調(diào)查方法分類方式的不同，可以進(jìn)行不同的劃分，但常用的方法有：
(一)訪問法
訪問法的基本原理是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱和設(shè)計調(diào)查問卷，然后對被調(diào)查者以提問或問卷的方式請他們做出回答，然后再對回收的問卷進(jìn)行分析、整理以得到所需的資料。訪問法的優(yōu)點在于成本較低并且速度較快，缺點在于調(diào)查數(shù)據(jù)的客觀性不強對調(diào)查目的的實現(xiàn)能力不強。訪問法主要有以下三種形式：
1、面談，進(jìn)行當(dāng)面訪問有助于獲得較多的信息，并且調(diào)查者可以根據(jù)調(diào)查對象的特征調(diào)整調(diào)查的問題，但該方法比較費事。
2、電話調(diào)查，該方法的速度快、成本低，但是獲得的信息有限。
3、通訊調(diào)查，隨著現(xiàn)代通訊業(yè)的發(fā)展我們可以采用多種方式進(jìn)行調(diào)查，并且成本會比較低廉。
(二)觀察法
觀察法是指調(diào)查人員通過觀察被調(diào)查人員的行為來收集所需資料信息。該方法的缺點就是調(diào)查的范圍較窄，花費的時間較多，并且只能了解事物的表象難以了解被調(diào)查者的內(nèi)心的感情、態(tài)度等，因此該方法一般要同其他的方法結(jié)合使用。
(三)實驗法
實驗法就是根據(jù)需要了解的信息，先假設(shè)一些條件，在某一個較小的范圍內(nèi)進(jìn)行實驗，并根據(jù)實驗結(jié)果提取所需信息的方法。
在實際運用中一般都是多種方法同時運用，以相互彌補單一方法的缺陷和不足。另外根據(jù)調(diào)查對象總體范圍不同還可以分為：普查法、重點調(diào)查法、隨機(jī)抽樣法及非隨機(jī)抽樣法。
四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要步驟
(一)市場調(diào)查的準(zhǔn)備階段
1、確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的
調(diào)查內(nèi)容和目的的確定每個項目都不同，因此在具體調(diào)查時要具體問題具體分析。
2、擬定市場調(diào)查計劃
市場調(diào)查計劃的內(nèi)容主要包括：調(diào)查對象的確定、調(diào)查方法的確定、調(diào)查進(jìn)度計劃安排等內(nèi)容。
3、調(diào)查人員的選擇
調(diào)查人員作為調(diào)查方法的執(zhí)行者，其素質(zhì)將直接影響到調(diào)查方法的執(zhí)行能力，并最終影響到調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量。因此調(diào)查人員的選取應(yīng)當(dāng)有一定的基本要求，如專業(yè)要求，并應(yīng)當(dāng)在調(diào)查前進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。
(二)市場調(diào)查的實施階段
調(diào)查的實施階段時間最長，也是最重要的階段，一般包括以下幾個內(nèi)容：
1、收集相關(guān)信息資料
在市場調(diào)查中需要對許多的相關(guān)資料進(jìn)行收集，其中包括市場資料、具體項目資料、宏觀經(jīng)濟(jì)、政策資料等等，并且這個收集過程應(yīng)當(dāng)是動態(tài)的過程。
2、設(shè)計調(diào)查問卷
調(diào)查問卷的設(shè)計將直接關(guān)系到調(diào)查質(zhì)量，因此其設(shè)計應(yīng)當(dāng)充分考慮到有效性、經(jīng)濟(jì)性等方面的要求，設(shè)計要做到科學(xué)、完整、可行。
3、進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查
現(xiàn)場調(diào)查中最應(yīng)當(dāng)注意的問題就是調(diào)查的質(zhì)量，要求調(diào)查人員要不斷的總結(jié)和調(diào)整方法，為進(jìn)一步調(diào)查做出合理的行為提供幫助。
(三)資料的匯總及分析處理階段
市場調(diào)查的任務(wù)就是將客觀存在的事物如實地反映出來，解決現(xiàn)實或?qū)淼膯栴}。調(diào)查資料的整理分析是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計和分析。首先要進(jìn)行編輯整理：就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性；再進(jìn)行分類，即對經(jīng)過編輯的資料進(jìn)行分類，并制作相應(yīng)的統(tǒng)計表或統(tǒng)計圖，以及觀察分析；最后對調(diào)查資料進(jìn)行分析，即用統(tǒng)計方法對調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計檢驗，以評定其可靠性，并進(jìn)行相關(guān)分析，回歸分析等。
（四）形成調(diào)查報告
撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果，要十分重視調(diào)查報告的撰寫。不同的市場調(diào)查其撰寫的格式是不同的，但一個原則就是能夠真實反映調(diào)查的成果和不足，要恰當(dāng)?shù)拿枋鍪袌龅那闆r。
結(jié)論：
本文對房地產(chǎn)市場調(diào)研分析進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，清晰展示了市場調(diào)研分析的過程，在房地產(chǎn)策劃中，市場調(diào)查作為一切活動開展的基礎(chǔ)要求，在各種條件允許的情況下盡量深入的進(jìn)行，同時市場調(diào)查的方法要求科學(xué)、合理，調(diào)查的手段要多種多樣，并綜合運用。在市場調(diào)查的整理階段，主要發(fā)現(xiàn)存在的不足之處，并進(jìn)一步進(jìn)行深入的調(diào)查研究。市場分析與預(yù)測實際上就是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)我們希望獲得的信息對市場調(diào)查的資料進(jìn)行判斷、歸納、演繹。
參考文獻(xiàn)：
[1] 余源鵬.房地產(chǎn)市場調(diào)研與優(yōu)秀案例.中國建筑工業(yè)出版社,2006.
[2] 曾振華.市場調(diào)查的基本方法與應(yīng)用.暨南大學(xué)出版社，2006.
[3] 楊洋．房地產(chǎn)營銷策劃的基礎(chǔ)市場調(diào)研．平頂山工學(xué)院學(xué)報，2004．
[4] 胡建蘭．房地產(chǎn)市場調(diào)研中應(yīng)關(guān)注的幾個問題．中國房地產(chǎn)，2007．
