資產(chǎn)及股權(quán)價值評估范文
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第1篇
關(guān)鍵詞 技術(shù)類；無形資產(chǎn)；價值評估；實物期權(quán)；模型
中圖分類號F2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼A 文章編號 1674-6708（2011）37-0109-03
隨著國內(nèi)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷的轉(zhuǎn)型升級，生產(chǎn)要素的投入由資源要素投入推動型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍紕?chuàng)新推動型，是我國經(jīng)濟整體轉(zhuǎn)型必由之路。企業(yè)越來越迫切需要依靠科技創(chuàng)新提升競爭力。大中型企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)紛紛聯(lián)合高校、科研院所做大做強企業(yè)的研發(fā)機構(gòu)；有條件的企業(yè)收購、兼并發(fā)達(dá)國家企業(yè)研發(fā)設(shè)計機構(gòu)和知名品牌，迅速提升產(chǎn)品在國際市場的競爭力。這些經(jīng)濟活動增加了企業(yè)對于技術(shù)類無形資產(chǎn)評估的需求。
技術(shù)類無形資產(chǎn)相對于實物資產(chǎn)，更加難以確認(rèn)、計量和評估。然來，由于對公司競爭優(yōu)勢、價值創(chuàng)造能力的重要性，這類資產(chǎn)需要得到更加深入細(xì)致的研究：建立清晰的定義、計量規(guī)則和評估準(zhǔn)則。
在這篇論文里，我們將會透過技術(shù)類無形資產(chǎn)的本質(zhì)來探討適用于該類資產(chǎn)的評估方法。相比于傳統(tǒng)的評估方法，實物期權(quán)模型更適用于評價企業(yè)潛在獲利能力價值。技術(shù)類無形資產(chǎn)為企業(yè)提供在未來獲得更高收益的機會。希望借助實物期權(quán)模型的思路為技術(shù)類無形資產(chǎn)的評估提供更多的思路。
1 緒論
當(dāng)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)轉(zhuǎn)讓；以無形資產(chǎn)作為出資方式；授權(quán)其他企業(yè)許可使用本企業(yè)擁有的專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)；以無形資產(chǎn)質(zhì)押融資、為稅務(wù)部門核定無形資產(chǎn)應(yīng)納稅額等情況，都首先需要評估無形資產(chǎn)的市場價值。
技術(shù)類無形資產(chǎn)能夠為管理層確定投產(chǎn)經(jīng)營決策提供靈活的選擇權(quán)，選擇權(quán)的價值體現(xiàn)在它能夠幫助管理者避免無謂的損失。實物期權(quán)模型（Real Option Model）恰恰可以用來計算選擇權(quán)。實物期權(quán)和金融期權(quán)是期權(quán)的兩個分支，實物期權(quán)以實物為標(biāo)的物、最初的實物期權(quán)主要用來解決石油開采問題。1985年，狄克西（Dixit）、平代克(Pindyck)這兩位經(jīng)濟學(xué)家指出:當(dāng)不確定性使我們無法準(zhǔn)確預(yù)測未來現(xiàn)金流的情況下，應(yīng)用金融市場上石油期權(quán)所隱含的波動率去衡量一塊有待勘探的油田的價值。這確實是一個迫不得已的行動，因為石油的數(shù)量和價格的不確定性是我們無法預(yù)測的。我們將油田的開采權(quán)當(dāng)成是期權(quán)來購買，這項權(quán)利允許我們在石油價格高于成本的時候，開采油田，反之則持觀望態(tài)度。美國經(jīng)濟學(xué)家Amram.M在《如何評估企業(yè)增長機會》中指出，實物期權(quán)是項目投資者在投資過程中所用的一系列非金融選擇權(quán)。這一定義除了考慮現(xiàn)金流時間價值為基礎(chǔ)的項目價值外，它還充分考慮了項目投資的時間價值和管理柔性價值以及減少不確定性的信息帶來的價值，從而能夠更完整地對投資項目的整體價值進(jìn)行科學(xué)的評估。實物期權(quán)是戰(zhàn)略決策和金融分析相結(jié)合的框架模型。所以當(dāng)評估帶有期權(quán)性質(zhì)的無形資產(chǎn)時，評估價值應(yīng)該包括兩部分：一是無形資產(chǎn)固有的內(nèi)在價值，另一部分是期權(quán)性質(zhì)產(chǎn)生的期權(quán)價值。
2 技術(shù)類無形資產(chǎn)分類
技術(shù)類無形資產(chǎn)，指權(quán)利和技術(shù)使用權(quán)（專利和非專利技術(shù)）、數(shù)據(jù)庫、公式、設(shè)計、軟件、流程和制作方法。技術(shù)類無形資產(chǎn)的種類很多，常見的包括如下：
2.1專利權(quán)
專利權(quán)是國家專利機關(guān)依法批準(zhǔn)的權(quán)利人或者其權(quán)利受讓人對其發(fā)明創(chuàng)造，在一定期間內(nèi)享有的獨占權(quán)或者專有權(quán)。任何人如果要利用該項專利進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動或者出售使用該項專利制造的產(chǎn)品，需要事先征得專利權(quán)所有者的許可，并支付其報酬。專利權(quán)具有以下特定：獨占性、地域性、時間性、可轉(zhuǎn)讓性。根據(jù)《中華人民共和國專利法》規(guī)定，專利權(quán)包括發(fā)明、實用新型和外觀設(shè)計。取得專利權(quán)需要經(jīng)過申請、審批、核準(zhǔn)、公告等法定程序才能獲得，專利權(quán)有法定的有效保護(hù)期限，一般不準(zhǔn)續(xù)展。
2.2商標(biāo)權(quán)
商標(biāo)是商品在注冊后，所有者依法享有的權(quán)益。商標(biāo)權(quán)一般包括排他專用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)等。商標(biāo)屬于工業(yè)產(chǎn)權(quán)，需要申請、審批、核準(zhǔn)、公告等法定程序才能獲得，得到的條件是顯著性、不重復(fù)性和不違反禁用條款。商標(biāo)注冊的有效期為10年，自核準(zhǔn)注冊之日起計算，可以無限續(xù)展。
2.3著作權(quán)
著作權(quán)是公民、法人或者非法人單位按照法律規(guī)定對于自己的科學(xué)或者文學(xué)、藝術(shù)等作品所享有的專有權(quán)利。
2.4專有技術(shù)
專有技術(shù)又稱為非專利技術(shù)，技術(shù)秘密，是未經(jīng)公開、未申請專利的知識和技術(shù)，主要包括設(shè)計資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營訣竅和圖紙、數(shù)據(jù)等技術(shù)資料。在對專有技術(shù)的評估之前，首先應(yīng)當(dāng)鑒定專有技術(shù)存在的客觀性。一般來數(shù)，企業(yè)中的某些設(shè)計資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方等之所以能作為專有技術(shù)存在，是根據(jù)以下特點判斷的：
2.4.1實用性
專有技術(shù)只有能夠在生產(chǎn)實踐過程中操作，才具有存在的價值，不能夠應(yīng)用于生產(chǎn)實踐的技術(shù)不能稱之為專有技術(shù)。
2.4.2新穎性
專有技術(shù)所要求的新穎性與專利技術(shù)的新穎性不同。專有技術(shù)并非必需具備獨一無二的特性，但它也決不能是任何人都可以隨意得到的技術(shù)。
2.4.3價值性
專有技術(shù)應(yīng)當(dāng)有價值，表現(xiàn)在它能為企業(yè)帶來超額利潤。
2.4.4保密性
這是專有技術(shù)的最主要因素。專有技術(shù)只有通過自我保護(hù)，避免泄漏和公開，才能稱其為專有技術(shù)。
3 技術(shù)類無形資產(chǎn)價值的影響因素分析
分析判斷影響技術(shù)類無形資產(chǎn)評估價值的相關(guān)因素時，應(yīng)當(dāng)對與各相關(guān)因素有關(guān)的以下方面予以重點關(guān)注：
1）成本。自創(chuàng)技術(shù)類無形資產(chǎn)的成本項目主要包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本等。
2）機會成本。機會成本是指該資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、出售后所失去的市場以及損失收益的大小。
3）效益因素。技術(shù)類無形資產(chǎn)的價值體現(xiàn)了無形資所擁有的超額獲利能力。一項無形資產(chǎn)，在社會、環(huán)境、制度允許的條件下，獲利能力越強，其評估值越高。反之，獲利能力越低，評估值越低。有的無形資產(chǎn)，盡管其創(chuàng)造成本很高，但不為市場所需，或者收益能力很低，其評估值就很低。
4）使用期限。無形資產(chǎn)一般都有一定的使用期限：使用期限的長短，一方面取決于該無形資產(chǎn)先進(jìn)程度；另一方面取決于其無形損耗的大小。一般而言，無形資產(chǎn)的使用年限按照法律保護(hù)年限和實際能夠獲得超額收益的期限孰短原則確定。
5）技術(shù)成熟度。技術(shù)成果都要經(jīng)歷“發(fā)展-成熟-衰退”的過程。成熟度如何，直接影響到評估值高低。開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運用該技術(shù)成果的風(fēng)險性越小，評估值就會越高。
6）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素。從轉(zhuǎn)讓內(nèi)容看，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。另外，關(guān)于轉(zhuǎn)讓過程的有關(guān)條款的規(guī)定，都會直接影響評估值。就所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓來說，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)評估值一般高于使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的評估值。在技術(shù)貿(mào)易中，同是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由于其許可程度不同，也會影響評估值的高低。
第2篇
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資項目；實物期權(quán)；價值評估；B-S期權(quán)定價模型
一、房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)概述
（一）實物期權(quán)的涵義
期權(quán)是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數(shù)量的基本證券的一種合約。期權(quán)被劃分為金融期權(quán)和實物期權(quán)，金融期權(quán)是一種衍生產(chǎn)品，它是以金融產(chǎn)品為標(biāo)的物的。實物期權(quán)是金融期權(quán)在實物領(lǐng)域的發(fā)展，其標(biāo)的物不再是金融資產(chǎn)，而是某一項投資的價值。而它賦予的權(quán)利也往往是某項投資的選擇權(quán)，即選擇投資還是不投資，或者是現(xiàn)在投資還是延遲投資。擁有實物期權(quán)，投資者就可以在一定時期內(nèi)根據(jù)某些價值變動靈活選擇投資方案。實物期權(quán)與在市場上公開交易的以金融產(chǎn)品（比如股票、債權(quán)）為標(biāo)的資產(chǎn)的金融期權(quán)相類似，是一種將期權(quán)的基本理論應(yīng)用到企業(yè)實物資產(chǎn)的經(jīng)營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權(quán)。由于這種期權(quán)的標(biāo)的物不是金融資產(chǎn)，而是實物投資項目或企業(yè)，因此將其稱之為實物期權(quán)。
（二）房地產(chǎn)投資項目涉及的實物期權(quán)種類
1.延遲期權(quán)。受到國家或者社會經(jīng)濟和政治狀況、地區(qū)或城市經(jīng)濟狀況地段以及市場環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商很難準(zhǔn)確的掌握這些因素是如何影響投資項目的價值并且很難進(jìn)行精確的定性和定量的預(yù)測。這時市場情況不確定，那么開發(fā)商就可以推遲作出決策。
2.放棄期權(quán)。房地產(chǎn)投資項目在很多時候可能不能夠達(dá)到原有目標(biāo)甚至有可能產(chǎn)生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。
3.分階段投資期權(quán)。房地產(chǎn)投資項目的投資比一般項目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產(chǎn)投資項目，這樣風(fēng)險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發(fā)展是最明智的選擇。
（三）房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)特點分析
1.投資的風(fēng)險性。高風(fēng)險性是房地產(chǎn)投資項目的一個主要特性之一，主要是因為它是不動產(chǎn)，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內(nèi)變現(xiàn)的可能性很小并且難以流動。
2.運營的不確定性。大型的房地產(chǎn)投資項目，尤其是對于跨區(qū)域和投資金額大的項目而言。項目運營中的不確定性會比一般項目高，對于一項用傳統(tǒng)方法計算出其價值為負(fù)的項目而言，并不等于就永遠(yuǎn)放棄該項目的投資，而是用實物期權(quán)的思想靜等市場的變化。
3.實施的多階段性。大型項目想要在短時間內(nèi)一次開發(fā)完成，其可能性極小。所以房地產(chǎn)投資項目一般都是分階段進(jìn)行的。并且各個階段之間也不是獨立的，前一個階段是后一個的前提和基礎(chǔ)。前一個階段產(chǎn)生的現(xiàn)金流對于后一階段的決策有借鑒意義。
二、房地產(chǎn)投資項目的實物期權(quán)定價模型
（一）B-S實物期權(quán)定價模型
B-S模型假設(shè)：假設(shè)一：期權(quán)在買賣過程中無交易成本。假設(shè)二：短期的無風(fēng)險利率在期權(quán)壽命期內(nèi)保持不變。假設(shè)三：期權(quán)到期日才能行權(quán)。假設(shè)四：標(biāo)的股票不分紅。假設(shè)五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設(shè)六：所有交易隨機發(fā)生，價格隨機游走。B-S模型的的主要公式：
式中：C0——看漲期權(quán)的當(dāng)前價值；S0——標(biāo)的股票的當(dāng)前價格；N（d）——標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權(quán)的執(zhí)行價格的現(xiàn)值；e——約等于2.7183；t——期權(quán)到期日前的時間；σ——股票回報率的標(biāo)準(zhǔn)差。
（二）房地產(chǎn)投資項目實物期權(quán)參數(shù)的修正
1.標(biāo)的資產(chǎn)的價值（S）。房地產(chǎn)投資項目的標(biāo)的資產(chǎn)可以看作是開發(fā)的項目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實物期權(quán)的計算中，標(biāo)的資產(chǎn)就是開發(fā)項目預(yù)期現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。
2.期權(quán)的執(zhí)行價格（X）。房地產(chǎn)投資項目的執(zhí)行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財務(wù)費用、施工建造費用、土地費用等。可以依據(jù)預(yù)計投入資本計算投資成本現(xiàn)值。
3.期權(quán)的期限（T）。開發(fā)商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產(chǎn)投資項目的的周期不一樣，可以根據(jù)周期的長短來決定，也可以根據(jù)自己估計的出租和出售期來確定。
4.無風(fēng)險利率（r）。—般情況下，無風(fēng)險利率是無風(fēng)險投資的回報率。在B-S期權(quán)定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計算。在計算房地產(chǎn)投資項目價值的時候，應(yīng)該選擇國內(nèi)與項目開發(fā)期限相同的國庫券利率的加權(quán)平均數(shù)。
5.標(biāo)的資產(chǎn)的波動率（σ）。標(biāo)的資產(chǎn)的波動率表現(xiàn)為投資項目價值的波動率。在B-S期權(quán)定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區(qū)域近1～2年的房產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)作為依據(jù)，再根據(jù)公式計算得出。二是與市場類似房產(chǎn)進(jìn)行比較得出波動率。
三、“盛世華庭”投資項目分析
（一）案例背景介紹
M房地產(chǎn)開發(fā)公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目，該項目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點：2009年12月。開始建設(shè)時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。
（二）NPV法評估該項目價值
根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設(shè)在回款期內(nèi)所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產(chǎn)出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發(fā)生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發(fā)生（具體見現(xiàn)金流量計算表）。該項目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的的平均收益率為15%左右，當(dāng)?shù)劂y行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產(chǎn)定價模型的公式可以得出折現(xiàn)率R為10.14%，在實際計算中取折現(xiàn)率為10%（所得稅稅率：25%，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率：5%）。
用傳統(tǒng)NPV法計算得出該投資項目的價值為—24488.91萬元。對于企業(yè)來說，不會實施該項目。
（三）B-S實物期權(quán)法評估該投資項目價值
選用B-S模型進(jìn)行該項目的期權(quán)價值分析。為了便于計算，將項目期限細(xì)分，以決定不同時點的決策的項目內(nèi)含價值。假設(shè)把該項目分為兩期開發(fā)。假設(shè)該項目所具有的期權(quán)期限為兩年，第二期的決策時點為兩年后。對于該項目，參數(shù)的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風(fēng)險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標(biāo)的價值S0：未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值；執(zhí)行價格x：選擇日的項目投資額；波動率σ：用歷史數(shù)據(jù)分析計算。如下表。該項目所在區(qū)域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計算得出σ=13.18%，根據(jù)NPV法計算“盛世華庭”第一期的凈現(xiàn)值為—24488.91。可以看到，第一期的凈現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)，不會進(jìn)行第二期開發(fā)。但是根據(jù)實物期權(quán)的思想，就會在兩年后進(jìn)行第二期的開發(fā)。這就好比是投資一項第一期的凈現(xiàn)值為負(fù)的項目，使得房地產(chǎn)投資商有權(quán)利從第二期的項目中獲利。第一期的凈現(xiàn)值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權(quán)的價值會越高。其執(zhí)行價格X是將要在兩年后支付的項目的建設(shè)費用50000萬元。第2期開發(fā)項目的現(xiàn)金流折現(xiàn)到第1年初的現(xiàn)值為下表所計算金額：t第二期決策時點為2012年1月，于2012年初開始建設(shè)，管理層預(yù)測的凈現(xiàn)金流量如下：
未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)到2010年為65257.42萬元，即S0。
選擇日項目投資額50000萬元，折現(xiàn)到2010年初為41320萬元。即PV（X）。
用B～S模型計算出的該項目的期權(quán)價值大于零。顯然，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法低估了該投資項目的價值。
四、結(jié)論
通過以上案例可以看出，對于一項投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業(yè)管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實物期權(quán)在項目價值評估的應(yīng)用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實物期權(quán)理論進(jìn)行分析研究，會適當(dāng)?shù)臏p低不確定性。對于投資項目的不確定性，用實物期權(quán)理論為投資決策增加其靈活性。實物期權(quán)的定價模型在房地產(chǎn)投資項目評估的應(yīng)用是對傳統(tǒng)方法的改進(jìn)。
對于實物期權(quán)在我國房地產(chǎn)投資項目價值評估的應(yīng)用需要一個逐步認(rèn)識和完善的過程。項目價值的評估方法是多樣性的，實物期權(quán)方法不是萬能的，傳統(tǒng)的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項目價值，有待更深入研究。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]李創(chuàng)，胡德朝.基于實物期權(quán)的企業(yè)價值評估模型比較研究[J].現(xiàn)代管理科學(xué).2009（3）
[2]中國注冊會計協(xié)會.財務(wù)成本管理[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2012
[3]劉云萍.關(guān)于企業(yè)價值評估中收益法的探討[J].企業(yè)導(dǎo)報.2010（3）
第3篇
根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于從事證券業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估機構(gòu)資格確認(rèn)的規(guī)定〉的通知》（國資辦發(fā)〔1993〕12號），經(jīng)國家國有資產(chǎn)管理局與中國證券監(jiān)督管理委員會聯(lián)合確認(rèn)，現(xiàn)批準(zhǔn)中咨資產(chǎn)評估事務(wù)所等26家資產(chǎn)評估機構(gòu)具有從事證券業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估資格，并向社會公告。
26家資產(chǎn)評估機構(gòu)名單如下：
中咨資產(chǎn)評估事務(wù)所
海南資產(chǎn)評估事務(wù)所
海南大正會計師事務(wù)所
南寧市資產(chǎn)評估事務(wù)所
柳州市資產(chǎn)評估事務(wù)所
深圳蛇口信德會計師事務(wù)所
宜賓地區(qū)資產(chǎn)評估事務(wù)所
重慶審計事務(wù)所
上海東亞會計師事務(wù)所
上海長信會計師事務(wù)所
上海中華社科會計師事務(wù)所
山東濟南審計師事務(wù)所
無錫公證會計師事務(wù)所
福州資產(chǎn)評估事務(wù)所
黑龍江興業(yè)會計師事務(wù)所
山西省資產(chǎn)評估中心
河北省資產(chǎn)評估公司
新疆審計師事務(wù)所
北京德威評估公司
武漢市審計事務(wù)所
天津會計師事務(wù)所
天津市資產(chǎn)評估事務(wù)所
江西會計師事務(wù)所
南昌會計師事務(wù)所
