裝修工程轉包合同范文

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第1篇

【關鍵詞】 房地產企業； 促銷策略； 納稅籌劃

金融危機過后，房價出現了爆發性上漲，2010年1月以來，政府就出臺多項政策更加嚴格調控房地產市場，來穩定房地產的價格，購房者多持觀望態度。一方面為了籌集資金；另一方面為了在同行業內擁有競爭力，各大房地產企業競相推出了各種促銷策略，包括廣告促銷、精裝修房、降價促銷等等。這些促銷策略會帶來多大的稅后收益或損失是企業必須考慮的問題。稅收成本是影響稅后收益的一個重要因素，房地產企業應根據自身情況和現行稅收優惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地“節稅”以提高稅后收益。因此如何在這些促銷策略下做好納稅籌劃，是房地產企業亟待解決的問題。

一、廣告促銷的納稅籌劃策略

房地產企業希望通過廣告傳達所售樓盤的有關信息，希望客戶前來購買。一個好的廣告不僅能吸引更多的潛在客戶，而且能增加房地產企業的品牌價值。所以房地產企業各年度的廣告支出是一項龐大的費用。

廣告費用的納稅籌劃重點在于在遵循企業所得稅法與企業會計準則的前提下，盡可能加大據實扣除費用的額度，對于有扣除限額的費用應該用夠標準，直到規定的上限。稅法規定，納稅人申報扣除的廣告費支出，必須同時符合三個條件：廣告是通過工商部門批準的專門機構制作的；已實際支付費用，并已取得相應發票；通過一定的媒體傳播。因此，廣告費的納稅籌劃還應注意法律對廣告費稅前扣除所要求票據的具體法律形式。

（一）廣告費、業務宣傳費、業務招待費合理分配，減少稅收成本

《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定：“企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰”。第四十四條規定：“企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。”因為業務招待費不能轉列，也不能遞延到以后年度，所以房地產企業應當控制業務招待費的支出。因此，企業應加強業務招待費與廣告費、業務宣傳費的預算控制，嚴格控制業務招待費，使其控制在稅法規定的最高限額內。對于廣告費和業務宣傳費出現超標而面臨納稅調增的問題,可以考慮招聘一些員工進行相應的人員促銷策略，使廣告促銷的費用在不超過稅法規定的廣告費和業務宣傳費用最高限額內據實扣除，超過稅法規定限額內的廣告費和宣傳費由員工促銷費用進行轉化。員工促銷發生的宣傳費用實際上是員工的工資薪酬成本，可以在稅前進行全額扣除，以最大限額進行所得稅的稅前扣除，減少企業的稅收成本。需要特別注意的是預算的準確性和有關票據內容、形式的合法性，減少納稅籌劃的風險。

（二）設立獨立核算的銷售公司，減少稅收成本

按規定，業務招待費、廣告費和業務宣傳費均是以營業收入作為扣除計算標準的，如果將房地產企業的銷售部門設立為一個獨立核算的銷售公司，將企業房產項目的銷售權交予銷售公司，再由銷售公司實現對外銷售，這樣將一次營業收入分解為兩次營業收入，在整個利益集團的利潤總額并未改變的前提下，費用限額扣除的標準可獲得雙倍提高。同時，土地增值稅通過兩次拆分，可以將每次銷售不動產的增值率控制在20%以下，就能免征土地增值稅。但是，策略的前提條件是一次銷售的土地增值率達到20%以上（即需要繳納土地增值稅），因為兩次銷售需要按照每次營業收入的5%繳納營業稅，為了獲得雙倍扣除，卻因此繳納更多的稅款，得不償失。

假設不考慮其他稅種，在業務招待費、廣告費和業務宣傳費分解收入后能達到最大扣除率的前提下，增加的營業稅稅額和減少的土地增值稅稅額孰高孰低就是影響企業決策的因素。轉讓給銷售公司的價格如何制定，如何找到營業稅稅額和土地增值稅的平衡點，可以參照以下公式：

又因為30%是土地增值稅繳納稅款的最低稅率，為了簡化運算，本文使用30%稅率進行計算，所以30%（79%R-C）>5.5%XR時企業有成立銷售公司的可行性；可得出：X

綜上，得出當0.62

二、精裝修房的納稅籌劃策略：分立定價，減輕企業稅收負擔

房地產企業紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。精裝修房的納稅籌劃關鍵在于在遵循稅法與企業會計準則的前提下，“房”和“精裝修”是該合并還是該分開來納稅，以此盡可能減輕企業的納稅負擔。

房地產按總的價格作為房產銷售收入，并繳納土地增值稅和營業稅。雖然裝修部分的成本可以作為扣除項目，裝修價格最終在土地增值稅清算時沒有增值額，但根據稅法規定，土地增值稅實行預征制度，因此，這部分裝修收入在預征時要按一定的預征比例預繳土地增值稅。若房地產企業僅按毛坯房的價格作為房產銷售收入，并繳納土地增值稅和營業稅，而對于裝修的價格無需繳納土地增值稅。同時根據《營業稅暫行條例》第五條規定：“建筑業的總承包人將工程轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給轉包人的價款后的余額為營業額。”如果房地產企業將裝修工程原價轉包給外部的裝修公司，房地產企業裝修工程的營業額為零，則也無需繳納裝修部分的營業稅。從中看出分立定價可以使企業有效規避裝修部分的預繳土地增值稅和營業稅，減輕企業的稅收負擔。具體可以這樣操作：首先，當房產項目初步完工但沒有開始裝修前，和購房者簽訂房屋銷售合同；其次，和購房者簽訂裝修工程總承包合同；最后，與外部的裝修公司簽訂裝修工程轉包合同。

例如：某房地產企業銷售精裝修房，總銷售面積為 100 000平方米，土地增值稅的扣除項目金額為35 000萬元。方案一：以5 500元/平方米銷售，其中含精裝修成本500元/平方米；方案二：以5 000元/平方米銷售，另外，與購房者簽訂房屋裝修合同，裝修價格為500元/平方米，并按此價格將裝修工程轉包給裝修公司。

方案一：應繳納營業稅及附加稅費3 025萬元（55 000 ×5.5%）；假設預交比例為1%，預繳土地增值稅為550萬元（55 000×1%）；此方案納稅合計為3 575萬元（3 025+550）。

方案二：應繳納營業稅2 500萬元（50 000×5.5%）；預繳土地增值稅為500萬元（50 000×1%）；因轉包給裝修公司，不需要繳納裝修收入的營業稅；裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，因此，無需預繳土地增值稅；此方案納稅合計為3 000萬元（2 500+500）。

方案二比方案一減少納稅575萬元（3 575－3 000），減輕了企業的稅收負擔。

三、降價促銷的納稅籌劃策略：降低土地增值率，提高稅后利潤

降價促銷是最直接也是最主要的一種促銷方式。房地產企業降價促銷房產，銷售額會隨之下降，流轉稅（營業稅和土地增值稅）會相應地減少，隨著銷售收入的減少，企業所得稅也會相應地減少。也就是說降價促銷一方面會產生減少企業營業利潤的負面效應；另一方面又會產生促銷和節稅的正面效應。所以，降價促銷可能減少開發商的利潤，但由于降價促銷可以薄利多銷和節稅，由降價而減少的利潤用增加的銷售量和節稅額來彌補，相反可能會增加企業的稅后利潤。

降價促銷的納稅籌劃，關鍵就在于在遵循稅法與企業會計準則的前提下，控制房產的營業額和土地增值率，以獲得降低營業稅稅額和免征土地增值稅或適用土地增值稅低稅率待遇的可能，同時將降價后減少的稅收支出與減少的稅后利潤進行對比，權衡得失，使企業獲得最大的收益。

房地產企業，應按營業額繳納銷售不動產的營業稅和按土地增值額的一定比例繳納土地增值稅。降價銷售降低了營業額，直接減少了銷售不動產的營業稅，而且由于降價，使土地增值率降低，可能享受免征土地增值稅或適用較低的稅率。

土地增值稅采用四級超額累進稅率，土地增值稅稅額可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數計算。稅法同時規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20%，應就其全部增值額按規定計稅。根據土地增值稅的征收政策，適當減少房產銷售價格，利用“臨界點”進行納稅籌劃，不僅可以吸引更多的購房者，使購房者實實在在地得到實惠，而且可以擴大銷售量，在一定程度上增加企業的稅后收益。

例如：某房地產企業建造一批普通標準住宅以2 460萬元出售，可扣除項目金額為1 920萬元，與轉讓房地產有關的稅金為123萬元。該房地產企業的土地增值率為：（2 460 -1 920-123）÷（1 920＋123）=20.4%，稅法規定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅：（2 460-1 920-123）×30%=125.1萬元。企業稅后利潤為：2 460-1 920-123-125.1

=291.9萬元。

現由于舉辦降價促銷活動，將該批住宅的出售價格降低為2 410萬元，與轉讓房地產有關的稅金也相應地降低為120.5萬元，則該房地產企業的增值率為：（2 410－1 920－120.5） ÷（1 920＋120.5）=18.1%。根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為：2 410－1 920－120.5=369.5萬元，比降低價格前增加了77.6萬元（369.5－291.9）凈收益。可見，降價的損失被因降價而導致增值率下降進而獲得稅收減免所補償。

【參考文獻】

［1］ 翟繼光,張曉東.新稅法下企業納稅籌劃[M].電子工業出版社，2008.

第2篇

一、建筑工程總分包的主要法律特征

建筑工程的工藝、技術的要求千差萬別，出現了很多不同的專業施工企業，這樣使得同一工程多家承包或一家總承包后再分包給其他單位施工的情況很普遍。因此，施工企業按照承包業務性質不同可以劃分為綜合施工企業和專業施工企業兩類。根據國家基本建設工程的管理要求，一個工程項目如果有兩個以上施工企業同時交叉作業，建設單位和施工企業應實行承發包責任制和總分包協作制，在這種規定下，綜合施工企業與建設單位簽訂總承包合同后，由其他專業施工企業承接分包工程成為一種常用的經營方式。如《建筑法》規定了“建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發包給具有相應資質條件的分包單位；但是除總承包合同中約定的分包外，必須經發包單位認可。”

分包工程總承包合同一般包括兩層承包關系，即承包合同和分包合同。承包合同是建設單位與總承包方之間訂立的合同，分包合同是總承包方與分包方之間訂立的合同。按照《合同法》的規定，總承包方應當就承包合同的履行向建設單位承擔合法的責任，同時要就分包的工程向建設單位負責；分包方則就其施工的工程向總承包方負責，并與總承包方一起向建設單位承擔連帶責任。

實際工作中還經常遇到不法的工程轉包行為，即施工企業承包工程項目后，在未獲得建設單位同意的情況下將其承包的全部工程轉包給他人，或者將其承包的全部工程肢解以分包的名義轉包給他人，這其中最常見的當數所謂的“項目經理”的工程管理模式或者接受其他施工單位掛靠的方式，施工企業與項目經理或掛靠單位簽訂轉包合同，以工程結算價款扣除一定的管理費、稅費等款項作為承包標的額，工程的材料、設備、施工、人員等一切支出概由項目經理或掛靠單位負責。這種轉包與分包的主要區別在于，分包工程的總承包方參與施工并自行完成工程項目的一部分，而轉包工程的承包方不參與任何工程。由于轉包行為大多不對工程的管理、質量等承擔責任，《建筑法》等法律法規都明確規定禁止工程轉包。

綜上所述，工程分包的法律特征主要包括分包行為必須在總承包合同中事先約定或者經建設單位認可，總承包方與分包方對分包工程向建設單位承擔連帶責任，這些符合合同約定或建設單位許可的工程分包屬建筑業正常的經營行為，決定了正確處理分包工程的稅務與會計事項的原則和方法。

二、分包工程營業稅扣繳義務和計稅依據的規定

為了維護國家權益，簡化征收手續，有利稅收征管，保證稅款及時足額入庫，根據《營業稅暫行條例》的規定，建筑安裝業實行分轉包形式的，除了總承包方以工程的全部承包額減去付給分包方價款后的余額計算繳納營業稅以外，分轉包方提供建筑工程勞務所取得的收入，分包方必須就其完成的分包額承擔相應的納稅義務。具體征管措施上采取以總承包方為扣繳義務人，在與分包方辦理工程價款結算時，以與分包方結算的工程價款為依據計算并代扣代繳應納的稅款，按規定開具代扣代收稅款憑證，分包方以此作為其完稅憑證。需要注意的是，這種扣繳義務是法定義務，如果總承包方人不履行法定義務導致少繳稅款的，稅務機關可以按《稅收征管法》的規定對其進行處罰。

總的說來，對總承包方來說，其建筑工程營業稅的申報納稅一方面必須對自行參與施工部分的工程價款計繳稅款，另一方面還必須對分包方履行扣繳義務進行代扣代繳稅款的申報；對分包方來說，也必須對當期取得的分包工程價款申報營業稅，并以從總承包方取得的代扣代繳稅款憑證作為當期應繳稅款的抵減項目。

值得一提的是，由于財務人員對分包工程納稅義務的認識可能有偏差，甚至施工企業勞務發生地與機構所在地的稅務機關采取的征管措施也不盡一致，在實際操作中存在總承包方不提供相關憑證或分包方不接受代扣代繳等行為，從而導致會計核算不準確和納稅行為不規范的現象屢屢發生。

三、分包工程營業稅代扣代繳及其涉稅會計處理

眾所周知，財務會計核算是依據企業會計準則、會計制度等相關法律法規。然而，如何對分包工程扣繳稅款進行正確的核算，在《企業會計制度》、《施工企業會計核算辦法》以及2006年頒布的《企業會計準則第15號――建造合同》中均沒有作出明確的規定。在目前施工企業會計實踐中，對分包工程代扣代繳營業稅的會計處理方法主要有兩種方法：

第一種做法是，視分包工程與總承包方沒有關系，分包工程的收入和支出均不通過總承包方收支體系核算。這種做法在以“項目經理”或掛靠方式的管理模式運作的分包工程的會計核算上占了很大的比重。這種做法從表面上看，雖然和《營業稅暫行條例》有關“總承包企業以工程的全部承包額減去付給分包方的價款后的余額為營業額”的規定匹配較好，但卻沒有全面反映總承包方收入與費用。因此，這種分包工程的會計處理方法，違背了工程分包行為的基本法律特征。

第二種做法是，將分包工程收入納入總承包方的收入，將所支付的分包工程款作為總承包方的施工成本，與自己承建的工程做同樣的處理。這樣處理的特點是全面反映了總承包方的收入與成本，與《建筑法》、《合同法》中對總承包方相關責任和義務的規定相符；同時按照這種做法確認的收入與《營業稅暫行條例》規定的營業額的正常差異，屬于會計規定與稅法規定的調整范圍，不影響對分包工程的會計核算。值得說明的是，雖然《企業會計準則第15號――建造合同》沒有對分包工程的核算提出明確的、直接的規定，但其中第二十二條中規定采用累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例來確定合同完工進度時指出分包工程作為總承包方成本的組成部分，同時也為這種做法提供了間接的法律支持。因此，總承包方在核算分包工程時必須按照第二種做法進行賬務處理。

四、建筑工程總分包代扣代繳涉稅會計處理示例