關于房地產的法律知識范文

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第1篇

【關鍵詞】房地產；抵押評估；問題探討

就目前國內房地產行業的現狀而言，房地產行業屬于固定行業，保值性和增值性是其最重要的特點。隨著經濟的發展，金融機構對貸款風險管理的要求也越來越高.房地產抵押擔保具有不宜轉移和價值大的特點，因此，在金融機構中，以房地產抵押的擔保方式頗受歡迎。房地產抵押貸款使金融領域更為安全、可靠。然而，在目前房地產抵押價值評估的過程中出現了不少的問題。比如抵押手續不夠完善，評估工作缺乏合理性以及抵押環節不科學等。這些問題對房地產抵押價值評估工作的順利開展產生了嚴重的影響，并且制約整個房地產經濟以及金融領域的發展。因此，改善房地產抵押價值評估現狀成為了工作中的重中之重。

一、抵押貸款價值類型

目前，在房地產抵押價值評估中對抵押價值的定義存在3種觀點，分別包括市場價值、清算價值和抵押貨款價值。

1.市場價值

抵押價值=市場價值-風險調整值-政府稅費-處置抵押物過程中的費用-應補地價

雖然上述計算方式看上去容易操作，但是在實際的操作環節中，也會存在諸多的問題。因為銀行在進行放貸的時候是按照評估價值的50%～70%之間進行放貸的，這樣的重復扣除就會導致風險的發生，給融資人的利益帶來損失。

2.清算價值

選擇清算價值的人通常認為銀行是為了預防借款人在借款到期時，出現有意或者無意的違約行為。在出現違約之后，如果商業銀行的放貸額度大于抵押物的清算價值，那么便會給自己帶來嚴重的損失，只有把按照清算價值進行評估，在違約時才能夠有效避免或者降低因違約帶來的損失。

3.抵押貸款價值

采用抵押貸款價值，需要應對多變的房地產市場，并且不定期的修改評估結果，抵押貸款的價值評估中需要綜合多方面的因素，要想獲取抵押貸款價值，需要花費比市場價值更多的努力，在實際的操作過程中，也會存在很大的困難，并且我國的房地產抵押價值評估起步較晚，房地產業的市場波動性也很大，所以，在頻繁波動的房地產業經濟中，采取此種方法的可行性不大。

二、房地產抵押價值評估中存在的問題

根據目前房地產抵押價值評估工作的現狀來說，在抵押評估的工作當中，首先要先對房地產價值進行評估，最后確定抵押價值時要根據評估的結果來發放貸款。根據目前銀監會、人民銀行以及建設部提出的文件規范，對抵押權人和抵押人通過協議的方式來實現評估抵押，這種方式能夠有效地提高工作效率，確保貸款雙方都享有議價自，此外，還能夠在一定程度上節省評估費用，從而確保房地產抵押價值評估工作的順利開展。但是，在實際的工作中，存在諸多問題，嚴重影響了行業的發展。通過研究分析，筆者歸納出在抵押評估工作中所出現的問題，并提出相關對策，主要表現在以下幾個方面：

1.缺乏抵押評估知識

在抵押評估工作中，時常會出現因為銀行信貸人或金融機構缺乏房地產抵押價值評估的專業知識，在實際的評估過程中無法估算房地產的價值。抵押評估人不僅需要擁有廣泛的知識面和精通的業務能力，更需要具有對房地產評估的專業能力。抵押評估人如果在實際操作或者理論知識方面有所欠缺，在對房地產行業進行客觀合理的評估存在很大的問題。

2.缺乏相關的法律知識

如果信貸人缺乏有關于抵押評估法律知識，在一定程度上就會導致信貸人無法正確判斷房地產的有效性、合法性和科學性。房地產抵押評估的效果跟房地產的性質有著密切的聯系，并且房地產的價值也與其性質息息相關。因此，當信貸人不能夠完全掌握相關的法律知識時，就會出現實際價值與抵押評估價值出現大的偏差，從而使抵押評估結果受到影響，甚至出現無效現象。

3.協議定價方面存在負面影響

在進行房地產抵押評估的過程中，協議定價存在的主觀隨意性較大。如果受到利益的驅動，部分信貸人員會利用自身工作的便利條件，對抵押物品進行高估。此外，銀行會為了降低風險對抵押物進行低估，導致借款人的合法資產受到限制，最終會對房地產抵押評估方、銀行部門以及金融機構的利益產生影響。

在房地產抵押價值評估工作中，出現的問題會造成抵押物評估失真和貶值的現象，從而導致難以對抵押物進行處置，甚至會對銀行信貸的資金使用率產生嚴重影響。

三、房地產抵押評估工作的改進建議

具體的對策包括以下幾個方面：

1.強化信貸人員的道德教育

在銀行和金融機構中，從事房地產抵押價值評估的信貸人員，不僅需要具備良好的理論知識和業務能力，還需要專業的職業道德素質。只有這樣，才能有效地增強房地產抵押價值評估工作的客觀性，保證以公平、公正的原則進行評估。此外，要避免對抵押物評估價格不公的現象，確保當事人的利益不受侵害。因此，信貸人員的職業道德素養對房地產抵押價值評估工作的順利開展發揮著至關重要的作用。

2.加強學習房地產法律知識，嚴格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行和金融機構要積極貫徹和落實信貸人的學習制度，信貸人要了解相關的政策，確保能夠在評估過程中做出正確的判斷，提高抵押的有效性和合理性，從而有效規避銀行或金融機構資金受到威脅的風險。房地產抵押評估工作涉及到的法律知識包括《擔保法》、《城市房地產管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地產抵押價值評估中，對《擔保法》的范圍作出了明確的規定：法律上認可的財產抵押包括房地產抵押人享有房屋以及抵押地上的定著物，抵押人享有國家土地的使用權及房屋等地上的定著物；此外，法律上不認可的財產抵押物包括耕地以及相關的土地使用權；土地的所有權；不明確的所有權或者是有爭議的財產，還包括學校、醫院等一些公益性質的部門。在進行房產抵押之前，首先要先確定房地產的產權歸屬，以免對評估結果帶來影響。

3.準確評估抵押物的價值

在遵循估價原則的同時，除了按照估價程序和選擇適當的估價方式，還需要結合房地產自身的價格等有關因素，最終確定估價的標準。在進行房地產評估的過程中，要做到誠實、客觀、公平、公正。要科學地進行價值判斷，提高房地產估價和估算水平，這就要求房地產在進行抵押評估之前，信貸人和評估部門需要明確估價的哪個方面出現了問題。目前，進行房地產評估的方法包括：比較法、收益法和成本法。其中，比較法主要是根據估價對象的近期交易情況，為成交價格提供重要的判定依據。收益法，就是選取合適的資本化率對其進行折扣，之后再累計處理，這是一種超前的估價行為。成本法主要的估價方法是開發或者建造的一個大的項目，提出更為合理的估價方式。

4.完善評估制度及其抵押手續

在進行房地產抵押價值評估的過程中，發放抵押貸款必須由抵押部門嚴格審查、評估之后方可發放，并且需要按照嚴格的評估流程。銀行可以成立評估機構，對抵押物的價值進行評估，抵押物評估方式一方面提高了評估效率；另一方面能夠方便了貸款人，使企業自身的市場競爭力得以提高。在房地產抵押評估價值過程中，可能會遇到一些復雜的房地產，銀行無法進行評估時需要委托專業的評估機構，進行正確合理的評估。此外，房地產抵押價值評估需要不斷地完善抵押價值手續，從而為評估報告提供更為準確的依據。

工作人員在拿到有關房地產相關部門的評估報告之后，必須認真卻獨，查看抵押估價定義、估價時點以及最終結果等事項，最終為核定抵押物價值提供可靠的依據。在估價定義中，包含了土地的用途、開發程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出現變化，必須對定價進行重新定義。在進行房地產抵押價值評估時，必須充分考慮抵押貸款的風險，要按照房地產的發展情況，做出合理的預期價值。

四、結束語

綜上所述，要想保證房地產抵押價值的評估報告具有合理性和準確性，需要在銀行進行評估時，保證遵循公平、公正的原則。同時，在進行房地產抵押價值工作的過程中要盡量做到規避風險，將風險最小化，以保障抵押人的合法權益，降低資金損失的發生概率。為了抵押評估行業擁有更標準、更規范的環境，能夠進一步促進我國房地產抵押價值評估工作的順利開展以及其抵押貸款業務朝著更為標準的方向發展。

參考文獻：

[1] 趙華平，張所地. 房地產的預期評估研究[J]. 城市問題. 2014（01）.

第2篇

在房地產交易管理中，風險管理一直占據著十分重要的地方，是廣大房地產企業在經營實踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產交易中的風險管理問題。

房地產交易風險管理防范

中國人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現代社會，人們會選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國房地產的價格節節攀升，房地產市場發展迅速。與此同時，在房地產交易的過程中也暴露出一些風險問題。在當地產交易中，如果出現風險問題，不僅會給購房者帶來巨大的經濟損失，也在一定程度上影響了房地產行業的健康發展。對此，應該對這些風險有清醒的認識，并且有效管理風險，才能維護房地產交易市場的健康發展。

一、房地產交易的特點

房地產價格屬于固定資產，其個別性強、差異性大。房地產交易是房地產所有權、土地使用權等相關權益的轉讓過程。不像其他商品，房地產的價值一般無法被衡量，并且房地產交易并沒有一個固定的平臺。并且由于其不能移動，房地產無法被即時買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產交易所涉及到的金額巨大，權益轉讓的手續比較復雜。在我國，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產管理法》等法律來約束和規范房地產交易市場。一般來說，一套商品房從開發商到客戶手中，中間要經歷多個過程及中介，流程的復雜性也滋生了風險。

二、房地產交易中存在的風險

（一）因自然環境變化帶來的交易風險

自然環境風險指的是發生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環境風險。房產與自然環境息息相關，一旦發生自然災害，必然會影響到房地產的交易。如在2011年的日本大地震后，有調查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災、臺風等自然災害有可能會對房地產本身造成一定的影響，給房地產企業帶來不可估量的損失。

（二）因社會環境變化帶來的交易風險

人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產的意愿。在經濟下行時，人們勢必會減少商品房的購買。此外，國家的經濟形勢也在一定程度上影響到房地產的價格走勢。最近一年來，政府出臺了一系列的政策對商品房購買進行限制，從而抑制房價的上漲。諸如此類的政策對于房地產交易的影響不可忽視。

（三）房地產交易中的法律風險

法律風險指的是在房地產交易中因交易主體而發生的法律方面的風險。比如，若對相關法律不熟悉，或是審核不嚴密，則可能會造成無效的房屋買賣合同。我國《民法通則》中對于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產交易前對房產的權利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會引起法律風險，造成一定的損失。

（四）房地產交易參與者的道德風險

房地產交易的參與者，包括房地產開發商、中介、購房者等都有可能產生道德風險。首先，一些房地產開發商向公眾公布虛假和誘導性的信息，誘導消費者購買房地產。其次，當前房地產中介市場魚龍混雜，一些非專業機構匆匆進入這個市場，卻操作不規范，亂收費，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經賣出的房產再賣給其他消費者。最后，購房者也可能在房地產交易中產生道德風險。

三、房地產交易中的風險防范措施

（一）注重保險的購買和使用

在風險管理中，保險是非常重要的風險管理手段。風險管理的四種方式包括回避風險、預防風險、自留風險和轉移風險，而保險就是轉移風險的方式之一。房地產企業可以在開發房地產的過程中就為房地產購買保險，從而確保在外界環境發生變化的時候其損失能降到最低。目前，我國房地產行業相關的保險包括房屋建筑工程保險、房屋保險、房地產財產保險。房地產開發商應根據實際情況，選擇合適的保險進行投保。

（二）健全房地產相關法規

近年來，我國經濟的發展帶動了房地產行業的飛快發展。在一些地區，房地產行業甚至成為了當地的支柱行業。但是由于發展速度太快，相關法律法規并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產交易的風險正是因為法律的不健全而產生的。對此，政府首先要充分重視，發揮自身的主導作用，加快建設相關的法律法規，并督促各級地方政府盡快實施，從而為房地產交易提供相應的法律保障，逐步引導房地產市場走向健康發展的道路。此外，房地產開發商內部也應建立完備的規章制度，當問題和風險發生時，要依照規章制度追究責任，對違規行為嚴厲打擊。

（三）加大誠信宣傳力度

為了加強社會對于房地產交易的道德認識，政府部門可以利用電視、網絡等媒介促進全民樹立起房地產交易的誠信意識，在房地產交易中培養一個良好的分文，從而規范房地產交易。房地產開發商也要加大宣傳力度，在設計廣告時不能夸大其詞。房地產開發商可以加強房地產公益宣傳，培養購房者的風險防范意識，協助政府一道培養整個社會的購房誠信。

（四）增強工作人員的培訓工作

房地產交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產行業的一線工作人員必須具備良好的素質，首先應以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預防風險。因此，要加強工作人員的培訓工作，對其進行法律知識方面的培訓，增強一線人員的法律意識，從而規范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風險的產生。

四、結語

總而言之，在我國社會主義市場經濟制度下，經濟的騰飛帶來房地產市場的飛速發展，取得了相當顯著的成果。然而發展速度太快，市場交易不規范、法律不健全的問題也暴露出來。對此，要充分重視這些風險，根據房地產企業的發展實際情況，實施有效的風險管理措施，才能維持房地產行業以及行業內企業的穩定健康發展。

參考文獻：

[1]劉寶文.房地產交易管理中的風險及規避策略分析[J].門窗.2015（9）：81-86.

第3篇

關鍵詞： 商品預售 消費者權益 保護

一、商品房預售制度的概念

商品房預售也可以稱為期房買賣，具體是指房地產公司在商品房的建設過程中，將商品房進行出售，購房者在進行房屋購置時，先支付一部分的押金，其支付時間、數額、支付方式是由房地產公司規定的。在通常情況下，購房初期支付的押金都是購買商品房全款的10%-20%，即人們常說的首付；在商品房建設工程完成一半時，購買者需要進行第二次支付，支付的金額為30%-50%；在商品房建設工程完工之后，購房者將剩下的金額予以全部付清，商品房的所有權由房地產公司轉為購房者。因商品房預售的種種優勢，致使很多的房地產公司都使用這個銷售方式進行商品房銷售。商品房預售這種方式不管站在消費者的立場還是房地產公司的立場，都是非常有利的。消費者通過預售的方式進行購房能夠減輕全額付款的壓力，買到既經濟又實惠的商品房；而房地產公司能將建設中資金周轉困難的問題解決，讓工程得以順利進行。商品房預售的種種優點，使得我國各地區的房地產公司都使用這種方法進行住房銷售。

二、商品房預售中出現的侵害消費者權益的問題及原因

（一）商品房預售中出現的侵害消費者權益的問題

在最近幾年，消費者保護協會收到了很多關于商品房預售方面的投訴。消費者協會提供的資料顯示，我國的投訴事件數量逐年增加，消費者的權益受到了嚴重侵害。消費者投訴的范圍非常廣泛，根據消費者協會提供的資料可以將這些投訴大概分為以下幾類：第一，開發商進行虛假宣傳。在購買者交接商品房時，發現房屋的裝修設計、質量以及小區的綠化建設、基礎設施等與廣告宣傳存在著一定的差距。第二，開發商對真正的情況進行了隱瞞。購房者在購房時，預售人沒有對房屋的真實情況予以說明，在房屋的使用權上、商品房設定抵押方面都未予以說明。第三，房地產公司不按照規定的時間轉交房屋，還將一套房屋售賣給了幾個購房者，在購房時不予以辦理房屋權證書。第四，在購買者與房地產公司簽訂的合同中，出現了一些不平等的條款。第五、購買者在收到房屋后發現商品房建設質量不合格。第六，在商品房的面積上出現了一些誤差。

（二）導致問題出現的原因

在目前多數的商品房預售中，消費者的權益受到了嚴重的侵害。導致問題出現的原因主要可以分為以下幾個方面：第一，房地產宣傳的消息與購買者得到的消息存在著差異性。在現在的商品房預售中，房地產在制作宣傳短片和宣傳資料中摻入了很多的虛假成分，宣傳的內容全部為商品房的優勢和特點，對存在的不足與缺陷只字不提，導致購買者對于商品房想象得太過于理想化。第二，購買者對房屋購買方面的專業知識和法律知識了解過少，對商品房的信息沒有正確的認識。第三，購買者與房地產企業之間的地位和經濟實力存在較大差距，導致房地產企業把大量的責任歸結于房屋的購買者，加重了房屋購買者的責任與壓力。第四，缺乏有效的監管。在商品房的預售過程中，購買者與房地產企業的地位、經濟實力存在的較大的差距，購房者依靠自己的法律知識根本不能對自己的權益進行保護，在這樣的情況下，就必須對預售市場進行有效的監管，以此來保護消費者的權益。

三、完善商品房預售市場購房者權益的保護機制

在現在的商品房預售中，消費者的權益受到了侵害，為了使消費者的權益得到保護，我們制定了一些防范措施，將商品房預售的市場機制予以健全完善，使商品房預售的交易秩序正常化。第一，在現在商品房預售中，房地產給消費者的權益造成了很大的傷害，為了對消費者的權益進行保護，要合理地運用《消費者權益保護法》。《消費者權益保護法》將不動產中消費者的地位予以了確定，當消費者權益受到侵害時，可以運用法律的手段對房地產公司進行，讓房地產公司對購房者進行一定的賠償，法律的運用不僅僅讓消費者的權益得到了保護，還對房地產的不良行為予以嚴懲。第二，加強消費者在商品房購買方面的專業知識和法律知識，讓消費者對商品房的宣傳資料和宣傳短片進行全面的知識，要明確分辨其中的事實與虛假，通過自己掌握的知識對自己的權益進行保護。第三，健全完善監管體系，將商品房預售市場進行有效監管，使房地產的違法行為得以控制，從房地產企業方面保護消費者的權益。

四、總結

隨著經濟的發展，我國住房體制改革的不斷深入，在居民的消費中，住房購買的消費在居民的總消費中占了很大的比例，所以我們更應該對消費者購買住房的權益進行保護。

參考文獻：

[1] 張東亮.淺析商品房預售中對消費者權益的保護[J].法制

與經濟（下旬刊），2011（6）.

[2] 趙飛.試論商品房預售中消費者權益的保護[J].科學與財

富，2012（1）.

[3] 江靜.論商品房預售制度的完善――以強化消費者保護

為視角[D].西南大學，2008.