關于調整土地規劃的申請范文
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第1篇
英國控制城市土地開發回顧
英國是現代城市規劃的發源地。針對城市快速擴張所帶來的問題，1909年,英國頒布《住宅、城市規劃法》。這是第一部用于控制城鎮土地開發的法律，也是英國城市規劃體系建立的起點。20世紀初期，英國主要注重于改善公共衛生和住宅開發。住宅數量迅速增加，城內土地明顯短缺，住宅區開發由此轉向郊區，但又使居住和工作的距離越來越大，引發城市的交通問題。1935年的《干道開發限定法》，授權地方公路局控制城市主要入口并負責干道兩側220英尺范圍的土地開發控制，同時對干道兩側的建筑群體規劃進行限制。1940年代是英國城市土地開發控制體系日臻完善的時期。其特征是強調以立法的方式對土地開發進行嚴格控制：通過在城市邊界地帶增設城市綠帶，阻止城市蔓延；在城市綠帶以外地區開發新鎮，以分散內城人口規模;鼓勵地方規劃當局對內城衰落地區進行再開發。此后10年，英國主要集中在新城開發和改善住房條件。但1960年代的郊區大量住宅建設、環境污染、工廠大量遷入，促使其政府注重控制邊緣城區土地開發。1970年代、1980年代是新的規劃體系建立的過程，英國政府重新頒布了城市規劃條例,調整其不合理環節，奠定了現代規劃體系的基礎。目前，英國對土地開發控制起重要作用的法規有《:1987年（土地）利用分類令》《、1987年城市規劃一般開發規則（GDO）》、《1990年城鄉規劃法（TCPA）》、《1990年登記建筑物法》、《1998年總開發法》。主要機構和規劃許可程序土地開發規劃機構層次英國土地開發規劃機構分為三級:中央環境事物大臣、郡規劃局、地區規劃局。中央環境事物大臣由國務秘書擔任，對全國規劃政策負總責，擁有批復規劃大綱和審核結構規劃、審核規劃許可證、撤消或修正強制執行通告、提出地方規劃的指導性意見等權力。郡規劃局在與地方規劃局協商的基礎上，編制結構規劃，同時必須與其他相關政府部門、社區委員會協商。草案必須交公眾、群眾團體、各地方規劃局討論修正，然后提交郡議會審議。郡規劃局在完成上述公眾參與工作之后，將最終決策意見上報中央環境事物大臣審核。地方詳細規劃則由地方規劃當局自行編制、地方議會審議，只需報中央環境事物大臣審閱備案。但是，地方規劃一方面受制于結構規劃，另一方面特別強調民眾團體的支持理解，公眾參與、公眾審議是最重要的環節。開發規劃的最后結果，必須以布告的形式公布。規劃許可英國的土地開發規劃許可分為四種:無條件開發規劃許可、有條件開發規劃許可、默認開發許可以及拒絕許可。后兩種規劃許可，規劃當局必須向申請者說明理由。為避免開發商從土地開發上牟取暴利，英國規定開發商在得到土地以前，提出的規劃許可申請必須通過原土地所有者和使用者，以保證由土地本身產生的增值歸原所有者和使用者。開發者根據擬定的開發項目特點，遵循一定的法定程序，向地方規劃當局提出申請。地方規劃當局（LPA）審核簽發規劃許可證的法定規劃程序分為：簽發收函通知書相關機構協商通報工作環境評價審核開發項目與開發規劃是否一致公開宣布全部資料規劃部門在收到申請人的申請報告后，必須給申請人復函。復函必須寫明收取規劃申請的確切日期。地方規劃當局必須在收取申請的8周內，給出規劃決策，否則構成“默認開發許可”。與此同時，地方規劃當局必須將規劃申請許可文件公布于公眾討論，任何個人和團體有權提出異議，要求協調。公眾討論的重點有三方面：①開發項目是否損害鄰里利益；②開發項目是否對周圍自然環境、人工環境造成不良影響；③是否與地方規劃協調。
強制執行政策
先通告后執行的法定程序地方規劃當局在獲得詳細調查資料，確定開發商有下列違法行為：沒有獲取規劃許可之前就私自開發、拒不執行開發限制條件、未經許可更改建筑物使用類型、在獲得開發許可證（PP）后四年內沒有任何開發活動的，可以發出強制執行通告。強制執行通告的生效期自開發者收到通告起，加上28天的期。在期內，開發商可以向法院或直接向中央環境大臣，如被立案受理，則強制執行通告處于暫停狀態。直到過程結束，其結果決定強制通告生效或失效。如訴訟期內未有上訴，或訴訟裁決強制執行成立，則強制執行通告具有法律效力，必須執行，否則視其為犯罪。開發商須承擔刑事責任。生效后的強制執行通告，規定違法開發項目的確切場地范圍、違法特征，開發商對違法開發行為的補救措施及其實施步驟。如果開發商中止并全部糾正其違法開發行為，則地方規劃當局酌情撤回其強制執行通告。規劃當局的行政責任開發項目如果涉及與國家公路網接軌的重大開發項目，地方規劃當局無權對此類大型項目決策，必須通報中央環境大臣。開發項目如果涉及郡區范圍內的問題，必須直接送交郡級規劃局審核批準，此外，地區規劃局還必須通知所在地的教區議會和社區議會，對于開發影響較大的項目（如工業開發項目），地方議會有權參與協議。1987年的《城市規劃一般開發規則（GDO）》、1990年的《城鄉規劃法》規定，開發項目必須與本地區編制的結構規劃和地方詳細規劃的基本原則一致，凡屬與地方規劃矛盾的開發項目，必須在地方報刊上刊登并注明不被批準的原因。地方規劃局在行使強制執行通告權利之前，必須進行現場調查和提出充足的證據和理由，才能通告，英國在開發許可證審核工作程序中，十分重視工作的透明度。每一工作階段的資料必須及時公布。如果地方規劃當局發出規劃許可或強制執行通告過程中，被指控有、超出法律規定的范圍、與事實不符之處，并經訴訟裁定成立，則地方規劃當局必須依法支付罰款賠償，并承擔刑事責任。
城市土地開發管理機構受政府支持
英國的城市土地開發管理機構大多受到英國政府資金支持，以公共利益為主要目標，負責特定地區的土地大規模成片、連續開發，主要有新鎮開發公司、城市開發公司、企業開發局、住宅聯合開發公司等。新鎮開發公司是根據英國政府的新鎮法建立的，其資金由中央政府撥款，每年必須向議會提交工作報告。其工作內容包括:編制擬開發的新鎮總體規劃并交公眾評議，上報中央政府批準;根據總體規劃征地、管理、儲存土地;在新鎮內進行住宅、工廠、商業等土地開發活動；建造學校、醫院等公共服務設施。城市開發公司，是由新鎮開發公司發展而來，建立于1980年，其資金由中央政府撥款，管理成員對中央環境事物大臣負責。其作用是復墾荒廢地和修復舊建筑，改善舊城的生活環境，鼓勵工商業開發，恢復舊城功能。城市開發公司擁有開發控制的權力，有權規劃道路和基礎設施、征購土地、開發土地、出售土地，并對私人公司在其管轄范圍內進行土地開發頒發許可證。企業發展局，是為鼓勵各類企業尤其是中小型企業的發展而設立，通過減稅、簡化土地開發程序來促進企業發展。這種方式類似于我國的各種開發區、工業園區，只是我國的開發區一般選在城市新區，更注重對城市工業生產能力的培育，而英國企業發展局則注重于恢復舊城經濟活力。住宅聯合開發公司，根據1988年的《住宅法》建立，資金由中央政府撥款，目的是改善當地住房條件，進行舊城改造、內城更新等。住宅聯合開發公司的開發范圍僅限于地方規劃局所管轄的土地，并且其住宅建成后由地方政府出售給住房用戶。住宅聯合開發公司可以在歷史保護街區進行開發，但是必須服從古建筑和保護地區規劃法。
第2篇
一、案情簡介
原告海南金峰房地產開發澳大利亞公司以下簡稱“金峰公司”于1993年5月18日向定安縣人民政府、原定安縣國土局申請征地建“金峰富豪花園”和度假旅游項目，同年9月23日定安縣人民政府以定府函1993377號文批復，擬同意安排在定安縣仙溝鎮屯坡建設規劃圖中的第17、18號約160畝土地給該公司，作為興建該項目用地。同年9月27日定安縣人民政府辦公室向原告發出第10號“繳款通知”，該通知要求原告按每畝人民幣1000元向縣土地管理局繳納定金。同年10月22日被告定安縣建設與環境資源局?即原定安縣建設委會員、定安縣土地管理局、定安縣環境資源局以下簡稱“定安建環局”完成了原告金峰公司的用地紅線圖，同年11月給原告發了建設用地規劃許可證和用地紅線圖。同年12月29日被告向原告送達用地報告通知書，通知內容為，用地面積160畝，按每畝綜合地價款13000元，預收每畝設施費10000元，土地管理費按地價總3％。測繪確權費133元?，以上合計2211680元。原告根據定安縣人民政府辦公室第10號繳款通知及被告的上述通知，分別于10月30日向原定安縣建設委員會繳交了規劃用地管理費與測繪費15120元、同年11月22日向原定安縣環境資源局繳交了項目報建費及環境質量調查費5000元、同年11月22日向原定安縣土地管理局繳交征地款16萬元、1994年2月16日向原定安縣建設委員會預交基礎設施費50萬元，被告一共收到原告各項款項四筆合計人民幣680120元。后來，原告既再也沒有按被告通知要求付清各項款項，同時也沒有證據證明要求被告辦理相關手續而遭被告拒辦，且雙方也一直沒有簽訂土地出讓合同，被告也尚未為原告辦理土地使用權證書。另是，被告安排給原告的建設用地早在1993年7月25日進行了總體規劃和相關建設，完成了三通一平的基礎設施工作?這是眾所周知的事實，無需舉證?。
后來，由于海南房地產業的急劇下滑，原告再也沒有請求被告辦理相關的用地和建設該項目的手續，被告于2000年5月8日在海南日報上發出通知，限原告及相關單位于2000年5月30日前持有關證據到定安縣國土局處置積壓房地產辦公室辦理相關手續，逾期將按有關規定處理。但原告一直未予理采。2000年12月原告以被告收取其上述款項，從未與原告簽訂土地出讓合同和履行土地出讓行為，雙方的民事法律關系沒有成立，致使原告未能開發該項目為由，向人民法院提起訴訟，請求判令被告雙倍返還定金32萬元、項目報建費及環境質量調查費5000元、基礎設施費50萬元、規劃用地管理費及測繪費15120元，四項共計人民幣840120元，并支付欠款?840120元?的利息441893?63元，同時賠償原告在征地業務活動中各種費用68012元，上述幾項總計1350025?63元。定安縣人民法院以“返還土地征用定金、基礎設施費、土地規劃管理費糾紛”為案由受理了本案。
據上事實，一審法院經審理認為，原告沒有證據證明向被告繳交16萬元屬征地定金，依收據應認定原告向被告所交的16萬元為征地款，故原告請求判令被告雙倍返還定金32萬元不予采納。但被告收到原告四筆款項680120元后，至今尚未與原告簽訂土地使用權出讓合同，原、被告之行為違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第十四條“土地使用權出讓應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂”的規定，其行為應認定無效。依照《中華人民共和國民法通則》第六十一條一款“民事行為被確認無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方”的規定，判決“被告定安建環局向原告金峰公司返還征地款16萬元、基礎設施費50萬元、項目報建費及環境質量調查費5000元、規劃用地及測繪費15120元，共計人民幣680120元及其銀行利息”。
一審判決后，被告不服，向二審法院提起上訴，主張應適用《海南經濟特區換地權益書管理辦法》的規定，由金峰公司申請換發用地權益書，并駁回原告的訴訟請求。二審法院經審理，認為原判認定事實清楚，處理結果正確，但上訴人定安建環局與被上訴人金峰公司的土地出讓合同尚未建立，不能適用《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定。雙方的行為權形成一種債的關系，應適用《中華人民共和國民法通則》第108條“債務應當清償。”的規定予以調整，故判決“駁回上訴，維持原判”。
二、問題的提出
本案二級法院對事實認定和處理結果是一致的，但二審法院卻認為一審法院適用法律不當，應予糾正。根據二級法院對本案事實的認定，筆者認為，本案發生在《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前，且雙方實施的行為又未屬于最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》范圍之內，因而有以下二個方面的問題是值得提出共同探討。一是本案案由的確定是否正確。也就是說是一般的“債”的糾紛，還是特殊的房地產糾紛類型的案件。二是本案適用何類法律法規來調整，才能體現法律效果和社會效果的統一。
三、觀點、及其論據
〈一〉關于案由的確定正確與否。民事案件的案由，應該說是案件的定性和屬類。最高人民法院?2000?26號文，關于印發《民事案件案由規定?試行?》的通知中規定“第一審法院立案時可根據當事人的起訴確定案由，當事人起訴的法律關系與實際訴爭的法律關系不符合，結案時以法庭查明的當事人之間實際存在的法律關系作出確定案由的依據。”，根據這一規定，筆者認為，一是案由首先是在立案時根據當事人的起訴而確定，但在審理時發現起訴的法律關系與實際訴爭的法律關系不符時，可按結案時認定的法律關系而另確定。二是案由的確定是按當事人實際訴爭的法律關系而確定的。三是案由的確定與調整該案所適用的法律是相關聯的。但多年來一些審判人員重實體處理，忽視案由的確定，致使在適用法律上出現不當。
1?上述案件的案由，一、二審法院都按立案時確定的“返還土地征用定金、基礎設施費、土地規劃管理費糾紛”來進行審理，一審法院從被告收取原告的上述各類款項是否合法、有否違反國家禁止性規定、是否應予返還來進行審理和適用相關的法律來調整，也就是說原、被告之間繳交和收取上述各費的民事行為是否合法、有效。簡單來說就是一是確認該民事行為是否有效，二是確認應否返還，三是該案不是一般的“債”的關系。因而，一審法院首先認定原、被告之間發生的民事行為違反了《中華人民共和國城市房地產管理》的規定，確認為無效的民事行為，然后適用《民法通則》第六十一條第一款的規定進行判決，而并非適用處理一般的“債”的糾紛相關法律進行調整。但筆者認為，一審適用上述法律來判決，這與案件的定性?即案由?是不相符的。
2?二審法院對該案審理后認為“雙方的行為僅形成一種債的關系”，并適用調整“債”的關系的相關法律進行判決，這一認定與適用法律雖然一致，但根據案件的事實，該案原、被告之間的民事行為并非“僅形成一種債的關系”。值得注意的是，原告是根據被告的有關通知而向被告繳交上述各費的，如果沒有通知，原告憑什么向被告繳交上述各費呢﹖被告方的繳款通知應認定屬合同的格式條款或要約。并非“合同尚未建立”和“僅形成一種債的關系”。雖然，二審法院所指的“合同尚未建立”是指土地使用權出讓合同，但一審法院也就是按雙方未建立土地使用權出讓合同而認定該民事行為無效的，并適用相關法律來判決。據此，筆者認為，本案原、被告的行為不應是“僅形成一種債的關系”，二審法院適用調整“債”的關系的相關法律來判決，這與案由的確定和本案事實也是不相符的。
3?筆者認為：①根據一、二審法院對本案確定的“返還土地征用定金、基礎設施費、土地規劃管理費糾紛”為案由，那么該案的性質應屬侵權糾紛或者不當得利糾紛之類，而既不是一審法院認定的“無效民事行為”，又不是二審法院認定的“僅形成一種債的關系”。因而一、二審法院判決適用的相關法律與本案的性質是不相關聯的。②根據一、二審法院對本案認定的事實，原告金峰公司為建設“金峰富豪花園”項目，按用地程序向被告一是提交了用地申請手續，二是依被告的“繳款通知”向被告繳納了上述相關款項。定安縣人民政府履行辦理了相關批復，被告定安建環局也履行了批項、測繪、規劃和著手征地等工作，并在該規劃區實現了“三通一平”。根據原、被告雙方已完成的上述行為，本案既不屬侵權行為或不當得利的性質，也不屬于一般的“債”的關系，而應屬于特殊的房地產類型糾紛，它所特殊之處就是雙方尚未簽訂土地使用權出讓合同便履行了上述義務，并且該行為又不屬最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的四十七個問題范圍之內。綜上所述，筆者認為本案案由應確定為“國有土地使用權出讓糾紛”。
〈二〉關于本案的法律適用與社會效果。本案如按“國有土地使用權出讓糾紛”為案由，那么即屬房地產糾紛類型的案件，但本案涉及的國有土地使用權出讓行為發生在《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前，如何正確適用相關法律予以調整，這是關系到如何體現審判的法律效果和社會效果的統一問題。
眾所周知，在《城市房地產管理法》實施前，海南的房地產超常規發展，法律滯后，絕大多數房地產開發經營合同和行為，都存在手續不完善問題。特別是在審判務實中，往往又會出現一些背離法律效果與社會效果的裁判。即，一是片面適用法律、機械套用法律條文或法律沒有明確規定而隨意作出違反立法原意的推定或解釋；二是審判結果激化矛盾，造成社會不穩定的后果；三是片面或表面運用事實，放棄本質分析或對事實和證據的認定，離開兩個基本的原則過分追求細枝末節，導致裁判不公。四是雖然有嚴格的法律證明，但裁判結果脫離實際，造成裁判不可執行。因此，筆者認為，審理這類特殊類型的房地產案件，不能只看形式要件，簡單的行為“雙方的行為是無效民事行為”或認為“雙方僅形成債的關系”而判決地方政府部門還款。處理這一特殊類型的房地產糾紛案件，筆者認為：
第3篇
筆者在2010年5月至9月份,就美國地方政府對土地的管理問題,先后對馬薩諸塞州的Cohasset鎮、馬里蘭州的HfJward縣、得克薩斯州的Houston市、伊利諾伊州的carhondale市和紐約州的sullivan縣進行了實地考察。在考察中,筆者與當地政府的土地規劃和管理部門的官員進行了交流,收集了大量美國地方政府土地管理方面的法律法規和規劃圖,實地考察了一些規劃案例。在這些材料的基礎上,筆者大致勾畫出美國地方政府對土地管理的基本輪廓。
首先需要明確的是,美國土地管理的責任,主要由地方政府承擔。美國實行的是土地私有制。但是,在對土地的規劃和管理方面,地方政府所擁有的權力往往大于私人的財產權。這不是說,地方政府可以剝奪私人財產權或者像中國一些地方政府那樣,直接去征用土地,而是說,美國地方政府在維護土地的自然屬性方面,在保護自然環境和歷史文化遺產方面,可以通過地方立法,去限制私人或者公司對其擁有的土地不當開發,防止造成對當地自然環境、文化和歷史傳統的破壞。
“分區制(Zoning)”是包括美國在內的發達市場經濟國家地方政府進行土地管理的基本方法,是地方政府在土地規劃和管理的實踐中,通過批準一塊土地具有與另一塊土地不同的用途,并用地圖表示出來而形成的。這種方法既可以確定土地的不同用途,也可以規范一個區域內土地開發和建設的性質和范圍。由此可以看出,“分區制”土地管理制度不涉及土地的所有權性質,它所規范的主要是土地的使用權。
“分區制”的由來及其變化
美國第一個綜合分區制土地管理的法律,產生于1916年的紐約市。1916年,紐約市曼哈頓區的下城建造了一棟“公平大廈”。這棟大廈不僅高度超過了相鄰的建筑,占據了自己土地所有權邊界內的所有陸地面積,而且影響了相鄰建筑的采光,由此在紐約市引起了廣泛的討論。這次討論的結果,在美國歷史上產生了第一部綜合性的分區制土地管理法律。這部由愛德華?巴塞特律師領導的委員會提出的法律,不僅從此規范了紐約市的土地管理,而且他們制定的《分區土地管理標準法案》,還在1924年為美國聯邦政府商務部所采納和,成為美國其他地方政府制定土地管理法的范本,由此巴塞特被尊稱為“分區制土地管理法的創始人”。
紐約市將城市分為3個主要功能區:居民區(R),商業區(C),工業區(M)。這3個功能區內部又進一步劃分為低密度、中密度和高密度的居民區、商業區和工業區。任何一個區都可以因為特別的目的來改變區劃的某些性質,以滿足居民生活的需要。例如,規劃為居民區的一些街道也可以有為居民日常生活服務的零售商業區。這些調整是由區劃內的行政組織來實施的。
1926年發生的一起土地使用糾紛案,由于美國聯邦最高法院支持了地方政府對土地的分區管理,從而在憲法層次上,首次確認了分區制土地管理的合法性。20世紀20年代,安博勒房產公司在美國俄亥俄州克利夫蘭市郊區的歐幾里德鎮擁有68英畝土地,該公司準備對這些土地進行工業開發。但是當地政府已經在幾年前制定并通過了分區制土地管理的法律,確定這些土地不能用于工業目的,當地居民也認為這樣的土地開發,將影響歐幾里德鎮原有的自然環境、文化傳統和自己的生活。當地政府根據分區制土地管理法否決了安博勒房產公司的開發計劃。由此,安博勒房產公司將歐幾里德地方政府告上了法庭,認為當地政府的裁決違反了美國憲法第五修正案中關于“不能將私人財產在沒有進行補償的情況下用于公共目的”的條款,使他們擁有的土地價值降低了,損害了他們的經濟利益,要求得到地方政府的賠償。雖然基層法院支持了安博勒房產公司的訴訟請求,但1926年聯邦最高法院糾正了基層法院的判決,認為地方政府分區制土地管理法符合美國憲法第十四修正案中關于“平等保護”的條款,而且安博勒房產公司也沒有明確的證據來證明他們擁有的土地價值貶值了,并遭受了經濟上的損失。
這是美國歷史上關于分區制土地管理的一個里程碑,也是至今為止提交聯邦最高法院審理的最后一起重要的分區制土地管理案例。從此以后,美國沒有類似的案例再度發生。盡管20世紀60年代末,美國的民權倡導者指出,分區制土地管理法排斥低收入家庭和歧視少數民族,因而這種制度是違憲的。但是美國聯邦最高法院還是既支持分區制土地管理法,也保護私有財產所有者的權利。在歷史上,法院一般將私有財產權與民權區分開來,并認為前者比后者更為重要。
美國地方政府制定的分區制土地管理法律,是政府與社區合作的結果。而改變土地的功能也必須與民眾協商,通過立法來實現。這一點也叫“規則的底線”:就是地方政府、居民團體、民間組織、開發商共同協商來完成。不僅需要符合實際情況,還要公開公正透明。
在俄亥俄州的克利夫蘭市,當地議會規定,改變分區制土地用途需要土地開發商履行自薦義務,但開發項目能否批準要由大克利夫蘭地區的居民實行全民公決來決定。在1971～1972年,庫亞洪嘎(Cuyahoga)縣內21個地方政府通過了改變土地用途要舉行全民公決的法律。這就使民眾有了直接控制土地使用的權力,可以拒絕不受歡迎的土地開發,從而保護當地社區的生活質量和保護環境不受破壞。例如,在斯狀斯維爾市(Strongsvine),
從1971～1977年,居民拒絕了要求將單戶住宅區改變為多戶住宅區11項申請中的10項。在同一時期,大克利夫蘭地區,要求建設多戶住宅區的15項申請,只有l項獲得了通過。另外要求改變土地使用性質的28項申請,只有兩項通過了全民公決。
以上事實,一方面說明社區居民在土地管理過程中的地位和作用日益明顯,另一方面也顯示出,在保護私人財產與保護區域特色之間,分區制土地管理將成為地方政治和經濟矛盾和沖突的焦點。事實上,美國法院在審理這類案件時,也是在保持一種平衡:法院既要保護私人的土地財產權,也要保護社區的自然環境和人文歷史傳統,通過案件的審理使雙方都能在自己的權力邊界內行使權利,避免超越相互制約的平衡點。
政府作用和民眾參與
可以說,沒有民眾的廣泛參與和監督,就不會有地方政府對土地管理的主導權。地方政府在土地管理和開發中,充當著市場經濟秩序的維護者、開發商和居民關系的仲裁者的角色。它是裁判員,不是運動員。政府是不參與土地買賣和征收活動的。即使在地方經濟開發中,政府也只是規劃者和引導者,并不是投資者和建設者。
但是,要想使政府切實履行好這樣的職責,民眾的參與和監督就是必不可少的。這種參與不僅在土地管理法律的制定過程中存在,在法律的執行過程中存在,也在法律的修改過程和政府關于土地的決策過程中存在。
在馬里蘭州的豪伍德縣,分區制土地管理法就規定當地土地開發決策過程中民眾參與的具體途徑。
首先,當土地所有者計劃對自己擁有的土地進行商業開發前,他有法律義務召開有社區居民參加的會議,征求社區居民對擬開發項目的意見。
然后在此基礎上,將土地開發計劃提交當地議會和政府行政部門進行審查。這個審查過程最長為45天,并根據居民和議員的意見進行修改補充。
修改形成的方案要求公開征求公眾意見,時間是3～4個星期。這期間居民可以通過書信、電子郵件和打電話等形式,反映自己的意見。
在此基礎上形成的開發計劃,由當地政府的規劃部門召開公開聽證會,聽取公眾的意見。同時,對擬開發土地進行分區制的土地規劃調整,接受與此相關的道路、防洪管理、給排水等部門的審查,時間最長為60天。
從召開聽證會開始,在120天內形成最終開發計劃,土地所有者與開發商達成協議,簽訂合同。從召開聽證會開始,在180天內完成政府對開發項目的審批。
美國中部伊利諾伊州南部的Carbondale市,有居民2.6萬多人。這是一個典型的農業社區,市內面積的35.8%為農業用地,自然保護地也占19.7%,兩者相加達到了55.5%。其他如城鄉居民區占地19.6%;城鄉商業用地3.7%;工業用地3.6%;公共機構(包括大中小學校)用地13.6%;公園2.3%;未使用土地1.7%。
該市在制定分區制土地規劃時,已經明確:在城區,主要搞好城市中心區的集中開發;在公路沿線的城區,主要開發單個住宅和聯戶住宅,建好公路沿線的商業設施;在郊區,主要發展圍繞主城區占地面積大的單戶住宅;在農村地區,要保護好自然環境和農業用地,使綠蔭環繞城市。
同時,該市為市民參與土地管理創造了多種渠道。這主要包括三個計劃:一是公眾溝通計劃;二是內部溝通計劃;三是公眾參與計劃。這三個計劃的內容是部分重合的,以保證居民與政府官員之間的溝通。其中,最重要的是5個會議。
一是綜合計劃審查委員會的會議。該委員會由選舉或者任命的政府官員和居民、商家、土地所有者的代表組成,與政府顧問定期舉行會議。這種會議對所有市民開放,市民可以自由參加,會議舉行時間提前在網站上公布,會議材料也在網站上下載。
二是利益相關者訪談。政府官員要與項目開發有關的居民、商家、土地所有者進行有針對性的訪問,了解他們對項目計劃和實施過程的意見。
三是社區座談會。2009年3月26日召開的一次社區座談會,政府官員就與居民集中討論了Carbondale市的綜合發展計劃和實施步驟。這種形式的會議可以幫助政府官員收集居民的意見和建議,也可以更廣泛地聽取民眾的意見。
四是市議會中期情況介紹會。2009年7月21日召開的市議會中期情況介紹會說明,市議會不僅是項目的批準機構,而且也是項目實施的主要參與者。
