集體經營性建設用地管理范文

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第1篇

 

為深化農村土地制度改革，扎實做好集體經營性建設用地使用權入市試點工作，加快建立城鄉統一的建設用地市場，支持“三鄉工程”建設，促進鄉村振興戰略實施，實現土地資源優化配置和高效集約利用，特制定本工作方案。

一、總體要求

在確保土地所有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，積極推進農村集體經營性建設用地入市有關工作。

（一）堅持規劃先行。圍繞城市規劃未完全覆蓋集體經營性建設用地等問題，發揮土地利用總體規劃和城鄉規劃的先導作用，強化與“十四五”等規劃的“多規合一＂，實現土地資源合理配置，提高集體經營性建設用地價值，促進全縣空間布局優化、產業結構升級和人口調整，推進城鄉協調發展。

（二）堅持農民主體。圍繞賦予農民更多財產權利的總要求，充分尊重農民的知情權、參與權、表達權和監督權，集體經營性建設用地出讓、出租等應當經本集體經濟組織成員會議三分之二以上成員或成員代表會議三分之二以上成員同意。

（三）堅持市場運作。圍繞“同等入市、同權同價＂的要求，充分依托江蘇省土地交易或農村集體產權交易平臺，建立城鄉統一的建設用地市場。鼓勵地塊交易引入競爭性環節，采用“招標、拍賣、掛牌”等方式進行，發揮市場在資源配置中的決定性作用。

（四）堅持審慎穩妥。依據新土地管理法相關規定，在借鑒外地集體經營性建設用地試點地區成功經驗的基礎上，選擇有條件的地塊先行試點，取得成功經驗后逐步在全縣推廣施行。

二、目標任務

（一）盤活集體建設用地。對依法登記、符合國土空間規劃（土地利用總體規劃和城鄉規劃）、具備開發建設所需要的基礎設施等條件的農村集體經營性建設用地，采取有償方式直接入市，拓展集體增收渠道，緩解建設用地供需矛盾，為實施集體經營性收入“18萬＋”和“50萬＋”增添新動能。

（二）強化集體產權管理。入市后的農村集體建設用地納入與國有建設用地統一的監管平臺進行監管，由縣不動產登記交易中心統一登記發證。履行與國有建設用地同等義務，按規定承擔相應的基礎設施建設費用、繳納相關稅費并辦理不動產登記手續。在使用年限內，參照國有建設用地使用權享有轉讓、出租、抵押權能。

（三）建立健全交易規則。入市的集體建設用地納入年度供地計劃管理，全部進入江蘇省土地交易平臺或農村集體產權交易平臺交易。除所有權主體不同外，集體建設用地交易過程與規則嚴格參照國有建設用地執行。

（四）不斷完善分配機制。按照保護農民利益、支持集體經濟、促進農村發展的原則，逐步探索建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，不斷提升增值收益分配的合理化水平。鼓勵鎮（街道）通過合理使用分成調節金，有效增加集體經濟組織收入，讓相關村集體通過股份分紅等實現可持續的二次分配收入。

三、試點條件

當前我縣已具備開展農村集體經營性建設用地入市試點條 件，具體為：

（一） 基礎配套工作扎實

當前，我縣農村集體土地確權登記發證工作穩步開展，工作 進展成效顯著，集體建設用地基準地價制定工作已完成。

（二） 集體經營性建設用地存量大，入市需求明顯

農村集體經營性建設用地面廣量大，入市需求明顯。經濟社 會發展對土地需求日益增長，市場主體、政府對利用集體建設用 地在推動項目落地過程中優化布局、提高效益具有極高共識。

（三） 鄉村振興穩步推進

圍繞綠色發展、特色發展，建設美麗鄉村，強化資金投入， 加快傳統農業向現代農業轉變，推進鄉村振興戰略的實施，我縣集中優勢力量強化規劃編制，堅持“多規合一”優化鄉村布局， 鄉村振興的推進給農村集體經營性建設用地入市提供了契機。

四、交易程序

農村集體經營性建設用地出讓、出租、作價出資（入股）入市交易，原則上應采用招標、拍賣和掛牌形式。具體按以下流程進行：

（一）前期準備。農村集體經營性建設用地入市前，入市實施主體完成擬入市宗地勘測定界，依法申請取得經批準的規劃條件，包括入市宗地的位置、面積、土地用途、開發強度配套設施等要求。

（二）編制方案。入市主體依據規劃條件提出具體地塊的入市方案。土地入市方案應包括擬入市宗地的位置、空間范圍、用途、面積、使用年限、入市方式、土地移交時間、規劃條件、開竣工時間、起始價、競買保證金、底價確定原則（有底價出讓的）、收益分配辦法、土地價款繳納比例、入市主體和委托入市主體和期限等內容。

農村集體經營性建設用地入市起始地價須經有資質的評估機構評估，方案應經集體經濟組織民主討論通過。

（三）方案審批。入市方案由入市實施主體報鎮政府（街道辦事處）審核后，送縣農業農村、自然資源和規劃部門進行審查，報縣政府批準同意后，縣自然資源和規劃部門發放《漣水縣集體經營性建設用地入市核準書》。

（四）入市交易。縣自然資源和規劃部門按照入市方案，編制供地方案及招拍掛上市文件，組織在江蘇省土地交易平臺公開進行交易。竟得人（中標人）按照合同約定，將土地價款繳納至縣集體經營性建設用地入市專項賬戶。

（五）簽訂合同。農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃等交易完成后，由縣自然資源和規劃部門與競得人（中標人）簽訂《農村集體經營性建設用地成交確認書》。簽訂成交確認書后，農村集體經營性建設用地使用權交易雙方應簽訂《農村集體經營性建設用地使用權出讓（租賃、作價、出資入股）合同》。農村集體經營性建設用地土地使用權人在規定期限內繳納土地價款及相關稅費。

（六）申請規劃許可。在建設用地使用權受讓合同簽訂后，縣縣自然資源和規劃局申請領取建設用地規劃許可證， 辦理開發建設需要的其他事項。

（六）登記發證。集體經營性建設用地使用權入市交易完成后，辦理不動產登記；有地上建筑物的，同時申請登記。

五、實施步驟

（一）開展基礎調查(2020年10月）。以第三次國土調查結果為依據，對縣域內農村集體經營性建設用地進行分類匯總，并實行動態管理，對所涉及宗地產權進行明晰，鞏固確權頒證成果。同時，深入了解各鎮（街道）農村集體經營性建設用地入市意愿，為科學決策、推進試點打下基礎。

（二）編制村莊規劃(2021年2月底）。基于農村集體經營性建設用地現狀和土地利用總體規劃，堅持“多規合一＂，綜合考慮試點地區農村集體經營性建設用地總體布局，對于入市意愿較強、條件成熟的鎮村，啟動農村集體經營性建設用地控制性詳細規劃編制工作，為城鄉融合發展指明方向。

（三）制定配套政策(2021年2月-2021年3月）。在調查研究的基礎上，結合漣水縣實際，研究制定集體經營性建設用地入市管理辦法、操作細則、規范性文本，建立入市交易制度；按照國家有關規定研究制定集體經營性建設用地入市土地收益調節金征收辦法和收益分配指導意見等規范性文件。

（四）開展交易試點(2021年2月－4月中旬）。組織漣城街道、保灘街道、高溝鎮、紅窯鎮篩選出可以入市交易的地塊，縣自然資源和規劃部門根據相關規定，指導其制定具體地塊供地方案，經依法批準后按法定程序公開交易。

（五）總結完善推廣(2021年4月30日前）。在總結試點經驗的基礎上，修訂完善我縣集體經營性建設用地入市辦法和配套政策，在全縣范圍內推廣集體經營性建設用地入市工作。

六、職責分工

縣自然資源和規劃局負責全縣農村集體經營性建設用地入市試點管理、監督和指導工作。在試點的基礎上會同縣其他相關部門制定全縣農村集體經營性建設用地入市實施辦法、操作細則；指導試點鎮（街道）招標拍賣掛牌入市交易的具體實施、交易結果確認；制定全縣農村集體經營性建設用地使用權網上交易規則，建立城鄉統一的建設用地交易平臺。

縣財政局負責集體經營性建設用地成交價款專賬核算，會同相關部門制定全縣集體經營性建設用地增值收益調節金征收及使用辦法，指導試點鎮（街道）用好土地增值收益及調節金。

縣農業農村局負責農村集體經營性建設用地入市集體決策、收益使用監督檢查。指導農村集體經濟組織規范決策程序、搞好土地增值收益分配使用、加強集體資產管理。

其他相關部門根據各自職能，共同參與做好集體建設用地入市的監督、管理、服務和配套政策的制定工作。

 

第2篇

受區政府委托，2020年6月3日至4日，區自然資源局組織各鄉、涉農街道到焦作市，學習農村集體經營性建設用地入市相關經驗和做法。調研組先后到焦作市自然資源和規劃局、馬村分局學習交流座談，學習收獲對我區做好農村集體經營性建設用地入市工作具有一定的借鑒意義。現將調研情況報告如下：

一、焦作市農村集體經營性建設用地入市基本情況

焦作市農村集體經營性建設用地入市準備工作始于2019年初，截至目前，焦作市共出讓農村集體經營性建設用地2塊，其中：地塊一，位于武陟縣北郭鄉益莊村村北1.07公頃（16.05畝）土地，以140.38萬元的成交價，被焦作市益瑞合金材料有限公司拍得。地塊二，由焦作市馬村區安陽城鄉廟前村、谷堆后村共同申請，經焦作市人民政府批準入市，決定以網上掛牌方式出讓一宗集體經營性建設用地使用權，并委托焦作市公共資源交易中心具體承辦。具體地塊位于馬村區安陽城辦事處廟前村、谷堆后村，面積約11.3186公頃（合169.78畝），起掛價格為2751萬元，土地為工業用地50年使用年限。5月29日，該地塊以2751萬元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得，是河南省首宗入市交易的城區農村集體經營性建設用地。

二、焦作市農村集體經營性建設用地入市的主要做法

（一）制定完善入市制度，推動依法入市

為了更好的規范農村集體經營性建設用地入市行為，焦作市印發了《焦作市農村集體經營性建設用地入市交易工作實施方案》《焦作市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》《焦作市農村集體經營性建設用地使用權網上拍賣掛牌出讓交易規則（試行）》等文件，規范了全市入市交易程序，強化了過程和環節控制，對入市主體、入市地塊、入市程序、交易細則、監督管控以及收益管理等作了明確規定，既簡化程序、提高了服務便捷性，也保障了入市合法合規。

（二）嚴格規范入市程序，保障農民權益

焦作市明確入市范圍為國土空間規劃（指土地利用總體規劃、城鄉規劃）確定為工業、商業等經營性用途的集體建設用地。入市主體為依法取得法人資格的集體經濟組織或村民委員會；未取得法人資格的集體經濟組織或村民委員會可授權/委托其組建的資產公司，或者委托授權其他具有法人資格的組織實施入市。入市前嚴格按照“四議兩公開”，由村民自己決定農村集體經營性建設用地是否入市、怎樣入市，形成決議后，逐級向上申請，從根本上保障了農民權益。交易結果需在本集體經濟組織事務公示欄公式，接受社會和群眾監督。保障農民受益的方法：一是逐年支付租金；二是一次性支付土地收益；三是作價入股，每年持股分紅；四是租金保底加分紅，每年收租金，定期分紅。

三、焦作市相關經驗、實例對的借鑒意義

（一）新《土地管理法》為農村集體經營性建設用地入市提供了法律依據

新《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新《土地管理法》關于集體經營性建設用地入市的條款修改主要體現在四點：一是規定國土空間規劃（土地利用總體規劃、城鄉規劃）確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，明確了集體經營性建設用地入市的合法化；二是集體經營性建設用地出讓、出租等應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，規定了集體經營性建設用地入市的民主化決策程序；三是通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押；四是集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。

（二）簡化程序，促進鄉鎮招商引資項目加速落地

農村集體經營性建設用地入市，省去了轉為國有建設用地的征收環節，市、縣兩級自然資源部門審批，市（縣）人民政府核準，節約了審批時限，更有利用各類項目加速落地，避免項目未批先建，造成違法用地行為。

（三）降低征地用地成本，減輕財政壓力

農村集體經營性建設用地入市，不涉及繳納社保費等稅費，征地用地成本顯著降低。同時，出讓起始價、出讓底價等不得低于宗地實際取得的各項客觀成本費用之和，每宗土地出讓均可實現正收益，可有效避免以往工業用地供地過程中成本大于收益等情況的出現。

（四）拓展財政收入渠道，增加財政收入

按照焦作市試點的經驗，農村集體經營性建設用地入市，區財政可依法取得工業用地出讓收益5%的土地增值收益調節金。下一步，焦作市正在謀劃農村集體商業用地的出讓，預計縣（區）政府可獲取出讓收益的20%作為土地增值收益調節金。

（五）有效盤活農村建設用地，促進鄉村經濟發展

農村集體經營性建設用地入市，農民獲利，企業降低用地成本，為盤活農村集體建設用地、促進農村集體經濟發展、增農民收入、緩解農村就業壓力、建設美麗鄉村提供了有力支持。

四、存在問題及下一步工作打算

農村集體經營性建設用地入市仍在探索階段，目前焦作市的試點仍局限于工業、商業用地，全國首批試點區域河南長垣縣、重慶大足區在住宅用地入市探索中走在全國前列，但可復制性待進一步了解學習。在推動農村集體經營性建設用地入市過程中，仍需注重以下工作推進：

（一）編制國土空間規劃、鄉鎮規劃

符合國土空間規劃是農村集體經營性建設用地入市的首要條件。受上級國土空間規劃政策的影響，我區各鄉國土空間規劃尚未完成。國土空間規劃啟用前，該項工作可依照各鄉現有的總體規劃和土地利用總體規劃所覆蓋的范圍來實施。下一步，將加大國土空間規劃編制力度，同時在規劃過程中充分考慮、預留農村集體經營性建設用地入市的相關條件，在規劃中推動農村集體經營性建設用地入市。

（二）上級政策支持

向三門峽市政府、市自然資源和規劃局等上級政府、部門申請政策支持，出臺符合三門峽市、實際的農村集體經營性建設用地入市管理辦法等政策，為入市提供政策支持。

（三）完善鄉街道基準地價

基準地價是影響農村集體經營性建設用地入市地價的重要因素。目前，的基準地價尚未覆蓋全區廣大農村，可能掣肘農村集體經營性建設用地入市。下一步，將完善各鄉基準地價。

第3篇

哪些地區可以開展試點

《辦法》對適用地區、適用地類、有效期限進行了明確界定。

對適用地區，《辦法》明確允許開展抵押貸款的農村集體經營性建設用地僅限于國家確定的15個入市改革試點縣（市、區）地區，包括北京市大興區、山西省澤州縣、遼寧省海城市等。

對適用地類，《辦法》明確農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地，規定以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

對有效期限，《辦法》規定有效期至2017年12月31日，與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

《辦法》提出，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，應在堅持土地公有制性質不變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下進行。同時要求農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規、惠農利民、平等自愿、公平誠信、風險可控、商業可持續原則。

抵押物范圍有哪些

《辦法》從業務開展的范圍，貸款的用途、條件、流程、風險保障機制等方面，對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務作了明確規定。

對抵押物范圍，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資：一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權；二是尚未入市但具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權。

具備入市條件的包括兩類：一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記并持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記并持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。

《辦法》同時規定，以下這些集體經營性建設用地使用權不得抵押：權屬不清或存在爭議的；司法機關依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。

如果出現違約，抵押物如何處置

嚴把貸款條件，是控制貸款風險，順利在試點地區推動集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務開展的必要手段。《辦法》從依法持有土地使用權證書、符合土地總體規劃及城鄉規劃、未設定優先受償的其他權利等方面提出了要求，并要求銀行業金融機構對借款人是否有資質、抵押物權屬是否清晰、價值評估是否合理、是否符合規劃、是否容易處置變現等問題進行詳細的調查，力爭防范貸款風險，提高資產質量。

如何評估抵押物價值？《辦法》規定銀行業金融機構應當建立農村集體經營性建設用地使用權價值評估制度。可采用外部評估或內部評估的方式對用于抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。同時規定，銀行業金融機構應當按照抵押合同的約定，加強抵押品的動態管理和價值重估，保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。