房地產企業報表分析范文
前言：我們精心挑選了數篇優質房地產企業報表分析文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
按31號文件的規定，自2008年1月1日起，房地產開發企業（以下簡稱“開發企業”）稅法上的銷售收入，除會計上確認的完工開發產品的銷售收入之外，會計核算上計入“預收賬款”的預售房款也應確認為未完工開發產品的銷售收入，且與此相關的營業稅金及附加、土地增值稅等也可以按規定在當期予以扣除了，同時該部分未完工開發產品的銷售收入也成為企業計算廣告費、業務宣傳費、業務招待費等期間費用（以下簡稱“三項費用”）稅前扣除限額的基數。
但實務中，鑒于開發企業的這種特殊的收入確認方式，在保證國家稅務總局規定的表間勾稽關系的前提下，如何在現行企業所得稅納稅申報表（以下簡稱“申報表”）的格式基礎上準確填報未完工產品的銷售收入、銷售成本及預計計稅毛利額并完整體現未完工開發產品銷售收入作為三項費用的扣除限額的計算基數，成為困擾開發企業甚至稅務機關的一個問題。
一、實務中的幾種填報方法
（一）在附表三的第52行填列
1．開發企業將未完工產品的銷售收入按主管稅務機關確定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額，直接填列入申報表附表三《納稅調整項目明細表》第52行“房地產企業預售收入計算的預計利潤”項目的“調增金額”一欄。
2．以后年度會計核算上將“預收賬款”確認為“主營業務收入”且同步結轉“主營業務成本”時，應將以前年度填列入“調增金額”、本年確認為“主營業務收入”的“預收賬款”的金額、按主管稅務機關確定的預計計稅毛利率計算確定的預計利潤額填列入“調減金額”一欄。
這種方法是國家稅務總局規定的申報表填報方法，同時也是在實務中絕大多數企業使用的方法。
（二）作為銷售收入直接填報
1．開發企業將未完工產品銷售收入和完工產品銷售收入一并直接填列入申報表附表一《收入明細表》的“銷售貨物”一欄；
2．根據未完工產品銷售收入和主管稅務機關確定的毛利率，倒算出未完工產品的銷售成本，與完工產品的銷售成本一并填列入申報表附表二《成本費用明細表》“銷售貨物”一欄；
3．以后年度會計核算上將“預收賬款”確認為“主營業務收入”且同步結轉“主營業務成本”時，應在申報表附表一、附表二中調減（或用負數填列，下同）以前年度確認的未完工產品的“銷售貨物”收入和“銷售貨物”成本金額。
（三）按視同銷售收入填報
1．開發企業將未完工產品銷售收入填列入申報表附表一《收入明細表》中的“視同銷售收入―其他視同銷售收入”一欄；
2．根據未完工產品銷售收入和主管稅務機關確定的毛利率，倒算出未完工產品的銷售成本，填列入申報表附表二《成本費用明細表》中的“視同銷售成本―其他視同銷售成本”一欄；
3．以后年度會計核算上將“預收賬款”確認為“主營業務收入”且同步結轉“主營業務成本”時，應在申報表附表一、附表二中調減以前年度確認的未完工產品的“視同銷售收入―其他視同銷售收入”和“視同銷售成本―其他視同銷售成本”的金額。
（四）作銷售收入填報的同時也作為調整項目填列
1．開發企業將未完工產品銷售收入和完工產品銷售收入一并直接填列入申報表附表一“收入明細表”的“銷售貨物”一欄；
2．按未完工產品銷售收入金額確定未完工產品的銷售成本，與完工產品的銷售成本一并填列入申報表附表二“成本費用明細表”的“銷售貨物”一欄；
3．將未完工產品的銷售收入按主管稅務機關確定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額，填列入申報表附表三“納稅調整項目明細表”的第52行“房地產企業預售收入計算的預計利潤”項目的“調增金額”一欄；
4．以后年度會計核算上將“預收賬款”確認為“主營業務收入”且同步結轉“主營業務成本”時，應將以前年度填列入“調增金額”、本年確認為“主營業務收入”的“預收賬款”的金額、按主管稅務機關確定的預計計稅毛利率計算確定的預計利潤額填列入“調減金額”一欄。
二、幾種填報方法的優缺點分析
（一）方法一的優缺點
優點：一是符合國家稅務總局《關于的補充通知》（國稅函[2008]1081號）中關于申報表的填報說明；二是企業未完工產品銷售收入按預計計稅毛利率計算出的預計毛利額及時地計入了當期應納稅所得額；三是申報表主表中的“利潤總額”一欄填列的金額與企業會計利潤表中的“利潤總額”金額相符。
缺點：存在三項費用的扣除限額如何確定的問題。國家稅務總局《關于印發的通知》（國稅發[2008]101號）中關于《收入明細表》的填報說明明確規定：本表的“銷售（營業）收入合計”金額作為三項費用“扣除限額的計算基數”。并且許多稅務機關已將該表的勾稽關系固化在了征管軟件中。如果直接將未完工產品銷售收入的預計利潤在申報表附表三中填列，則無法作為三項費用的扣除限額的計算依據，對新辦開發企業取得第一筆會計銷售收入之前的業務招待費（因不能結轉以后年度扣除）的稅前扣除影響較大。如果征管軟件未固化表際之間的勾稽關系，則開發企業還可能通過在不同年度間人為調整銷售收入來解決業務招待費稅前扣除這一實際問題。
（二）方法二的優缺點
優點：一是可使企業未完工產品銷售收入按預計計稅毛利率計算出的預計毛利額及時地計入當期應納稅所得額；二是未完工產品銷售收入可作為計算三項費用的扣除限額的計算基數，符合申報表的表間勾稽關系。
缺點：一是未執行國家稅務總局關于申報表的填制說明；二是申報表主表中的“利潤總額”一欄填制的金額與企業會計利潤表中的“利潤總額”不相符，破壞了納稅申報表與會計報表之間的勾稽對比關系。
（三）方法三的優缺點
優點：一是可使企業未完工產品的銷售收入按預計計稅毛利率計算出的預計毛利額及時計入當期應納稅所得額；二是未完工產品的銷售收入可作為計算三項費用的扣除基數，符合申報表的表間勾稽關系；三是申報表主表中的“利潤總額”一欄填列的金額與企業會計利潤表中的“利潤總額”金額相符。
缺點：一是未執行國家稅務總局關于申報表的填制說明；二是將預售收入作為視同銷售處理，與稅法規定的視同銷售的概念不符。因為《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（國務院令第512號）第25條規定：企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。31號文件第7條也規定：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售。因此，將未完工產品的銷售收入作為視同銷售收入處理，稍顯牽強。
（四）方法四的優缺點
優點：一是一定程度上執行了國家稅務總局關于申報表的填報說明；二是企業未完工產品銷售收入按預計計稅毛利率計算出的預計毛利額及時地計入了當期應納稅所得額；三是申報表主表中的“利潤總額”一欄填列的金額與企業會計利潤表中的“利潤總額”金額相符；四是未完工產品銷售收入可作為計算三項費用的扣除限額的計算基數，符合申報表的表間勾稽關系。
缺點：申報表中的“營業收入（合計）”和“營業成本（合計）”填制的金額與企業會計利潤表中的“營業收入”和“營業成本”不相符，破壞了納稅申報表與會計報表之間的勾稽對比關系。
三、填報建議
以上四種方法各有利弊，均可運用于填報實務，但筆者頗傾向于使用方法四。
在方法四中，將未完工產品銷售收入同時確認為未完工產品成本，一方面能夠體現稅法與會計對收入與成本的確認與處理上的差異，另一方面，也最大程度地符合企業所得稅計算的配比原則、真實性原則和相關性原則。因為未完工產品在申報銷售收入時，其成本尚是不可確定的，以主管稅務機關確定的預計計稅毛利率倒算其銷售成本，也是不真實的成本。相對而言，其銷售收入卻是真實、確定的金額，以其作為成本計量，有合理的確定性。所以，在方法四中，雖然有申報表中的“營業收入（合計）”和“營業成本（合計）”填制的金額與企業會計利潤表中的“營業收入”和“營業成本”不相符的缺點，但其能最大程度上保證兼顧稅法的其他各項規定并能保證申報表主表中的“利潤總額”一欄填列的金額與企業會計利潤表中的“利潤總額”金額相符，沒有破壞納稅申報表與會計報表之間的勾稽對比關系。
第2篇
【關鍵詞】房地產企業；財務能力；財務分析
一、我國房地產企業現狀
近年來，我國房地產行業呈現一副錯綜復雜的趨勢，無論是從政策，市場還是企業本身都波詭云譎。從政策的角度看，自從我國2003年開始實施房地產調控政策，該政策以行政調控為主導，縱觀發展的十年，反而給房地產行業帶來了怪圈――“屢調屢漲”。2010年國家提出的“限購”，“限價”，“限貸”等政策，但是這些政策考慮的對象僅僅是一二線房價熱點的城市，而三四線城市其實由于其人口結構及收入等一系列的問題，這樣的行政調控顯然并不“對癥下藥”。2013年開始中央提出建立房地產調控長效機制，這預示著國家對房地產調控從行政調控向市場化長效機制轉變的過渡。從市場的角度看，近年來我國的房地產行業的兩極分化問題越來越嚴峻：北京上海等一二線城市在擴大供給方面力度不夠，土地和樓盤的有效供給明顯不足，導致供不應求，房價“高燒不退”持續升溫；而部分三四線城市則庫存大量積壓，“鬼城”、“鬼樓”不時出現，從2013年下半年開始，三四線城市的部分樓盤房價逐漸出現下跌趨勢，且有擴大的趨勢。從企業自身的角度看，房地產業成為一個高收益產業，由于房價的上漲對地產政府的財政可以起到保障的作用，我國逐步形成土地出讓政府壟斷，地價很容易控，在這樣一個背景前提下，利益的驅使導致大量的開發商過度開發，大量存貨樓盤的積壓開始，導致一些房地產企業的資金運營開始出現問題，再加上很多房地產企業籌資依賴銀行貸款嚴重，房地產企業的財務風險問題越來越凸顯。
二、萬科地產概述
萬科企業有限公司（股票代碼：000002，縮寫VANKE）成立于1984年5月，1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。目前萬科地產是中國最大的專業住宅開發企業。公司在發展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜。
2013年萬科在北京、上海、深圳、廣州等14個城市的成交面積同比增幅達到644%；累計實現銷售面積3715萬平方米，銷售金額4365億元，同比分別增長235%和405%。其中，144平方米以下的產品比例為90%。
三、萬科地產財務能力分析
本文選取萬科企業有限公司2008年到2012年的年度財務會計報告作為分析依據。
1.萬科地產償債能力分析
（1）短期償債能力分析
本文分別從流動比率和速動比率分析分析萬科在短期內流動資產變現償還流動負債的能力。由于萬科是一家房地產企業，所以在界定流動資產的過程中，包括了開發成本和開發產品，這些處在開發過程中的產物由于不具備預售條件，短期變現能力弱，故在計算流動資產中去除。負債中的預收賬款，由于房地產企業的預收賬款作為未實現的銷售收入，其要在項目竣工時才能結轉，因而考慮到項目周期的長度不可控，顧在計算流動負債時也去除處理。
表1萬科地產2008年2012年流動比率和速動
比率分析表（單位：億元）
年份1200812009120101201112012流動比率11.7611.9111.5911.4111.40速度比率10.4310.5910.5610.3710.41截止2009年，萬科地產的流動比率和速動比率都在不斷上升，流動比率最高達1.91速動比率最高達0.59。從2010年開始呈現下降趨勢。流動比率和速動比率逐年趨于降低，從公司財務報表的數據可以看出公司存貨所占比例不斷增加，一方面由于國家從2010年推出的限購政策，另一方面由于企業不斷的過度開發，資金被套在空置房中，企業的償債能力下降。
（2）長期償債能力分析
表2萬科地產2008年2012年資產負債率
分析表（單位：億元）
年份1200812009120101201112012資產負債率10.6710.6710.7510.7710.78萬科2008年2012年間的資產負債率在不斷增加，雖然增加增幅不大，但是數值比率已經偏高，企業資產負債率越高說明企業的償債能力越低，也說明投資者投入資金的安全度較低，萬科偏高的資產負債率一定程度上預警了該行業整體風險性。
2.萬科地產盈利能力分析
表3萬科地產2008年2012年凈資產收益率和
銷售毛利率分析表（單位：億元）
年份1200812009120101201112012凈資產收益率10.1310.1410.1610.1810.20銷售毛利潤率10.3910.2910.4110.4010.37萬科地產2008年2012年間的凈資產收益率逐年上升。凈資產收益率是反映股東權益的收益水平，也是衡量一個企業運用自有資本的效率，萬科地產凈資產收益率的指標值都是上升趨勢，這一方面給萬科的投資者以信心的保證，另一方面給潛在投資者傳遞一種信息，萬科地產的投資都得到了很好的收益，這對企業自身是一種利好的信息，會加強投資者的信心，使之更加積極地與萬科合作投資。
萬科的銷售毛利潤率在09年有下降的趨勢，業績比較慘淡，但是09年以后又不斷上升說明萬科的盈利能力在這段期間也是較高的，但是經營者也需要考慮這些上升趨勢能否持續保持，對今后的盈利能力是否有好處。再對企業的各個指標坐合理調整與控制。
表4萬科地產2008年2012年營業收入利潤率
分析表（單位：億元）
年份1200812009120101201112012營業收入利潤率10.155210.177710.234610.219610.2037從圖4.4可以看出萬科地產近5年的營業收入利潤率起伏不是很大，整體在15%25%之間波動，其實營業收入利潤率是反映企業通過經營獲取利潤的指標，從這一指標可以看出萬科地產的經營狀況。
表5萬科地產2008年2012年主營業務成本
分析表（單位：億元）
年份1200812009120101201112012主營業務成本1250.051345.151395.821567.161830.23萬科地產近年來萬科地產主營業務成本逐年上漲，企業主營業務成本的上漲說明企業的壓力也隨之增加，企業其他方面的財務能力指標也會隨之受影響，不利于企業很好的運營。受成本過高因素的影響企業凈利潤也有所降低，所以企業要適時做出調整方案。
3.萬科地產營運能力分析
表6萬科地產2008年2012年存貨周轉率和應收賬款
周轉率分析表（單位：億元）
年份1200812009120101201112012存貨周轉率10.3310.3910.2710.2510.28應收賬款周轉率10.458610.597610.439610.461810.6013萬科存貨周轉率從2009年開始持續走低，隨著房地產行業整體的走勢疲軟，加上近年來房地產企業大量造房，造成三四線城市的供應過量，因而萬科的存貨周轉率持續走低。
相對于存貨周轉率的下降，萬科的應收賬款周轉率確在上升，這與萬科的經營策略有著很大的聯系。相對其他中小房地產企業將圍繞造房、賣房為主的經營模式，萬科的核心競爭力卻體現在其拿地、融資兩個環節，應收賬款周轉率上升一方面說明萬科應收賬款管理水平還是較高的，回收速度快，另一方面也體現了萬科不完全依賴于房產銷售的有利端。
表7萬科地產2008年2012年資產周轉率
分析表（單位：億元）
年份1200812009120101201112012資產周轉率10.3710.3810.2910.2810.31資產周轉率和存貨周轉率有下降趨勢，但總體呈現的水平較高，存貨和資本的利用很好，獲利能力也高，總體運營較理想。存貨和總資產的利用水平較高，營運能力較強。
4.萬科地產增長能力分析
表8萬科地產2008年2012年營業收入增長率
分析表（單位：億元）
年份1200812009120101201112012營業收入增長率10.153810.192510.037510.415410.4365表9萬科地產2008年2012年總資產增長率
分析表（單位：億元）
年份1200812009120101201112012總資產增長率10.191210.154110.567010.373610.2788從上表可以看出：萬科的總資產增長能力較不穩定，但在20092010的增幅還是較大的，是個很好的勢頭說明它有很強的發展空間，萬科地產的營業收入增長率在營業收入總額中是絕對正增長的，資產增長率在增長到2010達到56.7%的最大值后，又有所下降。總體萬科企業發展實力還是很強的，成長性也很好，有巨大的發展潛能。
四、針對萬科財務分析的建議
從萬科的核心競爭力體現在拿地、融資兩個環節，這就可以解釋為什么對于萬科這樣的在房地產行業中的翹楚，其現金流小于凈利潤，甚至為負值。究其原因就是萬科不斷的將其從二級市場融得的資金用于購地。這樣的核心競爭力的保持其實是具有弊端的，這種“盈利靠通脹，成長靠融資”的模式建立在房價不斷上漲程度前提下，確實在過去的十幾年中，中國一二線城市及大部分中小城市的房價一直處于快速上漲，但是隨著房地產企業不斷的囤房造房，從三四線城市開始逐漸出現了房價“退燒”現象，這勢必對房地產企業帶來預警。
同時，萬科的經營模式還需要依賴持續的外力――即不斷從市場吸納新的資金。改革在即，單一的融資渠道也給企業帶來了很大的發展限制，因而房地產企業必須進行融資創新。通過渠道的創新來改善房地產企業融資渠道單一的困境，但是不同的融資渠道有不同的特征，不同類別的房地產企業應根據自身的特征來選擇適合自身的融資渠道。
參考文獻：
[1]胡廷.萬科的盈利與擴展模式[J].城市開發，2011（6）：6465
[2]趙樂秀.房地產開發企業報表分析的特殊性探析[J].新鄉學院學報（社會科學版），2012，3（26）：6466
[3]谷小城.國家調控政策下的房地產企業財務狀況分析[J].商界論壇，2013（1）：198208
作者簡介：
第3篇
關鍵詞：會計政策 萬科 財務
萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，1988年進入房地產行業，經過三十余年的發展，已成為國內領先的房地產公司，目前其主營業務包括房地產開發和物業服務。1991年1月，公司正式在深圳證券交易所掛牌交易，成為中國大陸首批公開上市的企業之一。本文通過對房地產業的風向標企業――萬科的年報和附注等公開信息數據進行分析，剖析其主要會計項目與政策，以了解企業的行為動向。
一、會計政策應用與影響分析
（一）存貨政策。存貨是指企業在日常生產經營過程中持有以備出售，或者仍處在生產過程，或者在生產或提供勞務過程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產品、半成品、產成品等。存貨是房地產開發企業的一項重要資產，通常其價值占企業資產的比重較大且流動性較強。存貨核算的內容基本涵蓋房地產開發過程中的各項成本、費用支出，因此對其進行準確的確認和計量有著非常重要的意義。萬科的存貨按成本進行初始計量，并在資產負債表日按成本值與可變現凈值兩者較低者再次計量，對可變現凈值低于存貨成本的差額，計提存貨跌價準備。可變現凈值是指在日常活動中，存貨的估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。存貨跌價準備按單項存貨成本高于其可變現凈值的差額計提。表1為萬科近三年來存貨跌價準備計提情況。
通過表1可以看出，房地產市場的降溫給萬科帶來了不利影響。與同行業的保利地產與華夏幸福相比，萬科在2015年對于存貨跌價準備的計提比例較高，這樣的差異一方面可能與公司的市場布局有關，另一方面也顯示出萬科更為審慎的財務策略。報告期內，萬科根據測試結果與會計準則的要求，轉銷存貨跌價準備4.5億元，并增加計提了4.4億元，增加部分在考慮遞延所得稅因素后，影響2015年稅后凈利潤3.3億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤3.3億元。
（二）投資性房地產政策。對于投資性房地產有兩種計量模式――成本計量模式和公允價值計量模式。企業選擇不同的投資性房地產會計政策，對其經營成果和財務狀況會造成不同影響。近年來，國際會計準則及市場經濟發達國家紛紛將公允價值計量模式作為基本的會計計量屬性加以運用。隨著我國市場經濟的發展和資本市場的完善，未來我國的會計準則也將逐步與國際會計準則趨同。就現階段來看，盡管會計準則允許企業選擇公允價值計量模式來計量投資性房地產，但采用這一模式的企業卻不多。據相關文獻統計，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產的上市公司共1 145家，其中僅有56家采用了公允價值計量模式。導致這一現象的原因可能有兩點，一是會計準則對采用公允價值計量模式設置了比較嚴格的條件，只有當有確鑿證據表明能夠持續、穩定地獲取投資性房地產公允價值時，企業才可以采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，且一經采用不得轉變；二是可能與企業謹慎的態度有關，我國房地產市場雖然經過了十多年的高速發展，但依舊不夠成熟，市場還不夠穩定，采用公允價值計量模式可能會使企業在不同年度的利潤差異較大，影響投資者對企業的判斷。
同大部分企業一樣，萬科對于投資性房地產也選擇了成本計量模式，相對于公允價值計量模式，成本計量模式雖然不能反映資產的現時價值，但它更加謹慎，計量起來也相對方便。此外，對于用于銀行借款抵押的投資性房地產，成本計量模式能更好地反映資產的抵債能力，降低了資不抵債的財務風險。
（三）應收賬款政策。萬科對應收款項的管理分為兩大類：個別方式評估與組合方式評估。運用個別方式評估時，萬科將應收款項分為兩類：單項金額重大并單獨計提壞賬準備的應收款項和單項金額不重大但單獨計提壞賬準備的應收款項。當應收款項的預計未來現金流量（不包括尚未發生的未來信用損失）按原實際利率折現的現值低于其賬面價值時，萬科將該應收款項的賬面價值減記至該現值，減記的金額確認為資產減值損失，計入當期損益。當運用組合方式評估應收款項的減值損失時，減值損失金額是根據具有類似信用風險特征的應收款項（包括以個別方式評估未發生減值的應收款項）的以往損失經驗，并根據反映當前經濟狀況的可觀察數據進行調整確定的。萬科將不單獨計提壞賬準備的應收款項分為組合一和組合二。組合一按債務單位的信用風險特征劃分，主要為經單獨測試后未減值的應收款項，此類款項發生壞賬損失的可能性極小，不計提壞賬準備。組合二為除組合一及單項計提壞賬準備的應收款項之外的應收款項，萬科結合歷史經驗，采用賬齡分析法對本組合的應收款項計提壞賬準備。
通過與保利地產的會計政策進行對比可以發現，二者在壞賬準備計提方面的政策類似，但在以下幾個方面存在差別。首先，對于單項金額重大的應收款項的規定不同。萬科將單項金額大于人民幣1 000萬元的應收賬款，及單項金額大于人民幣3 000萬元的其他應收款視為重大；保利地產將單項金額超過10 000萬元以上的應收款項認定為重大。其次，通過對財務報表附注進行分析可以發現，保利地產雖然也有三種壞賬準備計提方法，但按賬齡分析法計提的比例為100%，也就是說保利地產都是根據賬齡分析法計提壞賬準備的，而萬科則采取幾種方法組合的方式進行計提，避免了單種方法的不足，體現了其謹慎穩健的戰略。最后，萬科和保利地產采用賬齡分析法計提壞賬準備的比率不同，保利地產采用賬齡分析法計提壞賬準備無論賬齡長短計提比率一律為5%，萬科則根據應收款項的賬齡不同采用不同的計提比率：1年以內（含1年）賬齡的應收款項壞賬準備的計提比率為1%，1―3年（含3年）的為5%，3年以上的為30%。通過比較二者的壞賬準備計提比率可以發現，雖然保利地產的壞賬準備計提比率沒有隨賬齡的增加而增加，存在壞賬被低估的可能，但是其總體的壞賬準備計提比率卻比萬科要高，這可能與二者采取的公司戰略有關：萬科采取的是保守穩健的戰略，而保利地產采取的是激進的戰略。2013―2015年，萬科的壞賬準備占應收款項的比率分別為1.06%、0.82%、0.61%，保利地產的壞賬準備占應收款項的比率分別為2.46%、1.65%、1.15%。從中也可以看出萬科在應收賬款方面的風險比保利地產要小，對應收賬款的管理能力較好，再一次印證了萬科財務戰略的謹慎性。然而從財務報表的批注來看，萬科也存在一些不足，比如針對應收款項，相對于其他房地產公司，萬科沒有列出比較重大的應收款項明細，這使得報表閱讀者所獲得的相關信息只是表面的，因為沒有重大的應收款項明細，無法對應收款項的壞賬風險有更深入的了解。
（四）收入確認政策。萬科的收入來源主要有：銷售商品收入、物業出租、提供勞務收入、建造合同收入以及利息收入，其中銷售商品收入是萬科主要的收入來源。同時滿足收入的一般確認條件及以下條件時，萬科確認銷售商品收入：（1）萬科將商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給購貨方；（2）萬科既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制。萬科按已收或應收的合同或協議價款的公允價值確定銷售商品收入金額。房地產銷售在房產完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明（通常是指收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）時確認銷售收入的實現。
房地產企業的資金循環周期比較長，多數樓盤的運作過程可能橫跨兩個甚至幾個會計年度。因此，與普通企業的利潤表不同，房地產企業的利潤表中的利潤反映的是前幾年的經營成果和當年的部分業績；單個年度的實際經營成果應當通過該年存貨的變化量查看。另外，房地產企業的預收賬款與營業收系緊密，因為很大比例的預收賬款將在符合收入的確認條件后結轉為收入，不是真正意義上的負債。在這項因素的影響下，房地產企業在預測未來經營業績時，不能完全依賴利潤表數據，應同時參考預收賬款余額，比如2013―2015年萬科的預收賬款明顯高于其他住宅類房地產企業，可以預測萬科的未來收入情況比較樂觀。
（五）折舊政策。房地產企業的存貨和固定資產不同于普通企業，因而其折舊政策的影響顯得更為重要。萬科采用的折舊政策是，對于構成固定資產的各組成部分，如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為公司提供經濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，分別將各組成部分確認為單項固定資產，同時除非固定資產符合持有待售的條件，其他情況下都將固定資產的成本扣除預計凈殘值和累計減值準備后在其使用壽命內按年限平均法計提折舊。在這種折舊方法之下，各個會計期間的折舊額相等，使得企業的收益比較平穩。萬科各類固定資產的使用壽命、年折舊率和殘值率如表2所示。
萬科采用直線法計提固定資產折舊簡化了會計核算，但是固定資產在使用前期操作效能高，使用資產所獲得的收入比較高，根據收入與費用配比原則，前期計提的折舊額應該比較多，那么萬科對于固定資產全部采用直線法而不采用加速折舊法是否合理？答案是肯定的，這與萬科所處的行業有關。房地產行業的固定資產類型不同于工業企業，房地產公司的固定資產，如房屋建筑物、辦公設備、電子設備、運輸設備等，價值損耗都非常穩定，不像工業企業的機器設備那樣價值磨損不均勻，需要使用加速折舊法，因而這種方法對房地產企業來說已能夠反映其固定資產的折舊狀況。
通過與同行業的保利地產相比可以發現，保利地a在2011年以前的折舊政策與萬科類似，但在2011年保利地產變更了折舊政策，變更結果如表3所示。通過對比可以看出，保利地產在變更會計政策后增加了折舊的彈性，同時也增加了凈利潤的操作余地，也就是說存在盈余管理的動機。相比之下，萬科一直沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩健的財務政策。
對于融資租賃固定資產萬科也采用直線法計提折舊，從財務報表附注來看，租賃資產的折舊年限在租賃期與租賃資產使用壽命兩者中選較短者進行計提。然而該方法的不足之處在于，在萬科的年度財務報表中并未區分租賃期屆滿后企業是否能夠取得租賃固定資產的所有權，而是一概而論，這有可能造成實際計提的折舊比應計的高從而降低凈利潤的情況，但也有可能只是附注披露不夠完善的問題。
（六）稅收優惠政策。2015年萬科納稅金額單所得稅一項就達145億元，納稅籌劃空間巨大；而所得稅作為企業必須繳納的最重要的稅種之一，具有稅基大、稅率高、稅負不易轉嫁、計算環節復雜等特點，具備了稅收籌劃的必要性和可能性。政策方面，新會計準則規定企業所得稅采用資產負債表債務法計算，減少了企業的選擇空間，在所得稅核算方面更體現了企業的實際狀況。2008年1月1日起，原來享受稅率優惠政策的企業也在5年內逐步過渡到統一的法定稅率25%。所以萬科目前的納稅籌劃主要通過轉換銷售的方式，以精裝房代替毛坯房；小股操盤，合作建房；企業聯營，股權轉讓；捐贈和利息支出扣除的合理規劃等進行。
（七）信息披露質量。通過對萬科關鍵的會計政策和會計估計進行重點分析，可知2013―2015年萬科的會計政策和會計估計穩定，并沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩健的財務政策，進而可以推斷萬科管理層利用會計政策或會計估計變更進行盈余管理的可能性不高，延續了以前的會計政策和會計估計，保持了公司會計核算的一致性和連貫性。
此外，在信息披露質量方面萬科存在以下問題：（1）萬科在存貨相關會計政策中沒有說明存貨發出時如何計價以及采取哪種存貨盤存制度，同時對存貨跌價準備如何確定也沒有詳細說明；（2）萬科對預收賬款和主營業務收入的披露不詳細，對于房地產企業來說，預收賬款和主營業務收系緊密，正如萬科在報表中提到的不符合收入確認的款項列為預收賬款，但萬科并沒有詳細說明在什么情況下預收款可以結轉為主營業務收入。
二、結論
會計分析的主要目的是消除會計政策或會計估計對會計信息質量的影響。通過對萬科存貨、應收賬款、收入確認等關鍵會計政策和存貨跌價準備、固定資產折舊、壞賬準備計提等會計估計的分析，可以看出萬科的會計政策和會計估計具有一致性和穩健性，從而能夠保證萬科會計質量的準確性，同時由于萬科近幾年來都未變更會計政策，確保了公司的前期財報數據和后期財報數據具有可比性，為財務分析的對比奠定了基礎。
參考文獻：
[1]沙亦鵬，冉霄文，曹婭楠，宋曉滿.淺議財務分析中會計政策的作用――以保利地產為例[J].會計師，2016，（4）.
[2]劉勱，江文波.我國境內上市公司投資性房地產會計政策選擇實證分析[J].中國經貿，2015，（19）.
[3]刁煜.萬科企業股份有限公司的稅收籌劃[D].西南財經大學，2012.
[4]趙樂秀.房地產開發企業報表分析的特殊性探析[J].中國房地產業，2011，（8）.
[5]王穎慧.哈佛分析框架下的我國房地產上市企業財務分析[D].對外經貿大學，2010.
