城中村改造的影響范文
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第1篇
主題詞：土地產權；土地發展權；土地流轉；產權缺失；城中村
改革開放后，我國城市化進程加快，城市用地規模迅速擴張，過去的城市郊區和周邊農村的土地被國家征用，但卻無力承擔征用后的農民生活和就業，通過采用保留集體非農用建設用地、村民住宅地以及少量留存的農地，兼顧征地后的集體經濟發展和村民生活，從而在土地使用上促使了“城中村”的產生。所以土地問題是城中村的核心問題，完善土地產權制度就成為解決城中村問題的首要突破口。
1.城中村土地產權的概念界定和基本特征
土地產權是指存在于土地中的一系列排他性權力束，實現土地財產權力，離不開產權的界定、保護、流轉和限制。土地產權制度包括土地所有權以及土地使用、收益與處分權力，其中所有權具有特殊的地位，它相當于使用、收益和處分權力的總和。土地產權是土地制度的核心，是體現土地財產權力及其真實價值的制度安排。我國城中村土地制度一直實行農村土地集體所有，其土地產權強調主體共同所有，包括農村土地的所有權、使用權、收益權、處分權等。城中村土地產權可理解為單項權利的權利束或權利組合，其不同的組合方式形成不同的土地產權結構，不同的產權結構形成了不同利益主體結構，而不同的產權結構也就具不同的產權效率。
按照產權經濟學理論，即產權是人們制定的行為規則；產權是個人和組織的一種受保護權利；產權具有排他性和界定產權的目的是為了降低費用等分析城中村集體土地產權，具有以下明顯特征：
1.1具有公共產權性質
城中村集體土地產權的主體是城中村的全體成員，產權的主體資格取決于村落的成員資格，產權在村落內部不具有排他性。這種公共產權的特點容易導致土地資源的耗竭性使用，降低資源的長期利用效率，產生“公地的悲劇”。城中村村民對集體土地擁有平均的產權權利，人人有份參與集體用地的收益分成，人人有份獲得的宅基地。
1.2土地產權殘缺
城中村的集體土地產權是一種殘缺的權利，城中村村民對集體土地的使用權受到一定限制，土地只能用于村集體和村民的自用和自我發展，同時村民對集體土地的轉讓權也受到限制，不能直接參與市場流轉。因為土地使用權和土地轉讓權的限制，導致其土地收益權的降低。
1.3形成了巨大的交易費用
雖然不能參與市場流通，但是政府給予了城中村土地更多的福利，這就容易產生大量的“公共區域”，誘導人們花費資源去攫取溢入公共領域的財富。如充分利用宅基地進行建設，建設小產權房等等，以最大地獲取極差地租。這樣，極大的社會收益與個人收益、社會成本和個人成本之間的矛盾，就形成了巨大交易費用。
2.1產權主體的模糊導致村民失去城中村改造的參與權
《土地管理法》（1998）第十條規定“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有”，其界定的產權主體不明晰，產權代表多元化。現實中，“農民集體”是一個看不著、摸不準的“抽象的、沒有法律人格意義的集合群體”，不同于農民集體組織，也不是法人或自然人，因此不具有法律上的人格。在具體城中村改造過程中，很多部門就把“農民集體”和“農民集體組織”混為一談，賦予村民委會議或村民小組這一非法組織的法人地位，村民委員會只是一個社區自治團體，而非集體經濟自治，讓它實際掌握土地所有權，控制所有“農民集體”意志，而使每一個村民卻失去了直接的參與權和決策權，造成抽象的“農民集體”取代農民個體及其群體，從而為領導自己或小集體謀利，大搞領導任期內的立見效益的土地開發。同時這種主體模糊使每個村民失去了在城中村改造過程中的知情權和參與權，還導致了在改造過程中的村民利益保證無法得到司法保障，土地使用權益的爭議與侵權往往因主體不清被法院駁回。
2.2缺乏有效流轉機制導致土地隱形市場活躍
我國新修訂的《土地管理法》第六十三條規定“除符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移外，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。使得集體土地非農用地的流轉行為無法得到法律認可，流轉雙方的權力得不到有效保護，管理部門難以實施全面有效的管理，造成城中村土地隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，一些未經審批的建設用地直接進入市場，交易行為扭曲，交易方式得不到正常體現，工業用地以聯營為名進行轉讓和出租，住宅用地通過房屋出租或私自轉讓進行交易。同時還造成城中村土地利用混亂，規劃難以落實，村民私搭亂建等問題。
2.3發展權的缺失導致基本保障轉換障礙
農地的發展權是將農業用地開發成非農業用地而獲得更高的利益。農地在非農化過程中，存在著明顯的的政府壟斷行為，主要為：對農用地的轉用實行土地指令化管理；嚴格土地轉用審批；對農民土地的補償按原用途倍數補償。這些規定明顯地帶有計劃經濟時代特征，補償的標準不能反映市場經濟條件下土地資源及其附屬物的潛在價值，也沒有考慮農地轉為非農用地后可能帶來的巨大增值收益，使得村民被排除在土地增值的收益分配之外，這種土地發展權的缺失直接導致城中村村民的就業和社會保障轉換機制障礙。城中村土地不僅是村民的財產，更重要是承擔著村民的社會保障和基礎的社會經濟活動，如果土地產權發生轉移或消失，而相應的承接機制又沒有很好地建立起來，那么城中村的改造不可能成功。
2.4產權的缺失導致村民的弱勢地位
土地的使用權是土地財產權的基礎，而獲得土地收益是土地財產權的實質。我國的相關法律明確規定，任何組織和個人不能買賣和轉讓土地，也不能出租和抵押土地，但國家可以征用集體土地，同時部分地方性政策法規對“農民集體”的土地所有權還給予種種限制，造成農村土地最終的處分權依然是國家政府，只有經過政府征用后，農民集體才能轉讓其所有土地，其剝奪了農民對土地的受益權，造成農民即沒有土地是否被征用的決策權，也沒有對征地價格談判的權利，農民所作的只有被動去接受政府提供的不公平的土地補償。政府與農民就土地權益所作的博弈中，政府永遠處于超越法律的絕對優勢。這就是德國著名法學家Carl Schmitt所言，國家具有永遠的“例外狀態”，農民永遠無法與者處于平等的法律地位，農村集體土地所有權的權能也遠遠低于國有土地的所有權權能，農村土地的征用、征用的用途和補償等事宜只能必須服從國家與政府的意志。.
2.5轉性制度阻礙城中村改造進程
農村集體經濟經營性用地的供地方式無法適應城中村的改造需要。城中村改造不僅涉及對環境面貌的更新，還要完善城市功能，配備商業、服務業等附屬配套建設，更重要的是要兼顧解決農轉居后村民的生活出路。所以在改造過程中，城中村集體經濟組織就會希望將住宅建設和經營性項目相互結合，以經營收益支撐城中村改造投入，但這種經營性用地使用權的獲得必需經過土地的招、拍、掛方式公開出讓，在這方面，大部分城中村集體經濟組織不具備足夠的市場競爭力，使得村集體經濟組織在土地出讓制度面前遭遇困境。同時城中村改造在用地上繳納的各種稅費較高，也嚴重地影響了城中村集體經濟組織投入改造的積極性。
3.對城中村改造條件下集體土地產權制度的思考
隨著城市化進程的不斷加快，土地二元制度向一元制度邁進，城中村的土地環境將與國有土地“同地、同價、同權”，理順和盤活農村集體建設用地，將需要進一步規范土地產權制度。
3.1明晰土地產權
按照科斯定理，足夠清晰界定的產權和足夠低廉的交易費用是市場達成交易的前提條件。明晰的城中村土地和房屋產權，完善的產權結構，有利于減低城中村改造的社會成本。所以要完善土地登記發證制度，通過土地利用現狀調查或地籍調查，明確各權利主體的土地邊界、面積、位置等基本情況，使權利的行使能夠對應特定的物，防止權利的虛化,使其不被他人侵害，使得農民真正享有土地使用權。
3.2完善土地流轉機制
在明晰土地產權的基礎上，加快建立和完善集體土地使用權的流轉機制，特別是要允許房屋及其土地使用權作為資產參與市場經濟活動，這是實現產權、增加村民收入和家庭財產的重要方面，也是促進村民自主改造城中村的重要條件。要明確土地使用權流轉的范圍、條件、程序，逐步建立規范有序的集體土地流轉市場秩序。將城中村集體土地聯通集體其它財產股份化，使得股權成為聯系股東和集體土地財產的紐帶，切斷股東對土地的依賴關系，促進城市化發展。同時通過分股不分地，保存土地的完整性，集體土地也可參股流轉，實現資產增值。
3.3確認農地發展權
國家要征用集體土地時，除了要支付給農用地的所有者傳統的土地所有權價格外，政府同時還要從農民手里購得土地發展權，要“還權于民”，要考慮農民土地和房屋的附加值。制定有關土地發展權轉移的政策，依靠發展權轉移制度及交易市場，村民可將他們擁有的土地發展權出售給開發商，這樣，開發商可在政府許可下進行高密度的開發利用(例如增加建筑物的層數)，獲利的同時改善社區面貌。被限制發展權的土地所有者也可通過這種轉移間接地實現了自己的權益，社會同時獲得了環境效益。
第2篇
[關鍵詞] 城中村改造；市場化運作；規劃設計；存在問題；相應對策
中圖分類號：C913文獻標識碼：A
1 城中村改造的模式
目前，城中村改造主要有政府主導、村集體自行改造以及市場化的公私合作開發三種改造模式。在政府主導的城中村改造模式中，地方政府作為城中村改造的主體和責任人，全面負責城中村改造政策、村民住宅拆遷補償和村民安置方案、村民安置過渡方案的制定和具體實施。在村集體自行改造模式中，往往是村委會自行籌資開發，完成拆遷安置、回遷建設和商品房建設的全部工作。改造完成后，村集體將多余的房產進行市場運作，形成滾動開發。在市場化的公私合作開發模式中，政府、村委會和開發商三方合作，由政府完成土地轉性及戶籍調整，由開發商出資完成舊村改造建設，并通過結余土地的增益來平衡投資成本。本文所研究的城中村改造模式即為第三種改造模式。
2 市場主導的城中村改造的主要特征
2.1 以村為單位的就地改造方式居多
雖然政府對城中村改造已有一定的規劃安排，但由于城市建設的持續性，城中村改造就地改造的方式居多，這主要表現在三個方面：①大多數的城中村安置點在短期內不能滿足建設條件，難以實現集中安置；②由于多數城郊村村民希望原地回遷，不愿離開自己已經熟悉的環境；③由于各村之間的經濟條件差異較大，適合改造的時機也有所不同。由此可見，以村為單位的就地改造居多。
2.2 需要通過土地收益平衡支撐城中村改造
雖然城中村改造會獲得政府適當的經濟支持，但對于建設工程來講仍然是杯水車薪。因此，在城中村改造中，勢必需要集約使用土地，將多余土地進行收益平衡才能完成改造工程。為了保證正常的市場運作，一般需要將土地性質轉為國有后才能進入常規的房產開發程序。
2.3 需要對局部控制性詳細規劃進行調整
控制性詳細規劃(以下簡稱“控規”)作為城中村改造中規劃主管部門的管理依據之一，無疑需要對其進行嚴格執行。由于城中村改造的權屬復雜、矛盾較多，而控規無法在各個方面(短期需求及長期控制之間)做到面面俱到，因此往往在城中村改造可行性報告初步確定后，還需要獲得相關部門的認可，并進一步對控規進行局部調整，提供完善的規劃設計條件。
2.4 需對失地的回遷居民提供生活保障
城中村改造的目的不僅僅是從戶籍上將村民變為城市居民，最重要的是引導村民適應城市的生活形態。由于本身的技能原因，村民在城中村改造后將面臨一系列生存問題。因此在城中村改造中，往往是通過增加商業出租房或者增加集體物業等方式對居民的日后生活提供生活保障。
3、市場主導的城中村改造的規劃設計難點
3.1 傳統控制性詳細規劃指標的不適性
由于市場化的城中村改造多是在原地拆遷、原地資金平衡的條件下完成，其控規指標的不適性主要表現在以下幾方面：
①“一村一策”的實際操作需求，造成規劃管理部門在可行性研究階段對控規指標的需求具有模糊性；
②開發單位經過利益平衡后帶來了控規指標需求的變化；
③城市區域開發強度變化后引起了城市空間環境及基礎設施的變化，從而引起控規的調整。
3.2 規劃技術管理規定中部分指標的不適性
由于城中村本身是在按照規劃標準建設的城市規劃區內自行建設的區域，自其形成時就存在土地屬性混雜、與城市管理規定相沖突的問題，加之在城中村改造中必須實現資金平衡，故在規劃實施中往往需要對城中村改造提出專項的控制指標，這主要體現在以下幾方面：①城中村用地的混雜性造成土地使用效率的降低；②基地周邊現狀建筑或設施引起了建筑退界的變化；③改造的資金平衡以及對商業用房后期經營收益的需求使開發強度得到增強，進而產生用地屬性的復合性，并帶來了傳統居住區概念的變化；④住宅高強度的開發帶來了對周邊建筑的日照影響。
3.3 傳統規劃設計思路的不適性
市場化的城中村改造涉及市政府、區政府、開發商和村集體等多方利益，實施中又存在規劃管理、土地管理、政府政策等方面的協調問題，因此簡單的“設計條件―規劃設計方案―修建性詳細規劃―建筑設計”的設計流程無法適應市場的需求，而多采用“專項規劃―設計條件―總體規劃及建筑概念設計―分期修建性詳細規劃及建筑設計”的流程，以適應以下幾方面的要求：①改造村民有多種多樣的訴求，要相對明確的回遷方案，這樣他們才會支持拆遷工作；②回遷房區域是否轉為國有土地后與商品房區統一開發，以及未來回遷房的產權及管理等問題，各地均有不同的計劃安排；③城中村改造是自我滾動的平衡開發，分期的資金平衡及規劃的可實施性將成為項目成敗的重要標準。
3.4 傳統改造利益群體的不適性
城中村改造除涉及開發商和村集體等多方利益，由于改造主體――村民的話語權較大，以往的改造通常過多的集中在村民的改造補償問題上。大把改造更涉及到廣大社會群體――外來中低收入租賃者的利益，改造完成后，城中村往往搖身一變成為高檔居住社區，將中低收入租賃者拒于門外，租賃者只能往更為偏遠的城中村移居，而城中村房源因改造而逐漸短缺，造成中低收入群體的成活成本大幅上漲，最終導致城市的包容性及競爭力下降。
4市場主導的城中村改造的規劃設計對策
4.1 通過城中村專項規劃來保證相關
部門制定切實可行的改造政策城中村的市場化改造往往通過兩種途徑來完成改造，一是政府積極引導，通過公開招標形式進行自上而下的項目改造；二是村集體自行招商，在獲得政府相關部門的認可后，自下而上完成項目改造。無論采用哪種方式，都必須堅持“政府引導、市場主導、村民認同”的原則以獲得共贏。因此，在可行性研究階段由開發單位編制城中村改造專項規劃，從經濟、政策和城市協調等方面全面分析項目的成本及對周邊區域的影響，尤其應在交通及城市基礎設施承載力方面做深入研究，了解該項目的最低改造成本及最大承載力，以為相關部門制定相應的“一村一策”提供改造政策。
4.2 從城市功能的角度引導市場化城中村改造
城中村是存在環境差及安全隱患等問題，但不能因此而對其一味地否定，應該肯定其在城市發展初期，城市房源嚴重不足的情況下，為城市中低收入人群提供廉租房的功能。因此，如果簡單地將其視為毒瘤，通過建設一個現代化的高端居住社區而改善了環境，實際上是破壞了其重要的城市功能，因此，對其實用功能及設計中應注重對城市層面的分析研究，以公共利益與市場利益的平衡作為基本原則，避免由于市場化引起的利益最大化效應而帶來的對城市發展的損害，應將改造后的城中村納入保障住房體系。
4.3 形成規劃管理與多方公眾參與并重的機制
城中村改造不僅僅是一個技術問題，還是一個復雜的社會問題。規劃設計不僅需要滿足相關的技術管理規定及改造地的業主村民的需求，從城市綜合利益出發，更應傾聽現狀大量的租賃者意見，以確保改造項目符合各方利益要求地進行。
4.4 分期開發，穩步推進的改造思路
對于城中村改造來講，通過全村改造一蹴而就確保全體村民利益的改造模式是理想，但面對現實多方不一的意見，往往造成項目難以推進，影響城市發展的進程。因此，整體改造分期實施，通過細化制定分期開發的改造方案，在規劃設計中平衡近期及遠期的利益，成熟一塊改造一塊的改造模式更值得推薦。通過讓部分人先體驗到改造的成效，增加村民對改造的信心，更利于推進全村改造及實現保障村民近期及遠期的利益。
4.5 充分運用社區模式打造混合住區
在城中村改造過程中，短期內可能會產生集體用地與國有土地、無償使用土地與有償使用土地并存的情況。同時，在居民生活方面，也會存在回遷居民、租賃者、普通城市居民和富裕城市居民的分區管理問題。雖然改造在短期內對土地價值及社會生活有一定的影響，但從長遠來看，卻給了我們打造階層融合、創造活力社區的機遇。
(1)“大社區、小組團”的社區模式適
用于市場化開發多物業類型的需求。在城中村改造中，由于品質及客戶人群的不同，回遷房與商品開發房之間需要進行適當的分隔，即使是在回遷房之間，由于各村管理方式的不同，各村的回遷區域也需要進行適當的分隔。因此，采用“大社區、小組團”的社區開發模式將適用于多數城中村改造區域，即公共區域將各組團聯系為一個統一共享的整體，并提供各組團之間交流的平臺；各組團實行獨立封閉管理，以保證各區域的相對獨立性，并利于未來的管理。
(2)“社區中心―組團配套”模式適用于市場化開發多層次的居住配套。
在城中村改造中，一般都需要設置適量的村民公共配套物業，作為村民未來經濟收入的重要來源。但該類物業往往以臨街商業形式出現，其主要功能也僅限于中低檔的出租商業業態。另外，商品開發區需要較高檔次的物業配套，以滿足市場的需求。因此，通過多層次的社區配套，并根據城市建設的發展進行配套建設，有助于營造良好的居住氛圍。
第3篇
【摘要】城中村改造帶給城中村村民的的不僅僅是生活方式和居住條件的變化，更有著收支平衡、教育以及心理歸屬感等問題，這一系列的變化讓他們的未來充滿著無窮的未知數。如何讓村民在城中村改造之后福利得到更好地提升，需要政府、社會等多方力量的共同努力。
【關鍵詞】城中村改造 福利 變化
城中村改造是改善人們整體的居環境，消除不和諧隱患的重要舉措；是完善城市功能，提升城市現代化發展品味的必由之路；是消除城鄉二元管理體制，推進城市社會綜合改革，加快推進城市化進程的關鍵環節。在這個改造過程中村民們的合法權益是否得到保護，村民們的生活質量能否得到真正的提升，是衡量“城中村”改造成敗的關鍵。
一、城中村改造后村民福利的變化
（一）家庭收支
實施整體的搬遷改造安置之后，村民統一搬進了按照城市標準建設的小區，這些小區水、電、氣、暖、電梯等設施齊全，極大地提高了村民們的生活水平，改善了村民們的生活質量。在城中村改造之前村民的收入來源主要依靠務農和房屋出租，然而在改造之后由于缺乏原有的種植和養殖條件，同時也沒有足夠多的閑置房間出租，村民的農業收入以及房租收入也隨之消失。在家庭開支上，村民原本可以部分自給自足的生活必需品（如蔬菜、家禽）在改造之后要全部從市場上購買；住進小區樓房之后的水費、煤氣費、暖氣費、物業費等費用對村民來說也是一筆不小的開支。
（二）教育
城中村改造之前，村民子女的教育問題存在著重重的阻礙因素：學校師資力量匱乏，教學經驗不足；教學設施、設備資源緊張；政府對城中村學校的教育經費投入不足；家長對子女的教育問題不夠重視等等。城中村改造之后，村民的子女的教育環境得到了極大地改善，教育資源的質量也得到了提升。但是同時也出現了城中村村民子女成績普遍不理想，城中村父母教育方式不合理等問題。導致這些問題產生的原因主要是由城中村角色轉變引起的，包括城中村子女由貧到富的轉變，忽略了價值觀、人生觀的建設；城中村家長由忙到閑的轉變，忽略了家庭榜樣示范教育的重要性；城中村由破到新的轉變，忽略了文化、精神的提高。
（三）娛樂方式
作為人們日常生活中不可或缺的組成部分，閑暇時刻的娛樂狀況如何直接影響著人們的生活質量。相對而言，城中村村民的閑暇時刻較多。改造前由于大部分村民或多或少都有土地，所以種花種草成了村民的一種較為常見的休閑娛樂方式，同時，打麻將打牌看電視是村民最經常的娛樂活動。而改造之后村民們都住進了社區，社區里自身配套的基礎健身器材使得參加體育活動也成了村民的一項娛樂方式。受到城市文化的影響，看書看包的人數也慢慢地增加。除此之外，上網、看電影等娛樂活動也逐漸地豐富著村民的閑暇生活。
（四）心理歸屬感
經過城中村改造之后，城中村村民的居住環境整體得到提升，但很多固有的生活習慣卻難以得到延續，如村民多喜歡走街串巷、與隔壁鄰里聊天、打麻將或進行其他多種娛樂活動，但搬入新的社區，與老街坊聯系不便，又對新社區服務難以接受和認同，造成心理空虛影響身心健康；其次，剛搬入新社區的城中村村民，與城市居民相比，在成長環境、受教育程度、收入水平、生活習俗等方面均有所不同，很難融合成為一個溫馨的大集體。因此，在舉辦的各種社區活動中參與度也不高，難以洋溢起積極樂觀的生活態度，長此以往，有的村民會出現孤獨、恐慌等負面的心理因素。
二、提高城中村改造村民福利的建議
（一）建立完善的社會保障體系，提高城中村村民的生活水平
為失去土地保障的“城中村”居民提供必要的社會保障是城市治理的一項重要內容。社會保障的內容應包括居民最低生活保障、養老保險、醫療保險等。確定一定比例的國有土地出讓金，建立起社會保險基金；引導村民在土地補償中拿出部分資金，購買基本醫療和養老保險；實行最低生活保障制度，對于部分生活確實困難的居民，由民政部門給予其必要的最低生活保障；同時，提供更多的就業機會以及相關的就業的指導，多渠道地增加村民來源。
（二）制定對村民福利最具保障的拆遷補償方案
首先，要結合拆遷改造政策執行的實際和群眾需要，對當前的政策進行全面的修改和完善。對于拆遷合法建筑物，可以采用等面積復建補償的原則，對于違章建筑房屋也給予一定數額的補償，從而最大限度地保護村民的經濟利益；彌補因拆遷帶來的租金損失，從而減少改造給村民生活帶來的負面影響。其次，要隨著經濟社會的發展，使政策更加具有針對性和有效性，修改完善政策要充分聽取群各種意見，要使政策符合市場定價原則并能為大多數群眾所接受。最后，要科學編制城中村一對一策的改造規劃，實現與城市建設總體規劃和片區控制性詳細規劃相銜接，合理調整城市用地布局，推動產業發展、片區繁榮，完善城市功能，美化城市環境，提升城市品位。
（三）關注村民子女的教育問題
首先，發揮政府在新屋村改造過程中村民子女教育的指導作用，政府需要加大研究和調研工作，制定相應的教育政策法規，使教育政策法規具有時效性和前瞻性。其次，提高學校的教育水平，強化師資，保證教學；更新教學設施、設備，構建和諧校園，形成良好的W風、校風。最后，發揮家長在教育過程中的引導作用，深化家長在孩子教育上的角色，家長要加強對孩子的心理引導，及時解決他們的心理問題。
（四）關注村民的思想變化
城中村改造迫使村民放棄種地，又砍斷了其出租屋經濟，使其搬進了城市住宅小區，但是并沒有變成真正意義上的市民，所以要關注城中村常年民的心理變化。要更多地舉辦社區活動并鼓勵村民們參加，使其能更好地融入到新的生活環境中去，增強他們的歸屬感。
城中村改造是城市發展經濟的必由之路、必經之路、幸福之路。在這條道路上一定要做好城中村改造的規劃和建設工作，保障城中村村民的利益，提高城中村村民的的福利水平， 從而更好地促進整個城市的發展。
參考文獻：