合同管理論文范文

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第1篇

（一）程序運(yùn)行問題

我國(guó)國(guó)企傳統(tǒng)簽訂合同流程并不規(guī)范，傳統(tǒng)合同流程中，國(guó)有企業(yè)過度重視員工考核的資金收益，忽視了員工業(yè)績(jī)考核和企業(yè)發(fā)展的重要性，與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求相違背，致使我國(guó)國(guó)企合同有效性受到威脅，企業(yè)無法將合同的有效管理作為員工考核的指導(dǎo)基礎(chǔ)，導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)難以及時(shí)解決合同管理中的問題，長(zhǎng)此以往，企業(yè)合同管理問題越積越多，對(duì)國(guó)企發(fā)展十分不利，與此同時(shí)，國(guó)企管理層在實(shí)際工作過程中，過分注重工期和效率兩大方面，弱化了國(guó)企事務(wù)管理部門指導(dǎo)作用，導(dǎo)致國(guó)有企業(yè)管理效果并不明顯。

（二）合同管理制度問題

企業(yè)合同管理作為企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理過程的重要內(nèi)容，是確保市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)和前提。因此，國(guó)有企業(yè)合同具體、精細(xì)化是避免合同管理出現(xiàn)問題的有效措施。但是，在國(guó)有企業(yè)合同管理過程中，合同管理制度的缺失，導(dǎo)致具體事務(wù)難以落實(shí)下去，影響企業(yè)科學(xué)決策，不能夠采取具有針對(duì)性的措施對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理，不利于企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)效益。另外，我國(guó)國(guó)有企業(yè)合同管理制度的缺失還表現(xiàn)在宏觀調(diào)控方面，受到國(guó)有企業(yè)管理者綜合素質(zhì)的影響，部分管理者忽視了合同管理的重要性，難以把握合同簽訂的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在很大程度上影響企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易中的收益。因此，優(yōu)化國(guó)有企業(yè)合同管理具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、國(guó)有企業(yè)合同管理優(yōu)化有效對(duì)策

（一）建立健全國(guó)有企業(yè)合同管理制度

第一，崗位責(zé)任制度。企業(yè)建立健全合同管理崗位責(zé)任制度，能夠促使企業(yè)內(nèi)部各部門以及各員工明確自身主要工作職責(zé)，構(gòu)建清晰的權(quán)責(zé)利關(guān)系，形成有效的監(jiān)督機(jī)制，并為企業(yè)年度考核提供支持和依據(jù)；第二，資格認(rèn)證制度。國(guó)企要結(jié)合自身實(shí)際情況，制定科學(xué)、合理的培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)合同管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，確保合同管理人員具有招標(biāo)師資格以及管理資格證書，通過這種方式，不僅能夠提高國(guó)企合同管理人員綜合素質(zhì)，還能夠有效提高管理水平，避免合同管理失誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)對(duì)合同管理法律知識(shí)的宣傳

在國(guó)企合同管理過程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)合同管理的法律知識(shí)的宣傳，促使員工能夠認(rèn)識(shí)到合同管理的重要性，提升企業(yè)整體合同意識(shí)和法制觀念，而在國(guó)企合同制定以及實(shí)施過程中，需要將企業(yè)管理者作為實(shí)施基礎(chǔ)，并讓企業(yè)全體員工能夠了解相關(guān)內(nèi)容。另外，國(guó)企還可以經(jīng)常組織員工學(xué)習(xí)合同法相關(guān)內(nèi)容，通過加強(qiáng)對(duì)合同法律知識(shí)的宣傳，能夠強(qiáng)化員工合同法律知識(shí)，確保企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開展，促使合同能夠發(fā)揮積極效用，為推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）設(shè)置專門執(zhí)行機(jī)構(gòu)

簽訂合同是企業(yè)與員工之間建立民事關(guān)系的過程，合同本質(zhì)上是具有法律效力的文件。簽訂合同的行為是一種民事法律行為，需要專門的機(jī)構(gòu)才能夠執(zhí)行。因此，國(guó)企在進(jìn)行合同管理過程中，需要設(shè)置專門的合同執(zhí)行機(jī)構(gòu)，確保企業(yè)合同的合法性。通過設(shè)置專門的合同管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不僅能夠有效避免企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，還能夠保障企業(yè)合法權(quán)益不受到侵害，是保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要前提。

（四）管理者要重視合同管理

國(guó)企管理者作為企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的重要主體，其思想、觀念直接影響整合企業(yè)運(yùn)行情況。因此，國(guó)企管理者要重視合同管理，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，加快企業(yè)向科學(xué)化管理轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理目標(biāo)，將企業(yè)合同管理納入到企業(yè)決策中，加強(qiáng)對(duì)合同管理的監(jiān)督和控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同管理過程中的問題和不足之處，解決問題總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法，完善合同管理制度，規(guī)范合同簽訂流程，促進(jìn)國(guó)企合同管理科學(xué)、合理化，提高合同管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化目標(biāo)。

三、結(jié)論

第2篇

首先，公司合同管理工作由商務(wù)部門、采購(gòu)部門、建造部門和辦公室按照各自業(yè)務(wù)分工分別承擔(dān)，各個(gè)合同承辦部門的工作接口、職責(zé)分工不夠清晰，尚待進(jìn)一步梳理及明確；其次，各個(gè)合同承辦部門分別建立各自的合同管理臺(tái)賬，數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)不統(tǒng)一，不利于公司決策層和管理層全面及時(shí)地了解公司合同簽訂及執(zhí)行情況；此外，各個(gè)合同承辦部門對(duì)合同收入支出掌握的信息不對(duì)稱，例如資金支付到賬情況、項(xiàng)目業(yè)主資金審批和拒付情況等信息分別由不同的部門掌握，信息交互效率低下，有時(shí)為了對(duì)賬花費(fèi)大量的時(shí)間和精力；公司合同管理仍然采用手工管理方式，產(chǎn)生大量的紙質(zhì)文件，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，容易出錯(cuò)，急需合同管理信息化手段，提供強(qiáng)大的標(biāo)準(zhǔn)化定制流程，并對(duì)合同執(zhí)行狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

2研究?jī)?nèi)容

（1）梳理公司商務(wù)合同相關(guān)程序，建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程

梳理公司商務(wù)合同相關(guān)程序、建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程旨在明確合同承辦部門及相關(guān)部門的職責(zé)和接口，全面完善合同管理制度。清晰的業(yè)務(wù)職責(zé)，健全的管理程序是建立合同管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)。通過分別與各個(gè)合同承辦部門進(jìn)行面對(duì)面訪談，并組織相關(guān)部門召開專題研討會(huì)，從而明確相關(guān)部門的管理職責(zé)，細(xì)化實(shí)施細(xì)則，提高管理程序的可執(zhí)行性。例如明確各個(gè)合同承辦部門的業(yè)務(wù)范圍；各合同審批部門的職責(zé)；細(xì)化合同類型分類標(biāo)準(zhǔn)，完善合同類型分類實(shí)施細(xì)則，確保合同分類準(zhǔn)確等等。通過訪談和研討，同步完成相關(guān)管理流程和程序的新增或升版，從而建立合同管理平臺(tái)的綱領(lǐng)性程序文件和具體實(shí)施文件，完善合同管理制度，使現(xiàn)行程序體系覆蓋合同全過程各個(gè)階段的管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。例如將合同執(zhí)行過程中的"合同中止"、"合同解除"、"合同爭(zhēng)議"等內(nèi)容納入合同制度，并優(yōu)化合同簽約及審批授權(quán)制度等；統(tǒng)一合同管理業(yè)務(wù)表單格式，提高標(biāo)準(zhǔn)表單的使用率；統(tǒng)一合同評(píng)審會(huì)簽表、合同付款申請(qǐng)表等業(yè)務(wù)單據(jù)格式；建立標(biāo)準(zhǔn)合同模板庫，提高標(biāo)準(zhǔn)合同文本的使用率等等。

（2）以信息化手段搭建商務(wù)合同管理平臺(tái)

以信息化手段搭建商務(wù)合同管理平臺(tái)旨在根據(jù)合同管理流程和程序以及實(shí)際業(yè)務(wù)特點(diǎn)建立開發(fā)合同管理系統(tǒng)。在對(duì)業(yè)務(wù)需求進(jìn)行詳盡調(diào)研，認(rèn)真組織討論的基礎(chǔ)上提出平臺(tái)建設(shè)思路，配合技術(shù)人員完成需求分析、軟件選型、項(xiàng)目開發(fā)等工作，達(dá)到信息化管理目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)合同全過程、全生命周期管理，覆蓋合同準(zhǔn)備、合同訂立、合同執(zhí)行及合同關(guān)閉各個(gè)環(huán)節(jié)工作；規(guī)范固化合同管理業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)合同執(zhí)行監(jiān)控防控風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)現(xiàn)合同數(shù)據(jù)多維度快捷查詢、統(tǒng)計(jì)與分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供有效支持；實(shí)現(xiàn)與公司相關(guān)信息系統(tǒng)如財(cái)務(wù)系統(tǒng)、采購(gòu)系統(tǒng)、門戶系統(tǒng)、文控系統(tǒng)、各成員單位合同相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)等的有效銜接，確保信息共享、數(shù)據(jù)同源；統(tǒng)一規(guī)范管理合同數(shù)據(jù)，一次管理重復(fù)使用。

（3）明確商務(wù)合同平臺(tái)的使用責(zé)任，加大培訓(xùn)宣傳力度

培訓(xùn)的成功與否是合同管理系統(tǒng)能否成功上線的關(guān)鍵因素。培訓(xùn)工作首先將系統(tǒng)用戶進(jìn)行細(xì)分，然后針對(duì)不同層級(jí)的用戶進(jìn)行深度培訓(xùn)，從而最大程度確保各層級(jí)的系統(tǒng)用戶都可以有針對(duì)性的了解系統(tǒng)設(shè)計(jì)理念并熟練操作系統(tǒng)。通過定期組織培訓(xùn)，在公司及項(xiàng)目部營(yíng)造了學(xué)習(xí)和使用商務(wù)合同平臺(tái)的良好氣氛，亦有助于提高員工的合同意識(shí)。

3研究成果

（一）梳理公司商務(wù)合同相關(guān)程序，建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程

（1）合同管理平臺(tái)信息化總體需求分析

從問卷調(diào)查反饋的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，各個(gè)合同承辦部門普遍認(rèn)為，盡早實(shí)現(xiàn)合同管理平臺(tái)的信息化十分重要，合同管理信息化和合同申請(qǐng)/支付管理信息化對(duì)工作效率提高最顯著，對(duì)業(yè)務(wù)增值貢獻(xiàn)最大，也較容易實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也是上線需求最迫切的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，希望合同管理平臺(tái)的操作能夠較為簡(jiǎn)捷，方便查找和使用。

（2）明確合同承辦部門職責(zé)，完善合同管理程序體系

經(jīng)程序文件查閱及與相關(guān)部門訪談，明確公司合同承辦部門共有四個(gè)，分別為商務(wù)部門、采購(gòu)部門、建造部門和辦公室，各個(gè)合同承辦部門所對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目部部門也有合同承辦的職責(zé)。經(jīng)與各個(gè)合同承辦部門溝通，系統(tǒng)性的將合同管理相關(guān)程序、制度，從合規(guī)性、適應(yīng)性、有效性等方面進(jìn)行綜合評(píng)審，促使合同承辦部門完成了相關(guān)管理程序的新增/升版工作。

（二）以信息化手段搭建商務(wù)合同管理平臺(tái)

（1）成立合同管理系統(tǒng)實(shí)施工作團(tuán)隊(duì)

穩(wěn)定的、分工明確的工作團(tuán)隊(duì)是確保合同管理系統(tǒng)得以成功開發(fā)的保障。在集團(tuán)合同管理系統(tǒng)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施工作組的領(lǐng)導(dǎo)下，公司組建了合同管理系統(tǒng)實(shí)施工作團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)成員由相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)指定，彼此相互配合，在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，按照各自職責(zé)分工有計(jì)劃地實(shí)施系統(tǒng)開發(fā)。

（2）合同管理系統(tǒng)目標(biāo)需求及建設(shè)內(nèi)容

通過調(diào)研和討論，課題組總結(jié)出合同管理系統(tǒng)如下目標(biāo)需求，并由此分析得出合同管理系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容。

①合同全過程管理

通過合同準(zhǔn)備、合同訂立、合同執(zhí)行、合同關(guān)閉四大環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)了合同的全過程閉環(huán)管理。合同準(zhǔn)備階段，通過與相關(guān)系統(tǒng)進(jìn)行接口集成，確保合同相關(guān)數(shù)據(jù)同源，避免重復(fù)錄入；合同訂立，系統(tǒng)提供范本的管理，使得標(biāo)準(zhǔn)合同的起草更加方便快捷，減輕承辦人員的工作量；合同文本的在線審查審批，通過多級(jí)規(guī)范的審批流程，進(jìn)一步防控法律風(fēng)險(xiǎn)；合同文本在線打印，加密防偽，確保合同的唯一性；合同執(zhí)行中的支付申請(qǐng)，變更申請(qǐng)等，及時(shí)跟蹤合同的執(zhí)行情況，確保合同信息的完整性；合同關(guān)閉，是合同的終點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)了合同的閉環(huán)管理。

②合同范本管理

通過系統(tǒng)，建立合同范本及合同制度文件的管理，通過系統(tǒng)對(duì)合同范本、相關(guān)制度文件進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)了各種范本制度升級(jí)后的版本控制管理，并通過線上范本審核，確保范本及制度文件的及時(shí)性、準(zhǔn)確性，為合同創(chuàng)建提供便捷，促進(jìn)并提高合同標(biāo)準(zhǔn)文本的使用頻率，減少審查審批工作量，降低合同簽訂中的各種風(fēng)險(xiǎn)。

③合同對(duì)方管理

建立合同管理系統(tǒng)的合同對(duì)方庫，并通過與采購(gòu)系統(tǒng)對(duì)接，可接收供應(yīng)商信息，合同管理系統(tǒng)可自行錄入供應(yīng)商及客戶信息，實(shí)現(xiàn)完整的合同對(duì)方管理，對(duì)合同對(duì)方的相關(guān)資質(zhì)等進(jìn)行管理，有利于確保合同管理系統(tǒng)信息的完整性與獨(dú)立性，也確保了合同對(duì)方信息的統(tǒng)一和規(guī)范。

④項(xiàng)目信息維護(hù)

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行基本信息的維護(hù)管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信息與合同的關(guān)聯(lián)，并作為查詢統(tǒng)計(jì)分析的支持，滿足通過項(xiàng)目進(jìn)行合同數(shù)據(jù)的匯總與分析的需求。

⑤合同監(jiān)督檢查

集團(tuán)及公司合同管理部門、監(jiān)察審計(jì)部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)具備相應(yīng)權(quán)限對(duì)管理范圍內(nèi)的合同進(jìn)行監(jiān)督和檢查，可以查詢與追蹤合同的審批情況及履行狀態(tài)，也可以對(duì)當(dāng)前的合同流程相關(guān)人員進(jìn)行預(yù)警提醒。

⑥合同監(jiān)控追蹤

集團(tuán)及公司合同管理部門及領(lǐng)導(dǎo)，可以實(shí)時(shí)查看與監(jiān)控權(quán)限范圍內(nèi)的合同運(yùn)行情況，包括查看所有運(yùn)行中的合同總數(shù)、異常情況及重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)合同運(yùn)行信息的及時(shí)反饋、異常監(jiān)控與全面管理。

4結(jié)語

第3篇

酒店業(yè)主在管理合同談判中的誤區(qū)

首先，將管理合同文本的文字談判等同于管理合同談判，我們首先應(yīng)當(dāng)明確的是:管理合同是一種非股權(quán)式的酒店經(jīng)營(yíng)模式，它主要包含了委托民事法律關(guān)系在內(nèi)的一系列契約安排。管理合同的這種模式，最早由希爾頓酒店集團(tuán)在上世紀(jì)60年代引入，從利益共享的長(zhǎng)期租賃合同中逐漸演變過來，管理合同與管理合同文本是有區(qū)別的，后者只是體現(xiàn)這一民事權(quán)利義務(wù)的法律文件。

其次，就合同文字談合同。管理合同誕生于英美法系的商業(yè)環(huán)境中，很多條款的表達(dá)方式及語氣異于國(guó)內(nèi)合同，如果我們只關(guān)注了合同文本，忽略了這種契約制度本身的實(shí)質(zhì)性含義，在談判中，就會(huì)出現(xiàn)就文字而文字，就條款而條款的談判方式，甚至糾纏于合同語氣上，并更多比照國(guó)內(nèi)承包經(jīng)營(yíng)合同和單純的委托合同，且偏向于爭(zhēng)奪管理權(quán)限的條款。

這些不但無助于業(yè)主獲得合同利益，也與管理合同的契約精神相背離。管理合同的契約模式，決定了在管理合同的風(fēng)險(xiǎn)安排上，業(yè)主與管理公司的合同訴求不盡相同，但在酒店經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)成本的控制方面，業(yè)主與管理公司的訴求基本上是一致的，因此，業(yè)主作為酒店資產(chǎn)的所有權(quán)人，從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的安全與效率方面，獲取管理合同的合同利益，不但符合業(yè)主的最大利益，也符合管理合同的契約模式，為管理公司所普遍接受。

其實(shí)，當(dāng)業(yè)主獲得一塊土地資產(chǎn)時(shí)，管理合同對(duì)于業(yè)主，其本質(zhì)上的意義只是業(yè)主確立資產(chǎn)管理的一個(gè)工具。所以，我們確立了業(yè)主從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的安全和效率角度，去關(guān)注管理合同中的一些關(guān)鍵條款，在管理合同的契約特點(diǎn)中，去構(gòu)筑并合理表達(dá)業(yè)主的合同訴求，比我們單純地去計(jì)較文字要重要得多。

結(jié)合過往經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主需注意這樣的一些條款安排建議:管理公司的綿約相對(duì)人(業(yè)主)酒店資產(chǎn)(含土地)的合法所有權(quán)人。在過往的談判中，關(guān)于誰作為管理合同中管理公司的締約相對(duì)人，有多種不同的理解。事實(shí)上，需要明確的一點(diǎn)是，管理公司鎖定的締約對(duì)象，只是酒店物業(yè)資產(chǎn)含土地的合法所有權(quán)人，這會(huì)涉及到酒店管理權(quán)的委托來源的合法性和正當(dāng)性。因此，這樣的一些條款，是需要業(yè)主正確理解的:

(1)管理合同會(huì)強(qiáng)調(diào)業(yè)主在簽約時(shí)以及在合同期內(nèi)，對(duì)土地及酒店物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的承諾(約定的業(yè)主轉(zhuǎn)讓，所產(chǎn)生的物權(quán)流轉(zhuǎn)除外)，并且，如果酒店在簽約時(shí)處于未建或在建狀態(tài)，管理公司還會(huì)關(guān)注整個(gè)酒店物業(yè)的建設(shè)投資是否有一個(gè)合理滿意的融資方案。基于此，管理合同所需要業(yè)主自行承擔(dān)的費(fèi)用就有:持有物業(yè)相關(guān)的稅賦、為物業(yè)資產(chǎn)購(gòu)買財(cái)產(chǎn)類保險(xiǎn)、預(yù)提設(shè)施設(shè)備準(zhǔn)備金、各項(xiàng)資本性支出等等，而這些附隨產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)，在管理合同的框架中，是不進(jìn)入經(jīng)營(yíng)性支出的，這也是管理合同這種契約模式的特點(diǎn)之一。

(2)業(yè)主出讓自己的股份或?qū)嶋H控制權(quán)，以及業(yè)主出讓酒店物業(yè)資產(chǎn)所受到的合理限制。這里所涉及到的關(guān)鍵問題是，與管理公司產(chǎn)生合同關(guān)系的相對(duì)人發(fā)生變化，導(dǎo)致管理公司對(duì)未來的管理權(quán)穩(wěn)定產(chǎn)生顧慮。因此，需要在管理合同中加以約定，業(yè)主在考量這些條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)未來的公司發(fā)展戰(zhàn)略有一個(gè)預(yù)期，同時(shí)，著重審核管理合同中對(duì)業(yè)主轉(zhuǎn)讓條款的條件，是否與這樣的預(yù)期相抵觸，并在管理合同中敘明。

酒店品牌的甄選影響投資規(guī)模的重要因素?cái)M投資酒店的區(qū)域市場(chǎng)，在管理合同期限內(nèi)，是否可以支撐一個(gè)擬選品牌的酒店，這永遠(yuǎn)是需要業(yè)主首先解決的問題。國(guó)際性的酒店管理集團(tuán)，其核心商業(yè)訴求在于:酒店產(chǎn)品的市場(chǎng)份額最大化所帶來豐厚的管理酬金，從而實(shí)現(xiàn)連鎖品牌的價(jià)值和集團(tuán)利益的提升，因此，品牌和系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，是這些管理公司得以生存的核心價(jià)值，這在管理合同談判中會(huì)涉及到這樣的條款:

(1)業(yè)主會(huì)被要求對(duì)“品牌標(biāo)準(zhǔn)”(也稱“系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”)的遵守義務(wù)。基于此，“技術(shù)服務(wù)協(xié)助服務(wù)協(xié)議”，這是國(guó)外管理公司通常需要業(yè)主強(qiáng)制性購(gòu)買的技術(shù)協(xié)助服務(wù)，其目的在于敦促業(yè)主遵守品牌標(biāo)準(zhǔn)。這里面業(yè)主要考慮的重大因素有:①“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”，與業(yè)主建造成本密切相關(guān)聯(lián)，它們與業(yè)主投資成本的預(yù)算要匹配。②技術(shù)協(xié)助服務(wù)所遵循的“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”需要穩(wěn)定和持續(xù)，避免業(yè)主投資與該等標(biāo)準(zhǔn)不一致導(dǎo)致的重置損失。③技術(shù)協(xié)助服務(wù)的重要節(jié)點(diǎn)的確立，技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的服務(wù)方式，要滿足業(yè)主所聘請(qǐng)的各設(shè)計(jì)師、建筑師、裝修師、景觀師等等的要求。

(2)設(shè)施設(shè)備準(zhǔn)備劍通常稱為“FF&E)的提取與使用。在一定程度上，F(xiàn)F&E的提取和使用，也是為“品牌/系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)”的維護(hù)而服務(wù)的，需要充分地了解這個(gè)條款，這就是我們?cè)讷@得了品牌給物業(yè)帶來溢價(jià)的同時(shí)，需要考量的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的維持成本問題。業(yè)主的控制是風(fēng)險(xiǎn)而不是管理權(quán)

管理合同時(shí)間跨度長(zhǎng)，一般是在15到25年之間，個(gè)別高端奢侈品牌的管理期限會(huì)在30年左右。管理合同盡管法律關(guān)系復(fù)雜，但主合同以酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的全部委托為主要法律關(guān)系。所以，巨額的酒店資產(chǎn)長(zhǎng)期交由管理公司，作為資產(chǎn)的所有權(quán)人，業(yè)主的顧慮和擔(dān)憂是理所當(dāng)然的。有些業(yè)主認(rèn)為:通過更加深入和廣泛地去控制酒店管理(比如審核各項(xiàng)制度和開支等等)，來實(shí)現(xiàn)對(duì)酒店的控制，我們認(rèn)為，這樣的觀點(diǎn)值得商榷，事實(shí)上，業(yè)主作為資產(chǎn)所有權(quán)人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考慮這樣的制度才是合適的。

(1)協(xié)助國(guó)際品牌酒店的本土化，協(xié)調(diào)酒店在當(dāng)?shù)亟⒘己玫墓碴P(guān)系，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的要求，考慮業(yè)主代表的派出方式業(yè)主代表的派駐制度有兩個(gè)因素是需要考慮的:一是任職的專業(yè)資格，二是權(quán)利邊界的劃分;

(2)盡管有業(yè)主代表，建立管理公司與業(yè)主間的慣常聯(lián)席溝通機(jī)制和臨時(shí)聯(lián)席的溝通機(jī)制;

(3)協(xié)商認(rèn)可管理公司的業(yè)務(wù)計(jì)劃，約定業(yè)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容和提交時(shí)間，并適時(shí)引入專家仲裁機(jī)制;(引資金支付的合理監(jiān)管制度，這個(gè)制度度在管理合同中的設(shè)計(jì)，是否涉及到控制管理權(quán)，業(yè)主的立意是重要的，對(duì)于酒店資金的支付，項(xiàng)目和種類相當(dāng)繁雜，因此，我們贊成的是一種合理的監(jiān)管體制，而不是去束縛管理公司經(jīng)營(yíng)酒店，更不是為日常的經(jīng)營(yíng)管理去設(shè)置不必要的障礙。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體制利益的期待

顯然，任何一個(gè)業(yè)主均不希望酒店業(yè)績(jī)長(zhǎng)期虧損，這是業(yè)主謀求訂立管理合同以獲得國(guó)際管理集團(tuán)先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，以及集團(tuán)服務(wù)的本意和目的，然而，任何一個(gè)管理公司均不會(huì)也不可能向業(yè)主承諾酒店業(yè)績(jī)的回報(bào)，因?yàn)椋频陿I(yè)績(jī)并不取決于管理公司，而是取決于未來的市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)又是敏感而脆弱的。怎樣在管理合同里面去充分解決業(yè)主的關(guān)切，同時(shí)，又可以讓管理公司無需去承擔(dān)本不是自己責(zé)任的義務(wù)呢，

問題的焦點(diǎn)不在“業(yè)績(jī)不好，誰承擔(dān)責(zé)任上”，而是，合同退出合理終止機(jī)制。有兩個(gè)內(nèi)容需要業(yè)主在管理合同中去關(guān)注:

(1)應(yīng)當(dāng)注意到，管理公司所收取的管理費(fèi)有兩個(gè)部分，一是基本管理費(fèi)，二是獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)，那么，讓獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)更加體現(xiàn)出它的合同設(shè)置本意，它應(yīng)當(dāng)與酒店經(jīng)營(yíng)毛利的高低更加緊密地掛鉤;