房地產工程論文范文
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第1篇
房地產工程項目管理指的是在房地產工程項目施工的過程中用系統的理論、觀點和方法，對項目工程進行有效地規劃、組織、決策以及協調各部門之間的關系，利用有限的資源，在保證工程質量的前提下，按時完成計劃任務，實現固定資產的預期目標。房地產工程管理是房地產工程的重要組成部分，涉及到房地產項目的規劃，房地產項目地址的選擇，以及房地產工程的可行性研究。房地產工程管理是確定房地產項目的科學性和準確性的重要因素。對于房地產工程項目而言，進度、質量以及費用是房地產在建設過程中最受到重視的三個要素也是房地產工程管理的主要目標。對這三個目標管理的優劣直接涉及房地產投資者與業主直接的經濟利益。合理的房地產工程項目管理，要在充分節省資金的情況下，節約工期，建設出質量過關的工程項目，實現開發商、承包商和業主的共贏。
2房地產工程管理與一般工程管理的不同之處
房地產工程管理與一般的工程管理有著很大的不同，這些不同的特點主要體現在以下幾個方面。
2.1管理的過程存在很大不同
一般的工程管理過程主要是從企業對工程進行投標開始的，涉及到組織相關的建設人員進行建設，建設過程的管理與監督，工程進度的管理，以及組織專業人才對工程項目進行驗收。房地產工程管理的范圍和領域都遠遠超出了一般的工程管理，房地產工程項目管理的內容包括工程前期的地質勘查、工程設計、工程設計的審查，工程報建，房地產工程的投標和招標、工程的具體施工、工程驗收以及工程的預算決算。由此可見，房地產工程管理不僅僅包括一般工程管理現場施工的各個方面，還包括一般工程前期的各項工作，直接影響到房地產工程的順利開展及工作中的各個方面。
2.2工程管理的主體不同
一般工程管理與房地產工程管理之間有著很大的不同，這也就導致了房地產工程管理與一般工程管理之間的管理主體有著很大的不同。一般的工程管理只是從建筑過程出發進行管理，而房地產工程管理則不僅僅涉及到建筑過程還涉及到項目管理的方方面面。房地產工程管理設計的領域則更加廣闊，這主要體現在以下幾點。首先，在工程進度的控制上，一般的工程對房地產工程進度進行控制主要是從工程本身出發的主要涉及到建筑物的建設進度，房地產工程進度的控制不僅僅體現在工程本身，房地產工程管理要站在業主的角度上對整個項目進行管理和布置。其次，一般工程管理和房地產工程管理在技術層面有著很大的不同。一般的工程管理僅僅是涉及到具體的施工方案和施工技術，而房地產工程管理則是需要將企業的營銷理念融合到工程技術當中，然后按照這個參數進行工程的投標、招標以及工程的建設等各個方面。再次，一般工程管理和房地瓷產工程管理在成本的控制上存在著區別。一般的工程管理成本的控制主要體現在建設過程中對生產成本進行控制，房地產工程管理的成本控制體現在整個項目中的各個方面。最后，在工程質量的控制方面二者之間有所不同。一般工程管理主要負責按照預先的工程設計進行施工，施工質量要符合國家工程建設的標準，房地產工程管理要實現的是要是整個項目工程要符合廣大客戶的要求，二者之間角度是不同的。工程管理的監督對象有所差異一般的工程管理組織人力、物力進行具體的建設，對建設過程中的人、物進行監督主要是為了實現在建筑工程管理過程中的三大目的，即進度、質量和費用三個方面。房地產工程管理監督的對象是施工單位在具體的施工過程是否嚴格遵守國家工程管理技術標準，是否嚴格按照工程計劃進行施，是否在施工的工程中對施工現場進行了嚴格的管理和監督。由此我們可以看出房地產工程管理是對一般工程管理進行監督和指導。
3房地產工程管理的具體方法
3.1加強房地產在設計階段的造價控制
對房地產進行工程管理主要是為了達到在建設的過程中實現進度快、質量好以及投資省的目標。工程項目的具體設計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設過程中節省建設投資，首先要做到的就是在工程設計階段對工程造價進行嚴格的控制。在現階段工程設計的過程中，專業的設計人員的經濟觀念意識比較淡薄，在工程設計的過程中隨心所欲缺乏相關的束縛與限制。因此，在進行工程設計時要對具體的設計方案有具體的費用限制，使工程的設計的造價限制在一定的范圍之內，擺脫過去的盲目的設計方法。
3.2做好利益分配
在房地產的工程管理過程中對一般工程管理的監督組成了房地產工程管理的重要部分。在房地產建設項目的整個過程之中，主體建筑物的建設是一個投資高，建設周期長的主體任務。建筑產品的形成是開發企業和施工單位之間共同努力的結果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導致了在建設的過程中出現種種問題，影響到正常的建設和后期的銷售。
3.3強化公司在建設過程中的監督作用
房地產工程是由企業開發施工隊伍完成的，在整個建設過程中必須加強企業對建設過程的監督。在實際的施工過程中往往存在著，開發企業對施工過程監管不利的現狀。究其原因主要體現在兩點，首先，開發企業派往建設工地的人手不足。其次，企業派往建設工地的技術人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監督。因此，在今后的房地產工程管理中要加強開發企業對施工單位的監督確保工程質量、建設進度，維護業主和企業之間的利益。
4結語
第2篇
首先，針對企業管理層級較多，多頭管理的弊病，對企業的管控模式進行優化，引入“扁平化”管理模式。各開發項目成立項目公司，項目公司設立工程管理部、技術部、綜合管理部，主要以項目現場的工程管理、技術管理以及當地各相關部門對接及綜合管理為主。其他的開發報價、規劃設計、銷售及成本控制等直接由企業運營管理中心負責配合完成。去掉重復設置的機構。較好的解決等級式管理的"層次重疊、冗員多、組織機構運轉效率低下"等的弊端,在當前的市場形勢下，既起到優化人員，減少冗員，節省人力成本。同時加快了信息流的速率，提高決策效率,使項目與企業保持步伐一致。對企業的指令能迅速做出反應。
二、引入運營管理
原工程管理中心改為運營管理中心，全面提升執行力企業的快速擴張和持續發展，不僅要求其本身具備較強的資源獲取能力，而且必須解決項目運作過程中工作配合及運作效率問題，企業在發展壯大的同時必須逐步走向精細化管理。運營管理就是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。房地產開發運營全過程從拿地到售罄也是一個從資源投入到實現項目產出目標的價值增值管理過程，運營管理考慮的是如何將整個過程中的活動進行計劃、組織和控制。對房地產開發活動的管理，也就是對整個活動過程進行設計、運行、評價和改進的過程。從制訂規則、建立及優化流程開始，通過系統化的流程梳理建立流程管理意識、開展流程管理并不斷的優化流程。其真正目的是讓流程管理運作更加有效，讓流程順利落地，提高整體執行力。
三、減少招標時間，縮短項目建設工期
在建立戰略合作后，工程總承包發包實行直接承包方式和合理的定價制度。傳統的招投標體制，多環節、費時間、增加投標費用和相應的成本。與之相反，直接發包就是根據雙方的戰略合作協議以及定價原則、支付原則以及結算原則，直接簽訂總承包合同。一方面縮短招投標環節，縮短房地產項目的開發周期；另一方面，將戰略合作雙方緊密地聯系在一起，使雙方都加快項目的前期準備時間、并能對項目的變化做出及時響應。因此，實行直接交易制度是戰略合作的主要特征，也是戰略合作發揮作用的交易形式。追求“雙贏”的合同造價定價制度，有效保證合作雙方的利益，確保雙方的合同造價的合理性、市場性、公平性。
四、成本控制實行全成本管理
在當前的房地產市場形勢下以及客戶對產品的品質、質量要求不斷提升的環境下，對于房地產開發企業來說,成本管理無疑是最重要的。更何況房地產項目開發是商業行為，是以利潤最大化為目標的。質量、進度目標需要緊緊地圍繞著規劃報建、設計管理、施工準備、現場施工、竣工驗收、工程決算、營銷管理來進行的。既要質量、進度，又要成本控制在預期之內，因此，全過程成本控制變得尤為重要。其主要過程和措施有以下幾個方面：
1.項目開發全成本估算及規劃
由于房地產產品的生產周期長,涉及的部門和環節較多。因此,在不同的階段都要進行相應的成本管理,這也是房地產開發項目開展全面成本管理的前提。對項目開發全過程每一個環節的成本進行估算及規劃，并形成項目開發過程中成本控制的目標。然后對每一環節的成本分解到每一項具體的工作中。同時在各個階段、各個環節成本管理時要實現反饋制,及時將信息反饋給成本控制中心,以便全面成本管理的順利進行。此項工作要求在每一項目開發前必須完成。
2.對與工程管理線條有關的設計管理、施工管理等環節的成本控制制定一系列的管理規定：
a.設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段
其對工程造價的影響在75％以上。成本控制人員會同工程管理人員對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置等從工程管理的角度以及成本控制角度進行分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優化。
b.項目施工階段加強設計變更、現場簽證的監督和管理
施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。
c.加強資金計劃執行的監控
在工程前期，成本控制人員與工程管理人員密切配合，相互協調，制定施工階段的工程款支付資金計劃。該計劃必須同工程施工進度計劃相協調，這樣可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，由運營中心提出成本預警和工程進度預警。
五、結語
第3篇
1、房地產企業對建筑工程概預算編制不合理
由于建設工程概預算的編制是一項很繁瑣的工作，但是由于它的重要性不可忽視，預算編制人員又必須很細致認真地去對待。技術與經濟相結合的概預算工作,在編制的過程中往往會出現預算不合理的現象。如：在施工處理的過程中一旦對工程定額換算不合理就會導致工程總體實際支出預算與建筑初期的預算金額不相符合。如果對工程所采用的新技術、新材料、新結構的預算不合理等,也會產生預算編制出現缺陷的問題。另外,預算編制的好壞也與預算編制人員的個人水平有直接關系。
2、環境、市場及其他外部因素的影響
房地產建筑工程項目的建設時間周期較長,所涉及的范圍也很廣,因此材料價格起伏變化、市場風險，政策影響等情況變化超出了預算時對其風險預測的預留范圍時,工程造價也很可能出現超預算。
3、建設單位未能做好工程實施階段的造價控制
房地產建設工程造價并不是一個孤立的、靜態的過程,如果僅僅注重對招投標階段和竣工結算階段的預算造價控制,而忽視了施工階段工程造價的動態的控制,最后也很可能導致工程造價超預算。
4、建設單位對工程管理不善
房地產建筑工程項目施工周期長、范圍廣、工藝多,如果管理不完善,施工現場發生的情況、問題得不到及時反饋,這樣就造成難以對房地產建筑工程實施階段工程造價進行及時的調整、監控,容易造成資金浪費,出現工程造價超預算的情況。
二、做好控制房地產工程造價概預算的控制措施
針對上文所述幾種房地產建筑工程造價超預算的常見原因,我們如何將工程造價管理做的更好,使經濟與技術緊密結合,以保證投資效益的最大化。本人結合自己這些年工程造價管理工作的經驗,認為必須要做好以下控制要點:
1、預算人員要在熟悉工程現場情況及特點，了解施工組織設計的特點的基礎上進行概預算的編制。在編制前還要做好其他前期準備工作，如地勘，設計圖紙，圖集等相關資料的收集，做好對現場施工環境的調查研究，了解工程所在地的建筑工程預算定額，取費標準以及材料價格等。
2、熟悉施工圖紙，正確計算工程量及套用定額。在概預算的編制過程中，概預算編制者應多次詳盡的閱讀圖紙，并與熟悉工程，審核圖紙結合起來。以至于能夠做出精確的概預算分析、工程量計算、套用單價，防止丟項，落項，錯項的出現。
3、對市場材料價格等波動對價格可能產生的影響留有余地。建筑工程所涉及的材料數量大，種類多，價格不一，購置的材料及設備在工程的造價中占很大的比重（約為55%~65%）,這就要求編制人員對各種設備，材料的價格做到心中有數，并依據設備材料價格的市場波動，對其價差進行調整，實現動態管理。筆者參與的大連市佰城美園6#、9#樓，大連港天下糧倉16#樓，25#樓等工程項目概預算編制過程當中,均充分注重了上述問題的把握,故在預算編制的預見性及指導性上得到了很大提高,工程造價非常好地控制在了預算的預測范圍內。
4、有研究表明,房地產建筑工程的實施階段對建筑工程造價的影響約為15%,所以在這個階段節約投資的可能性比較小。因此,很多建設單位忽略了對房地產建筑工程項目實施階段的造價預算把握控制。然而,在房地產建設工程項目的實施階段,施工時造成浪費投資的可能性很大,其原因主要有兩個:無法控制或很難控制的因素影響(如地震，臺風等不可抗力因素);受施工技術限制，合同變更等人為因素影響(此類因素是可以得到控制的)。建設單位必須注重建筑工程項目的實施階段的預算控制。在滿足工程進度、質量的目標要求下實現投資效益的最大化。造價預算編制人員要貫徹落實合同造價預算的內容，將其作為控制的重要步驟，并從技術、經濟、合同等幾方面采取措施，做好現場簽證、變更工作，嚴格結算程序，防范超前過量支付的情況出現，從而做好項目實施階段的預算控制,實現較好的經濟效益的。
5、嚴肅房地產工程造價調整審批過程,最大程度減少變更對工程造價的影響。每個建筑工程建設都有決策、設計、實施三個重要階段,概預算編制于工程的設計階段,因此這就使預算在實施階段中產生了局限性。在工程的實施過程中,經常會發生項目的變更。例如大連某房地產項目的基礎工程,原筏板設計按照土基計算,但是在施工中發現有溶洞,為避免地基下陷，只能對樓房基礎結構設計進行修改,從而造成了工程造價的增加,這種變更為不可抗力。可是我們都了解,項目的變更常常會導致工程造價增加,因此作為工程造價人員應努力最大程度地減少項目變更對工程造價的影響。造價控制人員要對工程的變更部分進行多次技術及經濟論證,確認其必要性、可行性,盡量減小設計變更引起的支出。造價控制人員必須嚴肅工程造價調整的審批過程,對工程超量及超價部分加強控制。努力將工程項目變更對工程造價產生的影響降到最小。
6、加強對工程預算管理人員素質的提高。房地產工程造價預算管理人員即但要有豐富的專業基知識，也要有高尚的職業道德，要養成工作實事求是，無私奉獻、愛崗敬業的精神，要做出一份好的工程預算，必須要有一個高素質的工程造價預算管理人員。這幾年，筆者所在公司就很注重預算管理人才的培養，積極為本公司預算管理人員的提高和深造創造機會，同時關心其生活，幫助其解決生活上的憂愁，以情留人，經過多種努力，打造出了一支專業技能過硬的預算管理隊伍，極大提高了隊伍預算管理的能力。由此可見預算管理人員的個人素質直接影響到預算管理的水平，因此，各房地產公司應該注重對預算管理人員的培養，促使使其專業知識和素質得到同步提高。
三、結語
