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工業(yè)廢棄地有一定的特殊性，自然環(huán)境比普通用地復(fù)雜，需要考慮修復(fù)的問題相對(duì)較多。景觀設(shè)計(jì)師在進(jìn)行適量的人工干預(yù)后，充分利用動(dòng)、植物或其他自然因素來改善原生環(huán)境，使廢棄地逐漸恢復(fù)成安全、適宜的環(huán)境。生態(tài)系統(tǒng)中的土地與水資源將不再是被污染或是污染源，創(chuàng)造了良性、持續(xù)發(fā)展的景觀。
1.對(duì)土地、水的處理
由于諸多原因，工業(yè)廢棄地的土壤存在污染、某種或多種物質(zhì)含量高、PH值偏離正常值或容易板結(jié)等問題。處理土壤是為植物的生存生長(zhǎng)和建設(shè)活動(dòng)展開提供保證，處理土壤污染最簡(jiǎn)單、最普遍的方法是進(jìn)行土壤置換，包括全部置換和部分置換，都具有一定的不足和局限性。但在追求生態(tài)性的設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)人員和施工人員更傾向于進(jìn)行人工干預(yù)整治，利用植物或其他自然資源對(duì)土壤進(jìn)行凈化修復(fù)，這種方法能夠減少土方的運(yùn)輸量，以降低成本，同時(shí)用自然修復(fù)的方式，合理利用原有土壤資源，以實(shí)現(xiàn)低成本生態(tài)循環(huán)的目的。在美國(guó)西雅圖煤氣廠公園項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)師在土壤中摻進(jìn)了適宜種植的草籽和一定比例的腐殖質(zhì)，改善貧瘠土壤，增加土壤肥力，為草籽生長(zhǎng)提供良好環(huán)境。在這項(xiàng)措施的基礎(chǔ)上，培植微生物和植物來吸收固體物質(zhì)，消耗土壤污染物質(zhì)，從而達(dá)到凈化污染土壤的目的。[3]在以色列特拉維夫閱讀公園，則是選擇富有當(dāng)?shù)靥厣N子的表層土壤，放置在公園建設(shè)用地周邊，遠(yuǎn)離工程場(chǎng)地，避免風(fēng)吹日曬不良影響，種子逐漸適應(yīng)公園原有環(huán)境。最后選取其中含有生長(zhǎng)能力的種子在土壤里播種，其中要多次對(duì)種子生長(zhǎng)情況進(jìn)行觀察，控制定植植物情況，取得改良土壤的效果。[4]土壤板結(jié)也是工業(yè)廢棄地中較常見的現(xiàn)象，主要產(chǎn)生原因有某些物質(zhì)超標(biāo)和土地被鋪地或重型器械夯實(shí)。板結(jié)對(duì)于建設(shè)和植物種植有很大的影響，在廢棄地中這樣常用的方法有人工松整土地、使用土壤結(jié)構(gòu)改良劑改良土壤結(jié)構(gòu)、利用適應(yīng)力強(qiáng)的植物或使用有益土壤松動(dòng)的動(dòng)物生物改良土質(zhì)，[5]改良手段需要根據(jù)土地板結(jié)原因進(jìn)行具體分析，提出最合適的整改方案。在廢棄地中，大多數(shù)現(xiàn)存水來自于原有建設(shè)、后天自然積蓄或人為排放而成。而在景觀設(shè)計(jì)中，水是常見的空間活躍元素，柔化并融合硬質(zhì)景觀，流動(dòng)的水更能創(chuàng)造相對(duì)獨(dú)立空間，吸引使用者注意力，隔絕周圍嘈雜環(huán)境。選擇是否保留和利用水資源，除了根據(jù)設(shè)計(jì)需求還必須考慮其是否自身受到污染或周邊環(huán)境存在污染擴(kuò)散的威脅。簡(jiǎn)單的水置換并不能解決整個(gè)環(huán)境將來可能對(duì)使用者產(chǎn)生的危害，需要利用固定和清除方式對(duì)污染帶來的威脅進(jìn)行控制、削減。德國(guó)北杜伊斯堡景觀公園水公園按不同水生植物的生長(zhǎng)習(xí)性組合，創(chuàng)造了豐富層次和景觀效果，使植物延伸至陸地形成自然群落，植物群落美觀的同時(shí)兼顧生態(tài)凈化，使流經(jīng)該路段的河流得到凈化。韓國(guó)首爾仙游島公園是在舊污水凈化工廠改造成的，在功能上進(jìn)行了延續(xù)，現(xiàn)用原有的凈水設(shè)備為公園的庭院供水，其中的“水質(zhì)凈化園”成為可供觀賞的自然凈水模型，直觀地展現(xiàn)原水廠運(yùn)作流程，體現(xiàn)出污水處理廠的文化與價(jià)值。在處理廢棄土地的手法上，大地景觀是一種比較特殊的景觀改造方式。由于用地的需要，大地景觀改造一般應(yīng)用在比較荒蕪、偏遠(yuǎn)的地方。它是用土地去敘說歷史，傳達(dá)設(shè)計(jì)者要表達(dá)出來的東西。某些工業(yè)廢棄地由于土地的限制，種植樹木或建造建筑比較困難，而大地景觀可以很好地處理土地與環(huán)境，同時(shí)傳遞工業(yè)文明精神和其他人文理念。美國(guó)加州拜斯比公園（ByxbeePark）在改造前曾是一個(gè)垃圾填埋場(chǎng)，場(chǎng)地上垃圾隨意堆放著，上面覆土很薄，缺乏能夠種植和建造的條件。設(shè)計(jì)師在垃圾山上塑造地形，并把場(chǎng)地中的廢棄電線桿選擇性保留，組成陣列排布，平緩的地形和直立的舊電線桿形成強(qiáng)烈對(duì)比，共同營(yíng)造場(chǎng)所空間。整個(gè)公園覆蓋著低矮的草，以自然的姿態(tài)體現(xiàn)生機(jī)。整個(gè)場(chǎng)地簡(jiǎn)化了其他建設(shè)，強(qiáng)化了土地的特征，追求人工塑造、自然景觀的相互交融。德國(guó)蓋爾森基興北星公園（NordsternPark）在設(shè)計(jì)時(shí)，把原礦中的堆積的廢料塑形成幾何形狀山丘，整個(gè)場(chǎng)地以此造型為元素，構(gòu)筑物也成為大地藝術(shù)的一部分，地面種植多以低矮植被為主，強(qiáng)調(diào)地形和景觀融為整體。
2.對(duì)原有植物、動(dòng)物的處理
工業(yè)廢棄地原有的植物或動(dòng)物也屬于自然環(huán)境的一部分，對(duì)于環(huán)境有一定的適應(yīng)能力，能夠較正常生活在它們已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間適用的土地上，所以保留合適的植物、動(dòng)物能維持原有景觀，能夠減少其適應(yīng)時(shí)間和增大存活率，對(duì)自然修復(fù)存在重大意義。對(duì)于需要盡早對(duì)使用者開放和呈現(xiàn)效果的地區(qū)，則需增大保留比例。特別是有些工業(yè)地廢棄后，長(zhǎng)時(shí)間空置會(huì)形成一些珍貴動(dòng)、植物的棲息地。在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)從多方面考慮是否要進(jìn)行保護(hù)和完善，這樣就需要保留一部分的空間維持甚至優(yōu)化現(xiàn)有環(huán)境，它能給有生物種提供和諧共處的條件。江西鷹潭白鷺公園設(shè)計(jì)時(shí)，在白鷺棲息的水塘周圍形成一個(gè)保護(hù)隔離地帶，減少人類活動(dòng)對(duì)其產(chǎn)生的影響，實(shí)現(xiàn)人與自然的共生。俞孔堅(jiān)教授在設(shè)計(jì)廣東中山岐江公園時(shí)，采用流體力學(xué)相關(guān)理論，對(duì)土地進(jìn)行分割，形成綠色島嶼，既保護(hù)古老榕樹，又滿足防洪的需求。[6]剛開放使用的長(zhǎng)沙市巴溪洲保留原生楊樹，根據(jù)水位變化，設(shè)計(jì)季節(jié)性水生綠洲，創(chuàng)造生態(tài)多樣性。朱育帆教授在青海原子城設(shè)計(jì)時(shí)保留白楊樹，形成綠色走廊，用植物敘述記憶，就是最好的例證。
二、改造人文環(huán)境，體現(xiàn)歷史價(jià)值
人工環(huán)境也是工業(yè)廢棄地的重要組成部分，工業(yè)廢棄地經(jīng)常遺留下廢棄的材料、器械、建筑和構(gòu)筑物，若完全抹去痕跡則失去工業(yè)遺址的歷史文化意義，讓其以原始狀態(tài)則不符合現(xiàn)代使用需求，所以也需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)男迯?fù)。
1.對(duì)廢棄材料、器械的處理
大量廢棄的材料和器械若采取全部移出場(chǎng)地將消耗大量人力物力，同時(shí)也存在轉(zhuǎn)移安置問題。廢棄材料分為原料、非生產(chǎn)性的必須材料、半成品和成品，設(shè)計(jì)師把廢棄材料通過分解、重塑、組合與新建材料手段，使原有材料煥發(fā)出新的生命力。廣東中山岐江公園內(nèi)鋪裝采用石材邊緣鋪設(shè)廢棄鋼材，照顧排水和安全的同時(shí)，體現(xiàn)園區(qū)特色，采用廢棄鋼材創(chuàng)作出鐵柵涌泉，在強(qiáng)烈的過去與現(xiàn)在的對(duì)比中追求和諧。上海國(guó)際節(jié)能環(huán)保園利用廢棄材料制作矮墻及鋪裝，一些雕塑和娛樂設(shè)施就地取材，形成獨(dú)具特色的園區(qū)風(fēng)光。德國(guó)杜伊斯堡公園把紅磚制作成紅色混凝土材料，礦渣等直接作為鋪設(shè)地面材料。原有器械在考慮視線、線路、完整功能等情況下，選擇性地進(jìn)行保留。完善器械處理方面，其處理手法多于相似遺留建筑物，但功能形式上更為多變。德國(guó)杜伊斯堡公園中心區(qū)，把煤氣儲(chǔ)存罐創(chuàng)造性地轉(zhuǎn)變成人工潛水中心，使器械功能不止步于觀賞，使人與工業(yè)遺跡更為親近。
2.對(duì)遺留建筑物、構(gòu)筑物的處理
工業(yè)廢棄地的建筑、構(gòu)筑物有著獨(dú)特的形態(tài)和結(jié)構(gòu)，在突顯工業(yè)特色和記錄歷史上有著不能取代的功效。但是能夠像德國(guó)老工業(yè)區(qū)的北杜伊斯堡景觀公園那樣大量、完整、合理保留是罕見的。首先，選取比較完整和有價(jià)值的部分保留，其次在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行改善和變化，用場(chǎng)地內(nèi)廢棄材料或現(xiàn)代材料進(jìn)行拼接，或把空間重新布置組合，使其不孤立于整體環(huán)境，而又體現(xiàn)工業(yè)精神。廣東廣州員村紅磚廠，原廠區(qū)建筑進(jìn)行改造中，有建筑直接在磚墻上覆蓋彩色玻璃、鋼架結(jié)構(gòu)，利用現(xiàn)代材料形成過渡空間，彰顯時(shí)代特色；有建筑入口把水泥柱和鋼架改造成特色欄架，體現(xiàn)工業(yè)的力量；還有建筑在入口處用紅磚拼接出新墻，使空間更適合現(xiàn)代使用，配合新中式的家具擺飾，工業(yè)建筑融入中國(guó)特色。在建筑設(shè)計(jì)層面，在保留特色同時(shí)需要考慮符合現(xiàn)代建設(shè)和環(huán)境。常見手法有：創(chuàng)造過度空間；工業(yè)元素和現(xiàn)代元素對(duì)比沖突；利用傳統(tǒng)元素手法中和沖突；在視覺上新舊元素進(jìn)行銜接；現(xiàn)代元素隱藏于工業(yè)建筑表層兩者相互相成、兩者交融襯托。有些構(gòu)筑物由于時(shí)間久遠(yuǎn)和人為破壞，受到腐蝕、破損或呈現(xiàn)陳舊的現(xiàn)象。一些再利用的構(gòu)筑物或建筑采用的是噴涂油漆或其他保護(hù)性質(zhì)的涂料。如廣東廣州岐山公園廠房構(gòu)架就涂上了鮮艷的紅色，原有的機(jī)器進(jìn)行改造涂漆。雖然保存時(shí)間延長(zhǎng)，但簡(jiǎn)圣賢、何志華在《我國(guó)工業(yè)遺址設(shè)計(jì)案例分析——中山歧江公園》一文中提出噴涂漆這種方式會(huì)使構(gòu)筑物失去原真性，讓人無法體驗(yàn)工業(yè)遺產(chǎn)的價(jià)值。[6]有些設(shè)計(jì)選擇利用植物直接覆蓋部分構(gòu)筑物，減少了工業(yè)建筑給人帶來的距離感。德國(guó)北杜伊斯堡景觀公園中，鐵路公園的少數(shù)鐵軌和步道被爬山虎等攀沿植物覆蓋，柔化了鋼鐵構(gòu)成的硬朗空間，增加了生命氣息，同時(shí)表現(xiàn)出時(shí)間在上面留下的痕跡。但爬山虎這種攀沿類植物會(huì)分泌腐蝕性的物質(zhì)，影響建筑或構(gòu)架存留時(shí)間和安全性。采取對(duì)建筑或構(gòu)筑物進(jìn)行表層處理，或使植物“懸浮”于建筑表面不直接與之接觸，減少植物對(duì)于廢棄建筑的不良影響。
三、協(xié)調(diào)周圍環(huán)境，新舊相互交融
一、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征
(一)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)
1—9月，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資26．65億元，同比增長(zhǎng)17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長(zhǎng)10．5％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70．43％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資4．73億元，同比增長(zhǎng)116．97％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17．75％。
(二)市場(chǎng)供需兩旺
1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長(zhǎng)34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長(zhǎng)81．73％。累計(jì)銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長(zhǎng)104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。
(三)價(jià)格漲幅平穩(wěn)
1—9月份．商品房均價(jià)為2525元／平方米，同比增長(zhǎng)6．00％，商品住宅均價(jià)為2208元／平方米，同比增長(zhǎng)8．02％。9月份，商品住宅均價(jià)同比增長(zhǎng)19．28％，環(huán)比增長(zhǎng)4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源小計(jì)44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長(zhǎng)l6．82％。其他資金來源中，定金和預(yù)收款14．39億元，同比增長(zhǎng)194．88％．旺盛的市場(chǎng)需求直接加速了開發(fā)商的資金回籠．困擾開發(fā)商多時(shí)的“資金鏈斷裂問題”得到轉(zhuǎn)變。
基于以上所述．在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣狀況已經(jīng)得到較大的改善。但是一方面這種建立在國(guó)家政策和信貸推動(dòng)基礎(chǔ)上，而不是建立在居民收入形成的購(gòu)買力提高基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，其可持續(xù)性還有待于時(shí)間的驗(yàn)證，另一方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本因素還沒有完全消失．國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有可能出現(xiàn)波動(dòng)．衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的真正復(fù)興還有待時(shí)日。
二、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)存在問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
(一)居民“理性預(yù)期”與房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為
西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中理性“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)認(rèn)為，在利己主義的推動(dòng)下。具備“完全理性”的人能夠自覺地實(shí)現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的市場(chǎng)行為符合“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)。消費(fèi)者在房?jī)r(jià)上漲時(shí)由于預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下不可避免產(chǎn)生投機(jī)沖動(dòng)。今年以來，市面上出現(xiàn)的排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮了，甚至出現(xiàn)了單純的“賣房號(hào)”現(xiàn)象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽(yáng)居民還沒有能支撐房地產(chǎn)這樣“瘋狂”的收入水平房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為一方面不利于反映居民真實(shí)住房需求：另一方面也擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不利于其正常發(fā)展。從目前衡陽(yáng)房?jī)r(jià)來看，泡沫成分應(yīng)該不大．而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，衡陽(yáng)市目前房?jī)r(jià)收入比大約為6左右，房?jī)r(jià)還在居民收入可以承受的范圍內(nèi)，但是如果對(duì)市場(chǎng)投機(jī)行為不加以抑制，面對(duì)逐步推高的房?jī)r(jià)．本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)受到損害，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融體系帶來難以估量的損失。
(二)結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽(yáng)市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展
根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求，也能抑制需求，能創(chuàng)造需求適應(yīng)需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無效供給。衡陽(yáng)商品房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題依然存在。一是戶型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來衡陽(yáng)市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢(shì)，90平方米以下，總價(jià)較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后(見表1)，一部分經(jīng)濟(jì)困難家庭的住房需求沒有得到改善。
(三)金融機(jī)構(gòu)“非理性”行為孕育著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
金融機(jī)構(gòu)作為集體“經(jīng)濟(jì)人”有尋求自身利益最大化的沖動(dòng)，但是由于其經(jīng)理人是股東(或國(guó)家和政府)的委托人，不可避免在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機(jī)構(gòu)因?yàn)槔鏇_動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)支持過度，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。如果開發(fā)商資金不足，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行不下去，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)出來，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量減少1．51％(2009年l0月農(nóng)業(yè)銀行不良資產(chǎn)剝離)的條件下，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)貸款損失類不良貸款數(shù)量同比增長(zhǎng)84．48％，關(guān)注類貸款同比增長(zhǎng)50．54％(見表2)，而關(guān)注類房地產(chǎn)貸款可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年1—9月份，衡陽(yáng)市空置商品房38．53萬平方米，同比增長(zhǎng)132．52％，按9月份市場(chǎng)平均價(jià)格2382元／平方米計(jì)算。已經(jīng)沉淀了開發(fā)企業(yè)9．17億資金，在衡陽(yáng)市房地產(chǎn)大量開發(fā)建設(shè)，居民實(shí)際收入沒有上升的情況下，購(gòu)買力的釋放還能持續(xù)多久?(四)房地產(chǎn)民間融資潛藏的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注民間融資作為正規(guī)金融的補(bǔ)充．因?yàn)橘Y金的稀缺性也會(huì)產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象。由于信息不完全對(duì)稱，在融資市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇的結(jié)果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報(bào)，在房地產(chǎn)行情看好時(shí)，這種回報(bào)可能會(huì)得到滿足，但是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要靠政府政策推動(dòng)，而居民收入水平提高形成的購(gòu)買力并沒有得到很大改變的條件下，一旦出現(xiàn)政府優(yōu)惠政策不再延續(xù)，信貸政策收緊．就會(huì)出現(xiàn)商品房銷售不暢的情況．房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。尤其是一些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的非法集資現(xiàn)象．更容易出現(xiàn)融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經(jīng)有例可循。
三、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下金融機(jī)構(gòu)如何促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展
面對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大環(huán)境，衡陽(yáng)金融機(jī)構(gòu)在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展上應(yīng)有所作為．在支持房地產(chǎn)發(fā)展上應(yīng)更加注重科學(xué)性和靈活性
(一)把握好房地產(chǎn)金融支持的方向
房地產(chǎn)金融支持應(yīng)放在以下幾個(gè)方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)商業(yè)性信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)．優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)．優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購(gòu)買自住房的貸款需求：
另一方面，還要求金融機(jī)構(gòu)積極配合國(guó)家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下．切實(shí)改進(jìn)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。二是把握好增量控制。
在對(duì)存量土地開發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對(duì)新增土地開發(fā)和新開工項(xiàng)目的調(diào)控。防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場(chǎng)需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控狀況．對(duì)金融支持的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項(xiàng)目適銷對(duì)路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)四是把握好市場(chǎng)失靈問題的解決。市場(chǎng)失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)本身不可能實(shí)現(xiàn)居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對(duì)房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇?dǎo)，增加開發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應(yīng)該發(fā)揮作用。
(二)把握住房地產(chǎn)金融支持的力度
房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)．因此為了防止區(qū)域經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)，對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的金融支持力度應(yīng)把握“平衡”的原則。
一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應(yīng)在三方面把握好力度：首先是重點(diǎn)支持個(gè)人自住性消費(fèi)需求。對(duì)于個(gè)人改善住房條件的消費(fèi)需求，要在衡量個(gè)人償債能力的基礎(chǔ)上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，詳細(xì)了解貸款申請(qǐng)人的資料真實(shí)性的基礎(chǔ)上，對(duì)于具有投資價(jià)值的項(xiàng)目積極參與；第三是嚴(yán)格抑制炒作性房地產(chǎn)投機(jī)需求。這樣既能加大市場(chǎng)的有效需求，又能防止市場(chǎng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。
二是把握住金融支持與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平衡。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大趨勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的區(qū)域金融機(jī)構(gòu)應(yīng)采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準(zhǔn)利率的政策。而對(duì)開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準(zhǔn)利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。超級(jí)秘書網(wǎng)
(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設(shè)
一是建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效監(jiān)測(cè)機(jī)制。首先要建立適應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，根據(jù)這些指標(biāo)進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)并及時(shí)向金融主管部門和銀行反饋，各金融機(jī)構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)民間融資活動(dòng)、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷售狀況等要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)．發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告和解決。
（一）相關(guān)概念和研究?jī)?nèi)容界定1.核心概念界定近年來，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的不斷進(jìn)步，使得港口和四周地區(qū)逐漸變?yōu)榱松虡I(yè)聚集地區(qū)。并且，港口自身?xiàng)l件也處在不斷完善當(dāng)中，因此，進(jìn)一步加強(qiáng)了港口為周圍地區(qū)經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易的發(fā)展提供的服務(wù)能力。2003年，我國(guó)頒布實(shí)施了《中華人民共和國(guó)港口法》，在該法律中，明確指出了：“港口指的是具有船舶進(jìn)出、停、靠，旅客上下及貨物運(yùn)載等功能，同時(shí)還應(yīng)具有相應(yīng)的港口設(shè)施。”一般來說，港口多是由一個(gè)或是多個(gè)港區(qū)所構(gòu)成的，加之，當(dāng)前的港口多數(shù)屬于綜合性的港口，在建設(shè)過程中，通常是按照運(yùn)輸貨物來決定港區(qū)的類型，再結(jié)合水路、鐵路等和港口的腹地經(jīng)濟(jì)相互連接在一起。若按照用途進(jìn)行劃分，港口主要包含工業(yè)港、軍港、綜合港等。其中，工業(yè)港指的是為港口的腹地企業(yè)運(yùn)輸一些原材料等；軍港指的是軍隊(duì)艦艇停、靠或是維修的主要港口；對(duì)于綜合港口而言，主要指的是為其提供多種功能及多元化服務(wù)的一種綜合性的港口。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，使得國(guó)際貨物運(yùn)輸方式標(biāo)準(zhǔn)化、船舶大型化以及集裝箱的運(yùn)輸能力等都作為了港口是否具有國(guó)際地位的主要標(biāo)準(zhǔn)，這也就進(jìn)一步加快了港口集裝箱碼頭建設(shè)和集裝箱港口形式。再結(jié)合上述對(duì)港口的界定來看，集裝箱港口指的是具有一定獨(dú)立的地區(qū)，并且具備一些專業(yè)化港口的操作設(shè)備，為船舶停、靠及作業(yè)、貨物裝卸等提供服務(wù)的港口。2.物流和功能的界定港口物流指的是四周的港口城市借助地理優(yōu)勢(shì)，并且在具備一定經(jīng)濟(jì)水平與基礎(chǔ)設(shè)施的前提下，以優(yōu)化港口和腹地資源為主要目標(biāo)的一種綜合服務(wù)體系。通常情況下，港口物流集中體現(xiàn)在港口的功能上，目前，港口功能主要包含船舶貨運(yùn)、報(bào)關(guān)報(bào)檢等功能。
（二）協(xié)同理論和探究對(duì)象的界定1.序參量和序參量理論的分析在協(xié)同理論中，已明確指出相變指的是系統(tǒng)由無序態(tài)轉(zhuǎn)變成有序態(tài)，或是由有序態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)闊o序態(tài)的一種動(dòng)態(tài)過程。而在此過程中，序參量是其最為重要的一種因素。從物理學(xué)角度分析，序參量指的是：在系統(tǒng)相變過程中，慢弛豫變量具有決定性的作用，即序參量。而當(dāng)系統(tǒng)由無序狀態(tài)過渡到有序狀態(tài)時(shí)，必須借助序參量間的作用，這將共同決定系統(tǒng)相變的特征與規(guī)律的發(fā)展。然而，盡管序參了數(shù)量相對(duì)較少，其衰減速度也相對(duì)較遲緩；其快弛預(yù)變量過多，它的衰減速度也是非?？斓?，但是這對(duì)系統(tǒng)功能與結(jié)構(gòu)變化不會(huì)起到任何的主導(dǎo)作用，并且還必須服從于序參量。2.對(duì)研究對(duì)象系統(tǒng)的界定分析事實(shí)上，協(xié)同理論是指如果系統(tǒng)被外界控制參量產(chǎn)生影響進(jìn)而發(fā)生了變化時(shí)，其子系統(tǒng)和內(nèi)部序參量利用相互間的影響出現(xiàn)對(duì)應(yīng)的協(xié)調(diào)效應(yīng)以及協(xié)同作用。然而，當(dāng)協(xié)調(diào)效應(yīng)與協(xié)同作用都已經(jīng)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)，那么系統(tǒng)便會(huì)利用自組織作用出現(xiàn)新的有序變化。在大部分研究文獻(xiàn)當(dāng)中，對(duì)系統(tǒng)界定為：系統(tǒng)是要素間相互聯(lián)系與制約的多部分相互結(jié)合而形成的一個(gè)具有特殊功能的一個(gè)整體。在對(duì)系統(tǒng)理論探究的基礎(chǔ)上，明確指出系統(tǒng)和各要素間存在的這種關(guān)聯(lián)性，并且將環(huán)境中相互作用與關(guān)聯(lián)的各要素功能與結(jié)構(gòu)的集合作為一個(gè)完整的有機(jī)體，全面、動(dòng)態(tài)地看這個(gè)整體。
（三）港口物流和腹地經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)發(fā)展的相關(guān)機(jī)制1.腹地經(jīng)濟(jì)對(duì)港口物流發(fā)展的作用機(jī)制第一，腹地經(jīng)濟(jì)已成為港口物流發(fā)展的集中貨源地。通過腹地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，利用港口與海外銷售市場(chǎng)的連接，向海外銷售一些產(chǎn)品及原材料；另外，通過腹地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，海外的一些成品及原材料通過港口運(yùn)輸進(jìn)來。所以，腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)、對(duì)外貿(mào)易發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)模等都將會(huì)對(duì)港口吞吐量產(chǎn)生一定的影響。第二，腹地經(jīng)濟(jì)是港口物流發(fā)展的重要保障。近年來，隨著我國(guó)港口腹地經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，使得腹地區(qū)域物流設(shè)施逐漸變得更加完善，而這將為港口進(jìn)出口、多式集裝箱聯(lián)運(yùn)打下牢固基礎(chǔ)；此外，由于腹地區(qū)的公路、航空等設(shè)施建設(shè)變得更加完善，從而進(jìn)一步擴(kuò)大了港口物流腹地空間的范圍。由此看來，港口工業(yè)發(fā)展成為腹地經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要前提與基本保障。第三，腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠?yàn)楦劭谖锪靼l(fā)展提供可靠的服務(wù)支撐。通過腹地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，能夠迅速帶動(dòng)交通業(yè)、金融以及信息行業(yè)的發(fā)展，吸引大量的企業(yè)投資；反過來，港口物流屬于一個(gè)綜合體系，上述產(chǎn)業(yè)將為港口物流發(fā)展提供必要的全能型人才。所以，港口物流發(fā)展需要建立在腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上。2.港口物流發(fā)展對(duì)腹地經(jīng)濟(jì)的作用第一，港口的發(fā)展可獲得更大的效益，而這無疑對(duì)腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的推動(dòng)作用。而在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，港口物流是不可缺少的一部分內(nèi)容，并且還可創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)財(cái)富、增加就業(yè)機(jī)會(huì)等，從而進(jìn)一步加快我國(guó)港口及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。此外，港口物流的發(fā)展可帶動(dòng)腹地集疏運(yùn)系統(tǒng)的發(fā)展，促使腹地交通設(shè)施逐漸趨于完善，而最重要的是可吸收大量的發(fā)展資金。第二，港口物流具有促進(jìn)腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能。通過梯度轉(zhuǎn)移理論分析我們可知，港口物流發(fā)展使我國(guó)社會(huì)資源逐漸朝向港口和低成本地區(qū)轉(zhuǎn)移，由于產(chǎn)業(yè)的過度集中，便出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集群，促使腹地經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。
二、當(dāng)前青島港港口和腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本現(xiàn)狀分析
（一）發(fā)展概況1892年，建立了青島港，截止到目前為止，青島港已是具有上百年歷史的大型港口。其業(yè)務(wù)主要涉及到國(guó)際集裝箱運(yùn)輸、成品及原材料的進(jìn)出口運(yùn)營(yíng)以及提供一些國(guó)際客運(yùn)服務(wù)等。目前，青島港已經(jīng)和130多個(gè)國(guó)家及地區(qū)的近450個(gè)港口存在業(yè)務(wù)往來。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到2011年底，青島港的吞吐量達(dá)到了3.72億噸，同比增長(zhǎng)了近7%，位居世界前列。
（二）港口發(fā)展趨勢(shì)據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，青島港的出口總額波動(dòng)相對(duì)較大，既有也出現(xiàn)了低谷，不過其整體量變化并未出現(xiàn)較大差異。然而，從增長(zhǎng)角度分析，進(jìn)出口額波動(dòng)時(shí)間段和集裝箱吞吐量存在一定的差異，其中，在2008年之前的增長(zhǎng)速度處在最高位。2008年爆發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但并未影響到進(jìn)出口額的增度，甚至比2007年增長(zhǎng)了近25%的額度。在2009年，青島港口的進(jìn)出口額出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，其最低值達(dá)到了-21%。
（三）腹地發(fā)展趨勢(shì)總量指標(biāo)指的是衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)2002年-2008年的青島國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的發(fā)展趨勢(shì)分析，其總量呈級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，增速相對(duì)平緩，且沒有較大的波動(dòng)，這是和我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是相一致的；但是，在受到全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響后，2009年的生產(chǎn)總值呈下降趨勢(shì)發(fā)展。隨后，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)了復(fù)蘇發(fā)展，2010年生產(chǎn)總值出現(xiàn)了上升，幾乎恢復(fù)到了出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前的水平；然而，盡管在2011年，青島港的生產(chǎn)總值達(dá)到了6615.6億元，增速為下降趨勢(shì)，但其總量卻在持續(xù)上漲。
三、青島港港口和腹地經(jīng)濟(jì)協(xié)同性發(fā)展的實(shí)證探究
（一）協(xié)同性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立港口物流的評(píng)價(jià)指標(biāo)指的是按照投入與產(chǎn)出量指標(biāo)來選擇序參量，并且將其作為生產(chǎn)性泊位數(shù)、港口業(yè)務(wù)、投資額以及集裝箱的吞吐量等。事實(shí)上，腹地經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是比較復(fù)雜的，為進(jìn)一步提升評(píng)價(jià)目標(biāo)的準(zhǔn)確性、可得性，根據(jù)總量指標(biāo)、貿(mào)易指標(biāo)以及投資指標(biāo)來選定序參量。不過，貿(mào)易指標(biāo)與投資指標(biāo)的確定又要結(jié)合國(guó)內(nèi)外貿(mào)易與投資量的多少選定消費(fèi)品的零售總額、投資額。
（二）實(shí)證結(jié)果1.總量指標(biāo)從整體上來說，總量指標(biāo)貢獻(xiàn)度呈上升趨勢(shì)發(fā)展，和青島經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)相同，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)的序參量也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。工業(yè)生產(chǎn)總之和地方財(cái)政收入由于受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，其協(xié)調(diào)適配度增長(zhǎng)相對(duì)十分的平緩。2.貿(mào)易指標(biāo)因受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對(duì)外貿(mào)易出口總額對(duì)子系統(tǒng)貢獻(xiàn)度持續(xù)下降，加之，受后經(jīng)濟(jì)危機(jī)財(cái)政刺激的進(jìn)一步增大，其貢獻(xiàn)度水平持續(xù)增長(zhǎng)。除此之外，由于國(guó)內(nèi)需求量的增大，進(jìn)一步增加了社會(huì)消費(fèi)品額度的增長(zhǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)了我國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而提升青島經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)適配度水準(zhǔn)。
四、實(shí)證探究其實(shí)和策略建議
（一）實(shí)證結(jié)果啟示港口物流子系統(tǒng)對(duì)港口物流及腹地經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)的貢獻(xiàn)度水平持續(xù)上升來看，青島港口的運(yùn)行，可進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)和復(fù)合系統(tǒng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。并且，在加速港口物流子系統(tǒng)在復(fù)合系統(tǒng)的發(fā)展中發(fā)揮著十分重要的作用。這樣一來，可確保港口物流經(jīng)濟(jì)和腹地經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。