影響二手房?jī)r(jià)格的因素分析范文

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摘要：隨著近些年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化程度加大、人源不斷流入，住房需求加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展的高潮。傳統(tǒng)的二手房估價(jià)方法基本上都是從供給和需求方面進(jìn)行分析，住宅帶給消費(fèi)者的主觀滿(mǎn)足程度很難得到體現(xiàn)。本文運(yùn)用國(guó)外比較成熟的Hedonic模型來(lái)對(duì)二手房住宅進(jìn)行定量研究，選取影響二手房?jī)r(jià)格的主要因素進(jìn)行分析，得出市場(chǎng)價(jià)格估計(jì)模型，以期為買(mǎi)賣(mài)雙方提供合理的房?jī)r(jià)定位。

關(guān)鍵詞：二手房；特征價(jià)格模型；多元回歸分析；鄭州市

1引言

自古以來(lái)安居樂(lè)業(yè)是我們崇尚的理想生活，居無(wú)定所的日子很難穩(wěn)定下來(lái)求發(fā)展。在城市建造面積一定的情況下，一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)最終將會(huì)達(dá)到飽和狀態(tài)，而只要房屋在，二手房市場(chǎng)一定不會(huì)消失。近幾年來(lái)鄭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化步伐加快，房?jī)r(jià)也高的讓中等收入的市民難以承受。鄭州作為人口大省的河南省省會(huì)，大量的外地人蜂擁而至，對(duì)于事業(yè)剛剛起步的年輕人來(lái)說(shuō)二手房是很好的選擇，滿(mǎn)足了自住性需求，而且在未來(lái)可增值。這在一定程度上促進(jìn)了鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

2變量數(shù)據(jù)的選取

Hedonic模型法，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的，它將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，得出各影響因素所隱含的價(jià)格，以此反映相對(duì)純粹的價(jià)格變化。本文用Hedonic模型對(duì)鄭州市二手房住宅市場(chǎng)進(jìn)行研究，因變量為一套二手房的具體簽約價(jià)格，而非官網(wǎng)上公布的二手房均價(jià)。為方便研究，本文假設(shè)所有的消費(fèi)者家庭的偏好和收入水平相似，故這個(gè)市場(chǎng)中所有的房屋價(jià)格應(yīng)該是這些特征值的一個(gè)函數(shù)。本通過(guò)閱讀大量文獻(xiàn)，本文選取二手房?jī)r(jià)格影響因素包括：（1）區(qū)位特征：住宅到市中心和CBD的距離以及公交、地鐵情況。（2）建筑特征：戶(hù)型、建筑面積、房齡、房屋朝向、裝修情況、容積率、綠化率。（3）鄰里特征：教育配套、物管費(fèi)用、生活服務(wù)設(shè)施。其中具體變量數(shù)據(jù)的獲取主要來(lái)自房天下官網(wǎng)（www.fang.com）公布的鄭州市二手房成交信息。文中有些特征變量是定性數(shù)據(jù)，為了方便分析，這些變量需通過(guò)主觀識(shí)別用數(shù)字代碼表示，如房屋的裝修等級(jí)，把精裝修、高檔裝修、中檔裝修、簡(jiǎn)單裝修及未裝修分別賦值4、3、2、1、0；生活服務(wù)設(shè)施的齊備情況可用該小區(qū)1000m之內(nèi)的商場(chǎng)、醫(yī)院、花園的個(gè)數(shù)來(lái)表示。

3具體實(shí)例分析

通過(guò)SPSS19.0顯示的結(jié)果，本文的61個(gè)樣本數(shù)據(jù)分析結(jié)果表明到市中心的距離、公交條數(shù)、戶(hù)型、房齡、朝向、容積率、教育設(shè)施、物管費(fèi)用、生活服務(wù)設(shè)施的顯著性檢驗(yàn)結(jié)果都大于0.1，對(duì)因變量的影響不顯著，剔除這些變量對(duì)模型做進(jìn)一步調(diào)整。選取如下自變量：X1表示住宅到鄭州市CBD中央商務(wù)中心的距離（km）；X2表示小區(qū)周?chē)?000m之內(nèi)的地鐵條數(shù)；X3表示房屋的總建筑面積（m2）；X4表示房間的裝修程度；X5表示小區(qū)綠化率（%）。用SPSS19.0對(duì)新變量進(jìn)行分析，復(fù)相關(guān)系數(shù)R=0.944，與1較接近，表明解釋變量和被解釋變量之間的線(xiàn)性關(guān)系較強(qiáng)，調(diào)整的R2為0.882，整體模型解釋能力較強(qiáng)。DW值非常接近2，可表明數(shù)據(jù)之間不存在序列相關(guān)。在α=0.05的顯著性水平下，F(xiàn)的臨界值Fα<90.582，顯著性檢驗(yàn)結(jié)果表明Sig=0.000<0.05，表明回歸模型顯著性強(qiáng)，推翻了各變量系數(shù)全為0的原假設(shè)，線(xiàn)性總體通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。所有的特征變量回歸系數(shù)都通過(guò)了t檢驗(yàn)，回歸方程是有效的。所有變量中VIF的值都小于5，新的每個(gè)變量均通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明變量之間不存在共線(xiàn)性。綜上所述，得出其回歸表達(dá)式為：Y=-89.916-2.454X1+10.739X2+1.413X3+26.538X4+1.693X5表明影響鄭州市二手房住宅價(jià)格的主要因素為住宅到鄭州市CBD中央商務(wù)中心的距離、小區(qū)周?chē)罔F的條數(shù)、房屋的總建筑面積、房間的裝修程度還有小區(qū)的綠化程度。其中裝修程度對(duì)二手房住宅價(jià)格的影響最為突出，裝修的檔次越高，房?jī)r(jià)就會(huì)越往上漲。此外，人們購(gòu)買(mǎi)住宅是不僅看中房屋自身的建筑特征，而且還比較關(guān)注小區(qū)的環(huán)境以及周邊的交通情況。

4結(jié)語(yǔ)

鄭州市這幾年的二手房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)較好，而且二手房交易在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，成了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的潤(rùn)滑劑。反過(guò)來(lái)二手房市場(chǎng)的交易，必須緊緊依托于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，時(shí)刻關(guān)注和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情和趨勢(shì)，在充分把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的情況下，靈活運(yùn)用二手房交易的方法和策略，才能有效促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，對(duì)于個(gè)人也是受益良多。本文在研究過(guò)程中對(duì)樣本數(shù)據(jù)量化中依據(jù)作者的主觀性較強(qiáng)，樣本容量較少，所以體現(xiàn)出數(shù)據(jù)的代表性較差。

參考文獻(xiàn)

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作者：袁文宜 單位：西安財(cái)經(jīng)學(xué)院