房地產中的需求價格分析范文

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《生產力研究雜志》2014年第六期

一、房地產泡沫是投資性和金融性共同作用催生的

“泡沫”一詞被廣泛的使用，但是很少有明確的定義，本文中“泡沫”指過度的公眾預期價格上漲導致價格暫時的抬高，也可以理解為實際價格與基礎價值的偏離。有人認為房價高就是有泡沫，其實這要看房價高到了什么程度，是否導致實際價格偏離了基礎價值。有一點是公認的，那就是發生泡沫的都是投資品，消費品只有漲價一事，沒有泡沫一說。由此可見，一切泡沫都是來自投資性，房地產泡沫實際上專指商品房泡沫。為了說明商品房的泡沫，必須先從商品房的投資性說起。在商品房的投資屬性占據了主導地位后，公眾的心理預期變會發生變化，預期價格就會通過交易對真實價格發生作用。如前所述，商品房的投資性因為買房子的用途不同，所以商品房泡沫分為自住性、出租性和炒房性三種泡沫。自住性和出租性泡沫歸為一類，叫居住性或者投資性泡沫，他們都要依賴居住性；炒房性泡沫也就是投機性泡沫。房地產產生泡沫的前提條件是商品房的投資性，但是只有投資性沒有金融性，也就沒有催生泡沫的力量。所以，房地產泡沫是投資性與金融性共同制造的產物，兩個條件缺一不可。眾所周知，買房子可以向銀行貸款，而且一般來說貸款資金大，自有資金少，名義上是購房者在買房，實際上是銀行在付款。所以，房地產泡沫的是指是購房者以小博大，利用銀行資金為杠桿，用金融性撬動投資性的一場游戲。現實中，銀行間的激烈競爭和銀行制定貸款獲得報酬的激勵機制使銀行官員和信貸員可能為完成更多的貸款業務而低估實際的違約風險，增加不良貸款，造成金融性膨脹。毫無疑問，房地產的投資性和金融性膨脹之后，三種需求都膨脹了。對居住性需求來說，泡沫就是本來買不起房子的人買了房子；對投資性需求來說，泡沫就是本來不應該買房子的人買了房子。投機性泡沫表現為，以需求的形式買進，再以供應的形式賣出，房子還是那套房子，在市場上轉了一個圈，從開放商手里的供應，轉到炒房者手里變成了需求，當炒房者將它們再次放到市場上的時候，又變成了供應，形式沒變，性質變了。居住性或者投資性泡沫，它的發起原因不是出在居住性上，而是出在金融性上。從道義上說，有可預見的高利潤人人應該買房，更不要說居住是與生俱來的人生權利，但是現實問題是并不是每個人都買得起，都應該買房子。這種需求在房價低的時候不買，房價高的時候反而買的起，里面就有了購買力和金融性的虛假。而一旦購買力被擊穿，利率提高或者由于碰上經濟衰退喪失工作等等因素，購房者將無力承擔，不得不放棄。投機性泡沫主要是投機者想通過低買高賣賺錢差價產生的，這種投機性需求就是為了賺錢，所以它的利潤平衡點最低，只要房價一降，不管盈利虧損，需求和供應馬上會發生轉換。所以說，泡沫并不是價格的過高，而是需求的過度，是需求的過度導致了價格的過高。當大量泡沫、過度需求出現的時候，原來供求平衡的市場，馬上供不應求；原來已經供不應求的市場，供不應求進一步加劇，導致價格上漲。在供不應求造成房價迅速上漲的同時，投資效應進一步增強，造成更多的泡沫產生。泡沫膨脹與房價上漲互相推動，一發不可收拾。

二、中國房地產市場泡沫的右尾ADF檢驗

（一）基本原理：考慮一個帶漂移項的隨機游走模型當（1）式中φ>1時，有個不良好的性質：對系統的振動不僅會持續，而且還會擴大，以致一個給定的沖擊對系統的影響會越來越大。對（1）式連續進行T次迭代，得到：Phillips，Wu和Yu（2011）從資產價格的非平穩特征出發，提出了資產泡沫的右尾ADF檢驗（SADF檢驗），即初始觀測點固定，并且規定了最小的估計窗寬，然后逐漸向前添加樣本估計容量，直到所有的樣本都被利用到，得出SADF統計量序列，然后取其最大值與相應的SADF臨界值進行比較，決定是否拒絕接受單位根過程的原假設。如果SADF統計量大于對應的臨界值，則認為有資產泡沫存在，并且SADF統計量大于臨界值的點為泡沫的起始點，而隨后首次低于臨界值的點為泡沫的爆炸點。但是當時間序列內存在多個爆炸性過程時，特別是對于序列長度特別長的時間序列，SADF可能由于前后估計的不一致，使檢驗失效，所以Phillips，Shi和Yu（2011）對SADF進行了改進，即廣義的SADF檢驗（GSADF檢驗）。該檢驗方法不僅向前遞歸改變估計樣本容量，同時還改變初始觀測點。假設樣本總量為T，樣本區間為[0，1]，r1為樣本估計初始點，r2為樣本估計終止點，rw=r2-r1為樣本估計窗寬，r0為最小的樣本估計比例，τ0=[Tr0]為最小的樣本估計容量，[nr0]向下取整。那么對于GSADF檢驗，r1∈[0，r2-r0]，r2∈[r0，1]。GSADF檢驗中，當樣本估計初始點r1固定時，通過向前遞歸改變樣本容量，使r2在區間[r0，1]內變動，得到一組ADF統計量序列，取其最大值；然后使r1在區間[0，r2-r0]內變動，重復前面的步驟，取各組ADF統計量序列的最大值，最后由這些最大值組成統計量序列，取最大值序列的最大值即是GSADF統計量。然而在實際的估計序列中，可能相鄰兩個泡沫間隔時間較短，且第一個泡沫持續時間比第二個泡沫長，從而影響到了第二個泡沫的檢驗，所以Phillips等（2011）采取的反向的SADF檢驗（BSADF檢驗）。BSADF檢驗與GSADF檢驗基本方法相同，只是方向相反。BSADF檢驗是先使r2固定，r1在區間[0，r2-r0]內變動；然后再讓r2在區間[r0，1]內變動，r1依舊在區間[0，r2-r0]內變動。定義[Tre]為泡沫的初始點，即BSADF統計量大于BSADF統計量序列臨界值的時間點，則在[Tre]+δlog（T）/T①后BSADF統計量首次低于BSADF統計量序列臨界值的點為泡沫的爆炸點。其中假設只有持續時長大于δlog（T）/T才可確認為存在泡沫。

（二）歷史數據及相關經濟走勢下面我們用Phillips等的BSADF檢驗對中國房地產市場上是否存在泡沫進行實證分析。選取中國商品房售價格指數的月度數據作為實證檢驗的對象，樣本區間為1991年1月到2011年12月，共252個數據，涵蓋了中國房地產市場的發展過程，商品房銷售月度數據走勢見圖1。從圖1中可以看出，商品房指數動波動很大。從1992年鄧小平同志的南巡講話后，中國的房地產市場開始迅速的發展起來，掀起了房地產開發熱潮。但是從1992—1995年，我國房地產市場也是處于非理性炒作和調整階段，房地產急劇發展，投資和投機所占比例很高，局部地區房地產市場呈現出一片混亂的現象，資產泡沫非常明顯。而同時我國也推出了相關的調控措施進行整頓，房地產投資增長率收到了一定的抑制。由于1997年亞洲金融危機的影響，我國的房地產市場呈現出負增長的態勢，這段蕭條期一直持續到1999年。在1999—2007年，我國的房地產步入平穩快速發展的階段。在這個階段我國宏觀經濟穩定發展，住房制度逐步完善，居民生活收入水平也得到提高，住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施等，都使房地產業明顯回暖，這點我們可以從圖1中得到相應的結論。從2007年至今，我國房地產處于全面調整時期，在此期間，由于2008年全球金融危機的影響，出現了土地市場降溫，樓市銷量萎縮的局面。而2009年政府的相關救市措施，市場開始復蘇，4萬億投資計劃的推出以及金融政策的放寬，使市成交量回升，市場全面回暖。但是，與此同時，房地產市場需求量放量增長，房價一路走高。

（三）中國房地產市場泡沫檢驗圖1中國商品房銷售價格指數波動很大，顯著異于正態分布。表1中的右尾臨界值來自于模擬次數為2000的蒙特卡洛模擬，樣本量為252。通過計算，BSADF統計量為6.60，大于顯著性水平為10%、5%和1%的右尾臨界值，所以可以認為存在局部泡沫。本文最小樣本容量取10，通過對比BSADF統計量序列高于5%顯著性水平下的臨界值序列，可以檢測出我國房地產市場在下列時段存在爆炸性過程：1992年11月至1993年9月、1994年1—2月、1996年1—4月、1998年11月至1999年6月、2001年2—5月、2001年12月至2002年4月、2004年4—12月、2007年11—12月、2010年6—7月。其中包括了1992—1995年房地產市場非理性炒作的泡沫、受1997年亞洲金融危機影響產生的泡沫和2008年全球金融危機影響后產生的泡沫。

三、政策建議

從前面的分析可以看出，房地產泡沫是個價格發展過程，只要不破，泡沫就有可能向真實需求轉換，被市場消化吸收。防止泡沫要雙管齊下，從降低投資性和金融性兩方面著手；投資性是本，金融性是標，投資性催發金融性，金融性反過來助長投資性。降低投資性就是要降低房價的上漲速度，尤其是降低房價長期、持續和普遍上漲，這是一長期的工作，尤其是在中國土地上連續投資及其強烈的情況下。降低金融性就是要降低銀行貸款的杠桿作用，以及在整個購房資金中的比例，用金融性壓制投資性。房地產是資本密集型產業，沒有金融支撐，寸步難行。房地產是可以長期使用的耐用消費品，耐用消費品的成本本來就應該分攤到每一年，要人們一次性拿出錢來買房子，會造成確實有能力買房子的人大大推遲消費，嚴重延緩經濟發展。所以既不能沒有金融性，也不能讓金融性泛濫，要將金融性控制在一個合理和適度的范圍內。利率政策（抵押貸款利率）可以非常有效地調節住房需求和房價，通過提高借貸成本來抑制需求價格循環。收縮信貸，盡管有效，但是利率政策是一個被動的政策，即使借貸成本增加，貸款仍然可以選擇潛在的借款人。所以，必須用增強貸款信用評級的手段予以輔助。同時，政府應對房地產市場上投機者行為進行規范、制裁。出臺合理的稅收政策，增加投機者的資金成本,壓制過度的需求，必要時對投機行為予以經濟制裁，減緩對市場的沖擊，維持我國房地產市場穩定、健康發展。

作者：王世飛范王榜單位：西北大學經濟管理學院