土地儲備方案風險評估范文

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《統計與咨詢雜志》2014年第四期

一、實證結果分析

1.土地資源儲備風險的DEA模型分析

由于數據包絡分析可以處理多投入多產出的復雜系統評估問題，符合儲備土地項目進行風險評估的特征；另外，數據包絡分析無需量綱的轉化，更不需要人為地賦予各個評價指標權重；而且，數據包絡分析無需設定投入指標和產出指標的具體形式，可以有效地避免認為模型設定時產生的錯誤，也不需要進行參數的顯著性檢驗；最后，數據包絡分析需要數據比較簡單，大大降低本文所給數據的冗余。根據模型計算結果，用EXCEL對項目計算效率進行排序，剔除效率值最低的十個儲備方案分別為下表：對上述靈敏度分析的解釋是（以項目8為例）：其他項目（不包括項目8）的有效線性組合可以達到與項目8相同的單位面積預期收益，而單位面積的還款額度為62.937元/米2（比項目8低了36.431元/米2）；單位面積出資額度為41.624元/米2（比項目8低了24.094元/米2）。

2.土地資源儲備風險的spss軟件分析

這是運用同一份數據資料，對我國土地資源的儲備項目的風險進行了分析，以下是運用了因子分析的方法進行分析。因子分析：對數據資料進行適用性檢驗，通過計算得到0.581〉0.5，巴特利特球形檢驗統計量對應的P值為0.00<0.05,說明滿足因子分析的前提條件，根據因子分析的原理，可以知道相關矩陣或協方差矩陣的特征值，其中包括各因子的特征、各因子所解釋的方差，占總方差的百分比、各因子方差占總方差的累積百分比，還可以知道提取若干因子后的特征值、方差百分比和累積方差百分比。提取的前3個特征值的因子累積貢獻率達到86.6816>85%，符合要求。因此提取3個因子加以分析。為使提取的因子更具有可解釋性，采取方差最大法進行因子旋轉，簡化因子載荷矩陣的結構，從結論可見，每個因子只有少數幾個指標的因子載荷較大，因此可根據上表進行分類，將10個指標按高載荷分成三類：第一個因子在指標X2、X5、X6、X7、X9、X10有較大的載荷，這些是財務凈現值、項目投資總額估算、申請貸款額度、銀行批復額度、總收儲成本估算、預期收益等六個方面反映現金數額，因此命名為財務因子。第二個因子在指標X3、X4有較大的載荷，財務內部受益率、動態回收周期反映流動速率狀況的，因此命名為速率因子。第三個因子在指標X1、X8有較大的載荷，反應的是收購的情況，因此命名為收購因子。運用回歸法計算因子得分系數矩陣，進而得到各因子得分。利用各因子得分，以方差貢獻率為權重，計算因子綜合得分。根據得分及排序結果，我們將這74個項目綜合實力分為四個等級：72、74、73、71、57、48、66、70、68、56、69是風險程度較為安全的等級；67、64、50、22、59、60、61、53、20、58、55、6、63、19、52、43是風險程度比較安全的等級；44、47、51、34、46、65、17、5、40、29、62、42、37、49、54、15、12、23、33、28、39、45、41、32、25、21、35、1、18、31、38是風險程度較高的安全等級，16、27、30、26、10、8、36、9、24、3、14、13、11、4、7、2是風險程度最高的項目。

二、原因與影響分析

上訴結果表明近年來我國土地儲備的項目的風險程度各不相同。但是通過分析劃分的四類有較大的差異。以下對產生上述現象的原因和影響進行分析。根據結果，我們將這74個項目綜合實力分為四個等級分別是:風險程度很安全的等級,風險程度比較安全的等級,是風險程度較高的安全等級，是風險程度最高的安全等級。每個等風險程度較低的等級的項目中它們的特點是動態回收期較短，銀行批復額度較大，預期收益較高。而安全較低的項目的特點是涉及拆遷的補償人口數較大，申請的貸款額度較大而批復額度較小，他們之間的差距較大。因此我們應該還需要盡力加強下列措施。關于土地制度的完善。正確認識城市土地儲備面臨的風險，有效規避與預防規劃風險，是保證城市土地儲備的高效運營，完善土地儲備制度的一項必要手段。合理的分析不同行政區、不同土地級別和不同特征區域內的風險評估結果，更好的為城市土地儲備風險評價、土地儲備實踐與土地儲備制度提供借鑒。關于土地儲備的管理。國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合制定的《土地儲備管理辦法》第二章第七條指出，土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準，并報上級國土資源管理部門備案。

關于規避風險、優化資源配置。在市場經濟下，風險是不可避免的，如何有效的優化土地儲備資源的配置才是當下需要考慮的問題。今后社會區域經濟社會系統特性，應用自組織理論、模糊集合論、市場經濟學、系統動力學、計算機科學對區域土地利用優化問題進行創新研究，從而提出從定性到定量綜合集成方法、區域總體規劃決策支持系統、SD模型，為市場經濟體系下土地利用優化配置提供新的思路和方法，為促進市場經濟條件下土地優化配置方法研究奠定堅實的基礎。

作者：王靜敏張明月單位：吉林財經大學統計學院