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房奴現象產生源于高漲的房價以及居民不合理的消費習慣等因素,但在預期房價上漲的前提下,根據購房者博弈模型可以看出成為房奴是居民的理性選擇.目前,房價上漲也是官員的利益最大化的選擇.房奴問題給購房者帶來沉重的經濟壓力和心理負擔,成為影響社會和諧的不利因素.解決房奴問題可以采用預防和化解兩大類對策,需要政府,銀行和購房者共同采取行動.
關鍵詞
房奴經濟學購房者博弈理性違約
房奴是指在購買住房后背上沉重的經濟壓力和精神壓力的消費者.2005年后,房奴成為社會流行詞匯,房奴現象也成為對經濟宏微觀層面都產生巨大影響的經濟因素.因此,有必要對房奴現象成因,危害性及其預防與化解策略等進行分析.
一房奴現象產生的原因分析
(一)房奴現象產生的直觀原因
1,住房價格快速上漲是居民債務負擔沉重,成為房奴的首要原因
從2002年左右新一輪房價上漲周期啟動以來,房價快速上漲,參見表1.上海,北京,深圳等大城市漲幅驚人,已遠遠超出普通家庭的承受能力.房價與人均可支配收入之比已經遠遠超過國際上普遍認可的標準.目前,上海,北京等地的90平方米住房與年人均可支配收入的倍數30倍左右.而國外一套住房與人均可支配收人的倍數為:德國11.41,英國10.3,法國7.68,美國6.43,在一般人認為人均土地資源極度匱乏的日本.這個比例也不過是11.07.
表1部分大中城市2002-2005年房屋銷售價格(商品房)單位:元/平方米
地區
2005年
2004年
2003年
2002年
全國
3168
2778
2359
2250
北京
6788
5053
4737
4764
天津
4055
3115
2518
2487
上海
6842
5855
5118
4134
南京
4077
3516
3148
2923
杭州
5619
4248
3939
3526
寧波
5027
3389
2865
2613
廣州
5366
4537
4211
4200
深圳
7582
6756
6256
5802
2,居民消費觀念"亞健康"是房奴產生的重要原因
"亞健康"的居民消費觀念對我國房奴現象的產生具有重大影響.體現在幾個方面:(1)90年代中后期以來,西方超前消費理論在國內逐漸被接受,居民逐漸形成消費主義觀點.(2)由于經濟連續高速增長,居民收入水平也是連續較快增長,國內居民對未來收入的預期比較樂觀.(3)居民對擁有自有住房具有強烈的偏好.受"居者有其屋"等傳統思想的影響,加上國內的住房租賃市場欠發達和完善,大部分國內居民尚未形成通過租房解決住房問題的觀念.因此,為了改善住房條件,一些經濟條件一般的居民仍然選擇購買住房或購買過大過好的房屋.(4)從眾心理嚴重,國內居民的攀比心理也是導致居民無法理性消費的原因.
3,居民風險教育缺失,商品房市場投機意識盛行
由于預期房價將會上漲,很多年輕消費者沒有住房價格下跌的經驗.因此以購買商品房作為投資工具的比例也不低.大量國內新建已銷售商品房明顯偏高的空置率說明投資比例高于官方的統計數據.這些投資者往往不僅僅持有一套住房,計劃在房價上漲后擇機拋售獲利,但如果住房無法以合理價格售出則其將面臨巨大的還貸壓力.上海出現的房價下跌趨勢已經使不少投資者無法按期還貸,被銀行起訴要求拍賣抵押品還貸.
4,銀行利益驅動是房奴現象的助推器
由于個人住房貸款是目前國內安全性最高,盈利性最好的貸款品種,商業銀行個人住房貸款中存在暴利.銀行在預期收入理論支配下大量發放貸款,并在同業競爭的形勢下,不斷降低住房貸款發放標準,對借款人的弄虛作假熟視無睹甚至默契配合.
5,市政動遷,舊城改造造就了一批"被動房奴"
各地政府為改善市容市貌,進行了大量的舊城改造,由此產生的市政動遷使一些動遷戶不得不夠買商品房.由于被動遷戶往往具有收入低的,學歷低,人口多的狀況,動遷款不能解決購買住房的全部資金需要,由此背上沉重的債務負擔,成為房奴.
此外,如發生意外事故,經營出現臨時性困難,資金鏈斷裂等因素也可能導致借款人發生債務償還困難,淪為房奴.
(二)房奴現象產生的深層原因
經營城市,房價上漲是地方政府官員的理性選擇
根據現行的政府官員考核機制,對政府管理部門來講,重要的是要出政績.經營城市能夠使城市的市容市貌發生變化,由此引起的房地產價格的上升亦可以使房地產業的GDP快速增長,這些就成為政府官員的重要政績,使官員升遷的機會增加.因此,經營城市及由此引起的房價上漲符合地方政府官員的利益.如果考慮到城市在房地產開發中發生的大量的腐敗現象,使政府主管部門產生權力尋租機會時,上述選擇更成為部分地方政府官員的最優選擇了.
不僅地方政府的執政理念中沒有考慮房價上漲對當地居民福利水平的影響,沒有以提高當地居民生活質量為目標,地方人大也沒有很好地代表當地居民的利益對房地產交易以及房產價格上漲等進行立法限制,以保護當地居民的利益.在國外,議會對當地的房地產交易進行立法-
限制,保護本地居民利益是常態.如在美國,很多城市的議會會對外來購房者征收特別的稅收,以避免涌入大量的外地購房者引起當地房價的劇烈上升而影響到本地居民的利益.由于德國房價上漲速度過快,德國國家議會在2006年也準備對外國投資者在德國買房做出征收額外稅收等限制性立法.
政府缺少對房產價格的有效管理的辦法
房地產商追求利潤最大化,因此房地產商沒有義務控制房價上漲,相反,他們希望房價上漲.由于房價水平是有關國計民生的大事,與百姓的生活質量,福利水平密切相關,因此政府有必要對房價進行管理.但我國在80年代末的價格管理制度改革時,價格放開的幅度過大,導致政府無法對房地產定價進行有效管理.
3,成為房奴是消費者理性選擇的結果
2005年以深圳市為代表,各地陸續出現一些抵制買房聯盟,甚至廣州某主管官員也呼吁消費者三年不買房,通過抵制購買住房的行為促使房價下跌.但是在房價上漲的預期中,這種行為是根本不可能實現的.我們可以通過建立博弈模型說明:如果消費者有能力購房,則現在買比將來買劃算.
設將來的房價為,當前的房價為,為雙方都購房的情況下預期未來的房價水平,為只有一方采取購房行動時預期未來的房價,基于房價上漲的實際情況以及住房的供求關系影響房價水平的經濟學共識,必然有:,.現在我們可以通過構建一個簡化的購房者之間的博弈模型來分析購房者在預期房價不斷上漲的前提下的理性的行為選擇.在購房者博弈中,購房者甲和乙的收益矩陣可以表示如下:
甲
買房不買房
,
,0
0,
買房
乙
不買房
購房者博弈收益矩陣
顯然,由于,,因此在購房者博弈中有唯一的均衡(買房,買房),收益是(,),現時購房是消費者的占優策略.
由此可見,消費者之間的博弈必然會使抵制購房聯盟無法成局或迅速破局,因此這類行動只能體現出社會對房價快速上漲的不滿,但對抑制房價上漲不會有明顯的影響.因此,成為房奴倒成了他們"自我救贖"的選擇了.
二房奴現象的危害性
房奴現象的普遍存在,將對我國的經濟發展,社會的穩定及發展,居民的生活質量,居民的心理健康等方面造成嚴重的消極影響.房奴現象具有嚴重的危害性,已經成為影響社會和諧的重要消極因素.
1,過高的債務負擔,導致貸款購房者沉重的經濟壓力
以貸款平均余額2萬億,年貸款利率6%計算,住房貸款消費者僅利息支出一年就高達1200億元,加上本金償還,借款人的還款壓力巨大.根據新浪網的調查,我國按揭貸款月還款額占月收入的比重20%~50%有54.1%,占月收入50%以上的有31.8%,占月收入20%以下的占14.1%.根據國內一般認可的月供收入比超過50%就是房奴的標準,按揭貸款者中有31.8%成為"房奴",以600萬~650萬人按揭貸款使用者估算,所謂"房奴"大致達到近200萬人,而"準房奴"的群體則更龐大.而根據央行的一項調查,月供收入比上海,北京和天津的抽樣調查結果分別是45%,42%和39%,接近銀監會規定的50%的上限.
月供收入比過高,一旦借款人生病,失業或發生意外,借款人都有可能喪失償債能力,在海外,無法償還房貸已成為導致個人破產的重要原因.如香港在東南亞金融危機以后,由于房價跌去一半左右,導致大量的負翁出現,加上經濟不景氣,就業不理想,因此出現了個人破產高峰,根據2002年香港特區政府破產管理署統計數據,香港破產人數高達25,328人.
2,借貸過度使借款人出現嚴重的心理壓力
北京博愛心理咨詢中心的孫欲曉博士認為,房奴們承受著巨大的心理煎熬,出現了困惑,迷茫,焦慮,壓抑等心理問題.房奴基本上是22歲至35歲的青年,由于欠缺足夠的經濟和心理承受力,一旦面對風險就要承受更多的負面心理因素.這個因素有可能改變他們的生活軌跡和現狀,其心理就容易處于亞健康或疾病狀態.重慶市社科院孫元明研究員認為,高達98.09%背有房貸的人有焦慮情緒,而這種焦慮情緒還蔓延到許多準備買房的人,這無疑會在一定程度上影響到我們社會的"幸福指數".廣西社科院社會學研究所所長羅國安認為,房奴現象呈現的是一種值得警惕的社會風險.房奴心理疾病不僅源于現實中的壓力,也源于對未來的不確定性預期.有專家分析,高漲的社會消費水平,加上有限的工作機會及收入,到最后,這群被債務扭得喘不過氣的年輕人,在還沒有正式踏出社會,就選擇了放棄.如此惡性循環使整個社會的進步和發展是很讓人擔憂的.在國外,由于近年的房價飛漲,也出現了類似情況.如英國出現了iPod一代(ipodgeneration),年輕一代承受沒安全感(insecure),壓力大(pressured).同時承擔過重的稅負(overtaxed)及高筑的債務(debt-ridden)四種扭力,對人生喪失熱情.
3,房奴現象將導致中間階層減少,貧富分化加劇
房奴現象往往發生在中等及中下收入階層,如在上海市,由于在2003年以前實行購買商品房退還個人所得稅制度,因此上海市的高收入階層一般已經在取消退稅制度前購房,而2003年以后上海的房價上漲了一倍以上.高收入階層買的是便宜住房還可以退稅,中低收入階層則承擔高房價.這將使培育中間收入階層變得困難,并導致社會階層間的貧富差距擴大.
在國際房價普遍上漲的情況下,各國普遍出現了M型社會結構的現象,即社會各階層中中間階層變少,社會向下流.如日本以貧富差距小著稱,但是最近的熱門話題,卻是"下流社會".根據日本內閣府調查,二十到三十四歲的年輕族群,認為自己在社會上居于中間階層的人十年來掉了近十個百分點;而認為自己屬于下層階級的,卻增加13.3%.
4,擠出效應將導致內需不足,影響經濟長期持續增長
中國社會科學院的一項統計顯示,北京,上海兩大城市的居民家庭整體負債率高于歐美家庭.上海的家庭負債率高達155%,北京的家庭債務比例也達到122%,均超過了2003年美國家庭債務的比例115%,青島,杭州,深圳,寧波等城市家庭債務比例分別達到95%,91%,85%,79%.高度負債迫使家庭用大量的資金養房,必然導致消費者減少其它消費的支出,產生"擠出效應",不利于居民消費的長期增長,將可能導致內需不足,影響經濟成長.
5,增加個人住房貸款壞賬風險,影響銀行經營的安全性
由于個人住房貸款是目前國內安全性最高,盈利性最高的信貸資產,因此,從1998年以來,個人住房貸款的已經取得了極大的發展,2005年末,商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元,占金融機構人民幣貸款余額的8.9%,占國內生產總值GDP的10%.見下表.但房奴現象卻可能使銀行面臨潛在的巨大風險.截止到2005年末,房地產業的不良貸款余額已達1093億元,居行業排名第四的高位,個人住房貸款不良率已經上升到1.5%左右.
表2全國個人住房貸款余額一覽表單位:億元
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
住房消費貸款余額
426
770
3377
5598
8258
11782
15853
18400
6,房地產綁架國民經濟,影響宏觀調控有效實施
房地產綁架國民經濟體現在兩個方面,一是房地產商階層對政策的巨大影響力影響了政府對經濟形勢的判斷力和出臺的政府政策的方向,內容和力度;二是巨額的個人住房貸款以及嚴重的房奴現象使央行在進行宏觀調控時投鼠忌器,不敢采用較大幅度加息的手段來抑制貨幣供應量增加過快,經濟增長過熱的現象.我們認為,加息其實是抑制經濟過熱的一種常用手段,在2006年讓位于調整存款準備金政策實際上與房地產業綁架國民經濟有一定的關聯.
三房奴現象的對策
(一)房奴現象的預防策略
所謂預防策略是指在消費者成為房奴之前就采取有效措施,避免其因購買昂貴的商品房而成為沉重債務負擔的奴隸.
轉變政府績效評估機制,落實一把手房價負責制
房價上漲導致的對政府工作的不滿和人民生活質量的實際下降,已經構成創建和諧社會的重要障礙.當前必須努力消除這一不利因素.既然房價上漲與政府行為之間存在密切關系,因此必須切斷房價上漲——政績——升遷的利益機制.政府績效的評估應該轉變到以居民的福利提高為主要依據,以促進人民生活水平提高,"幸福指數"上升為目標.現階段政府一把手房價負責制是符合經濟學規則的有效措施,各級政府和人大應該加強監督管理,落到實處,確保房價水平能夠穩中有降,逐步降低居民購房負擔,避免產生更多的新房奴.
2,加強對傳媒監督,引導居民住房消費觀念轉變
提前消費,貪大求高檔的住房消費觀念形成與一些媒體的誤導存在很大的聯系.部分媒體以及經濟學者以專家或權威身份替房地產商鼓吹,抬轎是形成消費者恐慌性購買的重要原因.主管部門應該加強對這些行為幕后交易的監管,對故意散布誤導信息的媒體和專家進行必要的懲戒,塑造一個準確,有效的房產信息平臺,幫助消費者樹立正確的消費觀念,量力而行.
3,修正相關法律,加強政府對房價調控能力
應該通過修正價格法等方式,賦予政府部門或各級人大對住房價格的管理權限.住房價格對居民的影響程度遠大于汽油,柴油價格,對事關國計民生的住房價格,政府或人大應該承擔管理與監督的責任.如果住房價格能夠得到有效管理,就可以打破購房者博弈模型中的假設房價上漲的前提,博弈參與者的收益函數將發生變化,博弈類型就不會是一種囚徒困境模式,最終改變博弈的均衡策略.
同時,各級人大也可以借鑒國外的立法經驗,為保護本國或本地居民的利益,對外來投資者進行立法限制.
4,大力推廣經濟適用房或廉租房制度,解決低收入階層的居住問題
各級政府必須統一到以建設和諧社會的指導思想下,政府有責任使社會低收入階層獲得較好的居住條件.從表3可以看出,當前各地方政府對經濟適用房建設重視力度是不夠的,在經濟適用房建設上投入的資金,土地等資源必須加強.考慮部分低收入階層連經濟適用房都無力承擔以及北京等地經濟適用房銷售中存在的重大弊端,我們認為,廉租房建設更應該成為政府解決房奴問題的工作的重要內容.
表32002-2005全國住宅,經濟適用房數據
項目\時間
單位
2005年
2004年
2003年
2002年
全國經濟適用房投資額
萬元
5,191,806
6,063,880
6,219,833
5,890,445
全國住宅投資額
萬元
108,609,322
88,369,532
67,766,861
52,277,560
住宅
萬元
145,637,616
86,193,667
65,434,492
49,578,501
經濟適用房
萬元
/
5,028.2
5,547.6
5,136.9
住宅
萬平方米
49,587.83
33,819.89
29,778.85
23,702.31
經濟適用房
萬平方米
3,205
3,261.8
4,018.9
4,003.6
5,加強交通基礎設施建設,大力發展公共交通,以區域視角布局城市人口分布
城市是經濟集聚的產物,在中心城區土地價格昂貴,房價高是正常現象.因此,在大城市中,中心城區往往作為商務區使用,居住郊區化現象相當普遍.以紐約,東京為例,城市核心區域白天與晚上的人口數量存在巨大反差.見表
對北京上海等大都市來講,應該建立區域視角,從都市圈角度,在主城周邊大力促進中小城市,城鎮的發展,讓其發展成為"臥城".為此,政府必須加強主城與周邊"臥城"間的交通基礎設施建設,縮短交通的"時間距離".同時,大力發展主城與周邊城市,城鎮間的公共交通,使中低收入階層能夠有能力負擔往返交通費用.為降低交通費用,政府應該借鑒香港政府開發地鐵的模式,將交通線與沿線的土地合并開發,通過讓開發商享受土地增值收益的辦法降低成本,使廣大市民能夠利益均沾.
6,加強資產流轉制度建設,推動住房交易,租賃市場的發展
國內居民不愿意以租賃作為購買自有住房的替代方案,在一定程度上是由于住房租賃市場不發達.筆者在上海市做過的調查問卷發現,有一定比例借款人已經意識到在房價很高時購買房子是不經濟的行為,但由于租賃住房的不穩定性,他們仍然選擇了購買住房.同樣,二手房的銷售,售后回租的發展對借款人來講也具有重要意義.
(二)房奴現象的化解策略
所謂化解策略是指對貸款購房者已經背負較高債務負擔的狀況下,通過消費者自身,政府,銀行等方面的行動,減輕其承擔的壓力,避免其走向失敗的各種有效措施.
1,建立政府住房貸款擔保制度,減輕借款人借款成本
住房抵押貸款需要投入的資金多,期限長,金融機構在操作過程中需要承擔很大的信用風險.30年代"經濟大蕭條"期間,美國居民支付能力急劇下降,200多萬居民因無力償還銀行的抵押貸款而喪失了房產權,1600多家銀行和儲蓄信貸協會因無法收回貸款而破產,嚴重危及美國的社會穩定和銀行業的安全.1934年,根據《聯邦住宅法》成立了聯邦住房管理局(FHA),專門致力于為普通居民購買住房提供抵押貸款擔保,直接介入居民住房市場.1944年,為保障二戰期間大量退伍軍人的基本生活,美國又成立了退伍軍人管理局(VA),其主要職責是為軍方提供有關官兵購房的抵押貸款擔保.由此,形成了現今美國住房抵押政府擔保的機構體系.美國聯邦住房管理局對符合標準的常規性貸款(指固定利率,期限長達15-30年,貸款一一房產價值比為80%左右的住房抵押貸款)提供全額擔保.中,低收人者在購房時可以申請政府擔保,借款人只需要按月支付貸款額的0.5%-1%的保險費,并交納為貸款額2.25%(1995年標準)的前端費就可以得到保障.
我們應該借鑒美國的做法,建立政府出資或政府主導的住房貸款擔保機構,解除中低收入購房者的后顧之憂.
2,加快金融產品創新,為消費者提供人性化服務
國內的住房抵押貸款始于1998年,因此目前國內商業銀行的貸款服務水平確實不能讓人滿意.貸款品種單一,償還方案缺乏彈性是兩個主要問題.為滿足購房者的不同貸款需要,國外金融機構設計了適合不同支付能力居民和實際情況的多樣化貸款品種,如美國的住房貸款就有分級償還抵押貸款,可調整抵押貸款,分離增值抵押貸款,漂浮式付款抵押貸款,循環住房抵押貸款,"一攬子"交易抵押貸款,反向抵押貸款等.
為緩解房奴們還貸壓力,我們認為當前國內商業銀行應該重點考慮兩方面的創新.首先是倒按揭業務.美國在20世紀80年代中期即已推出倒按揭貸款,借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款,銀行則定期向借款人放貸,在規定時期,借款人以出售自有住房的收入或其他資產還貸.這種貸款方式最大的特點就是分期放貸,一次償還,貸款本金隨著分期放貸而上升,負債也相應增加,自有資產則逐步減少.對背負巨額債務的住房貸款借款人,特別是老年借款人來講,倒按揭的重要意義不言而喻.其次是彈性還貸方案.在借款人出現臨時性資金困難無法按時償還貸款時,商業銀行的貸款條款應該允許這種現象的偶爾產生,不要將偶然發生的支付困難記入借款人的信用檔案.當借款人出現償債困難時,應該允許借款人與銀行就貸款重組進行協商.
加強對違約房奴的政府救濟,司法救濟
一方面政府要加強對因違約而失去住房的借款人的救濟,通過提供廉租房或周轉房等方式避免使失房居民居無定所,同時也可以鼓勵慈善機構為失房民眾提供庇護.另一方面通過制定個人破產法等方式對債務失敗的民眾提供司法救濟.允許自然人破產可以保護債務人的基本生活,對于債務失敗者,社會不能將其所有的私有財產用于償債,有助于他們憑借自己的私有財產健康體面的生活,并獲得重新起步的機會.而且自然人破產制度也有利于保證債權人公平受償,維護債權人利益.國外的研究發現,如果銀行在發放住房抵押貸款時對借款人的信用評分進行控制,那么對個人破產的債務豁免對銀行的個人住房貸款沒有顯著影響.White(1998)發現由于個人破產存在很多非貨幣性成本,雖然至少有15%的人發現宣布個人破產在財務上是有好處的,但只有約1.5%左右的申請個人破產.DomowitzandEovaldi(1993)發現,1999年對美國破產法更寬松的修訂的BA78條款的實施并沒有明顯改變借款人申請破產的比率.
4,選擇理性違約是房奴自我解壓的明智選擇
理性違約理論認為,住房貸款相當于銀行持有的一個由一份價值為貸款面值F的無風險債券多頭與一份執行價格為F的價值為V(住房價值)的看跌期權的空頭構成的投資組合.購房者可以被視為看跌期權的持有人,當住房的價值高于購房者的債務,購房者就會放棄行使其持有的看跌期權,按合約償還債務,反之,當住房的價值低于購房者的債務,購房者就應該執行其持有的看跌期權,進行貸款違約.易憲榮(2004)建議房奴在房價較高時應該及早將手中的房屋出售,換成較小的住房,以化解個人債務壓力.因此,當房奴無法承擔債務支付壓力時,選擇違約不失是一個理性選擇.
參考書目
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其實,央行如果能夠消除對商業銀行的父愛主義,放開對個人住房貸款利率的下限管理,允許商業銀行進行價格競爭,在商業銀行擁有房貸暴利的情況下(參見作者的《個人住房貸款合理利率水平的探討》,上海金融學院學報,2006.5),就算中央銀行提高貸款利率水平,個人住房貸款的利率水平還是會明顯下降.
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同注3
"房奴"心理病與幸福指數陳軍華傳媒頻道_中國經濟網.htm2006年09月15日
房奴是社會暴力的受害者劉丹棟經營者2006.5
同注6
美國的住房抵押政府擔保機制及啟示中國農業銀行武漢管理干部學院學報曹朝龍1999.1
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