廉租住房發(fā)展范文

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1998年，國(guó)務(wù)院提出建立廉租住房制度及為不同收入群體提供不同渠道住房的計(jì)劃，2004年3月，《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》正式實(shí)施。但目前，我國(guó)廉租住房的發(fā)展仍十分緩慢，在廉租住房政策方面還存在一定問(wèn)題。在發(fā)達(dá)國(guó)家，廉租住房制度是解決中低收入群體住房問(wèn)題的有效途徑，這些國(guó)家在廉租住房制度方面有很多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

一、國(guó)外發(fā)展廉租住房的做法

國(guó)外廉租住房制度實(shí)行較早，積累了一定經(jīng)驗(yàn)。特別是從廉租住房的供應(yīng)主體、立法、管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)、補(bǔ)貼政策、租金控制、進(jìn)入退出機(jī)制和融資渠道等幾方面做法比較成熟。

(一)供應(yīng)主體多元化。美國(guó)和歐洲國(guó)家的廉租住房供應(yīng)主體多元化程度較高，亞洲國(guó)家的供應(yīng)主體多元化程度低一些，主要以政府主導(dǎo)為特色，如日本和新加坡。美國(guó)的廉租住房主要由政府直接投資建造和政府補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商建造，近年來(lái)以后者為主。瑞典一方面通過(guò)政府直接投資成立國(guó)有建筑公司來(lái)建造廉租住房，另一方面政府提供低利率貸款、補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠等手段鼓勵(lì)合作社和私人建造并出租住房。國(guó)有房產(chǎn)公司出租的住房占住房總數(shù)的25％，非贏利性社團(tuán)出租的住房占15％，私人出租的住房占20％。日本的廉租住房主要由住宅都市整備公團(tuán)和地方政府住宅局提供，前者是中央政府建立的全國(guó)性國(guó)營(yíng)企業(yè)并在地方設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，其建設(shè)的廉租住房主要向中等收入家庭出租；后者是地方政府如府、縣、市分別設(shè)有住宅局，其建設(shè)的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)略低于住宅都市設(shè)備公團(tuán)的住宅，主要向低收入家庭出租。

(二)立法監(jiān)督。發(fā)達(dá)國(guó)家在實(shí)行廉租住房政策中都普遍重視立法的作用，用以監(jiān)督和管理廉租住房上的有關(guān)問(wèn)題。美國(guó)在1968年頒布的《住房和城市發(fā)展法》中規(guī)定了補(bǔ)貼租賃住房的有關(guān)條款，1974年的《住房和社區(qū)發(fā)展法》中規(guī)定了房租補(bǔ)貼由住房與城市發(fā)展部通過(guò)地方住房機(jī)構(gòu)發(fā)放，用于補(bǔ)貼市場(chǎng)租金和租房戶收入差額的25％。日本的《公營(yíng)住宅法》用以促進(jìn)廉租住房建設(shè)并規(guī)定建造廉租住房補(bǔ)助的詳細(xì)措施，《住房金融公庫(kù)法》對(duì)廉租住房相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)融資提供法律支持，規(guī)范相關(guān)的金融操作手段。英國(guó)從1890年的《工人階級(jí)住房法》到1993年《租賃改革、住房和城市發(fā)展法》中也包含許多有關(guān)廉租住房的法律條款。

(三)設(shè)立專門(mén)的管理機(jī)構(gòu)。許多發(fā)達(dá)國(guó)家都設(shè)立專門(mén)針對(duì)廉租住房的管理機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)多數(shù)由政府建立，也有半官方性質(zhì)的。有這些機(jī)構(gòu)的管理甚至直接操作，才保證廉租住房政策的順利實(shí)施。美國(guó)政府在地方設(shè)立住房局，負(fù)責(zé)落實(shí)聯(lián)邦政府撥款的使用，同時(shí)監(jiān)督廉租住房建設(shè)，保證了將住房分配給低收入家庭。新加坡政府設(shè)立隸屬于國(guó)家發(fā)展部的房屋發(fā)展局，政府在資金和土地上給予大力支持，房屋發(fā)展局是新加坡建造和管理廉租住房的主要機(jī)構(gòu)。

(四)補(bǔ)貼政策。許多國(guó)家在廉租住房方面的補(bǔ)貼大多以貨幣補(bǔ)貼方式為主，主要包括對(duì)私營(yíng)建房者的補(bǔ)貼(又稱磚頭補(bǔ)貼)、對(duì)出租戶的補(bǔ)貼及對(duì)承租者的補(bǔ)貼(又稱人頭補(bǔ)貼)。美國(guó)在早期主要實(shí)施磚頭補(bǔ)貼，而現(xiàn)在住房券是美國(guó)最為普遍的補(bǔ)貼方式，它直接發(fā)放給低收入者用于領(lǐng)取住房補(bǔ)貼，即人頭補(bǔ)貼。新加坡的廉租住房補(bǔ)貼主要為磚頭補(bǔ)貼，政府的補(bǔ)貼主要面向房屋發(fā)展局，而不是承租人，大量的補(bǔ)貼降低了建房的成本，而建房成本的降低使承租人租金降低。

(五)租金控制。租金控制是指為保護(hù)承租者的利益而對(duì)租金水平進(jìn)行限制。美國(guó)的租金控制主要是通過(guò)地方政府的立法實(shí)現(xiàn)，并通過(guò)投票方式進(jìn)行表決。如果多數(shù)人認(rèn)為房租太高，地方議會(huì)就會(huì)實(shí)行租金限制，通過(guò)這一舉措，廉租住房的租金長(zhǎng)期維持在占低收入家庭收入25％的水平。德國(guó)也實(shí)行過(guò)租金控制，廉租住房的租金不受市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)影響，只維持在政府規(guī)定的水平，比市場(chǎng)租金低很多。瑞典在1945年到1967年提出低租金計(jì)劃，實(shí)行普遍的租金控制，通過(guò)政府的作用降低租金，使兩居室住房的房租保持在占工人平均工資收入的20％以內(nèi)。

(六)進(jìn)入退出機(jī)制。申請(qǐng)廉租住房者的進(jìn)入和退出機(jī)制是廉租住房管理中一項(xiàng)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。進(jìn)入機(jī)制直接關(guān)系到中低收入群體的住房需求能否得到保障，退出機(jī)制又關(guān)系到廉租住房能否有效的實(shí)現(xiàn)其流動(dòng)。在這個(gè)問(wèn)題上，各國(guó)的做法有共同之處。如，進(jìn)入的條件都包括對(duì)收入水平、家庭結(jié)構(gòu)等考核及對(duì)殘疾人、孤寡老人等特殊人群的保護(hù)。同時(shí)各國(guó)又有各自的特色，如，在新加坡，傳統(tǒng)家庭觀念深厚，廉租住房的分配盡量使父母與已婚子女生活在同一單元或相近單元，同時(shí)也不鼓勵(lì)單身子女與父母分居。在日本，公營(yíng)廉租住房的承租人有嚴(yán)格的收入上限，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)必須搬出。但又造成很多“夾心層”：收入超出廉租住房的收入上限，無(wú)法享受廉租住房政策，但仍買(mǎi)不起商品房甚至租賃商品房都有困難。

(七)拓寬融資渠道。美國(guó)在廉租住房的融資上是多管齊下，既借助于政府的財(cái)政撥款，又借助各種金融工具籌集資金。亞洲國(guó)家在融資方面主要是政府主導(dǎo)的模式。日本廉租住房的融資主要通過(guò)財(cái)政撥款和投資性貸款。新加坡的廉租住房資金來(lái)源主要是政府撥款和貸款，同時(shí)公積金制度也發(fā)揮一部分融資作用。

二、啟示

我國(guó)廉租住房制度剛起步，還有很多問(wèn)題需要解決。通過(guò)對(duì)國(guó)外相關(guān)政策的比較，可發(fā)現(xiàn)許多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

(一)重視廉租住房方面的立法。可借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，以法律的形式來(lái)制定我國(guó)廉租住房的規(guī)劃。如，規(guī)定補(bǔ)貼的形式和內(nèi)容，劃定進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)和退出條件，確定中央政府和地方政府的職責(zé)等。我國(guó)廉租住房政策實(shí)施緩慢的一個(gè)重要原因是地方政府不積極，廉租住房的建設(shè)需要地方政府無(wú)償提供土地，這是政府財(cái)政的損失，而地方財(cái)政中很大一部分就是土地出讓金收益。所以，國(guó)家可制定相關(guān)法律對(duì)地方政府加以約束，以保證政策的貫徹實(shí)施。

(二)政府成立廉租住房管理機(jī)構(gòu)。從國(guó)外廉租住房實(shí)施情況看，政府在規(guī)劃、資金籌集、廉租住房的建設(shè)和管理、分配等方面，自始至終都扮演極為重要的角色。從我國(guó)目前的廉租住房實(shí)施情況看，政府并沒(méi)有起到很好的管理作用。這就需要政府設(shè)立專門(mén)的管理機(jī)構(gòu)，把廉租住房的管理責(zé)任承擔(dān)下來(lái)，真正起到主導(dǎo)作用。同時(shí)還要在地方設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，直接隸屬于中央管理機(jī)構(gòu)，而不是隸屬于地方政府。這樣可有效地保證政策的貫徹實(shí)施。

(三)擴(kuò)展融資渠道。目前我國(guó)廉租住房建設(shè)資金來(lái)源于國(guó)家財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、社會(huì)捐贈(zèng)、土地出讓金收益等。總之，政府是資金的主要提供者。這就要求我國(guó)建立完善的住房金融市場(chǎng)，引入和創(chuàng)新金融工具，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房建設(shè)資金的來(lái)源。比如，在公積金的運(yùn)用上，可借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，允許中低收入員工用公積金支付租金，這樣一方面可減少政府租金補(bǔ)貼的壓力，另一方面實(shí)現(xiàn)低收入家庭與高收入家庭間在使用公積金方面的公平。

(四)實(shí)行人頭補(bǔ)貼。在廉租住房的補(bǔ)貼方式上，如果實(shí)行磚頭補(bǔ)貼，承租者只能被動(dòng)的居住在統(tǒng)一建造的廉租住房中，就使中低收入的人群居住比較集中，與其他收入階層的家庭隔離開(kāi)來(lái)，容易造成社會(huì)的不穩(wěn)定性。美國(guó)曾出現(xiàn)過(guò)這樣的“貧民窟”問(wèn)題，這也是美國(guó)近年來(lái)調(diào)整磚頭補(bǔ)貼為人頭補(bǔ)貼的一個(gè)原因。而如果承租者可隨意選擇居住地點(diǎn)，與其他收入家庭交叉相容，可有利于構(gòu)建和諧社區(qū)。

(五)完善廉租住房的進(jìn)入與退出機(jī)制。基于我國(guó)傳統(tǒng)家庭觀念，我們可借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)：不鼓勵(lì)單身子女與父母分開(kāi)居住，這樣既可節(jié)約稀缺的廉租住房資源，同時(shí)又可促進(jìn)家庭的和諧；對(duì)已婚子女在申請(qǐng)廉租住房時(shí)盡量采取居住相近原則。同時(shí)，注意對(duì)特殊人群的照顧，如殘疾人、孤寡老人等，對(duì)進(jìn)城務(wù)工人員也需特別注意，切實(shí)保障他們的住房需求。在廉租住房的退出機(jī)制上，防止“夾心層”的出現(xiàn)。為保證中低收入的申請(qǐng)者都能享受到廉租住房，其定位就是流動(dòng)性極強(qiáng)的住房嚴(yán)格確定入住的資格。同時(shí)一旦承租人的收入水平超出上限標(biāo)準(zhǔn)或其他條件不再滿足，就要立即搬離，以滿足后來(lái)的申請(qǐng)者。但這樣的退出機(jī)制可能造成“夾心層”的出現(xiàn)，這就需要完善退出機(jī)制，真正做到既保證廉租住房的流動(dòng)性，又防止“夾心層”的出現(xiàn)。