澳大利亞住房金融和住房保障制度對住房公積金制度啟示范文

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摘要：我國住房公積金制度有待發(fā)展和改進(jìn)，澳大利亞是住房金融發(fā)達(dá)和住房保障制度完善的國家，通過對澳大利亞住房制度的簡要介紹，從貸款品種創(chuàng)新、支持中低收入人群購房、貸款的風(fēng)險管理、信用考查及保障性住房的人文關(guān)懷五個方面來探討澳大利亞住房制度的成熟經(jīng)驗(yàn)對我國住房公積金制度的啟示。關(guān)鍵詞：澳大利亞；住房制度；公積金；啟示

1991年上海市借鑒新加坡中央公積金制度的經(jīng)驗(yàn)，在我國率先建立了住房公積金制度，1994年住房公積金制度在全國推行。十多年來，住房公積金制度經(jīng)過不斷的完善和發(fā)展，走出了一條具有中國特色的住房保障之路，對改善職工的居住條件作出了突出貢獻(xiàn)。在肯定住房公積金制度的同時，我們也應(yīng)看到住房公積金制度在發(fā)展中還存在一些問題，需要不斷的完善。澳大利亞是一個住房金融市場發(fā)達(dá)、住房保障制度完善的國家，在這個國家，擁有自己的房產(chǎn)是每個國民的“偉大夢想”，在居民的購房過程中，政府究竟發(fā)揮了何種作用，金融市場能夠提供哪些服務(wù)，成熟的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芙o公積金制度以何種啟示，本文將進(jìn)行簡單的探討和論述。

1澳大利亞的住房金融

澳大利亞總?cè)丝?000萬，全國共有820萬套住房，每年新建住房14萬套，大部分居民生活在城市，人均居住面積在發(fā)達(dá)國家中位于前列。澳大利亞70%的住房所有者都是通過住房抵押貸款購買住房，超過80%的住房其所有人擁有全部產(chǎn)權(quán)（所有人一次性付清房款或貸款已全部償還）。由于對經(jīng)濟(jì)形勢的普遍看好，澳大利亞人喜好投資房產(chǎn)，很多人購買房產(chǎn)后進(jìn)行出租以獲得穩(wěn)定收益，而且認(rèn)為住房貸款是非常廉價的融資渠道。澳大利亞的銀行提供的貸款比例一般比較高，首次購房的抵押貸款最多可貸到銀行估價師估價的95%；貸款期限也比較長，一般在20-25年。澳大利亞政府還規(guī)定，借款人所支付的住房貸款利息可以充抵個人所得稅基數(shù)。此外政府還把管理的退休金以較低的價格借貸給一些私人財務(wù)公司，這些財務(wù)公司以低于銀行住房抵押貸款0.5到1個百分點(diǎn)的利率發(fā)放住房貸款，受到購房人的歡迎。以上這些因素直接導(dǎo)致了澳大利亞住房貸款的發(fā)展。

聯(lián)邦銀行是澳大利亞最大的房產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)，住房貸款余額占總貸款余額的50%，它目前向借款人提供四種貸款產(chǎn)品以供選擇。一是蜜月貸款，在貸款前12個月的利率為同期浮動利率打一定的折扣（比如比同期正常浮動利率低1個百分點(diǎn)），12個月后的利率恢復(fù)為正常的浮動利率；二是固定利率貸款，貸款期限為1-5年，在預(yù)期利率上升時，較多人使用該品種，多數(shù)人愿意申請3年和5年期固定利率貸款；三是浮動利率貸款，作為最傳統(tǒng)的貸款品種，仍然居各類業(yè)務(wù)的主導(dǎo)地位；四是信貸額度貸款，對每個客戶有20萬的額度，客戶可以隨時取出使用，。根據(jù)借款人的需求，各個貸款品種可以相互組合，如貸款10萬元，固定利率和浮動利率貸款各為5萬元。在還貸方式上，銀行也提供多種選擇，如第一年可以只還貸款利息、還有等額本金、等額本息等還款方式。除第一年外，銀行一般不會向提前還貸的借款人收取違約金。

在澳大利亞，住房貸款的風(fēng)險管理十分嚴(yán)密，首先，銀行要求借款人買房時要有一定的存款；其次，銀行會安排特點(diǎn)時間和借款人面談，了解其經(jīng)濟(jì)收支情況，并通過查詢個人信用信息等方式查詢借款人的信用記錄，對借款人的信用進(jìn)行評估。所有銀行都會要求借款人在申請貸款時出具以下幾項重要文件，連續(xù)幾年的報稅單（證明收入水平）、近幾個星期的工資單（證明現(xiàn)在的收入水平）、與單位簽定的就業(yè)合同（證明將來一段時間的償還能力）、已有的存款數(shù)、健康保險和養(yǎng)老金繳納情況，同時會嚴(yán)格審查借款人的負(fù)債情況，如信用卡使用歷史、是否有其他未償還貸款等等。另外，首次購房貸款額超過房價的80%的，借款人需按貸款額的1%購買貸款保險，也在很大程度上分散了銀行貸款風(fēng)險。由于澳大利亞嚴(yán)格的個人信用制度，住房貸款逾期情況很少。

2澳大利亞的住房保障制度

澳大利亞的住房保障制度非常完善，由于澳大利亞是聯(lián)邦制國家，各州具體政策有所差異，在此以維多利亞州的住房保障制度為例。維多利亞州政府人類服務(wù)部住房輔助及社區(qū)建設(shè)司（以下簡稱住房輔助司)主要負(fù)責(zé)向低收入家庭、無家可歸的人提供住房支持和社區(qū)建設(shè)、管理房產(chǎn)。

目前住房輔助司共擁有資產(chǎn)120億澳元，管理75000個房產(chǎn)，每年經(jīng)費(fèi)8億澳元，累計向無家可歸者提供住房支持80000人次。住房輔助住房保障項目的資金來源主要有三方面：一是聯(lián)邦政府根據(jù)與州政府的協(xié)議的撥款；二是住房輔助司出售、租賃房屋收入和發(fā)放家庭貸款的利息收入；三是州政府專項撥款。

住房輔助司對部分不能獲得銀行貸款支持的低收入家庭，向其提供等同于銀行貸款利率的住房貸款，支持其購買房屋。另外向低收入家庭和無家可歸者提供低價出租房，租金收取標(biāo)準(zhǔn)為其家庭總收入的25%，低收入家庭隨著收入的逐漸上漲，會自動退出享受該類住房。

住房輔助司非常重視居住環(huán)境的改善和人文關(guān)懷。社會房屋雖然提供給低收入和無家可歸人群，但其建造標(biāo)準(zhǔn)與普通居民的住房完全一樣，而且為減少社會房屋享有人的自卑感，避免社會問題，政府將部分普通居民住房的一部分作為社會房屋而不是單獨(dú)建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并帶動其積極上進(jìn)，改善自己的生活質(zhì)量。

3對住房公積金制度的幾點(diǎn)啟示

3.1創(chuàng)新貸款品種

貸款品種相對單一，還款方式比較呆板，已成為我國住房公積金制度運(yùn)行過程中備受關(guān)注的問題。從消費(fèi)心理學(xué)角度講，在同一類商品具有多種型號供顧客選擇時，可以更大程度激發(fā)顧客的購買欲，尤其在顧客根據(jù)自身情況對商品提出的要求得到滿足時，顧客會容易做出購買的決定，所以要針對不同繳存人的不同貸款需求，不斷創(chuàng)新，豐富貸款品種，比如在貸款利率方面，目前在公積金貸款中，只有浮動利率一種方式，借款人無從選擇?？梢詫W(xué)習(xí)澳大利亞，增設(shè)固定利率和浮動利率、固定利率相結(jié)合的方式，由公積金中心承擔(dān)由于利率上升卻不能實(shí)現(xiàn)利息收入增多的風(fēng)險，由借款人承擔(dān)由于利率下降卻不能減少還款的風(fēng)險。另外在還款方式上，可以除等額本金、等額本息還款方式外，增設(shè)其他品種，例如可以將北京公積金管理中心試行的“自由還款”的還款方式推廣實(shí)行。

3.2貸款政策向中低收入者傾斜

近一段時間，住房公積金制度對中低收入繳存人支持不夠，政策性作用發(fā)揮不強(qiáng)的呼聲高漲，逐漸成為學(xué)術(shù)界和新聞媒介關(guān)注的熱點(diǎn)。澳大利亞的金融政策注重向中低收入人群傾斜，銀行對居民首次購房、二次購房和多次購房均采取不同的貸款政策。建議細(xì)化住房公積金貸款政策，針對不同收入人群和不同年齡階段人群的貸款，應(yīng)采取不同的政策，尤其要重視設(shè)計適合中低收入繳存人的貸款品種。比如對第一次購房人和較低收入人群適當(dāng)降低貸款門檻，如降低首付款比例，實(shí)行優(yōu)惠的利率，延長貸款期限，甚至給予一定程度的貸款貼息。對二次以上購房人，根據(jù)改善自住住房的情況，相應(yīng)提高貸款門檻，如提高首付款比例和貸款利率，縮短貸款期限。

3.3出臺全國性貸款風(fēng)險管理相關(guān)操作規(guī)范或指導(dǎo)性文件

盡管澳大利亞信用體系已非常完善，但其銀行對住房貸款的風(fēng)險管理還是十分重視的。我國目前還沒有全國性住房公積金貸款風(fēng)險管理操作辦法，各地各自為戰(zhàn)，風(fēng)險管理水平差異極大，部分地區(qū)情況堪憂。應(yīng)盡快出臺全國性住房公積金貸款的操作規(guī)范或相關(guān)指導(dǎo)性文件，對包括貸前調(diào)查、貸中審查和貸后管理在內(nèi)的風(fēng)險管理工作提出明確統(tǒng)一要求，規(guī)范貸款審批和管理程序，提高風(fēng)險管理水平，保障資金安全，將各地住房公積金貸款的風(fēng)險管理情況作為重點(diǎn)考核目標(biāo)之一。

3.4注重對貸款人信用的考查

澳大利亞完善的信用體系對貸款風(fēng)險管理和住房保障政策的實(shí)施非常重要。在貸款風(fēng)險管理方面，信用體系的健全，便于貸款人快捷查明借款人的信用狀態(tài)，確定是否準(zhǔn)予貸款以及貸款額度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往與家庭的收入密切掛鉤，如保障性住房和公積金貸款貼息的享受和退出，一般都要視家庭的收入狀況而定，信用體系的完備有利于準(zhǔn)確確定保障政策的受益家庭和受益期間，完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制，保證政策目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。目前我國信用體系的建立正處于啟動階段，公積金貸款就更要學(xué)習(xí)澳大利亞銀行在住房貸款的貸前審查過程中的細(xì)致入微，注重對貸款人還款能力的考查，以確保發(fā)放的每筆貸款安全。

3.5增強(qiáng)城市保障性住房的人文關(guān)懷

澳大利亞政府十分注重保障性住房本身和周邊環(huán)境的質(zhì)量，以及對享受保障性住房人群的人文關(guān)懷。在修建過程中將保障性住房和普通住房同等對待，將保障性住房與普通住房混合分布，或者將普通住房的一部分劃為保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脫離普通社會生活。我國公積金政策規(guī)定，公積金增值收益的一部分要用于建設(shè)城市的廉租住房，那么可否學(xué)習(xí)澳大利亞將廉租住房混合與普通住房，而非獨(dú)立建設(shè)。另外可以嘗試將通過法律手段收回的公積金貸款抵押住房直接劃撥為廉租住房，用實(shí)物而非貨幣的形式轉(zhuǎn)化公積金增值收益支持廉租住房發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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