房地產(chǎn)特許經(jīng)營范文

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加入WTO后，迫于對(duì)國際市場接軌的要求，近年來房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其經(jīng)營內(nèi)容及模式上，已發(fā)生了根本性的變革。

一、我國房地產(chǎn)中介市場的現(xiàn)狀

（一）國家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)中介的影響

國家宏觀調(diào)控政策對(duì)于中介公司影響很大，可以預(yù)見的會(huì)有以下幾種可能：

其一，中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對(duì)交易產(chǎn)生影響。這些影響對(duì)品牌連鎖的大公司可能會(huì)小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會(huì)在這次調(diào)控中被淘汰出局；

其二，中介公司的拓展受到影響，新鋪的數(shù)量增長會(huì)放緩；

其三，中介公司調(diào)整戰(zhàn)略部署，例如采取二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式；不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為客戶提供更人性化的服務(wù)等。

（二）房源與客源間溝通不暢

缺乏統(tǒng)一的信息交流通道，各個(gè)中介公司各自為政，造成房源與客源間溝通不暢，一條信息甚至被多次成交。如此而來的結(jié)果是不僅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消費(fèi)者的心目中大打折扣。

二、我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的必然性

（一）我國屬于新興市場，發(fā)展空間大.上海太平洋房屋海華加盟店于1998年掛牌營業(yè)，這可視為中國（大陸）首例房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營個(gè)案。1999年信義房產(chǎn)取得美國著名ColdwellBanker公司在中國的房地產(chǎn)中介特許加盟授權(quán)業(yè)務(wù)的獨(dú)家權(quán)，并以CB信義房產(chǎn)聯(lián)合品牌進(jìn)行運(yùn)作。進(jìn)入21世紀(jì)之后，太平洋房屋、CB信義房產(chǎn)特許經(jīng)營工作的力度在不斷地加強(qiáng)，取得了積極的成果，但從整個(gè)行業(yè)的角度分析，2000年美國21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)北京總部和我愛我家北京總部的建立，它們的經(jīng)營體系和業(yè)務(wù)發(fā)展，意味著中國房地產(chǎn)中介連鎖經(jīng)營進(jìn)入特許經(jīng)營時(shí)代，代表當(dāng)前中國房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營水準(zhǔn)。我國房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營屬于新興市場，發(fā)展空間大。

（二）房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的優(yōu)勢.與直營體系相比，房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營特的優(yōu)勢有：第一，特許經(jīng)營人能夠最充分地組合、利用自身的優(yōu)勢，并最大限度地吸納廣泛的社會(huì)資源。同時(shí)，無論是對(duì)特許方還是受許方，在合作中都是技術(shù)和品牌價(jià)值的擴(kuò)張，經(jīng)營模式的克隆，而不是簡單的資本擴(kuò)張。第二，這些特性決定了特許品牌可以以一個(gè)較低的風(fēng)險(xiǎn)與投入實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，并迅速擴(kuò)大市場占有率。第三，由于通過特許授權(quán)的方式，使經(jīng)營者在進(jìn)入一個(gè)行業(yè)初期，就能獲得良好的品牌效益，完善的管理支持，系統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)等已有資源，大大提高加盟者的成功率。

三、我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的思考

從特許人和受許人兩個(gè)角度思考我國發(fā)展房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營

（一）從特許人角度的思考

1.建立優(yōu)勢品牌.房地產(chǎn)中介的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，客戶將價(jià)值巨大的房地產(chǎn)交給中介公司處理，就是因?yàn)榭蛻魧?duì)房地產(chǎn)公司品牌的認(rèn)可，因?yàn)閮?yōu)秀的品牌意味這值得信賴的服務(wù)能力和服務(wù)承諾。這種獲得客戶認(rèn)可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠無數(shù)客戶在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，接受了該公司的經(jīng)紀(jì)人或其他服務(wù)人員向他提供符合甚至超越其要求的房地產(chǎn)中介服務(wù)之后，不斷強(qiáng)化而形成，因此優(yōu)勢的品牌是房地產(chǎn)中介進(jìn)行特許經(jīng)營首先應(yīng)具備的核心競爭優(yōu)勢。

2.處理好三大參與者的關(guān)系，保持與加盟者良好穩(wěn)定的關(guān)系.任何房地產(chǎn)中介企業(yè)日常經(jīng)營中，必然涉及到“客戶、員工和公司”三大參與者間相輔相成的關(guān)系，只有在合適的經(jīng)營下，才能使三者長期、共同、有序、和諧的發(fā)展，這樣一種經(jīng)營模式，不經(jīng)過長期摸索，不斷完善，并且形成一套自我發(fā)展的機(jī)制，是無法進(jìn)入到成熟可用的狀態(tài)的，更不用說復(fù)制到其他發(fā)展?fàn)顩r不同的地區(qū)去，讓當(dāng)?shù)氐氖茉S者來使用。因此一套成熟的，可以使受許者在最短時(shí)間內(nèi)形成基本服務(wù)能力，并為今后其在當(dāng)?shù)亻L期發(fā)展打好扎實(shí)基礎(chǔ)的模式也是非常重要的核心競爭優(yōu)勢。

3.培養(yǎng)出資深績優(yōu)的人才.特許經(jīng)營在中國發(fā)展的時(shí)間短，由于其組織上特殊性，它要求有先進(jìn)管理，財(cái)務(wù)，法律等方面的專業(yè)人士，也要有特許上的專門人才。可以自己培訓(xùn)和委托國外先進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)。在正規(guī)教育的途徑上，在大專院校內(nèi)，對(duì)有這方向擇業(yè)和發(fā)展的學(xué)生進(jìn)行專項(xiàng)教學(xué)。由于當(dāng)?shù)厥茉S人在獲得特許后，在當(dāng)?shù)赜锰卦S人的品牌和成熟模式經(jīng)營，其經(jīng)營的成功與否，很大程度上影響到其他地區(qū)的特許經(jīng)營的發(fā)展，而由于地區(qū)房地產(chǎn)市場及發(fā)展階段的不同，使得再強(qiáng)大的經(jīng)營模式也會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的效能，因此特許人能否派出具有相當(dāng)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的輔導(dǎo)人員，針對(duì)不同的市場特點(diǎn)，提出針對(duì)性的經(jīng)營調(diào)整意見，使受許人在當(dāng)?shù)氐氖聵I(yè)能夠順利發(fā)展，作為一種核心競爭優(yōu)勢同樣不可或缺。

（二）從受許人角度的思考

1.熟悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營合同.在特許經(jīng)營協(xié)議中，往往特許人實(shí)力雄厚，受許人財(cái)單力薄，雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)力量懸殊，因此受許人要知悉自己的權(quán)利，訂好特許經(jīng)營合同。如在協(xié)議期間，受許人有對(duì)商標(biāo)、商號(hào)名稱的使用權(quán)，并有權(quán)分享其經(jīng)濟(jì)利益。受許人有權(quán)要求特許人保護(hù)其對(duì)商標(biāo)、商品名稱的使用權(quán)，保護(hù)商標(biāo)、商號(hào)的信譽(yù)。特許人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)商標(biāo)的注冊并支付由此發(fā)生的費(fèi)用。協(xié)議終止時(shí)，受許人行權(quán)要求特許人購回未出售的屬于特許人商標(biāo)的商品或其他貨物。

2.及時(shí)反饋各種信息.受許人是信息的收集者，它將客源和房源進(jìn)行匯總，全部傳遞到總部的信息管理中心，不同受許人的信息在總部匯集，才能反映出整個(gè)體系的運(yùn)營狀態(tài)。有了這些反饋上來的信息，總部才能充分了解公司所占整個(gè)市場的市場分額，及時(shí)掌握整個(gè)體系所有加盟店的動(dòng)態(tài)，制定公司下一階段的戰(zhàn)略方針，調(diào)整公司的擴(kuò)張進(jìn)度。根據(jù)科學(xué)分析，占領(lǐng)10%的市場分額是一個(gè)公司保持贏利的最佳狀態(tài)，而有利潤的市場才是公司的最大目標(biāo)，因此信息的有效傳遞成為公司決策的基準(zhǔn)，因而成為受許人對(duì)總部不可缺少的責(zé)任之一。

3.提高公司品牌在市場中的影響力.房產(chǎn)中介受許人在加入特許經(jīng)營體系取得應(yīng)用該體系的營業(yè)名稱使用權(quán)并學(xué)習(xí)了有關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營技巧，受許人應(yīng)該通過擴(kuò)大市場，增加客戶群為自身和特許人爭取最大的盈利，從而提高公司品牌在市場中的影響力。

【摘要】我國房地產(chǎn)中介行業(yè)一方面面臨著巨大的市場潛力，另一方面是你爭我奪的激烈競爭，而新一輪的競爭不再是本土行業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時(shí)代，而是真正進(jìn)入一個(gè)品牌的競爭時(shí)代。本文通過對(duì)我國房地產(chǎn)中介業(yè)狀況以及房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營的優(yōu)勢等分析，得出結(jié)論我國的房地產(chǎn)中介業(yè)走特許經(jīng)營之路是必然的。并且從特許人和受許人兩個(gè)角度作出我國發(fā)展房地產(chǎn)特許經(jīng)營的思考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介特許經(jīng)營特許人受許人