區域高端服務未來發展思考范文
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摘要：由于近年來冰城哈爾濱市的高端物業越來越多，高端物業服務市場也正在逐漸的形成。雖然很多物業服務企業出于經濟利益的考慮，都想搶占這塊市場，但是由于大部分物業服務企業較低的盈利能力限制了它們的服務水平，所以導致冰城高端物業服務市場雖然“看起來很美”，實際上并非如此。本文通過對冰城高端物業服務市場的分析，指出冰城的高端物業服務市場要想發展就必須要提高物業服務企業的盈利能力，而提高盈利能力的途徑一是充分利用物業公共區域進行經營，二是開展綜合經營服務。
一、冰城高端物業服務企業現狀
目前，哈爾濱市的物業服務企業仍然普遍存在企業規模小、專業人才少且分散，“誰開發、誰管理”的格局在哈爾濱市仍未被打破，由于缺乏必要的競爭，物業服務企業加強管理、提高服務質量的動力不足，企業服務水平也較低，制約著物業管理服務市場的培育和發展。同時，住宅社區公共意識不高，導致物業服務收費低，收繳困難，企業經營風險大，投入與收入不成正比，經濟效益差，導致大多數物業服務企業虧損嚴重。
在行業整體效益不佳的情況下，如何擺脫困境，成為哈爾濱市眾多物業服務企業需要迫切解決的一大難題。而近年來哈爾濱市高檔住宅區、辦公樓、商場、酒店、寫字樓不斷增多，高端物業管理服務市場開始形成，并已呈現出比普通住宅小區等傳統意義上的物業管理服務大得多的經濟收益，這使得不少物業服務企業都想搶占這塊市場。
二、高端物業管理服務企業發展舉步維艱
在業內人士看來，高端物業管理服務雖然能夠促進高檔樓盤的發展速度，但是，隨著房價和樓盤品質的提升，物業服務水平卻難以與其匹配，這里面最關鍵的制約因素就在于物業服務企業盈利能力較低，在不能維持高水平的物業服務的同時也制約了物業服務企業進一步的發展。其原因一方面是由于物業服務收費較低，另一方面也是因為僅憑物業收費而使物業服務企業的收入來源較為單一。
從成本核算的角度來看，物業服務費用的構成比較復雜，幾乎每一宗物業服務的價格都是不同的。影響價格的因素主要和社區規模和社區檔次有關，特別是和客戶需求的不同有關。構成價格的成本因素大體上分為21項，主要成本中人工成本、公共能源、物品消耗占的比例最大。物業服務屬于勞動密集型行業，人工成本巨大，而人員的素質、配比數量又與企業能夠提供的服務水平密切相關。同樣面積，普通小區最多配備70個人進行管理服務，而高端物業服務團隊很可能計劃配備130個人，這樣才能達到更高的服務水平，提供更加全面、周到和細致的服務，但是成本也必然大大增加。另外，人員的素質與待遇水平是成正比的，聘請較高素質的員工來服務，對他們提出更高的工作要求，付出的工資待遇也必然要大得多。
除人工成本以外，越高端的物業，由于配套設施設備更加高檔完善，功能更加齊全，管理維護的成本也必然更高。不同級別的小區，電梯、高低壓配電、消控系統、保安系統等設施設備的配備情況、品牌型號不同，維護的成本也不同，就連綠化配置的樹種不同也會產生不同的養護成本。以游泳池為例，按照高端物業服務水平的標準，1000平方米的泳池包含水、電、救生員等費用，半年時間就至少需要20萬元。如果再配備會所，管理成本還會大幅度增加。
高端物業最吸引人的地方在于能夠提供更為舒適的生活環境，而這最終需要經費支撐下的物業服務來保障。
例如，有哈市“最高檔樓盤”之稱的哈公館共有124套住宅，目前已基本售磬，其管理方為哈藥物業。由于哈公館的物業管理服務并未按照市場化運作，按照目前3.6元/平方米的收費標準，在124戶業主都交物業費的情況下，去掉成本、稅金后，哈藥物業的純利潤僅為4079.2元，剛好能做到收支平衡。但是高端物業開銷龐大，僅照明費一項，哈公館每年的支出就達到60余萬元。另外，哈公館還有高檔次的健身會所，西餐、早餐叫餐等服務，給業主生活提供了極大的便利，但是這一切都需要很大的投入才能夠維持，僅靠物業費的收入很難開展下去。
據統計，一般小區的物業收費率能達到75%就屬于較好的，很多物業服務企業僅能達到50%左右，基本上處于虧損狀態；如果收繳率低于80%，物業服務企業就難以維持正常的經營管理活動，不得不靠主管部門或開發商的補貼來維持生存。寶宇物業管理著通達世家、凱旋城和榮耀天地等高端物業，其服務在哈爾濱市備受稱道，但盈利對其來說也是奢談，每年都要靠開發商寶宇集團對物業服務進行比較大的投入，才使其服務品質得以保證；觀江國際的物業費為2.8元/平方米，目前也主要由開發商高盛投資來補貼。但是，相對于此前哈爾濱市規定的物業費最高只能收取1.25元/平方米的標準，這些“高薪服務”只能通過變通的方式來收費。
由于高端物業與普通物業在業主身份、配套設施設備和居住功能、生活方式等方面有很大不同，所以收費標準也應該有所區別。與普通住宅相比，高檔住宅的業主在物業服務上要求更高，更重視被尊重的程度，主導意識強。高端物業的配套設施設備也比較完善，設施設備的使用維護難度大，而且高端物業往往容積率比較小，盡管單位面積的物業費要高于普通物業，但是總體收費卻并不見得比普通物業高多少。2008年9月，哈爾濱市物價局和哈爾濱市房產住宅局聯合頒布了新的《哈爾濱市物業服務收費暫行辦法》，其中第六條規定：“物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。……酒店式公寓、別墅等高檔住宅和非住宅的物業服務收費實行市場調節價。為業主個別需要提供的代辦服務和其它特約服務等收費，除政府部門有規定外，實行市場調節價。”這份新的收費辦法為冰城高端物業服務未來的發展指明了方向。
三、冰城高端物業服務企業良性發展之路：
一是充分利用高端物業區域內的公共設施進行額外創收，以彌補物業費收入的不足。
《物業管理條例》第五十五條明確規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。經營所得應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。如今，不僅是普通小區、尤其是高端物業中都有很多產權隸屬于全體業主的公共設施設備，包括公共走廊、電梯、道路、停車場、綠地、會所、配套商業用房等等，在這些地點投放廣告幾乎已經得到了絕大多數商家的認可，已經成為了廣告商的必爭之地，尤其是消費潛力高的高端物業。因此，這些公共設施設備應該由業主大會決定、業主委員會委托給物業服務公司出租經營。例如，公開對外招商做電梯廣告或者樓宇廣告等等，所得廣告費收入除物業服務公司可以提取10～25%作為管理費外，其余全部作為物業專項維修資金，任何單位或個人均不得占用與挪用；另外，房地產開發商遺留下來的一些空置房也可以交給物業服務企業進行租賃管理或者綜合經營服務，用所得收入充抵一部分物業費，實現以物業養物業。據說在有些普通住宅小區采取這一措施甚至可以做到物業零收費，高端物業就算達不到零收費的話，至少也可以解決30%左右的物業費。這樣可以極大的彌補物業收費的不足，既可以減輕物業服務企業的負擔，也可以減輕業主的負擔。
二是開展物業綜合經營服務。
隨著人們生活方式的進步，家務勞動的社會化、精神文化需求的多樣化已成為社會發展趨勢。物業配套服務是否完善、方便，正逐漸成為衡量物業項目服務水平、決定物業能否保值、增值的一個非常重要的方面。業主的工作、生活需求要求物業服務企業要在常規服務的基礎上提供多層次、多項目、全面周到的服務。物業綜合經營服務項目的設立和運作，是滿足這一需求的產物。這種物業綜合經營服務指的是由物業服務企業提供的、與物業的正常使用和業主在住宅小區、寫字樓等物業中的生活、工作相配套的一系列商業、教育、衛生、娛樂、金融等經營服務項目的總和。因為物業服務企業本身就屬于服務性行業，涵蓋面很廣，其提供的服務內容可以分為公共服務和特約服務兩部分：公共服務是為全體業主提供的常規性服務，包括房屋維修、保潔保安、綠化等，接受服務的業主用定期交納物業費的形式提供報酬；特約服務是為滿足少數業主的特別需要而提供的個別服務，例如代辦、家政、中介等，接受服務者需要另行付費。《物業管理條例》第四十四條規定的“物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。”指的就是這種物業服務合同約定以外的特約服務。物業服務企業通過綜合經營服務一方面為業主了更多的、更全面、更便捷的服務，使之更符合高端物業的定位，另一方面通過提供綜合經營服務也增加了物業服務企業的收入，使物業服務企業有更多的經費投入到未來的發展中去。
三是堅持“一業為主、多種經營”的方針，增強企業生存發展的能力。
經費是搞好物業服務的物質基礎。物業服務行業是一個微利行業，不管是低端物業服務企業也好、高端物業服務企業也罷，如果僅靠物業費的收入，大多數物業服務企業也只能維持現狀，難以有進一步的發展。因此，尤其是高端物業服務企業，應該在政策允許的范圍內，，在服務于業主的前提條件下，努力開展多種經營服務，拓寬銷售渠道，不斷增加自身盈利能力，依靠為業主提供更多優質的服務來。
