武漢城中村改造范文

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【論文城中村經(jīng)濟(jì)武漢市

【論文摘要隨著城市化進(jìn)程的加快，城中村已經(jīng)成為我國(guó)城市質(zhì)量提高過程中急待解決的關(guān)鍵新問題之一，其改造難度越來(lái)越大，改造成本也越來(lái)越高，已經(jīng)成為專家學(xué)者關(guān)注的熱點(diǎn)新問題之一。文章從經(jīng)濟(jì)視角闡述了城中村拆遷改造中存在的新問題，并以武漢市城中村拆遷改造為例提出相應(yīng)的策略辦法。

一、城中村及存在的經(jīng)濟(jì)新問題

改革開放以來(lái)，我國(guó)生產(chǎn)力水平大大提高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)日益增強(qiáng)，城市化進(jìn)程也在不斷加速。在城市快速發(fā)展的過程中，城市建設(shè)用地急劇擴(kuò)張，一些距離城市較近的村莊被納入城市建設(shè)用地內(nèi)，形成了所謂的城中村。由于各種制度原因，城中村因其存在的各種經(jīng)濟(jì)新問題成為城市發(fā)展的障礙。

1、較少有相應(yīng)的集體企業(yè)等經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

城中村居民主要靠出租房屋獲取租金、征地補(bǔ)貼、城中村拆遷改造補(bǔ)償費(fèi)用等維持日常生活開支。因此，城中村房屋出租成為村民收入的主要來(lái)源之一，城中村的違章建筑物極大的影響了城市形象，阻礙了城市化發(fā)展的道路。

2、城中村土地利用率低，缺乏規(guī)劃

城中村的違章建筑多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，市政管網(wǎng)、城市功能不能延伸到其中的很多地方，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃或規(guī)劃執(zhí)行力度不到位、管理不規(guī)范等原因，致使城中村土地利用粗放、土地資產(chǎn)流失、拆遷改造成本增加。城中村土地利用率和產(chǎn)出率低下主要表現(xiàn)為房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格和城市規(guī)劃不夠銜接，呈現(xiàn)出城市景觀和農(nóng)村村落景觀共存的現(xiàn)象。

3、城中村房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活躍

城中村土地區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地產(chǎn)權(quán)屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對(duì)低廉的土地價(jià)格，使城中村中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)非凡活躍（例如，小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易等），導(dǎo)致由于城市規(guī)劃實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施條件改善而使土地升值的部分國(guó)有土地資產(chǎn)嚴(yán)重流失。

另外城中村建筑在拆遷改造過程中不僅造成建筑材料資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且還大大增加拆遷改造的補(bǔ)償費(fèi)用，增加拆遷改造成本，使國(guó)家整體利益損失嚴(yán)重。因此，經(jīng)濟(jì)視角的城中村改造越早越好，否則成本將更高，代價(jià)將更大，國(guó)家資產(chǎn)的損失將更慘重。

二、武漢市城中村改造目前狀況

1、武漢市城中村

根據(jù)武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖（1997-2010年）》確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留地范圍內(nèi)，因國(guó)家建設(shè)征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的行政村。據(jù)此，武漢市二環(huán)線以內(nèi)共有147個(gè)城中村，綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、洪山等區(qū)（城郊區(qū)暫未納入改造范圍），涉及總?cè)丝?5.66萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口17.10萬(wàn)人，土地總面積21381.82公頃，相當(dāng)于全市規(guī)劃中2020年建成區(qū)面積的1/4。2004年底武漢市開始城中村的綜合改造工作，根據(jù)實(shí)際擁有耕地目前狀況，武漢市將全市城中村分為三類摘要：A類村，人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝的村；B類村為人均農(nóng)用地大于0.1小于或等于0.5畝的村；C類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。并確定了首批進(jìn)行綜合改造的16個(gè)試點(diǎn)村，A類村由改制后的村經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行改造；B類村以項(xiàng)目開發(fā)的方式改造；C類村以統(tǒng)征儲(chǔ)備的方式改造。在先行試點(diǎn)并借鑒其他城市改造經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，武漢市探索出了一條城中村改造的新路子。

2、武漢市城中村改造實(shí)踐

（1）創(chuàng)新理念，轉(zhuǎn)變政府職能。城中村的形成是一個(gè)歷史過程，實(shí)際是城市發(fā)展中多重原因造成政府職能缺失的歷史欠賬。進(jìn)行城中村綜合改造，促使都市“洼地”早日崛起，是城市政府責(zé)任和使命，更是堅(jiān)持城市科學(xué)、持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展理念的具體體現(xiàn)。在武漢市城中村的改造過程中政府開始轉(zhuǎn)變觀念，結(jié)合城市發(fā)展、土地整合、變城中村“二元”結(jié)構(gòu)為“一元”結(jié)構(gòu)的需要，從實(shí)現(xiàn)大規(guī)劃的需要出發(fā)，制定相關(guān)政策并采取相應(yīng)辦法來(lái)保障武漢市城中村改造實(shí)踐的進(jìn)行。武漢市政府在改造工作中的角色定位在資金調(diào)配上可見一斑，武漢市政府在綜合改造城中村中不僅沒有經(jīng)濟(jì)利益的訴求，而且承擔(dān)了巨額補(bǔ)貼，在城中村居民的就業(yè)安安置以及社保方面承擔(dān)了無(wú)限責(zé)任。

（2）目標(biāo)明確，循序漸進(jìn)。武漢市出臺(tái)城中村綜合改造政策，確定了“五個(gè)轉(zhuǎn)變”的目標(biāo)摘要：村民邊居民、村委會(huì)變社區(qū)、村集體經(jīng)濟(jì)變企業(yè)集團(tuán)、農(nóng)民變股民、集體土地變國(guó)有土地。按照“兩步走”的思路，先改制，后改建；先試點(diǎn)，后全面。通過股份制改造，將村集體經(jīng)濟(jì)組織依法改制為符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；進(jìn)行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評(píng)估，清理登記好債權(quán)債務(wù)，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果經(jīng)村民會(huì)議認(rèn)可，并報(bào)上級(jí)部門確認(rèn)；對(duì)村集體經(jīng)營(yíng)性凈資產(chǎn)適當(dāng)扣除社會(huì)保障和公共事業(yè)管理資金后，原則上全部作為股權(quán)量化的資產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上，著手城中村改建。改建須符合城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，規(guī)劃編制、建設(shè)管理的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和控制指標(biāo)，按城市規(guī)劃、管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（3）引進(jìn)市場(chǎng)化道路，推動(dòng)城中村改造。土地出讓實(shí)行徹底的市場(chǎng)化道路，全部土地以項(xiàng)目捆綁、掛牌底價(jià)方式出讓，有效的避免政府低估地價(jià)以及房地產(chǎn)商和村之間進(jìn)行“幕后交易”的可能。武漢市城中村綜合改造政策規(guī)定摘要：“開發(fā)用地和還建用地捆綁成項(xiàng)目后，采取公開供地，其掛牌底價(jià)為安置房建設(shè)成本和本宗地價(jià)之和的1.15倍”。這樣一方面是讓有開發(fā)資質(zhì)的村集體經(jīng)濟(jì)組織在爭(zhēng)取自行改造的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位；另一方面則可以給前期進(jìn)入的開發(fā)商以適當(dāng)補(bǔ)償。為避免基礎(chǔ)設(shè)施配套資金無(wú)法落實(shí)，規(guī)定土地出讓金、增值收益的60％劃轉(zhuǎn)給城中村所在的區(qū)財(cái)政專戶儲(chǔ)存，專用于城中村綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃?xì)狻⒐╇?、電信、郵政等；40％由市政府統(tǒng)籌用于城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

三、有關(guān)武漢市城中村改造的建議

1、進(jìn)一步建立健全地方法律法規(guī)

武漢市城中村改造涉及范圍廣，各村層次參差不齊，改造起來(lái)難有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。基于城中村改造工作的政策性，假如沒有相應(yīng)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)，會(huì)因?yàn)楣芾砣藛T的素質(zhì)差距、管理模式的不一致使得改造混亂不堪，并且可能會(huì)有的人利用手中的權(quán)利以權(quán)謀私，損害集體和村民的利益。政府應(yīng)該根據(jù)武漢市的實(shí)際情況制定相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)指導(dǎo)城中村的改造，嚴(yán)格控制操作程序，強(qiáng)化協(xié)調(diào)服務(wù)和加強(qiáng)監(jiān)管。

2、妥善解決就業(yè)、社會(huì)保障等配套制度布置

城中村失地村民的就業(yè)和社會(huì)保障新問題的解決是城中村改造的內(nèi)在要求。應(yīng)該采取各種辦法，大力促進(jìn)失地農(nóng)民再就業(yè)。原村集體所有財(cái)產(chǎn)、土地可以改組為農(nóng)工貿(mào)股份公司，人員就業(yè)由農(nóng)工貿(mào)股份公司就地解決，成為公司職員。可以用發(fā)展都市農(nóng)業(yè)的辦法，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)。及早培育經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為村民豐衣足食創(chuàng)造條件，為農(nóng)村城市化奠定良好基礎(chǔ)。改造后的城中村的村民理應(yīng)享受城市居民同等的養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等社會(huì)保障待遇，應(yīng)設(shè)計(jì)一個(gè)和城市居民相對(duì)接近、便于以后和城鎮(zhèn)社保體系相銜接的操作方案，先養(yǎng)老保險(xiǎn)，后醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)，因地制宜、循序漸進(jìn)。

3、合理調(diào)整利益關(guān)系

城中村改造過程中，土地市場(chǎng)化，政府應(yīng)讓利于村及村民。隨著城中村的土地逐步掛牌，走進(jìn)市場(chǎng)土地量的占比肯定會(huì)提高，市場(chǎng)關(guān)注度也會(huì)提高。但由于城中村改造中土地地塊零碎不規(guī)則，利用效率不高，隨著城中村的土地逐步掛牌，競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)日趨激烈。為了調(diào)動(dòng)城中村改制企業(yè)參和的積極性，并保護(hù)村和合作伙伴的合法利益，保證改造工作的平穩(wěn)推進(jìn)，政府可考慮對(duì)城中村土地掛牌交易減免規(guī)費(fèi)，并在土地出讓、土地增值收人中，拿出一定比例實(shí)行“以獎(jiǎng)促改”，或明確一定的比例用于城中村改造公共設(shè)施建設(shè)。