新經濟形式下房地產企業的籌資范文

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摘要：

金融危機之后，我國房地產市場出現了持續的泡沫化特征，形成了房價上漲快、民眾買房難的基本矛盾。為緩解矛盾，促進地產行業的健康發展，國家制訂了一系列宏觀調控舉措。然而，宏觀調控措施的施行，一方面為房地產行業的健康發展提供了必要保障，另一方面也對房地產企業帶來了更大的資金壓力，這些影響是不容忽視的，研究新經濟形勢下房地產企業籌資方式有著極強的現實意義。本文對傳統籌資方式進行了簡要分析，概述了當前房地產企業籌資的基本情況，結合幾類新型房地產籌資方式，對創新房地產籌資進行了探討，以期提供借鑒。

關鍵詞：

房地產；宏觀調控；籌資方式

房地產行業對于我國GDP增長直接間接作用極大，近年來，隨著國家宏觀調控政策的持續施行，以往資金充足的房地產企業已經面臨了資金緊缺的問題，不少中小型房地產企業更是面臨資金斷裂、倒閉、被收購風險。擴張融資渠道，開辟新籌資方式成為房地產企業發展的必然之路。

一、房地產企業籌資現狀

新形勢下，傳統籌資方式已經出現弊端，大部分房地產企業都面臨著籌資難的問題，在宏觀調控政策加強的背景下，樓市拐點出現，分析房地產行業的籌資現狀刻不容緩。

（一）規模大。自2005年起，我國房地產行業發展迅速，大部分城市房價在短短幾年內上漲了幾倍。產業網數據顯示，2005年，我國商品房平均成交價為2937元/平米，至2015年三季度我國商品房平均銷售價格已經達到6844元/平米。不僅我國房價直線上漲，房地產行業的融資規模也不斷擴大。國家統計局數據顯示，2005年，我國房地產行業開發資金總額為21397.8億元，2015年前三季度，全國房地產開發完成投資70535億元，，漲幅近3倍。足以看出我國房地產行業的融資趨勢。

（二）融資難。資金問題始終制約著房地產企業的發展。近年來，為調穩我國房地產行業，維護經濟穩定，國家開展了一系列嚴厲的調控舉措，如限購、限貸等，進一步加劇了房地產行業資金緊張問題。同時，我國金融市場對房地產的限制也十分嚴格，在金融體系本不健全的基本條件下，我國金融市場進入難度極高，資料統計，截止2015年5月，我國房地產上市公司總量為185家，這就說明，我國絕大多數房地產企業為中小型企業，由于小規模企業資金規模不大、體制不完善、信用度不高等因素，獲取信貸的基本條件受限，在限貸以及加大土地審批難度的調控政策下，更是制約了房地產企業的發展。

（三）渠道單一。房地產是資金密集型企業，要實現健康發展，離不開充沛的資金流量。國家統計局數據顯示，2015年1-10月，我國房地產開發企業到位資金構成為，國內貸款17097億元、利用外資242億元、自籌資金40538億元、其他資金43690億元。同比增長-3.6、-50.6、-4.0、9.8個百分點。同時，在市場調整期去化壓力、土地成本等多重因素影響下，我國上市企業營業收入增速回落。數據顯示，2014年全年，滬深、大陸在港上市房地產公司的凈資產收益率均值分別下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分別為0.34元和0.64元，比2013年略有下降。可見，當前我國房地產融資形式已經有了較大改變，但是，除上市企業外，中小企業融資基本依賴貸款，且比例依舊極高，高負債也帶來高財務風險，形成多元化融資渠道刻不容緩。（四）長期償債壓力大。國家統計局數據顯示，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為65.26%，大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值為70.10%，同比分別小幅上升1.09、0.91個百分點。剔除預收賬款后，滬深、大陸在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為53.33%和59.75%，較上一年分別上升2.45、4.16個百分點?；矩攧找幝山沂?，企業資產負債率在60%左右最為合適，房地產上市企業連年創新高，為企業帶來巨大的償債壓力，在融資困難的背景下，企業很可能面臨經營危機。

二、房地產企業傳統籌資方式概述

從主體上分，房地產企業傳統籌資方式可分為內部融資、間接融資、直接融資三種。內部融資是通過整合內部資金資源實現融資的方式，籌資依據包括自有資金、應收賬款、票據等。房地產企業利用此類資產，通過金融機構或貼現公司變現，即可迅速充實資本，風險小、效率高，是最好的融資形式。然而，在當前房地產企業銷售難、資金回籠難的基本背景之下，房地產企業自有資本資源減少，內部融資限制已經很大。因此，針對內部融資問題，建議房地產企業一方面可以增加期房銷售，通過開發商貼息委托貸款，增加期房銷售及資金回籠，從而擴大資金來源中定金、預收款、自籌金比例。另一方面，對于中小房地產開發企業及單家房地產開發企業自有資金比例較少的情況，可以實行聯合開發，提高貸款能力、廣告能力、運營能力等。間接融資最直觀的代表就是金融機構貸款，其中最為簡便的就是銀行貸款。當前，我國房地產企業開發資金來源依然呈現銀行信貸為主導的格局。一般來說，實現銀行貸款需要按照“三個辦法，一個指引”中項目融資業務指引要求，充分考慮項目風險、質押擔保條件、合同條款、資金管控等。隨著貨幣政策的調整，銀行信貸難度越來越高，成本越來越大，對房地產企業造成了不利影響。以開發貸為例，除基本法人執照、保險（第一受益人為銀行）、土地使用權等條件之外，還需具備相應比例的自有資金30-35%，可以肯定的是，開發貸獲得門檻將會越來越高，通常情況下，銀行貸款是企業正常經營過程中獲取資金的簡便渠道，但若企業需要實現跳躍式發展，就會出現資金短缺問題。針對這些問題，企業可以通過并購方式實現間接融資。并購貸款由商業銀行向并購方發放，用于支付股權對價款項外的貸款，以并購貸款實現長期資金流動，不僅可以提高企業的資金實力，還能幫助企業擴大規模。直接融資一般包括債券融資與股票融資兩種。債券是一種商業信用，收益率一般，融資過程中企業通常不會使用，債權人也不想持有，因此，直接融資通常通過股票融資實現。股票市場能夠在極短時間內為企業籌集資金，資本可永久使用，也沒有還款期限及利息負擔。值得注意的是，企業上市門檻極高，我國上市房地產企業也不過一百多家，用這種方式實現融資風險也很大。但是，對于一些具有發展潛力的房地產企業來說，也可以通過靈活運用上市技巧實現。例如買殼上市等。對于一些中小型房地產企業，可以通過買殼上市進行直接融資，雖然此類融資方式融資量較小，但也可以避免上市的高門檻、高風險，為滿足資金需求提供渠道。

三、我國房地產企業新型融資方式概述

基于融資難、渠道少的融資問題，我國部分房地產企業已經開始了金融化戰略，建立多元化融資方式已經成為房地產企業融資發展的基本趨勢，下文將簡要介紹當前新型房地產融資方式，為創新融資提供借鑒。

（一）信托融資。信托融資是近年來發展速度最快的房地產融資方式之一，在2003年中央121號文件出臺后，銀行信貸渠道受阻，以信托機構代辦房地產買賣、租賃、收租及地產登記過戶等實現的信托融資呈現“井噴”式發展，據不完全統計，2015年一季度，我國信托資產管理規模大約14.41萬元，房地產證券類信托增加，不良率低，整體風險呈可控狀態。這一模式要求融資方或其控股股東具備二級以上的房地產開發資質，滿足四證齊全、自有資金比例超過35%、二級開發資質，有的信托公司資金獲取需要行業百強或地方龍頭。

（二）海外融資。外資進入中國房地產開發市場即海外融資，境內房地產可以通過向境外地產投資基金及風投基金出售房產、進行項目合作，或者直接讓外資參股房地產公司，都是海外融資的形式。當前，海外融資總量不大，且地區差異明顯，我國海外融資主要集中于長三角、首都經濟圈等熱點區域。上文數據顯示，當前我國房地產開發市場外資比重較低，且15年呈現負增長趨勢，究其原因，就是境外投資公司對項目要求高，以及項目投入操作體制的問題，因此，以海外融資實現房地產企業資金擴充不失為良好的融資渠道，但需要企業自身的努力。

（三）開發商貼息委托貸款。開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金、委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。這一房地產金融模式在我國具有良好的需求市場和政策環境，實用性較強。這種方式的核心在于實現提前銷售，要求開發商具備一定的實力。

（四）融資租賃。融資租賃的實質就是通過轉變所有權獲取資金，在項目完成后，房地產開發商通過銷售，完成所有權回購。這種方式的運作需建立資產管理公司，處理所有權問題，從而加快房地產資金運作效率。

（五）“PE”模式?！癙E”即房地產私募基金，是由開發企業發起，以非公開形式向投資者募資的形式。當前，我國PE的應用已經較為普遍，需求上看，房地產開發企業資金來源結構已發生了改變，從整體趨勢上來看，雖然當前我國房地產開發企業的資金主要還是依賴商業銀行為主，但是從上文數據不難看出，我國房地產傳統資金來源渠道已經變窄，私募已經成為企業籌資的重要渠道。首先，由多個有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同設立私募股權投資基金（PE）在委托管理銀行進行資金托管開展股權投資目標企業工作，經過項目篩選、盡職調查后，開始資金募集，募資后，基金完成投資，開始項目運作，運作完成后，基金清算退出。

四、房地產企業籌資方式創新——“仿金融”模式

融資方式創新已經成為當前房地產企業發展的必經之路。當前，不少新型籌資方式已經出現，基于互聯網+、眾籌等新思想在民眾中的廣泛傳播，以及信息技術的普及，“仿金融”模式已經具備相當好的基礎，利用“仿金融”模式，可以較好地解決房地產開發企業的融資問題。

（一）“仿金融”模式概述?！胺陆鹑凇蹦Ｊ?，就是由具備一定資質，通過向具備購房意愿的社會群體以收取加盟費、簽約金等方式進行融資，通過返利、充抵等形式對客戶進行回報。這種方式的回報高，客戶增長快，能夠在極短時間內獲取大量融資，且不會有金融市場的風險。以河南某置業公司為例，該公司成立于2013年，注冊資本為1000萬元，在整合房地產市場低價優質樓盤后，通過簽約客戶定金增值、經濟推廣補貼等方式，實現了高速融資。首先，該公司在全國范圍內進行目標客戶定位，同客戶簽訂合約，規定：客戶需繳交1萬元作為簽約客戶定金，購房時定金可作2萬元使用，若暫時沒有合適樓盤，協議期限無限期延長。若未來無購房需求，定金不予退還，但可由客戶轉讓。同時，簽約客戶可直接成為公司營銷項目領導，為公司介紹客戶可得獎勵，獎勵遞增。另外，簽約客戶作為項目領導時，若介紹客戶達6位可晉升為項目顧問，受聘期間最高可獲100萬元獎勵。具體為，公司設A、B、C、D、E、F、G七級置業顧問，A為最高，當簽約客戶直接或間接介紹客戶達到6人時，成為G級置業顧問，可獲補貼，每周1000元，分十周發放，當下屬客戶都成為G級時，再晉升，每晉升一級周補貼在前期基礎上加1000元，以此類推，從G至A總計獎勵100萬元補貼。最后，公司長期招收加盟商，收取一定加盟金。截止2014年3月1日，公司簽約客戶一萬多人，加盟店82家，定金及加盟費收取已經達到7.6億，為公司增加了一筆無限期、無利息的巨額資金。結合當前互聯網及移動互聯網端，公司客戶量持續上漲，籌資壓力倍減。但是，此模式也引起了政府部門的高度重視，眾多領域專家對此也頗有疑問，“仿金融”模式存在一定的存續問題，包括客戶認同、客戶信心、回報持續性及額度三大方面。

（二）“仿金融”融資因素比較。仿金融模式具備“0”融資成本、無限期、限制條件小、對象廣泛三大優勢。本文選取內部融資、債權融資、夾層融資、股權融資幾種典型融資手段，從融資成本、規模、期限及目的幾大因素進行對比分析。首先，內部融資存在機會成本，債權融資存在債務成本，股票證券費用較高，而仿金融模式在定金、加盟費的基礎籌資手段上，明文規定簽約定金及加盟費除購房外不予返還，形成了零成本融資，成本優勢顯而易見。第二，融資規模上，內部融資受企業盈余條件制約；債券融資通過銀行借貸、發行債券融資，規模還是不大，且持有人抱有持有障礙；股權融資規模大，但上市門檻高。而“仿金融”模式定向融資，抓住了高需求群體，雖然一次性籌資的可能性小，但隨著時間推移，客戶群會不斷擴大，“仿金融”模式存在極高的靈活性及規模優勢。第三，融資期限上，內部融資為內部收益留存，雖沒有還款期限，但具備貨幣時間成本；債券具備還款期，項目結束后還款，期限約為3~5年；股權融資籌資股本不予償還，除非企業清算?！胺陆鹑凇蹦Ｊ讲挥鑳斶€，且無利息、風險低。第四，融資目的上，內部融資是為實現再生產進行的融資；債券是為企業獲得存續能力進行的融資；股權是為了擴大股本，實現更高發展的融資，根本上來看，幾種融資方式都是為了解決資金需求。而“仿金融”模式不僅能夠解決資金需求，還能抓住客戶、留住人才，不僅能解決當下資金需求，還能獲取持續客戶及人才，是資源目標型融資。因此，“仿金融”模式著實具備不少優勢，隨著信息技術的推廣，及眾籌、互聯網+思想的推廣，“仿金融”模式更是具備持久的生命力。

（三）“仿金融”融資模式的障礙首先，模式本身存在誤導性，會讓人誤認為“傳銷”。“仿金融”模式借鑒了直銷架構，但進行了一定轉換，如簽約過程中明確規定客戶可轉移、最多介紹量等，且有實際產品，因此與傳銷、直銷存在很多區別。但新模式容易會導致質疑，社會認可度制約模式運作。其次，初期企業信譽、知名度不高，難以獲取客戶群體。企業建立初期，由于企業規模小，信譽及知名度都不高，而民間資金在尋找優質投資項目時，通常會尋找整體實力較強的企業，因此，在客觀條件的限制下，簽約客戶、加盟商很可能出現不信任企業的問題，資金籌集量可能不多，仿金融模式運用存在障礙。也說明，“仿金融”模式的運用關鍵在于良好的商譽及信用基礎。第三，規模擴張中，此類模式很可能被濫用，持續擴張中可能遇到管理問題，如體制、企業邊界、效率等。此模式最大的優勢便在于利用互聯網+、眾籌思想，依托信息手段實現高效率傳播，若得到社會認可，客戶群會猛增，當模式運作成熟后，企業管理效率高低、體制完善程度很可能影響項目運作健康程度。同時，在得到認可后，此模式的準入門檻較低，加盟商的迅速擴張，很可能引起眾多企業的盲目跟風，損害品牌價值。第四，需掌握客戶與企業間的博弈，實現互利。一方面，如果企業所標榜的高額回報無法實現，那么簽約客戶就無法獲取長期利潤，可能造成客戶對企業失去信心的問題。另一方面，高額回報必然引起高額成本支出，若管理不善，容易影響企業經營業績，這就需要企業權衡利弊，找準切入點，制定最佳經營方案，平衡利益與成本。第五，政策風險?！胺陆鹑凇蹦Ｊ奖旧砭褪窃阢y行信貸難、上市融資難、民間借貸風險高的基礎條件下衍生的融資手段，模式運用初期，不僅客戶無法確定模式是否合法，政府機關也無法確定融資的合法程度，有人甚至認為“仿金融”是利用國家政策打擦邊球，因此，企業如果需要大規模運用此模式，必須注意國家政策的影響。

（四）“仿金融”模式發展建議首先，必須保障模式的合法性，避免政策質疑、社會質疑，為模式運作提供社會基礎。一方面，可以首先邀請學術界，為模式的可行性進行分析，對誤解進行澄清。另一方面，可以運用新媒體、傳統媒體的宣傳，提高企業形象。以上文企業為例，該企業與河南電視臺簽訂了戰略協議，并被電視臺評為“百姓放心房產先優企業”，這樣一來，該模式不僅會被許多人直銷，品牌也能更好地塑造。再次，要得到政府機關的認可，政府機關本身是權威機構，若得到政府機關的認可，那么其運作難度會驟減。河南某置業公司在成立初期就與政府部門協商，一方面從民間借貸角度出發，辦理了相關資質，控制了融資比例，另一方面，獲取了相應證件，以合法、合規的企業為基本要素開展融資。第二，要建立高質量的信用體系，河南某置業公司一方面加大了對門店的擴充，在獲取更多資金的同時也提高了消費者信用程度。其次，為客戶提供了優質充裕的利潤回報，建立了較高的商譽，吸引了更多會員。第三，落實企業承諾。第四，利用電視臺、新媒體等宣傳自身形象，建立了品牌。第三，要制定長效管理體系，如明確戰略目標、構建企業文化、科學化管理體制及流程、開展持續宣傳等。第四，要積極利用當期新技術、新環境，如利用眾籌渠道擴大籌資范圍、利用互聯網+媒體與企業的融合等。

總之，在當前嚴密的調控環境之下，企業有必要開展持續的融資渠道探索。本文所介紹的融資方式是一種較新、較優質的方式，也是融資方式創新中的一小部分，雖然體制建設上還存在諸多問題，但稍加改進，必然可以為企業融資帶來更大便利。同時，融資應當從企業需求出發，多元化融資已經成為當前房地產融資的主要趨勢，企業應當權衡利弊，從實際出發選擇并開辟融資渠道。

參考文獻

[1]任莉.中國房地產融資研究[D].廣東省社會科學院，2014.

[2]丁欣.房地產企業多元化融資模式研究[D].華東理工大學，2014.

[3]張宸瑋.中國房地產融資渠道創新研究[D].吉林大學，2015.

作者：萬江滔 單位：北京友誼置業有限公司