住房抵押貸款范文
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（一）住房抵押貸款證券化的概念。住房抵押貸款證券化（MBS）是資產(chǎn)證券化中的一種，是指金融機構(gòu)把自己所持有的流動性較差，但能產(chǎn)生預(yù)期現(xiàn)金流的住房抵押貸款結(jié)構(gòu)重組為可以在資本市場上流通的證券的過程。
（二）商業(yè)銀行開展住房抵押貸款證券化的必要性。對于商業(yè)銀行而言，住房抵押貸款證券化有利于有效分散和轉(zhuǎn)移銀行面臨的信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險；有利于優(yōu)化商業(yè)銀行的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，提高資本充足率，降低銀行不良資產(chǎn)率；有利于提高商業(yè)銀行的經(jīng)營管理水平及盈利能力。對中央銀行而言，住房抵押貸款證券化，一方面為央行調(diào)節(jié)貨幣供給穩(wěn)定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控。同時，住房抵押貸款證券化對于優(yōu)化資源配置效率，促進金融市場的發(fā)展，也起了很大的促進作用。
二、我國全面開展住房抵押貸款證券化面臨的障礙
（一）商業(yè)銀行參與住房抵押貸款證券化的動力不足。商業(yè)銀行當(dāng)前的一項迫切任務(wù)就是提高資產(chǎn)質(zhì)量，而住房抵押貸款是銀行為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，隨著個人住房貸款市場的擴大，這項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對銀行整體資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)化作用日趨明顯。一方面，如果進行表外證券化，貸款轉(zhuǎn)讓給SPV后就不能記入銀行資產(chǎn)，這等于減少了銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，會進一步提高銀行的不良資產(chǎn)比率。另一方面，如果實施住房貸款證券化，那么原本由銀行一家獨享的收益就要在證券化過程中被投資者和中介機構(gòu)分享，銀行的收益會減少。因此，目前商業(yè)銀行要求實行抵押貸款證券化的意愿不強烈。
（二）實施住房抵押貸款證券化的制度性障礙
1、相關(guān)法規(guī)不健全，具體操作缺乏足夠的法律依據(jù)和保障。我國抵押貸款市場的法律框架正在形成時期，市場法規(guī)尚未形成體系。
一、二級住房抵押貸款相關(guān)市場的法律建設(shè)還沒跟上，特別是社會配套制度的政策法規(guī)還未出臺。住房抵押貸款證券化交易涉及內(nèi)容技術(shù)性強、專業(yè)化程度高、程序復(fù)雜，沒有健全有效的法律規(guī)范是不能操作的。我國近十幾年出臺的《擔(dān)保法》、《破產(chǎn)法》、《信托法》雖然為開展資產(chǎn)證券化提供了初步的制度框架，但在組建特設(shè)載體SPV、“真實出售”、“信用增級”及債權(quán)轉(zhuǎn)讓方面存在著很大的法律障礙，缺少具體的法律規(guī)定和政策安排。
2、會計制度和稅收制度障礙。發(fā)行MBS還會遇到會計、稅收方面的問題，不但會影響證券資產(chǎn)的合法性、盈利性和流動性，也關(guān)系到每一個參與者的利益。我國現(xiàn)行的會計制度、會計準(zhǔn)則關(guān)于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，主管部門很難對證券化業(yè)務(wù)實行有效的監(jiān)控。另外，目前的稅收制度對于資產(chǎn)銷售的稅收、特設(shè)載體的所得稅處理，以及投資者的稅收等方面，都沒有明確的規(guī)定，而制定合理的稅收政策，降低證券化的融資成本，是推動我國MBS開展過程中不可缺少的環(huán)節(jié)。
（三）市場條件的制約
1、一級市場發(fā)展不成熟。（1）目前住房抵押貸款的規(guī)模還很小。截至2003年底，我國金融機構(gòu)的個人住房抵押貸款余額為1.18萬億元，占金融機構(gòu)貸款總余額的10％，與國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)30％相比，我國住房抵押貸款在銀行資產(chǎn)中所占份額較低。而創(chuàng)立MBS市場時，需要將抵押貸款債權(quán)構(gòu)建成標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)池，如果沒有相當(dāng)規(guī)模的貸款積累，就無法找出足夠多的在還款期限、利率標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)性質(zhì)、違約率等方面相同的債權(quán)，當(dāng)然就無法實施“打包”、“重組”等標(biāo)準(zhǔn)化操作，發(fā)行MBS的資產(chǎn)池也就無法建立。（2）我國住房抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，造成了不同金融機構(gòu)的數(shù)據(jù)口徑的不一致，直接影響到在進行住房抵押貸款證券化運用時難以形成具有相同利率、期限、違約率及提前清償率的抵押貸款組群。一方面限制了貸款需求范圍，另一方面也不利于降低抵押貸款的風(fēng)險。（3）抵押貸款的保險制度有待完善。現(xiàn)有的保險制度無法滿足抵押貸款一級市場上降低和分散風(fēng)險的需要。
2、缺乏權(quán)威的中介機構(gòu)。在實行住房抵押貸款證券化的過程中，需要金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、保險等多方面機構(gòu)的配合，涉及到很多中介機構(gòu)，如信用評估機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔(dān)保與保險機構(gòu)、公證機構(gòu)等。然而，我國的中介機構(gòu)起步晚、運作不規(guī)范，彼此之間關(guān)系的協(xié)調(diào)、職責(zé)的分配等問題，目前在法律上還未做出明確的規(guī)定。我國當(dāng)前還沒有資質(zhì)較高的債券評級、政府及商業(yè)擔(dān)保、保險信用增級、住房按揭債券發(fā)行與交易服務(wù)等機構(gòu)。這些因素的存在，嚴重束縛了抵押貸款市場的發(fā)展。
（四）相應(yīng)的技術(shù)人才短缺。由于抵押貸款證券化是一項復(fù)雜的金融工程，涉及經(jīng)濟、金融、法律等各個方面，需要大量掌握金融工程、計算機等方面綜合知識的復(fù)合型人才，我國目前十分缺乏相應(yīng)的技術(shù)管理人才。
三、我國實行住房抵押貸款證券化的對策建議
（一）完善法律體系，提供法律支持
1、適時修改、補充和完善住房抵押貸款證券化涉及的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《中國人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《個人住房貸款管理辦法》、《破產(chǎn)法》等法律，在加強監(jiān)管的前提下，適當(dāng)放寬市場限制，積極培育投資主體。
2、積極研究制定住房抵押貸款證券化專業(yè)性法規(guī)，如《住房金融機構(gòu)組織法》、《住房抵押貸款保險法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等，以保證住房抵押貸款證券化的有序發(fā)展。
3、根據(jù)我國現(xiàn)行的會計和稅收法則，結(jié)合資產(chǎn)證券化的特性，在會計和稅收方面制訂具體的適用制度，確保住房貸款證券化在規(guī)范化、法制化的良性軌道上順利實施。一方面,政府應(yīng)積極完善相關(guān)的會計制度，以便為住房抵押貸款證券化的實務(wù)操作提供確切依據(jù)。另一方面,考慮到在最初階段可能會由于較高的稅務(wù)費用而使住房抵押貸款證券化很難順利開展的現(xiàn)實問題,政府應(yīng)為相關(guān)的參與主體提供一定的稅收優(yōu)惠。
（二）完善住房抵押貸款一級市場
1、擴大住房消費信貸規(guī)模。隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業(yè)銀行應(yīng)以市場需求為導(dǎo)向，豐富貸款品種，增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)購房者的年齡、收入、家庭情況、地區(qū)分布等的不同，針對不同市場制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個性化服務(wù)，擴大市場規(guī)模。
2、規(guī)范住房抵押貸款發(fā)放運作機制。在積極擴大住房抵押貸款規(guī)模的同時,我們應(yīng)加強對住房抵押貸款產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化管理,商業(yè)銀行應(yīng)該推出標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款操作管理規(guī)定，包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財產(chǎn)評估報告、利率、分期付款計劃、貸款條件、保險服務(wù)、貸款管理等的標(biāo)準(zhǔn)化，實現(xiàn)風(fēng)險防范與今后二級市場發(fā)展的統(tǒng)一。
（三）規(guī)范資產(chǎn)評估體系和信用評級體系。我國資信評級機構(gòu)的建立應(yīng)借鑒國外的發(fā)展模式，著重培育幾家在國內(nèi)具有權(quán)威性的、在國際上具有一定影響力的資信評級機構(gòu)，通過加強國內(nèi)評級機構(gòu)和國際著名評級機構(gòu)的合作，引進先進的信用評級技術(shù)和經(jīng)驗，采用科學(xué)的評級方法，規(guī)范運作，完善資產(chǎn)評級標(biāo)準(zhǔn)體系。
（四）大力推動金融體制改革
1、加快國有銀行商業(yè)化改革步伐，建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系，從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理，確保貸款資產(chǎn)的質(zhì)量，這是我國抵押貸款證券化能否健康發(fā)展的前提。
2、住房抵押貸款證券化在客觀上要求實行利率市場化，使住房金融
一、二級市場實現(xiàn)互動，發(fā)揮利率對資金供求的調(diào)節(jié)功能，實現(xiàn)市場平衡。因此，必須給予商業(yè)銀行一定的利率自主權(quán)，完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系，逐步實現(xiàn)銀行存貸款利率的市場化，這樣才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。
（五）建立政府主導(dǎo)運作方式。西方發(fā)達國家MBS的產(chǎn)生和發(fā)展過程中，政府在MBS運作中起著核心作用。我們應(yīng)該借鑒外國的發(fā)展經(jīng)驗，借助政府的支持。
1、借助政府支持，組建專門的住房抵押證券公司：SPV。在當(dāng)前的市場條件下，抵押貸款證券化可以采取如下方式：由有政府參與或政府背景的住房貸款證券化機構(gòu)來充當(dāng)SPV，可由國家財政部、中國人民銀行出資，也可由國有商業(yè)銀行(國家住房公積金管理公司)、證券公司、信托投資公司等共同出資設(shè)立。此種做法的主要處于以下考慮：一是政府可以借助法律、經(jīng)濟、行政手段，引導(dǎo)與扶持住房金融機構(gòu)的發(fā)展；二是有利于將抵押證券市場的發(fā)展納入宏觀經(jīng)濟政策和貨幣政策的調(diào)控體系，強對銀行加強監(jiān)管；三是有助于提高和強化SPV的資信能力，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受。
2、建立以政府為主導(dǎo)的住房抵押擔(dān)保與保險機制。為了避免信用風(fēng)險，流動性風(fēng)險等風(fēng)險的發(fā)生，我們可以建立政策性保險機制,即由政府出面，建立專門機構(gòu)的擔(dān)保和保險機構(gòu)，為中低收入戶提供住房抵押貸款保險,從而既為商業(yè)銀行提供住房抵押貸款解除了后顧之憂,又降低了居民購房貸款的成本。同時,政府制定的一些相關(guān)的住房抵押貸款的保險條件,也將進一步促進住房抵押貸款合同的標(biāo)準(zhǔn)化。這套抵押貸款保險體系可以有效地分散銀行發(fā)放抵押貸款時所承受的風(fēng)險，提高貸款的安全性。
（六）建設(shè)一支高素質(zhì)的專業(yè)人才隊伍。抵押貸款證券化是一項技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性很強的金融創(chuàng)新，涉及金融、證券、法律、房地產(chǎn)、評估等多方面的專業(yè)領(lǐng)域，需要既有理論基礎(chǔ)知識，又有實踐操作經(jīng)驗的復(fù)合型人才。在我國目前情況下，一方面應(yīng)該加強對現(xiàn)有從業(yè)人員的培養(yǎng)和鍛煉，另一方面應(yīng)該借鑒國外先進的管理技術(shù)，積極引入專業(yè)人才，力爭盡快建成一支高素質(zhì)的專業(yè)人才隊伍。
住房抵押貸款證券化是國際金融領(lǐng)域一項重大的金融創(chuàng)新，發(fā)達國家現(xiàn)在已形成了大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、商業(yè)銀行良性運行機制的形成，以及金融市場效率的提高產(chǎn)生了深遠的影響。住房抵押貸款證券化的實施，對于中國這樣一個正處于金融改革與金融深化關(guān)鍵階段的國家來說，無疑具有重大的理論與現(xiàn)實意義。
