住房抵押貸款違約風險管理范文

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【內容摘要】

近年來，我國商業銀行不良貸款率呈下降趨勢，資金質量控制較好，但不可否認的是商業銀行的不良貸款確實存在，且中小型商業銀行的不良貸款率仍然較高。我國商業銀行不可被現今的經濟環境所蒙蔽，房地產市場變化莫測，一旦房市受挫，違約風險就會大量涌現，要時刻保持警惕，提高風險意識。因此，加強對個人住房抵押貸款違約風險管理的研究是極其必要的。

【關鍵詞】

住房抵押貸款;違約風險;風險管理

一、個人住房抵押貸款及其違約風險

個人住房抵押貸款，是指借款者將其購買的房產向銀行作抵押，在支付了一定比例的首付后，獲得銀行其余部分的購房貸款，借款者要按月向銀行還本付息，直到還清為止。在未還清本息之前，借款者未擁有住房的所有權，期間如果發生違約，銀行可將房屋拍賣或出售，以抵消欠款。個人住房抵押貸款違約風險是指作為貸款人的銀行因借款人沒有能力按期還本付息，或借款人雖有能力還款，卻因其他原因故意不履行還款義務而遭受信貸資金損失的可能。

(一)被迫違約。被迫違約是指借款人由于工作、身體、婚姻或其他一些意外事故導致收入的減少，從而沒有能力償還銀行貸款本息，被迫放棄住房所有權的一種違約行為。因自身支付能力不足導致無法按期償還貸款，是大多數購房者發生違約的主要原因。

(二)理性違約。理性違約，又稱主觀違約、主動違約，是指借款人雖有履約能力，但為了實現自身效用最大化而主動放棄償還銀行債務的違約行為。發生理性違約的情況有兩種:一是在房價下跌的條件下，購房者出售房屋所得的款項不能夠償還余下的貸款本息，收回成本，借款人就有可能放棄住房權益，停止還貸，發生違約;第二種是在借款人有償還能力時，卻發現了更好的投資機會，從而放棄履約去尋求更大的利益。理性違約有利于借款人，但會給貸款銀行帶來巨大的損失。

二、我國個人住房抵押貸款違約風險發展現狀

(一)從整體來看，不良貸款率呈下降趨勢。從商業銀行個人住房抵押貸款不良貸款余額數量變化情況看，2007年至2012年不良貸款余額呈下降趨勢，2013年有所增加，但總體是下降的;再看不良貸款率，從2007年的1．06%到2013年的0．26%，不良貸款率下降較大，說明商業銀行對個人住房抵押貸款控制較好，違約風險較小。

(二)四大商業銀行較中小型商業銀行更具優勢。我國大型商業銀行個人住房抵押貸款總量大大高于中小型商業銀行，但不良貸款率明顯低于后者。表明大型商業銀行對個人住房抵押貸款管理較嚴格，中小型商業銀行應加強個人住房抵押貸款的貸前審查，嚴格控制不良貸款數量，保證銀行資金運行安全。

三、商業銀行個人住房抵押貸款違約風險防范中的問題

(一)貸前、貸后管理存在缺陷。貸前、貸后過程中管理的不規范、不嚴格往往是發生信貸風險的主要原因。在貸前調查中，一些銀行僅僅根據個人所填信息、證明文件和相關方出具的文件等資料作出判斷，對提供假信息、手續不全或不合格、有不良貸款意圖的行為不具備完全的防范意識，也很少到借款人單位或相關機構進行單據、證明文件的仔細核實，使得貸前管理漏洞百出，極大地增加了“假按揭”風險和道德風險。另外，銀行對擔保單位(企事業單位、開發商、行政單位)的擔保資格和擔保能力審查不力，對借款人取得產權證后遲遲不辦理抵押登記手續缺乏持續監督和責任追究制度。在貸后管理上，忽視對借款人貸后財產狀況的持續監管，即使個人償債能力有變或發生逾期貸款也不立即采取相應措施，及時處理和調整。

(二)商業銀行內控制度不健全。一些商業銀行內控制度不健全，沒有嚴格實行住房抵押貸款項目的準入管理，另外，有些銀行信貸人員缺乏責任心，職業道德低下，綜合業務素質不高，導致住房抵押貸款的發放金額、利率、成數、還款方式、期限等不符合國家的有關法律法規和銀行內部規章制度，給貸款造成后患。(三)信息不對稱，個人資信評級制度不完善。金融機構工作人員僅僅憑借借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，對個人的信用調查基本上依賴于借款人的自報及借款人所在單位出具的收入證明，對借款人的資產債務情況、個人道德品質、社會活動與表現，有無失信情況、有無違法記錄等缺乏正常程序和渠道進行了解，使得金融機構與客戶之間產生信息不對稱。

四、加強個人住房抵押貸款違約風險管理的對策

(一)完善風險控制機制。1．加強貨前審査。在辦理貸款前，銀行要做好關于借款人的調査工作。工作人員應仔細詢問借款人的工作、收入、家庭、資產負債等情況，對其提供的一些單據、證明文件，應親自去相關單位核實，避免“假按揭”風險。另外，在辦理抵押貸款過程中，不僅要對借款人進行嚴格調查，對抵押物也要加強管理，以免抵押權的架空。2．采取更加積極的貸后管理方式。由于借款人數量較大，層次參差不齊，流動性強，較分散，所以要采取更加積極的貸后管理方式。一是要對借款人進行貸后追蹤，定期進行檢查，了解借款人的資產狀況、工作收入、家庭情況等，二是要對抵押物進行考察，確保其抵押價值。對于沒有按時償還貸款的情況，銀行要及時通過電話、與借款人見面、走訪借款人工作單位等方式了解借款人違約的原因，并商討出解決問題的辦法，達到減少銀行的不良資產，保障其資金安全的目的。

(二)完善和落實懲戒機制。一方面對于一些故意違約或者進行“假按揭”的借款人及騙貸合作機構，銀行應加大懲戒力度，嚴重的可采取法律手段，維護銀行利益。對于惡意違約或者進行“假按揭”的借款人，貸款銀行可在其信用記錄上記上標記，并拒絕其以后任何的信貸請求;對于騙貸合作機構如開發商，銀行可通過相關部門對其給予警告，并取消合作，停止發放貸款，并要求歸還之前所貸款項。另一方面，對于銀行內部工作人員，要實行嚴格的責任制。如果信貸工作人員不遵守貸款相關規章制度及操作流程，違規操作，不負責任，銀行有必要追究工作人員及主要負責人的責任。

(三)健全個人資信評級制度。我國有關部門可以以個人身份證代碼為依托，將個人信息如籍貫、工作、信用、稅收、獎勵、違規受懲情況等整合到唯一的身份證代碼之下。對于企事業單位來說，它們的社會信用代碼可以以組織機構代碼或其他具有唯一性的編碼代替，以此查詢其信用情況，規范企事業單位的經濟行為。

(四)建立健全風險轉移機制。1．建立政府住房抵押貸款擔保制度。由于我國房價對于中、低收入的家庭來說仍然較高，一旦發生一些變故，收入不確定，就會發生違約。所以在全國建立一個主要針對中、低收入家庭的、不以盈利為目的的、專門性的住房抵押貸款擔保機構顯得尤為必要。該機構屬于政策性機構，主要為中、低收入居民的住房貸款作擔保。建立初期，國家財政可提供資金支持，也可通過發行債券籌集資金，發展步入正軌后，可將其改組為一家政府控股的抵押貸款擔保公司。2．健全和完善商業保險制度。我國總結歐美國家的經驗和教訓，研究并實施了適合中國國情的保險種類:住房抵押貸款財產保險、住房抵押貸款產權保險、履約保險、住房抵押貸款信用人壽保險、住房抵押貸款系列保險等保險業務。借款人可根據自身情況選擇適合自己的住房保險，既可很好地維護自身權益，又可將風險轉移，減少損失。與此同時，商業銀行的資產也得到了有效保護，違約風險得到了控制。3．實現住房抵押貸款的資產證券化。商業銀行可以通過資產證券化將缺乏流動性的住房抵押貸款資產重新打包，形成新的資產池，將其轉入流動性較好的資本市場。但是由于我國住房抵押貸款一級市場不成熟，相關法律制度、會計制度和監管條例不健全等問題，住房抵押貸款證券化的推行仍然有著相當大的難度和阻礙。而且實施抵押貸款證券化存在很大的風險，如發行風險、流通性風險、匹配風險、債權管理風險、借款人違約風險等。有關部門在研究實施住房抵押貸款證券化時，要著重解決以上問題。

【參考文獻】

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［2］周泓．中國商業銀行個人住房抵押貸款風險及其防范［J］．經濟研究導刊，2014，13:117～118

［3］樓躍勝．淺析個人住房抵押貸款風險及防范對策［J］．中國市場，2014，38:124～125

作者：張晶 單位：河北經貿大學金融學院