房地產行業問題與解決措施范文

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一、房地產行業發展概況分析

我國房地產業從1998年住房改革以來，一直處于快速發展之中。從投資的角度來看，過去5年，全國房地產開發投資年均增長22．97％，房地產開發投資占固定資產投資的比重由12．7％提高到24％。房地產開發投資增長直接或間接拉動國內生產總值增長每年保持在2個百分點左右，2003年更是達到了2．79％。房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業。

在成為國民經濟支柱產業的過程中，房地產業由于投資增長速度過快，給整個經濟的穩健運行帶來了隱患。

統計顯示，今年一季度，全社會固定資產投資同比增長43％，其中房地產開發投資增長41．1％，成為投資高增長中的重要推動力量。固定資產投資規模過大是當前經濟生活中的主要矛盾，房地產業投資增速過快勢必加劇投資規模擴張，拉動生產資料全面緊張，助長無序競爭和市場混亂，引發房屋積壓和經濟泡沫。這些都是關系全局性的問題。

為了在貫徹落實現有政策的基礎上進一步加強對房地產市場的調控力度，2004年以來，國家有關部門繼續實行近兩年來對房地產市場進行宏觀調控的策略，進一步加大對房地產市場的調控力度，從而確保整個經濟的平穩發展。全國性和區域性房地產政策層出不窮，尤其是在地方政策的出臺和執行上，表現得非常迅速。

中央和地方一系列政策的出臺使得房地產行業投資初步走向平穩增長，從統計數據可以更加清晰的看到這種變化。盡管今年一季度房產投資增長了41．1％，但從3月份的統計數據看，房產投資增長只是27％，并開始呈現回落跡象。

二、我國房地產業面臨的主要問題分析

當前我國房地產行業存在的問題主要集中在三個方面：投資增長過快、結構不合理和土地開發利用不科學。

1、投資增長速度過快

隨著我們國家人均GDP的提高(已經超過1000美元)，經濟的持續快速增長，汽車和住房等已經成為消費者重要的投資和消費品。當前，消費結構的升級，城市化進程加快，城市基礎設施建設進一步完善，以及城市危房的改造等使得房地產業投資一直處于快速發展過程中，局部地區房地產價格上升過快。

從1998年以來，投向房地產行業的資金一直呈兩位數遞增之勢。2003年我國城鎮房地產開發共完成投資10106億元，占GDP(116694億元)的8．66％，占固定資產投資的18．34％，比上年增長29．7％。根據國家統計局數據分析，到今年5月份，有9個省份房地產投資增幅超過60％，其中主要是非住宅投資。當前全國商品房的平均價格為每平方米2677元，同比上漲6．6％，其中住宅平均價格為每平方米248l元，同比上漲6．5％，包括南京在內的9個大中城市房價漲幅超過10％。

投資保持一定速度增長、價格平穩上升與合理波動對經濟的發展起到了促進和推動作用，因而是有必要的。但是，如果這種增長不能很好地被控制，帶來的影響和沖擊又是嚴重的。其最直接的后果就是房地產投資增長遠遠大于銷售增長，致使商品房空置率上升，而更深層次的后果則是造成房地產投資結構不合理，引起經濟的大起大伏。更為關鍵的是，吸收了大量銀行貸款的房地產投資一旦出現泡沫，對經濟發展的良好勢頭和整個金融體系的影響和沖擊不容小視。

2、結構不合理

當前，我國房地產市場普遍存在商品房局部供給過剩和短缺并存的現象，表現為高檔商品房、寫字樓等供大于求，中低檔商品房、經濟適用房供不應求。在房地產業投資高速增長的背后是空置商品房總量和空置率直線攀升，而且空置房還在以每年超過15％的速度在遞增。

一方面是中高檔以上的商品房、別墅和寫字樓滯銷嚴重，另一方面是廣大的消費者期待的經濟適用房和中低檔商品房處于短缺之中。結構性矛盾已經成為影響房地產業健康發展的關鍵因素。如果不能有效解決結構性矛盾，滿足消費者的合理需求，引導房地產業健康發展，將會帶來經濟的更大波動和不穩定，影響整個國民經濟的協調發展。

3、土地開發利用不科學

土地開發利用是關系到整個房地產市場發展的關鍵因素。房地產市場的繁榮與否、健康與否都跟土地市場息息相關。同樣，導致房地產出現“過熱”現象至關重要的一個原因就是土地市場的失控。

當前土地利用方面存在的問題主要是：土地濫用、違規開發現象過于嚴重5耕地得不到有效保護；土地開發利用沒有科學合理的規劃。

土地市場的不規范運作與地方政府有著密切的關系。各級地方政府從地方經濟出發、從自己的政績出發，打著“經營城市”的旗號，大肆新建開發區，營造各種形象工程。據初步統計，全國朗o個城市和兩萬多個鎮中有五分之一存在“形象工程”，有的小城市馬路超過100米寬。有一個城市只有5萬多人口，但建的廣場卻可以站6萬人。而很多居民卻不能得到基本居住條件的保障。在違規操作的過程中，地方政府大量征用農村耕地，造成耕地數量的急劇下降。低價征地，高價出讓，拿土地來招商，己成為不少地方創造政績、增加財政收入、改善部門福利的捷徑。然而，很多被征用的土地沒有很好的利用，浪費隨處可見。

三、主要對策分析

解決當前我國房地產行業存在的問題主要應從三個方面努力：繼續發揮國家政策的引導作用、加快結構調整步伐和加強科學規劃。

1、發揮國家政策的引導和信號作用

國家政策的作用首先體現在對土地利用和信貸的控制和指導上。對土地市場進行適當干預，保護耕地，減少浪費，控制房地產行業過熱發展的源頭，對銀行信貸加強嚴格審核和控制，降低信貸風險。在調控信貸的過程中，應該區別對待不同的企業，應該鼓勵和支持一些經營規范，財務結構合理的房地產大型集團；還應該考慮到房地產行業的特殊性，即商品的不流動性和難以套利。因此在不同的城市應結合各自優勢，采取不同的支持政策。

發揮國家政策作用的另一個重要方面就是建立信息預警系統，完善房地產信息統計制度。目前我國房地產行業信息統計、分析和預警系統之間存在諸多不適應的地方，主要有：注重總量、不注重結構，不適應房地產不可移動、產品差異性強、區域性強的特點；注重增量、不注重存量，不適應當前增量和存量互動的、統一的房地產市場體系初步建立的形勢；注重城區、不注重城鄉互動，不適應城鄉人口遷徒形成的市場需求；注重買賣、不注重租賃，不適應規范發展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求；注重部門統計、不注重數據整合，不適應房地產業與相關產業密切聯系、相互影響的實際。

完善這一體系可以全面、及時、準確地采集房地產市場基礎數據及相關數據，對市場運行狀況和發展趨勢做出準確判斷，并通過向社會市場信息,引導市場理性投資和消費。預警體系的建設，將有利于降低不確定性，減少房地產泡沫。

從打擊濫用土地、沒收沒有利用的土地、三次動用存款準備金率、提高再貸款利率和貼現率、遏制炒房等一系列政策措施看，國家調控力度在加大。這種調控不是打壓市場，而是“擠泡沫”，是為了保護消費者的根本利益，為了市場更加理性和健康地發展。調控必然會加劇這個行業的分化、淘汰和整合，也一定會讓政府、開發商和消費者更加理性和成熟。

2、加快結構調整的步伐

房地產行業結構性矛盾既是現實問題又是深層次問題。房地產開發商要在政府政策的調控下，在市場信號的引導下，充分考慮消費者的實際需求，加大對中低檔房地產項目的開發，限制和控制高檔商品房、寫字樓和別墅的開發。

空置房較多的地區有一個共同的現象，即高檔住宅過熱、積壓最嚴重，而中低擋住宅則普遍供不應求。一些開發商長期以來的市場定位一直是高收入階層。但是，隨著住房由實物分配向貨幣分配轉變，消費主體發生了根本性的變化，工薪階層日益成為主流消費者。因此，開發商抓住機會，及時進行結構調整，改善房地產商品的供給狀況，對規范房地產行業，提高人民生活水平，改善居住條件都有著積極的影響和促進作用。新晨

調整房地產供給結構還需要發揮政府的重要作用。政府首先應保證經濟適用房土地供應，適當增加普通商品住宅土地供應5其次要繼續加強住宅建設，特別是加強經濟適用房建設和管理，搞好普通商品住房建設，完善廉租住房制度，更好地滿足居民消費需求；第三，要嚴格控制商業營業用房建設，特別是嚴格控制高檔寫字樓、別墅和高檔公寓建設。

只有開發商和政府從不同的角度出發，共同努力，房地產業的結構性矛盾才會得到解決，房地產市場才會更加理性。

3、加強科學規劃

房地產業是集經濟、社會、文化、科技、生態、環保于一體，是一個多目標體系集中度很高的行業，既有經濟效益又有社會效益和環境效益。因此，在房地產業發展的過程中，科學規劃的作用顯得尤為突出。科學規劃既要考慮到土地的開發利用又要考慮到區域的協調發展和城鎮體系建設。

在土地開發利用方面，目前全國國有土地資源價值達25萬億元以上，是價值最大的國有資產。但是，由于沒有進行科學合理的規劃，缺乏長遠的發展觀，導致國有資產的大量流失，城市農村的經濟格局被人為破壞，妨害可持續發展戰略的實施，直接影響了房地產市場的健康發展。加強對土地的科學規劃和利用，將會極大改善這種狀況。地方政府應該著眼于長遠發展，著眼于全面建設小康社會的目標，合理利用土地資源，提高房地產建設的容積率，搞好城市規劃，樹立科學的發展觀，以此促進地方經濟的快速協調發展。

在區域發展和城鎮體系規劃方面，要從區域協調發展和城鄉一體化的角度出發，充分考慮到我國城鎮化進程加快，基礎設施建設進一步完善的現狀，科學設計出既符合不同區域經濟發展要求又符合城鎮化發展規律的方案。

加強科學規劃核心是要保持規劃的權威性和穩定性，因此科學的規劃一經確定，必須通過立法的形式確保嚴格執行，任何一級政府和領導人都無權任意改變。同時還要改進規劃監督體制，實行規劃編制機構和規劃監督機制分開設立，分開運行。規劃是經濟、社會發展的龍頭，是指導房地產開發建設的總閘門。房地產建設只有走上按規劃建設的軌道，才能擺脫發展的盲目性和越建越亂的局面，才能真正營造出既有經濟價值又有人文價值的房地產精品，才能真正實現房地產業的全面、協調、可持續發展。

當前我國房地產業雖然存在投資增長過快、部分產品價格上漲幅度較高、結構不合理和土地開發利用不科學等問題，但從總體上看，整個行業仍然是健康的，并沒有出現過熱的現象。作為國民經濟的支柱產業，保持房地產業持續穩定發展，仍是政府產業政策的著重點之一。一個正常、成熟的市場應該是理性的、只包含較少投機成分的市場。從去年6月份至今，政府出臺了一系列政策規范房地產行業，包括打擊炒房、緊縮房地產信貸、確立土地交易方式、清查開發區違規占地等，這些政策都表達了政府排除干擾房地產市場健康發展的不利因素、力促房地產市場向規范化邁進的政策取向。隨著這些政策的貫徹落實，加之中國經濟持續穩定發展和城市化水平不斷提高的良好宏觀背景，中國房地產市場的透明度和規范性將進一步提高，中國房地產業將迎來一個新的發展高潮。