淺析上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表范文

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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)商對庫存的管理和房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金壓力，已成為行業(yè)發(fā)展的兩大障礙。根據(jù)寧波市榮安地產(chǎn)股份有限公司2012－2016年財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，首先對三大報(bào)表分析其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、盈利趨勢等；其次對該公司具體財(cái)務(wù)指標(biāo)作詳細(xì)解讀，分別分析了盈利、償債、營運(yùn)、發(fā)展能力；最后，通過近5年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)用杜邦分析法分析，對股東報(bào)酬率進(jìn)行分解，并提出了該公司存在的問題及改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：“榮安地產(chǎn)”；報(bào)表分析；指標(biāo)分析；改進(jìn)建議

一、房地產(chǎn)行業(yè)背景

房地產(chǎn)行業(yè)不再處于以前高速增長時(shí)期，而是進(jìn)入到一個(gè)新階段，行業(yè)的需求也進(jìn)入一個(gè)全新階段。2015年，國家宏觀政策轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)，一系列政策出臺為房地產(chǎn)企業(yè)提供不少好處，房地產(chǎn)行業(yè)因此而又一次升溫。前5個(gè)月全國各地商品房銷售面積達(dá)到35996萬平方米，與之前同期相比下降0.2％，降幅大幅變小；商品房的銷售額達(dá)到24409億元，與上期相比增加了3.1％。從銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場又一次興起。同時(shí)也可以發(fā)現(xiàn)，對投資房地產(chǎn)開發(fā)增長速度下行趨勢毫無變化。即使政策支持，也不能改變整個(gè)行業(yè)的總體變化趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)商的對于庫存的管理和房地產(chǎn)企業(yè)的所面臨的資金壓力，兩者都已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的兩大障礙。我國企業(yè)大部分A股上市公司中有166家是房地產(chǎn)行業(yè)，包括13家央企和63家地方性國家扶持房地產(chǎn)公司，占上市房地產(chǎn)行業(yè)的多數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)含有的大部分國企，占據(jù)了行業(yè)的重要地位。從企業(yè)盈利能力來看，在全部的房地產(chǎn)行業(yè)中，國家設(shè)立國有企業(yè)創(chuàng)造的營業(yè)收入和凈利潤占比在40％以上。2016年國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控環(huán)境下，海外融資難度加大，而我國融資市場的逐步回升，使得越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新回到國內(nèi)市場增大企業(yè)融資。2014年至今，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)采取境內(nèi)融資的方式。2015—2016年上半年，大約50家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票規(guī)模達(dá)到了將近4606.95億元。特別是從2015年下半年開始，房地產(chǎn)企業(yè)通過負(fù)債融資占房地產(chǎn)行業(yè)總量越來越多，2016年，一季度融資的達(dá)到了頂峰期約為1181.5億元。雖然數(shù)據(jù)顯示第二季度略有下降，但是依舊維持在高位。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資寬松政策時(shí)代已成為過去時(shí)，房地產(chǎn)普遍的高負(fù)債也將面臨融資越來越困難的威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的專家評論，雖然有一些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模很大，但是其負(fù)債率和企業(yè)本身的現(xiàn)金流存在很大的問題，因此國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資又提出了更加細(xì)密和嚴(yán)格的要求。有的房地產(chǎn)企業(yè)在債券募集說明書里談到，債券持有人有權(quán)利在特定的時(shí)間點(diǎn)要求房企贖回債券。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流短缺是一大障礙，如果投資人這時(shí)候選擇贖回債券，則企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂造成的經(jīng)營困難將不可想象，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注國家對發(fā)債的相關(guān)要求，選擇合理的融資機(jī)制，避免偏離國家政策而受到市場風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。

二、“榮安地產(chǎn)”財(cái)務(wù)報(bào)表分析

（一）資產(chǎn)負(fù)債表分析1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析榮安地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“榮安地產(chǎn)”）從2014年開始企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)呈現(xiàn)逐年升高趨勢，2016年資產(chǎn)總額增加至8億元左右。數(shù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額占總資產(chǎn)總量比例均值達(dá)到90％以上，近五年呈現(xiàn)此增彼減的趨勢，只有2012年流動(dòng)資產(chǎn)占比僅有84.11％。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)占比達(dá)到60％以上的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，流動(dòng)資產(chǎn)代表資產(chǎn)中變現(xiàn)能力較強(qiáng)的資產(chǎn)，由此可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量處于較高水平。2.資本結(jié)構(gòu)分析“榮安地產(chǎn)”近五年資產(chǎn)負(fù)債率變化不穩(wěn)定，2012—2015年，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率逐年遞減至39％，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)從保守型變?yōu)橹杏剐停Y產(chǎn)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱。好在企業(yè)后來不斷調(diào)整自身資本結(jié)構(gòu)，2015年以后資產(chǎn)負(fù)債率開始回升，2016年達(dá)到66％。總體來說，企業(yè)2012—2016年向保守型資本結(jié)構(gòu)調(diào)整，企業(yè)流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額逐年降低，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。3.資產(chǎn)類結(jié)構(gòu)分析“榮安地產(chǎn)”流動(dòng)資產(chǎn)占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于非流動(dòng)資產(chǎn)，并且每年占比數(shù)值都較高，其中應(yīng)收賬款資產(chǎn)總額比率下降，但企業(yè)收賬周期增加，可以發(fā)現(xiàn)公司的收賬能力不如從前。近幾年，房地產(chǎn)市場低迷，各省房地產(chǎn)庫存積壓嚴(yán)重，中央一再提出降庫存政策，房地產(chǎn)企業(yè)取得收入的條件不同于快消行業(yè)，但是企業(yè)銷售能力減緩，流動(dòng)資產(chǎn)中存貨一直保持平穩(wěn)發(fā)展，只有2014年存貨有小部分漲幅。從負(fù)債和所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)分布趨勢來看，2012—2015年企業(yè)流動(dòng)負(fù)債占比在逐年降低，企業(yè)權(quán)益性資產(chǎn)占比增加，企業(yè)非流動(dòng)負(fù)債近兩年有所增加，但是漲幅不大，說明對于債務(wù)依賴性降低，有較好的資本質(zhì)量。企業(yè)所有者權(quán)益變化最為明顯的是資本公積，企業(yè)資本公積占比近五年一直降低，是否存在資產(chǎn)評估減值的傾向或存在資本公積轉(zhuǎn)增資本的情況值得探討。

（二）利潤表分析1.營業(yè)收入“榮安地產(chǎn)”營業(yè)收入整體呈現(xiàn)先上升后下降的趨勢。2013年?duì)I業(yè)收入大幅度增加，比2012年增加2倍左右，但是2013年以后呈現(xiàn)下滑趨勢。由于外部宏觀經(jīng)濟(jì)影響和公司本身銷售能力降低，營業(yè)收入下降比2012年低。2.營業(yè)成本“榮安地產(chǎn)”的營業(yè)成本除了2015年近五年均高于2012年以外，其中銷售費(fèi)用在逐年降低。雖然營銷費(fèi)用減少，但是財(cái)務(wù)費(fèi)用變化幅度較大。2014年財(cái)務(wù)費(fèi)用降低幅度較大，2016年又大幅度回升。公司近兩年銷售能力下降，雖然投入資產(chǎn)增加，但是運(yùn)轉(zhuǎn)并不如從前，不能給公司創(chuàng)造較高利潤。公司營業(yè)成本2012—2014逐年增加，2014年以后有所降低，但2016年回升并且成本占比一直處于高位。3.營業(yè)利潤“榮安地產(chǎn)”的營業(yè)利潤，2012年占30.72％，營業(yè)利潤近五年逐年降低，2016年稍有回升，達(dá)到11.4％左右，說明公司收入負(fù)增長，主營業(yè)務(wù)銷售能力減弱，獲利能力有待提高。公司營業(yè)外收入近五年也有所增長，公司應(yīng)查明該部分漲幅成因，以提高收益質(zhì)量。公司凈利潤變化趨勢與營業(yè)利潤大致相同。

（三）現(xiàn)金流量表分析由于持有經(jīng)營現(xiàn)金對“榮安地產(chǎn)”有一定的優(yōu)勢，該公司近幾年現(xiàn)金流量呈現(xiàn)升高趨勢，但在2016年該指標(biāo)降低。2013—2014年現(xiàn)金流量比都在1以上，說明流出大于流入，增加了主要業(yè)務(wù)，如增加了對存貨的建設(shè)，但是銷售能力未達(dá)到本身業(yè)務(wù)的增速。

三、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

（一）盈利能力分析“榮安地產(chǎn)”的綜合盈利指標(biāo)近五年均有所降低，其中凈資產(chǎn)收益率從2012年的16.6下降至2015年的2.8，逐年降低。2016年該指標(biāo)有所升高達(dá)到1.08，2015年和2016年兩年各綜合指標(biāo)都比之前低，主要原因在于公司增加了資產(chǎn)，但是銷售增速較低，所以導(dǎo)致公司總體盈利能力降低。從“榮安地產(chǎn)”主要盈利指標(biāo)考慮，銷售能力最好是2012年，各項(xiàng)指標(biāo)都處于優(yōu)勢地位，銷售凈利率總體降低，雖然2016年有回升，銷售凈利率上升至8.62，但是漲幅較小。單看銷售毛利率，2014年達(dá)到最低，2016年銷售能力回升，比2014年增加了銷售毛利率。該公司盈利降低主要原因在于銷售成本占比逐年升高，因此，公司應(yīng)注意對成本的控制。

（二）償債能力分析“榮安地產(chǎn)”流動(dòng)比率逐年升高，2014年、2015年達(dá)到了3左右，2016年降低到1.78左右，說明公司短期償債能力增加。但是，2016年短期償債能力有所降低，流動(dòng)比率超過1。對流動(dòng)比率超過1的部分，可以對流動(dòng)負(fù)債的償還提供一項(xiàng)特殊的保證顯示出債權(quán)人安全邊際的大小，超出1的部分越多，債權(quán)人的安全邊際越大，全額收回債權(quán)的可能程度越高。從速動(dòng)比率來看，公司速動(dòng)比率變化幅度除了2015年變化幅度不大，2015年達(dá)到0.9488左右。扣除企業(yè)存貨預(yù)付賬款等因素，說明該公司通過存貨變現(xiàn)償債能力降低。“榮安地產(chǎn)”的股東權(quán)益對負(fù)債比率2012年至2014年升高，2014年達(dá)到了156.37，說明負(fù)債在減少，對股東的債券保障在增加。但是，該公司2015年以后該指標(biāo)降低，應(yīng)合理控制負(fù)債，否則財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會增加。利息保障倍數(shù)直線下降，近兩年的還債能力不如之前有保障，付息能力降低，總體來說公司支付能力較高但是長期負(fù)債能力呈現(xiàn)下降趨勢。

（三）營運(yùn)能力分析從營利能力看企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率逐年下降，說明企業(yè)存貨占比增加，企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)能力不如從前。“榮安地產(chǎn)”近年來業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，銷售下降的速度快于存貨規(guī)模下降速度，因此，存貨的周轉(zhuǎn)率是逐年下降的。一旦該指標(biāo)過小，則需要考慮相應(yīng)的跌價(jià)準(zhǔn)備。公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率后兩年明顯降低，周轉(zhuǎn)天數(shù)增加，收款能力降低。公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降幅度不大，除了2013年、2014年增加以外，其他年份變化穩(wěn)定。隨養(yǎng)國內(nèi)對樓市需求的降低，房地產(chǎn)行業(yè)競爭局而緊張。總體來說，該公司營利能力穩(wěn)定，但收款能力降低，應(yīng)避免存在賬務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）發(fā)展能力分析“榮安地產(chǎn)”收入增長率逐漸增加，增速小于營業(yè)利潤增長率，公司在未來發(fā)展空間應(yīng)注意對成本的控制。總資產(chǎn)增長率增加，凈資產(chǎn)增長率在逐年降低，說明公司資產(chǎn)規(guī)模增速過快，但是從盈利指標(biāo)來看成果并不滿意。

四、綜合分析

從上表可看出，“榮安地產(chǎn)”的股東權(quán)益報(bào)酬率逐年降低。股東權(quán)益主要影響因素有兩個(gè)方面：一是權(quán)益乘數(shù)，二是資產(chǎn)凈利率。企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率總體變化平緩，所以權(quán)益乘數(shù)沒有較大幅度的變化，而企業(yè)資產(chǎn)凈利率降低幅度較大，2015年、2016降低至1.48％、1.56％，所以影響股東權(quán)益報(bào)酬率的主要因素來自資產(chǎn)凈利率，而資產(chǎn)凈利率影響因素主要來自銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響。一方面是公司對資產(chǎn)的管理，另一方面是公司自身銷售能力的影響。而公司的銷售凈利率降低，成本費(fèi)用的增高是銷售凈利率降低的原因之一，其次是行業(yè)沖擊，雖然房產(chǎn)市場政策改變，但是激烈的競爭也使得企業(yè)銷售凈利率的下滑趨勢。

五、存在的問題及改進(jìn)建議

（一）存在的問題1.成本升高“榮安地產(chǎn)”營業(yè)成本一直處于上升趨勢，占收入的70％以上。對房地產(chǎn)業(yè)而言，成本高是一個(gè)共性，同時(shí)分析可知，企業(yè)成本費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用占成本比例一直上升，公司成本管理意識不強(qiáng)只停留于財(cái)務(wù)周期，在投資決策只關(guān)注建設(shè)周期、項(xiàng)目開發(fā)及銷售而忽視對成本的控制。如果公司的成本增高會使得利潤空間降低，使盈利能力受阻而難以實(shí)現(xiàn)股東權(quán)益最大化。2.銷售力降低“榮安地產(chǎn)”從2013年開始實(shí)施擴(kuò)張戰(zhàn)略，2013年增加了資產(chǎn)，資產(chǎn)凈利率2015和2016年均降低，銷售能力減弱，資產(chǎn)利用率不強(qiáng)，銷售利潤率也受到影響，所以公司的市場戰(zhàn)略未達(dá)到預(yù)期效果，擴(kuò)張也未給公司帶來積極的財(cái)務(wù)收益。3.增資過快“榮安地產(chǎn)”2016年存貨比上年漲幅大約達(dá)到1.5倍左右。公司報(bào)表顯示，儲備了土地，短期來看，公司資產(chǎn)增加并未產(chǎn)生正項(xiàng)的現(xiàn)金流入，并且降低了總資產(chǎn)利用能力。公司應(yīng)根據(jù)自身實(shí)力合理選擇增加資產(chǎn)。

（二）改進(jìn)建議1.控制成本“榮安地產(chǎn)”在經(jīng)營過程中應(yīng)注意把控其間費(fèi)用占收入的比重，盡量避免超期付款等財(cái)務(wù)費(fèi)用的產(chǎn)生，有效控制企業(yè)的變動(dòng)成本才能使得企業(yè)的利潤提高。在開發(fā)管理方面，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到銷售、物業(yè)服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)以成本預(yù)算控制為中心，一方面保障決定產(chǎn)品質(zhì)量與品質(zhì)，另一方面壓縮控制非必要的成本開支，力求精簡高效。2.拓展市場市場的供需關(guān)系影響了“榮安地產(chǎn)”的銷售能力，公司應(yīng)從長遠(yuǎn)利益著手改變自身經(jīng)營戰(zhàn)略，獲得更多市場份額。公司應(yīng)擴(kuò)大銷售數(shù)量，增強(qiáng)對房地產(chǎn)的銷售能力，在原材料購入、生產(chǎn)投入、房產(chǎn)銷售、現(xiàn)金收回等方面做到協(xié)調(diào)，提升自身的品牌形象，使市場份額提升，才能拓寬銷路。增加銷售能力，使存貨有效運(yùn)轉(zhuǎn)。3.合理增資“榮安地產(chǎn)”流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力降低會導(dǎo)致資產(chǎn)閑置，未充分利用。因?yàn)楣咀陨怼霸煅辈荒軡M足其擴(kuò)張趨勢，所以應(yīng)先增強(qiáng)主業(yè)再進(jìn)行合理擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中求勝高效地運(yùn)用資產(chǎn)。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境多變，市場競爭卻未削弱，公司在應(yīng)對變化時(shí)，如不能及時(shí)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，制定迎合市場發(fā)展的目標(biāo)，那么必將會增加管理風(fēng)險(xiǎn)。

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作者：秦榕 單位：貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)