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一、研究背景
自2006年后期開始的美國房屋次級抵押貸款演變成的金融危機給美國以及全球造成了巨大的經濟損失,據美國債券研究機構2008年11月12日發表的文章披露全球金融危機導致的信貸損失將超過1.4萬億美元,超過美國國內生產總值的10%。在追溯危機發生原因的過程中,我們發現:對次級抵押貸款投機性的運作和狂熱的市場一起造成就了此次房地產泡沫,加上缺乏有效的金融監管機制,最終造成了泡沫的破裂并引發了全球性的金融危機。
如今經濟危機對經濟增長的負面作用已明顯體現出來,但是相關宏觀經濟數據表明中國經濟似乎正在回暖,如樓價就有上漲,這和央行實行寬松的貨幣政策有關,同時也和市場的信心以及預期有關。在這種宏觀經濟背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國房地產金融市場并在此基礎之上提出了相應的宏觀經濟調控政策。
所謂SCP范式是20世紀30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學派提出:認為結構(Structure)、行為(Conduct)、績效(Performance)之間存在著因果關系——即市場結構決定企業行為,企業行為決定市場運行的經濟績效。為了獲得理想的市場績效,重要的是通過公共政策來調整不合理的市場結構。
二、我國房地產金融市場結構分析
1.市場集中度
市場集中度是指特定產業的生產經營集中程度,一般用該產業中最大的主要的廠商所擁有的生產要素或其產銷量占整個產業的比重來表示。集中度用CRn表示(n表示企業數),指在規模總處于前幾位的企業在生產、銷售、資產、利潤等方面的累計數量占整個行業指總規量的比重,計算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業數,X代表產業規模,如總產量、總銷售額等:Xi為第i個企業的規模;i表示第i個企業。本文主要就房地產開發企業銀行貸款做市場集中度研究,下表就是對我國房地產金融市場集中度的近似度量:
從上表上可以看出,我國房地產業的集中度低,其中2003年和2008年的數據不包括在香港上市的前十名內地房地產企業。集中度在2005年達到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過10%。這與我國房地產市場競爭性結構有關,在中國市場化程度較高地區,上海前十位發展商的市場占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產集團(新鴻基、和黃、新世界等)占據的市場份額達到80%,日本積水物產的市場占有率達到29%,美國前三名的房地產企業的市場占有率達到45%。因此,按企業融資的集中度算,我國房地產金融市場結構是競爭型的。
2.進入壁壘
(1)必要的資本量
房地產企業進入房地產金融市場需要一定的資本量,但不同金融機構要求不盡相同的。一般要求自有資金達到項目預算總投資額的30%,并且還要求在項目獲得貸款之前投入項目建設。但是事實上我國房地產企業的資本進入壁壘并不高,主要由于近年來房地產市場興旺,導致一方面由于資本的逐利性使得大量滿足基本條件的房地產企業應運而生,另一方面銀行放松對房地產企業的開發貸款的風險控制,很多房地產企業的資產負債率較高——這可以從我國房地產開發企業的資產負債率可以看出:
另外,從不同省份看,大部分省份的資產負債率與全國水平相差不大,僅有極個別地區有較大差距:如北京在2006年的資產負債率達到80.3%,而西藏和青海則分別為45.1%和47.7%。據此我們可以推測出:目前進入我國的房地產金融市場的主要壁壘——必要的資本量不構成明顯的障礙,很多企業符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產企業,對于現階段的很多房地產企業普遍存在較高的壁壘。
(2)政策法規
政策法規是房地產企業進入金融市場或者獲得相關融資權利的制度因素。政策法規對我過房地產金融市場構成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來加以分析。
第一,中央對土地實際控制力不強造成了我國城市土地供給失調,地方政府在增加財政收入以及過分依賴房地產建設來提高當地經濟經濟的雙重利益拉動下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級限額審批制度”執行混亂。第二,商業銀行為追求經營規模和監管機制不健全,進一步放松了政策在房地產信貸業務的阻止作用,如對專款專項的跟蹤審查等。第三,從國家建設部和央行信貸政策看,商業銀行發放的房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。這使得房地產金融市場帶有區域性的壟斷。另外,制度因素構成的壁壘往往和國民經濟發展的戰略或者目標有關。房地產企業建設不同種類的房屋,會享受不同的待遇,如經濟適用房和商業用房就存在很大的不同。如“重點扶持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。”最后,還與我國國民經濟的發展目標有關,如支持西部大開發和農村房屋建設等。
綜上所述,政策法規一方面提升了房地產企業融資的壁壘,另一方面也降低了房地產企業融資的成本,總體而言政策法規是構成區域性壟斷的一個重要因素。
從上面的論述我們可以得出結論,我國房地產金融市場的結構具有雙重特色:區域間壟斷和區域內競爭。區域間壟斷主要是由于相關金融信貸政策造成,而區域內競爭主要是和我國現行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監管機制不健全和房地產行業準入標準低有關。這種市場結構特點形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂。
三、我國房地產金融市場行為
上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂使得我國金融機構存在巨大的風險隱患。近年來,我國經濟發展勢頭良好,雖然于2008年爆發了全球性的金融危機,但是對我國總體金融市場影響目前看來不大。但是由于中國房地產業正處于高速發展階段,加上國家實施的住宅產業化戰略,這需要房地產金融市場大力支持;由于我國房地產金融發展較晚,因此市場不健全,監管體系效率不高,這造成了市場的混亂。
1.假按揭行為
“假按揭”是個別房地產企業利用虛假個人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為。“假按揭”發放以后,暫時由房地產開發企業負責每月還款,等到房屋遇到真正的購房者時,房地產開發企業通過提前還貸注銷抵押登記或以轉按揭方式將住房轉讓給真正的購房者。真假按揭具體流程對比如下圖
“假按揭”對房地產企業、個人和銀行都蘊藏著的巨大風險。首先是因為房地產開發企業將房地產銷售的高風險轉嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實現真正的銷售,銀行將面臨巨大風險;其次是對于個人信用產生了不良影響;最后是銀行將面臨債權懸空的風險。“假按揭”沒有真實的個人支付能力做支撐而是房地產開發企業為了隱藏風險暫時負責每月還款,但一旦資金鏈出了問題,風險就會立刻顯現。銀監會在2006年下半年的大規模貸款專項檢查中發現,截至2006年6月末,國內銀行涉及假按揭的貸款金額達數十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區達30%,今年五月份北京出現了最大額度假按揭騙貸案,因此這對于銀行系統來說,值得警惕。
2.房地產開發商的信用欺詐行為
房地產開發商的信用風險是房地產商利用目前房地產市場信息不對稱、監管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風險。目前開發商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款,一些實力有限的開發商在達不到“四證”齊全的地步時就以流動貸款來頂替開發資金,在貸款到期時通過展期方式,將短期貸款轉化為長期開發貸款。所以通過這些手段房地產商套取到銀行資金,一旦生產經營受阻或遇到房價大跌,企業資金鏈斷裂,將直接導致銀行信貸風險發生。
3.商業銀行的操作不規范行為
這主要是指商業銀行業務流程設計或業務操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環節中審查和管理不嚴。這主要表現在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴格審查貸款資料的真實性:如開發商的自有資金投入、企業經營的合法性、項目手續的齊全性、借款人的收入以及所購房屋的交易價格的合理性等;二是貸款審批時,未嚴格審查借款人的信用情況及還款能力,對貸款數額和貸款期限的控制不嚴;三是未嚴格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續后即發放貸款,或者未按業務流程操作規定對抵押物進行核押等;四是在貸后管理中,未及時跟蹤催辦抵押權證及產權證,未對逾期貸款進行跟蹤管理等。
四、我國房地產金融市場績效
1.房地產金融市場績效之——促進經濟發展方面
本部分主要通過相關統計指標來說明我國房地產金融市場的績效。房地產金融市場的繁榮與發達對促進經濟增長的表現是間接的。房地產金融市場作用主要是促進投資,通過投資拉動經濟增長,進而帶動關聯產業和增加就業。
從上面的數據可以看到,自2003到2009年3月份,我國房地產投資開發國內貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達到了2.17萬億元。這主要是因為近年來,房地產行業資本收益率較高,導致大量資本流入該行業,同時我國房地產行業和房地產金融市場都是偏競爭型的結構,因此進入壁壘較低,而銀行也因為房地產業的興旺,加上我國金融市場的不發達,因此較高的貸款增速是必然的結果。拿2005年來說,房地產業對GDP增量的貢獻率是3.4%,在第三產業中居第四位。這一年國內貸款總額為3918.07億元,但是房地產業的增加值為8243.8億元,由此看出房地產金融市場的活躍對于國民經濟的增長確實具有積極的作用。
2.房地產金融市場的負面影響
(1)由于競爭的無序性,使得銀行的風險集中度較高。原因有三:一是房地產企業大量的貸款,購置土地,盲目擴張的同時,土地成本的增高加劇了企業貸款的非理性行為;而一旦資金鏈出現問題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔大量的不良資產;二是我國房地產金融市場不發達,企業融資大部分發生在一級市場,而金融機構少,金融產品單一使得大量的風險集中在銀行,在沒有建立有效風險分散機制的情況下必然會導致高信貸風險,同時由于銀行之間競爭,使得在發放貸款時操作不規范,發放不理性;三是由于我國沒有建立個人信用制度,因此在個人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業的風險。
(2)房地產金融市場過熱,促使了房地產泡沫的產生,反過來不利于房地產金融市場和國民經濟的健康發展。本文截取1990-2007年的全國商品房銷售均價和M2做一個OLS實證分析。因為我國的利率政策同西方的不同,且房地產金融市場的二級市場不發達,因此信貸對我國房地產價格波動具有重要作用。貨幣供給寬松,購房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數等相對會比較優厚;反之,則比較嚴苛。貨幣供給量與房價應是同向變動關系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷售平均價格)單位:元/平方米。
對房價(HP)與貨幣供給M2進行簡單線性回歸分析:HP=0.0068X+1006.84
t=13.99
R2=0.9245F=195.96按照此模型的解釋,房價和貨幣供給有著強的正相關關系:貨幣供給每增加1億元,對房價有0.0068元/平方米的貢獻。
五、政策建議
這次危機給我國房地產金融市場的建設帶來了深刻的謹示:一方面,我國的房地產業隨著國民經濟的持續高速增長,在外部流動性大量涌入(其中包括熱錢)的情況下,價格大幅快速上漲;另一方面我國的房地產金融市場相當的落后,一級市場(PrimaryMarket)不健全,基本上沒有建立二級市場(SecondMarket),在經濟日益全球化的今天,是不利于我國房地產業和金融業的發展與創新。這種外部資金的大量涌入該行業與相關金融市場的不發達是我國房地產金融市場的現實矛盾。房地產金融市場的良性運轉可以為房地產行業提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經濟效率的潛在能力與促進就業,但是過熱的房地產金融市場會促使通脹預期引發的非理性購買,就會導致資產泡沫,并引發地產金融危機,最終造成泡沫經濟。這種現象在美國、泰國、中國香港和日本都有發生,今年七月份央行、國家發改委等六部委先后對房地產發出加強監管的信號,這意味著國家正對房地產實施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎上試圖給出下列相關政策建議:
1.政府應該積極的促使我國房地產金融市場的建設:完善、改進一級市場建設,加強二級市場建設,有條件的降低二級市場的準入機制,并提供相關制度支持;
2.應該大力推動房地產金融監管的創新,建立有效的風險防范體系,如建立和健全全國性的風險管理監督機制以及個人、企業的信用信息機制等;同時還應對金融機構自身的管理水平、業務能力不斷提升;
3.政府應該不失時機的提供相關的宏觀經濟政策和促使制度變遷性的制度支持,以使得我國的房地產金融市場不發生劇烈的波動。我國的房價上漲是一個漸進的過程,但是這并不意味著零風險,因為泡沫的破裂是一個風險積聚的過程,泡沫的衍生花了6年的時間,泡沫破滅的過程至少也要兩年。在我國今年經濟增長放緩的條件下,仍舊不能實行激進的信貸緊縮政策,同時應該密切注意資產價格的波動,以使得提供的宏觀經濟政策具有較好的前瞻性。