公租房信托融資風險論文范文

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1公租房信托融資模式的風險因素分析

1.1公租房信托融資模式分析目前我國公租房REITs的發展尚處于探索階段。公租房REITs本質上是公私合作伙伴關系的一種形式，通過基金管理公司與地方政府達成協議，將公租房、部分商業資產打成一個資產包，向社會公眾或特定投資者發行REITs份額募集資金，將民間資本以信托投資基金的形式投入政府提供的公租房公共服務領域[6]。運作流程如圖1。1）由信托公司發起和管理REITs基金，并向廣大投資者發放收益憑證。2）廣大投資者購買公租房REITs基金，并承擔相應的權利和義務。3）公租房委員會通過公開招標的方式尋找專業房地產開發商，建設落實新建公租房房源；或委托資產評估機構對收購、改造的公租房進行資產評估。4）將新建、收購和改造的公租房交給公租房資產管理公司進行日常的運營和管理。5）公租房委員會對申請租住公租房的家庭或者個人進行審核，并負責計劃一段時間內公租房的建設規模。6）由公租房資產管理公司收取租金，并將租金及政府補貼交給基金托管機構進行保管。7）由中國證監會及銀監會進行公租房REITs全面監督。

1.2公租房信托融資風險指標體系構建近年來，國內外學者對信托融資風險評估進行了大量的研究。董良峰提出廉租房REITs面臨的內部和外部風險[7]；丁鑠總結房地產投資信托的投資風險主要包括：環境、政策、資本市場、利率、法律、流動性和通貨膨脹等風險；運作風險主要包括：財務、經營管理、道德、委托、投資等風險[8]。本文在綜合分析REITs風險相關研究的基礎上，結合公租房運作過程的具體特點，系統性地對我國公租房信托融資模式的風險進行識別，將主要風險總結為以下七個方面。

1.2.1法律風險我國針對房地產信托融資的法律主要有《信托法》、《信托公司管理辦法》、《證券法》以及銀監會部分文件，但普通信托模式和REITs在投資對象和資產處理等方面有很大區別。法律體系不完善和法律的修改變更極易給投資者帶來風險。

1.2.2政策風險指由于中央或地方政府的政策如國家的財政政策、貨幣政策、對房地產行業的調控政策等發生變化對公租房信托融資可能帶來的影響。REITs作為一種全新的融資工具，從試點到運作，政策的出臺是一個探索性過程，存在很大風險，并且地方政府的補貼是否到位和審批延誤都會給公租房的收益帶來風險。

1.2.3市場風險主要表現為利率風險、通貨膨脹風險。并且房地產行業和資本市場的變化也會引起REITs的波動。

1.2.4管理風險REITs在我國還沒有形成完善的運作模式，在管理過程中，面臨著專業人才匱乏等問題，并且在運作過程中，由于委托關系的存在，雙方的經營權與所有權分離，且信息不對稱，從而產生委托—風險和道德風險。

1.2.5建設風險項目的選擇決定后期的收益。項目無法按時完工將會造成不能產生足夠的現金流支付各種費用和還款利息，導致項目成本增加等風險。

1.2.6運營風險目前我國公租房租售情況會給公租房REITs的收益帶來一定的影響。由于運營商缺乏經驗，導致公租房運營效率低下，并且后期運營維護成本的增加也會給公租房的收益帶來風險。

1.2.7收益風險公租房的租金比較低，主要依靠政府補貼，先租后售模式不夠成熟。所以公租房的租金定價和政府補貼額度都會影響公租房REITs收益。由于公租房的產權及退出機制沒有完善，REITs在運作過程中還會面臨流動性風險。在上述分析基礎上建立風險評價指標體系，如表1。

2構建評價模型

影響公租房信托融資模式的風險因素復雜多變，所以專家評判存在一定灰度。本文提出運用模糊綜合評價結合灰色聚類分析的方法，評價公租房信托融資的風險。通過灰色關聯分析，為風險指標（影響因素）賦予權重系數，利用白化權函數，進行灰色評估。將灰色聚類分析得到的聚類系數矩陣，進行模糊評價。將模糊評價與灰色分析方法相結合，分析公租房信托融資的風險。其分析過程如下：

2.1確定公租房風險評價指標集與評語集1）確定公租房信托融資風險評價指標集，U=（U1，U2，……，Un），U是公租房信托融資過程中面臨的法律、政策、市場、管理、建設、運營和收益等風險。2）確定公租房信托融資風險評語集，V=（V1，V2，V3）。指公租房信托融資的風險分為低等、中等、高等三個等級。

2.2計算公租房信托融資各風險因素權重基于AHP法確定各風險評價指標的權重，因素權重向量為W=[u1，u2，…，ui，…，un]，指標層的權重為[ui1，ui2，……，uin]。

2.3公租房信托融資風險評價矩陣的確定

2.3.1確定評價準則

2.3.2確定評價矩陣基于表2的評價準則，由專家評價各風險指標，得出綜合評價向量，D=（di1，di2，…，dir）。

2.3.3確定評價灰類首先要確定灰類的等級數、灰數，并建立白化權函數。灰數在灰色系統理論中對應的是一個區間，是一個動態范圍。灰數不同，白化數所對應的關聯程度也不同，用fjk（dij）表示。根據評價等級、評語集，通過定性分析確定灰類，建立白化權函數，如表3。

2.3.4構造模糊綜合評價矩陣分別計算dij屬于f1（dij）、f2（dij）、f3（dij）的灰色統計量[9]，并通過歸一化處理，得出因素i指標j風險（低，中，高）的模糊綜合評價矩陣R：通過對R進行模糊矩陣評價，得出系統的模糊評價矩陣B[9]根據最大隸屬度原則，可以得出結論：當B1=max[B1，B2，B3]時，說明此項目風險比較低，比較適合采用信托模式融資。當B2=max[B1，B2，B3]時，說明此項目風險中等，可以采用信托模式融資。當B3=max[B1，B2，B3]時，說明此項目風險很高，不適合采用信托模式融資。

3實例應用

本文以西安市某待建公租房項目為例，介紹信托融資風險的分析與評價過程。該公租房建設項目位于西安市未央區，設有兩個單層高地下停車庫，占地面積約為109600平方米，總建筑面積約697831平方米，包括：12幢32層住宅樓，9幢33層住宅樓、商業樓、會所、幼兒園，項目由西安市房地產經營一公司投資建設，建成后，可入住戶數10508戶。

3.1確定風險指標體系和評語集風險評價指標體系如表1所示，風險評語集V=（V1，V2，V3）。

3.2計算公租房信托融資各風險因素權重首先邀請10位具有房地產信托管理經驗的專家對風險評價指標體系（表1）中的各風險進行打分，確定各級判斷矩陣，利用AHP方法，確定風險因素的權重。 

3.3確定評價矩陣1）確定評價準則如表2所示。2）請10位專家，按照表2的評價準則，在（0，1）范圍內進行打分，得出綜合評價向量。3）建立白化權函數，如表3所示。4）構造模糊綜合評價矩陣。利用表3中的白化權函數，計算各指標的灰色統計量，并通過歸一化處理，得到模糊綜合評價矩陣R，計算評價結果[9]。根據最大隸屬度原則可判斷此項目風險為中等。因此，本項目采用信托融資較為合適。同時可以得出，該公租房項目信托融資面臨風險因素由大到小依次是：政策風險、法律風險、建設風險、收益風險、運營風險、市場風險、管理風險。

4政策建議

由于REITs在我國起步較晚，目前在公租房建設中引入REITs尚面臨相關法律法規缺位、信息披露不到位、缺乏專業機構和人員等障礙，所以需要完善以下政策。

4.1完善針對REITs的相關法律法規首先需要完善公租房REITs的發起設立、組織機構、經營運作、產權轉移、收入分配等法律法規。其次規范管理措施，明確信托投資關系中各主體的權利、義務。

4.2明確稅收優惠政策首先健全相關稅收體系，明確稅收減免政策，避免重復征稅。明確在發行、交易及派息過程中如何征稅，對個人、機構投資者、基金公司如何征稅。其次，明確公租房REITs產品利息收入免征所得稅。REITs存續期間，免征租金收入的相關營業稅、房產稅、印花稅等。

4.3加強信息披露和監管制度目前國內的房地產業不規范，信息不對稱，使我國公租房建設同REITs接軌存在一定缺口，制約公租房REITs的發展。為此應建立以證監會為主與中國銀行、銀監會等緊密合作的監管機構，嚴密監管公租房REITs的管理與信息披露，并且完善信托登記制度。

4.4加強專業機構和人才的培養由于國內REITs起步較晚，專業機構和人才非常缺乏。建議加快REITs的組織建設，建立由商業銀行、證券公司、信托投資公司、房地產管理公司等組成的多元化投資機構體系。加強REITs所需的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務人才的培養。

5結語

信托融資模式未來會成為公租房建設的主要融資渠道之一，因此對其融資風險進行分析與評價尤為重要。本文在國內外相關研究的基礎上，結合公租房信托融資模式的特點，系統總結了公租房信托融資的7大風險，并建立風險評價指標體系；采用模糊與灰色相結合的方法進行分析評價。為促進公租房信托融資模式的發展，提出完善相關法律法規、明確稅收優惠政策、加強對REITs的監管和專業機構的建設、人才的培養等相關建議。隨著我國REITs的發展，REITs在國內運行的障礙將會逐步解決，運用REITs進行公租房融資的優勢將會充分體現。

作者：尚耀華宋丹陽單位：西安建筑科技大學管理學院