青島開發區房地產業發展范文
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（1）房地產開發項目投資持續快速增長。2002年全區房地產開發項目投資總額為14.71億元，占全市14.75%，比2001年增長20.87%，高于全市增幅近9個百分點，經濟拉動效果顯著。其中，住宅項目完成投資9.77億元，增長25.9%，占房地產開發投資總額的66.41%；辦公樓、寫字樓項目完成投資0.68億元，占4.59%；商業營業用房項目完成投資3.59億元，占24.42%；其他項目完成投資0.67億元，占4.58%，投資結構進一步優化，產業帶動作用增強。
（2）商品房銷售供給兩旺。房地產市場隨著開發投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態勢。2002年全區房屋開發面積210.81萬m2，占全市總開發量的l5.02%，比2001年增長15.01%，高于全市增幅11個百分點。新開發面積96.3l萬m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產開發面積有一定下降，2003年1~6月份房地產開發面積為50.6萬m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設用地的調整到位、土地報批周期的縮短，特別是區域城市化進程的加快，青島開發區房地產業發展后勁依然強勁。
（3）個人購房比例逐年上升。2002年房屋銷售面積為55.86萬m2，占全市的11.78%，比2001年增長23.09%，其中，住宅銷售面積為46.51萬m2，增長12.61%.
（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區間。從商品房空置面積看，據統計，空置房得到了進一步消化，全區2002年空置商品房面積為24.09萬m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數據可以看出，近幾年青島開發區房地產投資快速增長，供求兩旺，發展基本上是健康的。
2、青島開發區房地產市場能保持購銷兩旺的成因
為什么青島開發區房地產市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經濟、城市化、改革、政策、企業和環境六個方面來分析其成因。
（1）經濟因素。社會經濟良性發展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開發區國內生產總值為172.3億元，增長31.8%.其中，第一產業增加值為2.8億元，增長3.7%；第二產業增加值為111億元，增長26.5%；第三產業增加值為58.5億元，增長46.3%.全區國民經濟快速發展和人民收入快速提高，為房地產市場快速發展提供了可靠的發展基礎。
（2）城市化因素。城市化進程加快是房地產業發展的內在動力。青島的城市建設日新月異，近年來，抓住國家實施積極財政政策、擴大內需的機遇，結合九五計劃所確定的發展目標和任務，重點進行主城和輔城的新區開發建設和重要基礎設施的建設，舊區重點進行棚戶區改造和用地調整置換，初步形成環膠灣發展組團的雛形，為實現遠期規劃奠定良好基礎。青島市委、市政府已確定了“以發展港口、海洋和旅游經濟為主的特色經濟，將青島的經濟發展中心向青島開發區全面轉移”的戰略決策，提出“挺進西海岸，構建青島經濟發展重心”的戰略目標，這無疑說明青島開發區將是城市和經濟發展重中之重。
（3）改革因素。住房制度改革進展順利。開發區人對住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進一步形成了新的住房消費觀念，也為房地產市場的發展提供了最初的物質基礎——啟動資金和消費者。
（4）政策因素。各級政府制訂出臺的相關政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是促進住房成為新的經濟增長點和消費熱點的強大支撐。除了已經出臺的相關政策外，先后還出臺了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優惠政策。
（5）房地產企業因素。主要有：
①房地產開發企業機制靈活。這幾年青島開發區房地產經濟中民營經濟成份快速增長，激活了整個房地產市場的運行機制。房地產開發公司憑借靈活的機制、一絲不茍的作風和優良的銷售業績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產公司。
②房地產企業各方面素質比較強。全區房地產企業經理平均年齡為44.5歲，年齡結構較好；高級職稱占20.2%，中級職稱占62.9%；研究生學歷占2.6%，大學本科學歷占37.5%，大專學歷占49.5%.
③房地產企業實施“注重品質、追求品牌”戰略。建設一批現代化、規模化、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區，如青島開發區的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區等，質量已成為房地產企業的生命線。
（6）環境因素。一是全國各大名牌企業紛紛落戶青島開發區，建立自己的工業園。二是保稅區的建設日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴大，進出口業務量增加。如2003年1~9月份，青島市進出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長22.8%；進口總額53.5億美元，增長31.7%，極大地推動了開發區房地產事業發展。
3、青島開發區房地產業未來發展趨勢分析
目前，青島開發區房地產市場的投資需求與消費要求都比較旺盛，支撐房地產發展的6個重要因素將依然起到重要作用。
3.1各項有利政策分析
一是國家將實行繼續擴大國內需求、實現經濟穩定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰略決策和戰略目標，各大名牌企業落戶青島開發區進行現代化建設，國民經濟將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從2003年起全區將按照“統一規劃、合理布局、多元整合、組團開發”的方針，逐年將尚未實施舊村改造的近100個村莊整合為20個居住區。2003年重點啟動建設5個示范居住區，規劃總建筑面積800萬m2，其中，拍賣區商品房建筑面積500萬m2，建設周期為3~5年，每年的住宅開發面積至少100萬m2.
3.2全區住宅需求總量預測
2002年底青島開發區居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產業發展空間依然很大。特別是隨著全區招商引資工作的進一步深入、示范居住區工程的全面啟動、海灣大橋立項待建以及大煉油項目的全面引入和迎2008年奧運因素的影響，都將極大地刺激住房消費的持續增長。預計全區房地產在今后10年內仍然呈現快速發展趨勢，并繼續成為經濟發展的支柱產業。
2005年前青島開發區經濟發展預測增幅為30%，2010年計劃城市化水平為85%、城區人口為60萬人，而目前全區城市化水平不到60%、城區人口不足35萬人，以每年新增人口3萬計算，平均每年需新增住房面積至少100萬m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區外項目的引入，以及山東科技大學、石油大學等高校的成規模遷入，都將極大地帶動商品住宅的縱深消費。根據以上分析，只要整體經濟環境不變，正視問題，政策得當，未來三五年全區房地產業將繼續保持持續、快速發展。改善住房條件的要求也成為拉動房地產需求的主要原因之一。調查顯示，中國城鎮居民對住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內換購住房；已購公房用戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民愿意將購房作為一種投資，囤房待沽。由此計算，青島開發區住房潛在需求量還相當大。按照2002年底全區城鎮人口35萬人、人均增長10m2住房面積計算，就需要增加住房近350萬m2住房面積。房屋租賃加大了對房地產市場的需求。2003年區內將新增人口3萬余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計算的話，約需承租12萬m2.
3.3房地產開發存在的問題
在房地產持續趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當前存在的主要問題有：
（1）供應結構不盡合理，房價上漲過快。從2000年開始青島開發區商品房價格每年上漲15.6%，高房價偏離了居民的實際購買能力，制約住房消費的持續增長。房價的持續上升也增加了住房貨幣化改革的難度。
（2）房地產企業行為不規范，存在不少隱患。違法和違規銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問題和虛假廣告問題時有發生，房地產投訴較多。
（3）投資擴大，風險意識不足。近幾年房地產發展被看好，吸引了不少企業涉足房地產行業，全區已擁有房地產開發企業99家，其中，四級以上資質企業僅為41家，年開發量在1萬m2以下的企業占70%以上。此外，由于當前投資渠道較少，有些人看到前段時期買房投資的人賺了錢，也紛紛加入投資房地產的行列。
總之，為了防止房地產開發中出現泡沫現象，應做到：一是要十分珍惜房地產市場發展的好勢頭，堅持以人為本，以需求為中心，增大產業規模、提高集約化程度，使房地產市場持續地發展。二是要房地產開發經營行為規范，企業形象有待于進一步提升，房地產企業下一輪競爭將是實力和品牌的競爭。三是要整頓規范房地產市場秩序，加強法制建設，加大執法力度，依法查處房地產市場中的違法、違規行為，促進房地產市場健康、持續地發展。
參考文獻：
[1]謝文惠，鄧衛。城市經濟學[M].北京：清華大學出版社，1996.
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