新型城鎮化和農村土地流轉研究范文

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摘要：

人地掛鉤就是實行城鎮建設用地增加的規模與其吸納農村人口進入城市定居的規模掛鉤；城市化建設用地增加的規模與其吸納外來人口進入城市定居的規模掛鉤，達到以人定地，地隨人走的效果。

關鍵詞：

人地掛鉤；城鎮化；農村土地流轉

一、新型城鎮化建議

1）建設用地的標準進行區別化?？紤]到城鎮整體空間體積等等各方面因素，目前平均到每人的城鎮建筑建設用地小于100平方米的城鎮，以每人100平方米的新標準計劃安置新增的城鎮建設用地來安排新進城落戶人口；目前平均到每人的城鎮建筑建設用地在100-150平方米之間的城鎮，以每人80平方米的新標準計劃安置新增的城鎮建設用地；目前平均到每人的城鎮建筑建設用地大于150平方米的城鎮，以每人50平方米的新標準計劃安置新增的城鎮建設用地。對于超大和特大城市里的比如北京上海廣州的中心城區，原則上不應安排新增建設用地來吸納新增農業轉移人口。

2）在總體上對計劃實施進行統一的管控。社會經濟的區域性發展水平，國家土地的整體利用狀況，節約用地的要求以及我國人口規模等各方面因素都是制約我國進行土地利用整體規劃，城鄉區域規劃安排和修訂的非常重要的因素。尤其是新進城需要落戶人口的流量和方向，城鎮新增加的建設用的規模的安排。在這基礎上如果原來的規模還是無法滿足新進城人口落戶的土地需求的，可以對規劃進行適當的調整。

3）對城鎮用地的計劃進行重新的安排或改進。跟據我國的規劃要求，應當加大對每年新進城需要落戶的人口數量的考慮和規劃，對每年的用地規劃進行合理安排，在用地需求方面要充分保障新進城需要落戶人口的用地權益。前一年的各省市的新進城需要落戶的人口規模以及計劃指標的科學分解，國家應當進行充分的考慮并給出指導性政策以及意見。經過對上一年的所管轄市以及縣的新進城需要落戶的人口規模的審核和分析，各省市應當安排專項的指標用于規劃。各縣組織自己的城鎮建設時，要合理安排優先吸納新進城落戶人口的城鎮用地。

4）對土地供需結構進行科學合理的規劃。各縣市區在對各自地區進行統一的建設用地規劃時首先要以方便新進城落戶人口的民生問題為要求，統籌規劃各個行業的建設用地的供給，方便人們的生產生活。尤其是對落戶人口的住房保障，在安排合理的必要的城鎮產業用地是，要科學合理的考慮到教育，醫療，養老以及就業等各方面的民生要求和基礎設施的建設。

5）對農村土地利用率的提高。結合我國農村宅基地制度改革試點的要求，允許進城落戶人員在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地，鼓勵農村土地經營權規范有序流轉。規范推進城鄉建設用地增減掛鉤，通過整理復墾，增加耕地面積。2015年11月3日《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》（以下稱建議）正式公布?！督ㄗh》提出：維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，支持引導其依法自愿有償轉讓上述權益。深化住房制度改革。加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。我國宅基地改革作為一項國家級具有戰略意義的工程，它牽扯到宅基地使用權的取得，流轉，處分和退出等很多方面法律制度的再次設計規劃和安排。在這其中宅基地使用權流轉是改革的關鍵點。在當今國家新形式下，改革創新當下的宅基地流轉制度顯得極為緊迫，這關乎著我國億萬農民財產權的保護問題，農民致富增收的實現問題，以及我國實現我國偉大的中國夢的關鍵問題，這就要求我們要打破現行的法律設計和制度的藩籬。

二、農村土地流轉建議

1）對土地的征用制度進行進一步完善，對土地的征收范圍進行科學性縮小性規劃，對征收目錄要積極探索，科學為本，公共利益用地的劃分進行嚴格科學的審查和鑒定，遵循合理征收，規范征收，多元化征收的原則，一切為了農民的利益，一切以被征地農民的利益為基礎。出于國家公共利益的考慮。國家在對農民進行征收后應當給予一定的補償。但是在實踐過程中，有些地方政府沒有很好的利用資源，沒有對國家資源進行合理規劃，科學使用，雖然是以公共利益的名義征用了農民的集體土地，但是有一些沒有真本實干的政府卻將土地使用在房地產開發，企業項目建設如已飽和的煤礦產業上，給國家人民造成了不必要的損失。而且在補償農民方面，我國規定的補償費是由土地補償費和土地安置費組成，兩者相加不超過土地前三年平均產值的30倍。而且如果依照農業種糧的國家標準來補償，一畝地的平均毛收入為1000塊錢，每畝30倍是3萬元但是被征用成樓房后，商品房或者是工廠用地的每平米市值至少為5000元，這對農民賴以為生的用地也是一種浪費。

2）進一步加強對農村集體經營性建設用地的市場準入制度的建立，讓農民擁有對自己集體建設用地的出讓，租賃，入股的能力。劃清入市范圍，明確入市途徑。近些年，通過“賣地”一些地方政府獲得了一筆很大的財政收入，使區域的經濟活了有限的活力以及對各自地區的發展有了一定的幫助，但是土地資源終歸不是取之不竭用之不盡的。我們反觀農村集體經營性的建設用地的需求之一就是城市及各個地區在城市擴張過程中把周邊的農村和鄉鎮一齊并入。在建立入市制度之后把農村里面相當于村辦企業，工廠等農村集體經營性的建設用地納入其中，并且讓他們這些建設用地擁有和國有土地一樣的權利和市場價格。使農民們擁有出讓，租賃，入股等多種方式來參與到土地流轉當中去，使得集體經營性土地實現保值和增值。

3）農村宅基地制度要進行進一步改革和完善，使得進城落戶的農民可以有機會自愿有償或者轉讓宅基地，還有就是要推動宅基地審批制度的改革。我國宅基地試點改革已經進行一段時間了，其遵循的基本原則就是一戶一宅，將來國家會采取“很簡單很暴力”的方式對一戶多宅和宅基地閑置等歷史問題采取措施，那就是進行征稅。如果超過了國家標準，面積過大的宅基地要進行征稅。如果是在人均耕地少，制造業和服務業比較發達的地區，或許不會再進行單個分散的宅基地分配，而是要建設集中性的農村住房，在住宅小區里面實行一戶一宅。如果是已經在城鎮里面落戶的農民，它們遺留在村里面的宅基地可以在自愿的情況下，有償退出，但是必須是在本集體流通，由村集體出資購買。

三、組織實施建議

1、落實地方責任

各省(區、市)人民政府對本行政區域人地掛鉤機制實施工作負總責，要切實加強組織領導，盡快出臺實施細則，確保政策措施落實到位；根據本地實際，可對進城落戶人口新增城鎮建設用地標準進行適當調整，幅度控制在10%以內。對非農業轉移落戶人口和取得居住證的常住非戶籍人口，各地要根據實際需要適當安排建設用地。

2、強化部門協同

建立推進人地掛鉤機制的部門協作機制，由國土資源部門牽頭，發展改革、公安、住房城鄉建設等部門參與，加強配合協調，做好政策銜接。國土資源部門會同發展改革部門負責提出吸納農業轉移人口落戶城鎮的基礎設施、公共服務設施、配套產業建設用地需求，制定和實施進城落戶人口用地政策。住房城鄉建設部門負責城鎮規劃、用地結構布局，以及住房和市政設施建設用地需求及結構預測等。公安部門負責核實匯總下一級人民政府報送的上一年度進城落戶人口數據，提供給國土資源、發展改革、住房城鄉建設部門，并報送本級人民政府，作為實施人地掛鉤機制的重要依據。

3、規范政策實施

公安部門要加強對戶籍管理的監管，防止出現為片面追求城鎮化用地規模而更改戶籍、農民“被市民化”等現象，保證農業轉移人口進城落戶的真實性和準確性?，F階段，不得以退出農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權作為農民進城落戶的條件。要加強信息化建設，實現人口、土地等基礎數據跨部門共享，對進城落戶人口和城鄉建設用地變化情況實行動態監測。對于政策實施過程中出現的失職瀆職、弄虛作假等行為，要按照有關規定予以嚴肅處理。

4、加強宣傳

引導充分利用報紙、廣播、電視、網絡等媒體，準確解讀人地掛鉤機制的重要意義、政策內涵和工作要求，合理引導社會預期，形成廣泛共識。在實施過程中，要認真做好宣傳，及時回應群眾關切，為加快農業轉移人口市民化進程、推進新型城鎮化發展營造良好社會氛圍。

5、做好總結評估

各省(區、市)人民政府要對人地掛鉤機制實施進展情況進行年度總結，向國土資源部報送有關情況。國土資源部會同有關部門建立跟蹤分析機制，每年開展總結評估，進展情況向國務院報告；對于好的經驗和做法，要及時研究推廣；對于實施中出現的問題和困難，要加強溝通協調，認真研究解決，不斷完善政策，確保人地掛鉤政策措施落到實處，取得實效。

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作者:李義楷 單位:山西財經大學法學院