軌道交通與土地資源節(jié)約集約利用范文

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［摘要］若想推動城市持續(xù)發(fā)展，提升城市軌道交通建設(shè)的水平，增加建設(shè)效益，必須要對土地資源進(jìn)行合理開發(fā)和利用。堅(jiān)持節(jié)約和集約的利用原則，合理規(guī)劃建設(shè)。針對城市軌道交通與土地資源節(jié)約集約利用相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行論述，提出了軌道交通建設(shè)以及土地資源開發(fā)利用的建議，可供相關(guān)人員參考。

［關(guān)鍵詞］城市軌道交通；土地資源；節(jié)約利用；集約利用

軌道交通的建設(shè)能帶動城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，采取TOD模式（即是公共交通導(dǎo)向發(fā)展模式）能提升城市功能，增加土地開發(fā)價(jià)值，通過綜合開發(fā)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，反哺城市軌道交通建設(shè)以及運(yùn)營，彌補(bǔ)其資金缺口，推動城市軌道交通以及城市可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程。目前，TOD已經(jīng)成為城市軌道交通建設(shè)投融資改革的主要方向。

1研究的現(xiàn)實(shí)意義

建設(shè)軌道交通能為城市發(fā)展帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動城市持續(xù)發(fā)展。在具體實(shí)踐中，建設(shè)軌道交通，要堅(jiān)持持續(xù)發(fā)展的理念，做好城市建設(shè)和資源利用矛盾的有效協(xié)調(diào)，尤其是人地矛盾。城市軌道交通屬于公共交通方式的1種，能起到引領(lǐng)交通沿線土地節(jié)約集約利用的作用，受到了高度重視。隨著城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加速，如何高效利用土地資源，推動軌道交通建設(shè)和土地利用的協(xié)調(diào)發(fā)展，已成為需要解決的重點(diǎn)問題。因此，研究此課題，提出有效的開發(fā)建設(shè)模式，推動軌道交通持續(xù)發(fā)展，提高土地資源利用率。

2城市軌道交通與土地資源利用的現(xiàn)狀

2.1軌道交通對土地資源利用影響

從軌道交通建設(shè)的影響而言，其會給土地資源利用帶來極大的影響。具體體現(xiàn)在以下幾方面。（1）改變土地利用性質(zhì)。從土地利用類型角度而言，包括建設(shè)用地和商業(yè)用地等。建設(shè)軌道交通時，能強(qiáng)化城市金融功能和貿(mào)易功能等，使得土地利用類型發(fā)生變化。（2）增強(qiáng)土地開發(fā)強(qiáng)度。軌道交通建設(shè)，具有強(qiáng)大的內(nèi)聚力，除會改變土地性質(zhì)外，還可增強(qiáng)土地的開發(fā)強(qiáng)度。在交通站點(diǎn)及周圍，發(fā)揮軌道交通的聚集力，利用地上空間和地下空間，進(jìn)行綜合開發(fā)，能夠產(chǎn)生新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，吸引大量的商業(yè)和房地產(chǎn)建筑等，進(jìn)而增強(qiáng)土地開發(fā)力度。（3）影響地價(jià)及房地產(chǎn)增值。受到市場經(jīng)濟(jì)的影響，土地作為稀缺資源，價(jià)值較高，而且區(qū)位條件越好，土地資源的價(jià)值就越高，體現(xiàn)在地價(jià)和房地產(chǎn)增值方面。建設(shè)城市交通的建設(shè)，尤其是場站的建設(shè)，會集聚大量的人員，能夠激發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生很多的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，進(jìn)而帶動地價(jià)的增長。綜合開發(fā)和利用土地資源，如在軌道交通地上空間，集約利用現(xiàn)有的資源，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，能夠提高土地資源的價(jià)值。

2.2土地資源利用模式

城市發(fā)展存在一定的制約因素，因此土地資源開發(fā)時，須堅(jiān)持持續(xù)和高效利用的原則。在城市軌道交通建設(shè)方面，土地資源直接影響著建設(shè)工作的開展。采取不同的土地資源利用方法，則需選擇相應(yīng)的交通模式與其相適應(yīng)。因?yàn)檐壍澜煌ńㄔO(shè)，會帶動土地價(jià)格的增加。隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，形成新的土地利用結(jié)構(gòu)。此外，城市土地利用類型發(fā)生變化，比如場站TOD高密度開發(fā)，能夠增加客流量，二者有著緊密的聯(lián)系，因此要合理選擇土地資源利用模式。在具體開發(fā)時，采取集約化、節(jié)約化利用模式，進(jìn)行綜合開發(fā)，在滿足軌道交通建設(shè)需求的同時，合理開發(fā)利用土地資源，增加土地資源的價(jià)值[1]。在城市軌道交通建設(shè)中，應(yīng)用TOD開發(fā)模式，基于交通場站，開展多樣化和混合化以及高密度的土地資源開發(fā)。不僅能夠提升周圍土地資源的價(jià)值及品質(zhì)，使土地溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值，推動城市功能復(fù)合建設(shè)，形成多贏局面。具體體現(xiàn)在以下幾方面。（1）集約化開發(fā)土地資源，實(shí)現(xiàn)土地資源的二次利用以及空間拓展，能夠?yàn)橥恋刭Y源稀缺的城市，釋放更多的可利用土地資源。以深圳某地鐵企業(yè)為例，在建設(shè)上經(jīng)營物業(yè)，同時建造約100萬m2的平臺，為城市發(fā)展開發(fā)了1km2土地。（2）獲得物業(yè)開發(fā)收益，助力軌道交通建設(shè)。引入TOD開發(fā)模式后，節(jié)約化、集約化利用土地，能夠獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益。從現(xiàn)有的成功案例而言，基本獲得較好的效益，比如深圳地鐵，自2013年以來，通過物業(yè)開發(fā)，獲得軌道建設(shè)資金，已經(jīng)超過250億元。（3）促使軌道交通企業(yè)加強(qiáng)和房地產(chǎn)企業(yè)的合作。在具體實(shí)踐中，通過與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，在軌道交通基地上進(jìn)行開發(fā)，不僅提高了土地資源的利用率，而且實(shí)現(xiàn)了土地增值。

3利用策略

3.1注重規(guī)劃統(tǒng)一性

開展城市軌道建設(shè)，必須要從整體出發(fā)，對軌道線路，進(jìn)行站城一體化設(shè)計(jì)研究。在具體分析時，要從用地綜合效益以及用地功能等，做好合理性分析，優(yōu)化軌道交通結(jié)構(gòu)，保證布局的合理性，形成綜合用地格局。在規(guī)劃時，以保證軌道交通功能為基本前提，從車輛段地質(zhì)選擇和停車場建設(shè)地位等，科學(xué)合理布置軌道交通線路以及附屬設(shè)施。統(tǒng)籌地上資源和地下資源，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)城市軌道交通線路，充分利用地上資源，充分發(fā)揮地下空間資源，進(jìn)而有效解決城市空間利用問題。開展城市軌道交通建設(shè)時，要進(jìn)行同步設(shè)計(jì)和建設(shè)配套設(shè)施，包括物業(yè)和周邊商業(yè)以及停車場等，實(shí)現(xiàn)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展。在城市軌道交通規(guī)劃時，堅(jiān)持平面、立體統(tǒng)一規(guī)劃的原則，最大程度上利用城市空間，包括地上空間和地下空間，進(jìn)而緩解地下空間拓展和城市軌道交通系統(tǒng)建設(shè)之間的矛盾，為城市后期資源的開發(fā)以及利用，提供有力的保障。為協(xié)調(diào)軌道交通建設(shè)和土地資源利用，要堅(jiān)持規(guī)劃統(tǒng)一性原則，做好軌道交通規(guī)劃建設(shè)的全面分析，保障資源利用的合理性。

3.2加快落實(shí)TOD綜合開發(fā)

為充分發(fā)揮軌道交通的功能作用，建設(shè)軌道交通場站并且進(jìn)行綜合開發(fā)，有著重要的意義，符合城市建設(shè)持續(xù)發(fā)展的理念。TOD的核心為土地資源高效利用，控制城市發(fā)展規(guī)模，遏制無序蔓延。在具體實(shí)踐中，通過構(gòu)建慢行體系，提升中樞輻射能力，進(jìn)一步混合功能，如此可提升城市功能，體現(xiàn)以人為本，建設(shè)宜居城市。在具體實(shí)踐中，采取TOD模式，進(jìn)行綜合開發(fā)，能夠推動城市可持續(xù)發(fā)展。綜合開發(fā)時，對軌道交通各運(yùn)營段的建設(shè)，要從自然條件以及配套政策等方面進(jìn)行分析，科學(xué)合理規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃的軌道交通線路進(jìn)行開發(fā)，集聚客流，形成新的聚集點(diǎn)，產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。在進(jìn)行軌道規(guī)劃建設(shè)時，為提高土地資源的利用率，要從以下方面加以把控。（1）在進(jìn)行綜合開發(fā)時，要堅(jiān)持類型分明和重點(diǎn)突出的原則，構(gòu)建站城一體的綜合開發(fā)體系，基于持續(xù)開發(fā)理念，合理預(yù)留發(fā)展用地，做好站點(diǎn)周圍用地的全面把控[2]。（2）在進(jìn)行城市軌道交通建設(shè)時，注重優(yōu)化站點(diǎn)周圍的用地布局，不斷完善交通系統(tǒng)，合理開發(fā)利用地下空間，推動城市發(fā)展。通過構(gòu)建完善的軌道交通系統(tǒng)，為現(xiàn)代化城市建設(shè)，提供有力的基礎(chǔ)保障。（3）在進(jìn)行軌道交通規(guī)劃時，要注重功能的把控，保證場站的換乘功能以及交通銜接功能。建設(shè)的軌道交通，其要和TOD綜合開發(fā)內(nèi)的建筑物相互協(xié)調(diào)。合理規(guī)劃建設(shè)，促使建筑物和軌道交通場站的有效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)共同開發(fā)，進(jìn)而推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為居民提供良好的出行服務(wù)和居住服務(wù)，提升城市形象。對于當(dāng)前我國土地資源緊缺問題，采取TOD綜合開發(fā)方式，進(jìn)行城市規(guī)劃建設(shè)，能夠提高土地資源利用率，引領(lǐng)城市持續(xù)發(fā)展。為提高綜合開發(fā)的水平，可采取以下措施。（1）建章立制。為推動城市軌道交通建設(shè)，以及土地利用開發(fā)相關(guān)工作的有效開展，實(shí)現(xiàn)對土地資源的節(jié)約利用和集約利用，發(fā)揮軌道交通的作用，引領(lǐng)城市發(fā)展，構(gòu)成城市新格局。（2）在具體實(shí)踐中，要堅(jiān)持規(guī)劃統(tǒng)籌的原則，不斷完善政策配套，結(jié)合城市發(fā)展的實(shí)際情況，構(gòu)建完善的軌道交通建設(shè)機(jī)制，合理拓展城市空間，不斷優(yōu)化城市形態(tài)；加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，改善城市居住環(huán)境，提升城市品質(zhì)；提高土地資源的利用率，進(jìn)而推動城市軌道交通持續(xù)健康發(fā)展。（3）注重協(xié)同發(fā)展。要積極開展城市軌道交通設(shè)施的建設(shè)；另外，要不斷提高土地資源的利用率。在具體建設(shè)時，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行城市軌道交通規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格把控用地預(yù)審工作。（4）不斷提高軌道交通設(shè)計(jì)的水平；加強(qiáng)軌道交通建設(shè)和運(yùn)營管理隊(duì)伍的建設(shè)，提高人員的綜合技術(shù)水平，保障建設(shè)工作的有效開展，保證TOD綜合開發(fā)的效率，進(jìn)而提高資源的利用率。

3.3集約利用實(shí)例

從現(xiàn)有的城市軌道交通建設(shè)工程實(shí)際而言，采取TOD綜合開發(fā)模式的項(xiàng)目不少。在具體實(shí)踐中，采取地鐵+物業(yè)的模式，探索TOD綜合開發(fā)，推動相關(guān)項(xiàng)目和站場改造、產(chǎn)業(yè)一體化設(shè)計(jì)等，構(gòu)建全面覆蓋的城市歸軌道交通網(wǎng)絡(luò)，推動美麗城市的建設(shè)。以上海地區(qū)為例，通過采取復(fù)合招拍掛制度+股權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式，由某地鐵資產(chǎn)公司參與軌道交通沿線物業(yè)綜合規(guī)劃工作，并且與城市規(guī)劃部門共同研究，進(jìn)而確定對應(yīng)地塊的開發(fā)指標(biāo)及要點(diǎn)。當(dāng)開發(fā)建設(shè)條件成熟后，由地鐵公司在土地交易市場參與舉牌，進(jìn)而獲得開發(fā)權(quán)，并且把土地登記在全資子公司名下。隨后利用交易平臺，進(jìn)行子公司股份的轉(zhuǎn)讓，吸引品牌房地產(chǎn)公司，進(jìn)行合作開發(fā)。需要注意的是，采取此模式，也存在著一定的問題，那就是采取復(fù)合招拍掛確定開發(fā)方的方式，需要花費(fèi)一定的時間。結(jié)合以往的工程實(shí)踐，在進(jìn)行軌道交通建設(shè)時，為不斷提高土地資源利用率，實(shí)現(xiàn)集約化利用以及節(jié)約化利用目標(biāo)，需要積極探索開發(fā)方法和土地利用模式。在具體實(shí)踐中，要從以下幾方面入手。（1）加大政策支持力度。政府層面要結(jié)合城市發(fā)展實(shí)際，保證城市有序發(fā)展的同時，鼓勵軌道建設(shè)單位，加大對軌道建設(shè)區(qū)域的土地開發(fā)利用，充分利用地上空間和地下空間，進(jìn)而提高資源利用率。（2）建設(shè)企業(yè)要積極尋求和房地產(chǎn)企業(yè)合作的機(jī)會。通過資源優(yōu)勢互補(bǔ)，為軌道交通建設(shè)以及土地開發(fā)工作提供相應(yīng)的資源保障，進(jìn)而確保各項(xiàng)工作的有效落實(shí)。（3）積極推廣應(yīng)用TOD模式。采取此模式，能夠助力土地資源集約化和節(jié)約化利用，進(jìn)而獲得不錯的開發(fā)效益，助力城市發(fā)展。

4結(jié)束語

綜上所述，城市軌道交通和土地資源利用，有著緊密的關(guān)系。為提高土地資源的利用率，推動軌道交通建設(shè)，本文結(jié)合實(shí)踐案例，提出了注重規(guī)劃統(tǒng)一性，加快落實(shí)TOD綜合開發(fā)等策略。

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作者：李純澎 單位：中鐵十九局集團(tuán)軌道交通工程有限公司