建筑工程竣工驗(yàn)收分析范文

本站小編為你精心準(zhǔn)備了建筑工程竣工驗(yàn)收分析參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

《重慶文理學(xué)院學(xué)報(bào)》2016年第4期

摘要：

竣工驗(yàn)收是人們非常熟悉但又非常難以深入研究的課題，具有獨(dú)立的學(xué)理價(jià)值，非常有學(xué)術(shù)深析的必要。它既是建筑技術(shù)行為，又是法律和經(jīng)濟(jì)行為，也是區(qū)分房地產(chǎn)和建筑工程的重要標(biāo)志。不僅僅是竣工之后經(jīng)驗(yàn)收達(dá)到合格狀態(tài)，而且具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)功能具有經(jīng)濟(jì)有效性，原因在于技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和法律上完成“竣工驗(yàn)收”并達(dá)到合格狀態(tài)。據(jù)此，竣工驗(yàn)收滲透于房地產(chǎn)和建筑工程運(yùn)行全過程彰顯特有效用，需要構(gòu)成分析、法學(xué)分析、經(jīng)濟(jì)分析、權(quán)益分析和行政控制分析以及銜接關(guān)系共同剖析其學(xué)理真諦。

關(guān)鍵詞：

竣工驗(yàn)收;房地產(chǎn);建筑工程;竣工備案;房地產(chǎn)交付

近年來房地產(chǎn)在世界各地蓬勃發(fā)展，在中國更是超速發(fā)展。房地產(chǎn)依賴于前期的建筑工程，從自然進(jìn)程來看，建筑工程原則上可以發(fā)展為房地產(chǎn)，其中，最關(guān)鍵的“竣工驗(yàn)收”是區(qū)分兩者的根本標(biāo)志和界定標(biāo)準(zhǔn)[1]，因而，竣工驗(yàn)收在房地產(chǎn)形成過程中具有特殊重要性，當(dāng)然具有相當(dāng)獨(dú)立的地位，為此非常有必要作為重要論題深析之。目前，將“竣工驗(yàn)收”作為獨(dú)立論題研究具有挑戰(zhàn)性，既從宏觀上分析其地位，又從微觀上作具體的理論剖析，并將若干相關(guān)理論串聯(lián)研究，這些都是具有學(xué)術(shù)意義的理論嘗試。

一、竣工驗(yàn)收的構(gòu)成分析

竣工驗(yàn)收既是建筑工程和房地產(chǎn)形成過程中的重要關(guān)節(jié)，又是區(qū)分兩者的重要界線，其本身具備整體性，同時(shí)還包括若干構(gòu)成細(xì)節(jié)和具體過程。據(jù)此，從微觀上分析竣工驗(yàn)收的構(gòu)成要素，有利于全面分析其科學(xué)內(nèi)涵，有利于進(jìn)一步分析其法律、經(jīng)濟(jì)和權(quán)益等方面的屬性及特征，為形成科學(xué)合理的竣工驗(yàn)收制度補(bǔ)充理論素養(yǎng)。竣工驗(yàn)收首先是整體意義上的法律概念，從理論上分析包括以下具體過程。

1．竣工事實(shí)。竣工是建筑工程的結(jié)束狀態(tài)，由建設(shè)單位委托建筑企業(yè)建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑工程滿足使用條件，即可以獨(dú)立發(fā)揮效用，此時(shí)建筑企業(yè)可以結(jié)束施工，從而達(dá)到“竣工”狀態(tài)，表明竣工是竣工驗(yàn)收中的第一道工序，完全是一種客觀事實(shí)狀態(tài)，從法律角度來說是竣工的法律事實(shí)，從過程角度來說是完工的完滿狀態(tài)，從主客觀角度來說是客觀存在的竣工事實(shí)。

2．驗(yàn)收行為。建筑工程滿足竣工的事實(shí)條件之后，還要接受建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位等單位的集體驗(yàn)收。驗(yàn)收是指建設(shè)工程在施工單位自行檢查評定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動(dòng)的有關(guān)單位共同對檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部、單位工程的質(zhì)量進(jìn)行抽樣復(fù)驗(yàn)，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書面形式對工程質(zhì)量達(dá)到合格與否做出確認(rèn)[2]。從行為角度來看，驗(yàn)收是多方的集體共同行為，由各建設(shè)參與方根據(jù)各自職責(zé)參與并完成共同驗(yàn)收，從而在事實(shí)和法律上結(jié)束建筑施工行為，為驗(yàn)收結(jié)果提供行為基礎(chǔ)。

3．合格結(jié)果。經(jīng)過多方的共同驗(yàn)收行為，其結(jié)果有兩個(gè)：一個(gè)是達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)可以滿足使用要求；另一個(gè)是整體和分項(xiàng)無法達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，無法投入交付使用。前者是絕大部分建筑工程驗(yàn)收后的結(jié)果，后者是個(gè)別情形下建筑工程不能順利轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的情形。據(jù)此，只有驗(yàn)收行為達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，即驗(yàn)收結(jié)論為合格，才能結(jié)束建筑工程狀態(tài)，為形成完整的房地產(chǎn)準(zhǔn)備條件，也進(jìn)一步為房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用準(zhǔn)備法律條件。

4．備案程序。備案就是存檔備查，是相對于“審批”的一個(gè)概念，即建設(shè)單位有義務(wù)讓上級主管機(jī)關(guān)或有關(guān)機(jī)構(gòu)知道某件事，但不需要他們的批準(zhǔn)同意[3]。可知，備案是相對于審批的獨(dú)立概念，只告知竣工的事實(shí)，法律上并不需要有關(guān)機(jī)構(gòu)的行政審批，有關(guān)機(jī)構(gòu)接受備案不提出反對意見便可發(fā)生法律效力。由此可見，從基本構(gòu)成方面來看，竣工驗(yàn)收既是整體行為，又包括竣工事實(shí)、驗(yàn)收行為、合格結(jié)果和備案程序四個(gè)方面，它們之間有嚴(yán)格的先后順序，絕對不能顛倒，各個(gè)方面發(fā)揮著不同的功能和效用。

二、竣工驗(yàn)收的法律分析

竣工驗(yàn)收既是法律概念，又具有獨(dú)立的法律意義，更需要作自我的法律分析。從法律角度分析，竣工驗(yàn)收是在事實(shí)行為和事實(shí)狀態(tài)的基礎(chǔ)上體現(xiàn)出法律思維，尤其是在從建筑工程向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變過程中發(fā)揮著無可替代的效用，完全可以說，沒有竣工驗(yàn)收不可能有房地產(chǎn)，房地產(chǎn)完全取決于竣工驗(yàn)收的結(jié)果，其結(jié)果合格與否是建筑工程成為房地產(chǎn)的關(guān)鍵性要素。本文中沒有特別說明時(shí)，竣工驗(yàn)收都指驗(yàn)收結(jié)論為合格狀態(tài)，或者做這方面的理解。

1．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)形成的法律標(biāo)志。建筑工程要成為法律層面的房地產(chǎn)，在事實(shí)上必須要完成竣工驗(yàn)收，在法律上也要完成竣工驗(yàn)收，由參與建設(shè)的各單位共同檢查建筑工程是否達(dá)到使用的合格要求，在幾方面技術(shù)指標(biāo)完全滿足正常使用的前提下，各方共同簽署竣工驗(yàn)收合格的法律文件。此后，建筑工程在法律身份上轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)，兩者之間只有“一墻之隔”（竣工驗(yàn)收），完全可以說這是房地產(chǎn)形成的法律標(biāo)志。

2．竣工驗(yàn)收是安全責(zé)任的法律界線。開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)漫長且充滿風(fēng)險(xiǎn)的過程，其中隱藏著不可預(yù)測的意外風(fēng)險(xiǎn)，特別是建筑工程階段，項(xiàng)目本身帶有巨大的安全風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，稍有不慎會(huì)釀成悲劇，甚至造成破壞社會(huì)穩(wěn)定的不良影響，輕則給建設(shè)單位和施工單位帶來經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，重則給相關(guān)人員帶來刑事責(zé)任。區(qū)分不同階段的安全法律責(zé)任，最簡單易行的是竣工驗(yàn)收這一法律界線，即經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格之后，施工項(xiàng)目的安全責(zé)任從施工單位轉(zhuǎn)移給建設(shè)單位，建設(shè)單位交付之后，轉(zhuǎn)移給最終的使用者（所有者）。據(jù)此，竣工驗(yàn)收是劃分不同主體安全責(zé)任的法律界線，從而督促相關(guān)單位主動(dòng)履行安全職責(zé)，減少安全事故，提高安全質(zhì)量，最終有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)效益。

3．竣工驗(yàn)收是權(quán)屬取得、變更的法律前奏。權(quán)利人要取得房地產(chǎn)權(quán)利，所涉及的對象是可以交易的房地產(chǎn)單元，而構(gòu)成房地產(chǎn)法律權(quán)利的前提是，不論是自建還是開發(fā)商建造都需要擁有合法的房地產(chǎn)，權(quán)利人在取得所有權(quán)之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須經(jīng)過竣工驗(yàn)收，也就是說，房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)屬取得、變更都依賴于竣工驗(yàn)收，只有經(jīng)過此過程，權(quán)屬才能發(fā)生相應(yīng)變化。反過來說，竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)利取得、變更的法律前奏，沒有完整的竣工驗(yàn)收過程，不可能有后來的房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系。

4．竣工驗(yàn)收是合法性使用房地產(chǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要投入使用，特別是權(quán)利人以合法手段使用的，最簡單的外觀判斷標(biāo)準(zhǔn)為是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收并且達(dá)到合格狀態(tài)。任何沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格的建筑工程都不能以任何理由被交付使用，如果在事實(shí)上使用不具備合法性，這就是違法使用建筑工程，而不是合法使用房地產(chǎn)。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條“竣工驗(yàn)收合格的，方可交付使用”，竣工驗(yàn)收是合法性使用房地產(chǎn)的外觀判斷標(biāo)準(zhǔn)，既在事實(shí)上可以使用，又在定性上保持合法性，還在技術(shù)上提供判斷標(biāo)準(zhǔn)。

5．竣工驗(yàn)收將建筑工程實(shí)物轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)法律權(quán)利。從整體過程來看，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)歷建筑工程階段（主要表現(xiàn)為建筑工程客觀實(shí)物），一般不能完成法律上的自由交易（建筑工程交易不屬于此），而法律上成熟的房地產(chǎn)原則上可以自由交易。據(jù)此推理，造成如此重大差異的最根本原因在于房地產(chǎn)是法律權(quán)利，其中起核心作用的是“竣工驗(yàn)收”，在驗(yàn)收合格之后將建筑實(shí)物轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)法律權(quán)利。由此可見，對竣工驗(yàn)收的法律屬性分析，主要體現(xiàn)為它是房地產(chǎn)形成的法律標(biāo)志、安全責(zé)任的法律界線、權(quán)屬取得的法律前奏、合法使用房地產(chǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)和確立房地產(chǎn)法律權(quán)利的前提。從總體上說，竣工驗(yàn)收為房地產(chǎn)整體權(quán)利提供法理動(dòng)力，構(gòu)成房地產(chǎn)的法律標(biāo)志，可以說竣工驗(yàn)收與房地產(chǎn)孿生共存，沒有竣工驗(yàn)收就不可能有房地產(chǎn)。

三、竣工驗(yàn)收的經(jīng)濟(jì)分析

竣工驗(yàn)收在房地產(chǎn)形成過程中，在具有法學(xué)意義的基礎(chǔ)之上，還具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)意義，對此非常有必要作經(jīng)濟(jì)分析。建筑工程經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格之后發(fā)展為房地產(chǎn)，導(dǎo)致不同參與主體在竣工驗(yàn)收前后承擔(dān)不同的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，并享有不同的經(jīng)濟(jì)利益，還可以從經(jīng)濟(jì)層面判斷房地產(chǎn)的有效性和可行性。

1．竣工驗(yàn)收是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的切換器。任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都會(huì)經(jīng)歷無法準(zhǔn)確預(yù)測的建造過程，由于存在各種無法預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)要素和隨時(shí)可能出現(xiàn)的人為和非人為因素，導(dǎo)致很少有房地產(chǎn)項(xiàng)目按期竣工，一般會(huì)產(chǎn)生一定期限的遲延，這必然會(huì)增加建造過程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此可知，在建造施工過程中，由施工單位控制工地現(xiàn)場，原則上承擔(dān)此期間發(fā)生的意外風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的責(zé)任；當(dāng)建筑工程成為房地產(chǎn)之后，建設(shè)單位原則上承擔(dān)意外經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)分的標(biāo)志只能為“竣工驗(yàn)收”，形象地說它在事實(shí)上和法律上切換了不同參建主體的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

2．竣工驗(yàn)收是管理控制責(zé)任的分界線。房地產(chǎn)被投入使用之后，需要由專業(yè)公司維護(hù)管理，委托方是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，導(dǎo)致管理房地產(chǎn)的最終責(zé)任人為產(chǎn)權(quán)人；房地產(chǎn)被交付使用之前是建筑工程，一般由施工單位控制管理建筑工程現(xiàn)場并行使實(shí)物控制權(quán)。從經(jīng)濟(jì)上分析，對房地產(chǎn)（建筑工程）的管理控制權(quán)具有不同階段性，起分界線作用的只能是“竣工驗(yàn)收”，以是否竣工驗(yàn)收合格為判斷管理控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)。

3．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)有效性的前置要件。建設(shè)單位開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，最終目的是需要房地產(chǎn)發(fā)揮居住、辦公、經(jīng)營等原始功能，集中起來說要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用，而此方面的前置要件是建筑工程必須經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格成為房地產(chǎn)之后，才能發(fā)揮應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效用，沒有完成竣工驗(yàn)收的建筑工程不可能在法律軌道上發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用。

4．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)的起點(diǎn)和建筑工程的終點(diǎn)。建筑工程和房地產(chǎn)在整個(gè)開發(fā)過程中具有不同階段性，建筑工程是相對長期的物理變化過程，從空曠的毛地開始直到竣工成形，一般有三至五年的期限；房地產(chǎn)在竣工投入使用之后一般有幾十年的靜態(tài)運(yùn)行使用過程。區(qū)分建筑工程和房地產(chǎn)的關(guān)鍵因素是“竣工驗(yàn)收”，這在經(jīng)濟(jì)上成為建筑工程的終點(diǎn)和房地產(chǎn)的起點(diǎn)，為進(jìn)一步作法律上的區(qū)分提供理論準(zhǔn)備。

5．竣工驗(yàn)收是建筑工程和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)判斷標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用必須取決于竣工驗(yàn)收合格。從經(jīng)濟(jì)上判斷屬于房地產(chǎn)還是建筑工程，只能從是否完成竣工驗(yàn)收方面著手，只有參建單位共同驗(yàn)收并且都出具合格結(jié)論后，建筑工程在法律上轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)上完成質(zhì)變，即經(jīng)濟(jì)判斷標(biāo)準(zhǔn)取決和依賴于竣工驗(yàn)收合格與否。由此可見，竣工驗(yàn)收本身具有經(jīng)濟(jì)意義，既是厘清經(jīng)濟(jì)責(zé)任、管理界線的重要經(jīng)濟(jì)判斷標(biāo)準(zhǔn)，也是房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用的分界點(diǎn)，更是房地產(chǎn)區(qū)分于建筑工程的經(jīng)濟(jì)砝碼。開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要目的是要順利取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益，而要確保經(jīng)濟(jì)利益在法律上和事實(shí)上“落袋為安”，必須盡早完成竣工驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)才能持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用（“活”的房地產(chǎn)），而不是長期停留在“死”建筑工程上。

四、竣工驗(yàn)收的權(quán)益分析

竣工驗(yàn)收是建筑工程和房地產(chǎn)的重要“關(guān)卡”，建造建筑工程的目標(biāo)和目的是獲得完整的房地產(chǎn)，將來通過房地產(chǎn)發(fā)揮社會(huì)經(jīng)濟(jì)效用，當(dāng)房地產(chǎn)投入使用之后必然產(chǎn)生相應(yīng)權(quán)益，而權(quán)益運(yùn)行過程要取決于竣工驗(yàn)收，也就是說，竣工驗(yàn)收決定著建筑工程和房地產(chǎn)之后的權(quán)益分配。從權(quán)益方面來看，竣工驗(yàn)收本身具有權(quán)益性，并對房地產(chǎn)將來的權(quán)益分配、過程和結(jié)果起著決定性作用。

1．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)益分配的轉(zhuǎn)換點(diǎn)。開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，從立項(xiàng)開始，經(jīng)過建筑工程，最終完成房地產(chǎn)項(xiàng)目，在不同階段有不同的權(quán)益分配過程，在竣工驗(yàn)收之前全部由建設(shè)單位投入，非業(yè)主的參建單位從中獲得權(quán)益，即權(quán)益由建設(shè)單位流出，非業(yè)主參建單位流入，而竣工驗(yàn)收合格之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目完全可以獨(dú)立發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用，業(yè)主單位獨(dú)自享有房地產(chǎn)權(quán)益。竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)益分配的轉(zhuǎn)換點(diǎn)，從此權(quán)益分配發(fā)生方向性變化，真正展現(xiàn)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

2．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)益過程的按鈕。房地產(chǎn)有特殊的權(quán)益過程，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不能正常竣工成為爛尾樓時(shí)完全是“負(fù)權(quán)益”，只有經(jīng)過竣工驗(yàn)收并合格成為房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，才可以發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用，使之向正權(quán)益方向發(fā)展，達(dá)到當(dāng)初開發(fā)房地產(chǎn)的既定目的并符合預(yù)定目標(biāo)，之前的所有投資才有經(jīng)濟(jì)回報(bào)。竣工驗(yàn)收被形象地稱為房地產(chǎn)權(quán)益的“按鈕”，被按下來之后才有經(jīng)濟(jì)權(quán)益成為現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

3．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)益結(jié)果的標(biāo)志。房地產(chǎn)權(quán)益分配之后，竣工驗(yàn)收合格與否決定由誰享有權(quán)益結(jié)果，根據(jù)是否經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格確定不同階段的權(quán)益結(jié)果。經(jīng)過竣工驗(yàn)收之后，由建設(shè)單位（業(yè)主單位）全額享有權(quán)益分配結(jié)果，否則業(yè)主單位無法享有房地產(chǎn)權(quán)益結(jié)果，建筑工程將長期處于不確定狀態(tài)中，可能會(huì)帶來更多的意外風(fēng)險(xiǎn)，甚至可以說，竣工驗(yàn)收使房地產(chǎn)權(quán)益結(jié)果“落袋為安”。

4．竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)權(quán)益的引擎（必備前置）。房地產(chǎn)通過權(quán)益功能為相關(guān)主體帶來經(jīng)濟(jì)權(quán)益，通過經(jīng)濟(jì)權(quán)益發(fā)揮社會(huì)效用，需要準(zhǔn)備相應(yīng)的前置條件。竣工驗(yàn)收合格是啟動(dòng)房地產(chǎn)權(quán)益的引擎，其作用在于將來持續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)權(quán)益，最終為業(yè)主創(chuàng)造源源不斷的經(jīng)濟(jì)權(quán)益，進(jìn)而為房地產(chǎn)發(fā)揮社會(huì)效用準(zhǔn)備物質(zhì)資源。房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用離不開竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收反過來具有權(quán)益性，決定和影響不同階段的權(quán)益分配、權(quán)益過程和權(quán)益結(jié)果，不同參建主體按照竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分配權(quán)益結(jié)果，在建筑工程成為房地產(chǎn)之后，各方主體按照事先約定和投資比例從中獲取房地產(chǎn)權(quán)益，以體現(xiàn)“誰投資誰回報(bào)”的權(quán)益理念。

五、竣工驗(yàn)收的行政控制分析

從理論上說，竣工驗(yàn)收是各方參建主體在建筑工程完工之后，在建設(shè)單位的主導(dǎo)下共同參與驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格報(bào)告的行為，是參建單位對建筑工程質(zhì)量作承諾保證的自律行為。但是，事實(shí)上并非如此簡單，各參建單位在竣工驗(yàn)收之后，法律上還要將竣工驗(yàn)收合格結(jié)果報(bào)有關(guān)主管機(jī)構(gòu)備案，體現(xiàn)政府主管部門對建筑工程的行政控制，目的在于提高建筑工程質(zhì)量，事實(shí)上卻為政府機(jī)關(guān)行政管制提供程序方便。

1．竣工驗(yàn)收的行政控制。這主要體現(xiàn)為是否同意竣工驗(yàn)收備案，只有參建單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告完全符合所要求的全部要件才有可能通過，換言之，政府主管機(jī)關(guān)可以對竣工驗(yàn)收合格報(bào)告行使否決權(quán)，不同意備案時(shí)，建設(shè)單位不得繼續(xù)交付使用，已經(jīng)交付使用的需要采取補(bǔ)救措施，最大限度地減少社會(huì)影響。

2．竣工驗(yàn)收的非行政許可審批。2015年5月6日，在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，總理鄭重宣告“‘非行政許可審批’這個(gè)歷史概念，今天就徹底終結(jié)了！”所謂“非行政許可審批”，是指由行政機(jī)關(guān)及具有行政執(zhí)法權(quán)的事業(yè)單位或其他組織實(shí)施的，除依據(jù)法律、法規(guī)和國務(wù)院決定等確定的行政許可事項(xiàng)外的審批事項(xiàng)。在法律規(guī)定中，它被列為“不適用于《行政許可法》的其他審批”，一度被代指為“制度后門”和“灰色地帶”。據(jù)此分析，竣工驗(yàn)收備案表面上是“備案”無須行政審批，事實(shí)上政府主管機(jī)關(guān)又完全按照行政審批方式操作，但這又沒有《行政許可法》依據(jù)，是名副其實(shí)的“非行政許可審批”。目前，國務(wù)院取消了所有的非行政許可審批，這就使竣工驗(yàn)收變相實(shí)施非行政許可審批失去了法律依據(jù)。

3．竣工驗(yàn)收的行政監(jiān)管。對竣工驗(yàn)收進(jìn)行行政控制失去了法理依據(jù)，這要求轉(zhuǎn)變管理方式，將傳統(tǒng)的行政控制（非行政許可審批式備案）轉(zhuǎn)化為事后性行政監(jiān)管，既從宏觀上引導(dǎo)竣工驗(yàn)收，又從微觀上處置惡意違反竣工驗(yàn)收規(guī)定的行為，形成強(qiáng)有力的事實(shí)監(jiān)管體系，將竣工驗(yàn)收盡量交給市場，政府只是有限的“守夜人”，減少對竣工驗(yàn)收的尋租空間。竣工驗(yàn)收從法律性質(zhì)上說屬于私法行為，是各方參建主體的共同行為，而竣工驗(yàn)收備案是政府主管機(jī)關(guān)對竣工驗(yàn)收的行政控制，廢除非行政許可審批之后避免走行政管理的老路，創(chuàng)新地走行政監(jiān)管的新道，追求現(xiàn)代法治和管理理念。

六、竣工驗(yàn)收的銜接關(guān)系

房地產(chǎn)由建筑工程完善之后發(fā)展而來，最根本性作用是“竣工驗(yàn)收”。從物理過程、經(jīng)濟(jì)功能和法學(xué)角度看，竣工驗(yàn)收是建筑工程發(fā)展轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的“必經(jīng)要害之地”。其實(shí)，竣工驗(yàn)收不是獨(dú)立的概念、過程或行為，而是與其他要素之間還存在諸多銜接關(guān)系并發(fā)揮著連接作用。

1．竣工驗(yàn)收、竣工備案與交付使用的關(guān)系。這三者在時(shí)間上有先后順序，在實(shí)質(zhì)上必須經(jīng)過參建單位竣工驗(yàn)收并達(dá)到合格狀態(tài)，然后才能申請竣工備案，一種觀點(diǎn)是只要所有參建單位共同簽署了竣工驗(yàn)收合格報(bào)告，開發(fā)商可以交付；另外一種觀點(diǎn)是竣工驗(yàn)收合格還要經(jīng)政府主管機(jī)關(guān)通過備案之后才能交付使用。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。交付的條件是“符合交付使用條件”。根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；二是取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；三是預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)交付必須滿足上述條件并取得相應(yīng)文書，竣工驗(yàn)收合格是竣工備案的前置要件，竣工備案是竣工交付的前置要件。可是根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“竣工驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”只要竣工驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)可以被交付使用，并沒有強(qiáng)制要求必須通過備案。

2．竣工驗(yàn)收與權(quán)屬登記的關(guān)系。建筑工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格之后成為房地產(chǎn)，在法律上確認(rèn)法律權(quán)利需要完成權(quán)屬登記，反過來說，權(quán)屬登記之前必須要經(jīng)過竣工驗(yàn)收階段并達(dá)到合格狀態(tài)，沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有權(quán)拒絕提供登記服務(wù)，造成事實(shí)上和法律上不可能完成權(quán)屬登記。建筑工程竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格方可以“房地產(chǎn)”身份運(yùn)行，然后才能登記為法律權(quán)利，即必須經(jīng)過竣工驗(yàn)收（行為階段）并達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)（結(jié)果階段）。無前述階段過程的行為和結(jié)果，登記機(jī)關(guān)有權(quán)拒絕提供登記服務(wù)，原因在于登記的對象是“房地產(chǎn)”，而不是沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格的“建筑工程”[4]。竣工驗(yàn)收是權(quán)屬登記的必備前置條件，通過了竣工驗(yàn)收并不一定能完成權(quán)屬登記，而權(quán)屬登記是竣工驗(yàn)收的發(fā)展方向，完成權(quán)屬登記說明一定通過了竣工驗(yàn)收并達(dá)到了合格狀態(tài)。

3．竣工驗(yàn)收與產(chǎn)權(quán)證書的關(guān)系。權(quán)屬登記完成之后，登記機(jī)關(guān)向權(quán)利人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書（房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），權(quán)屬登記將產(chǎn)權(quán)證書和竣工驗(yàn)收銜接起來，從而形成竣工驗(yàn)收到權(quán)屬登記再到頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的過程，權(quán)利人取得權(quán)屬憑證讓房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)在法律上“落袋為安”。由此可見，竣工驗(yàn)收初步階段銜接建筑工程和房地產(chǎn)，并使房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上發(fā)揮效用與功能，在后續(xù)階段銜接權(quán)屬登記和產(chǎn)權(quán)證書，從而在外觀實(shí)物和法律權(quán)利上銜接房地產(chǎn)與相關(guān)要素，甚至可以將其形象地稱為“生物鏈條”和“法律鏈條”。竣工驗(yàn)收對房地產(chǎn)相關(guān)要素起銜接作用，并有利于發(fā)揮房地產(chǎn)的特有經(jīng)濟(jì)效用，進(jìn)一步從房地產(chǎn)中發(fā)掘建筑工程的基礎(chǔ)性“貢獻(xiàn)”，讓隱藏于臺(tái)下的“默默無聞”（建筑工程）轉(zhuǎn)變?yōu)榕_(tái)上的“功不可沒”（房地產(chǎn)）。

七、結(jié)語

竣工驗(yàn)收合格并不僅僅是建筑工程和房地產(chǎn)的區(qū)分界定標(biāo)準(zhǔn)，而且對結(jié)束建筑工程施工和啟動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用發(fā)揮著決定性作用，另外還是合法使用房地產(chǎn)的法律判斷標(biāo)準(zhǔn)。竣工驗(yàn)收具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)和法律地位，通過具體分析微觀屬性和具體過程之后，在完善法律分析、經(jīng)濟(jì)分析、權(quán)益分析和做好行政控制分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)而引申出竣工驗(yàn)收與相關(guān)要素之間的銜接關(guān)系。我們在使用房地產(chǎn)過程中，必須追溯建筑工程的特殊效用，從中領(lǐng)悟“竣工驗(yàn)收”的學(xué)術(shù)魅力以及它的經(jīng)濟(jì)和法律“功勞”。綜上可知，竣工驗(yàn)收作為房地產(chǎn)相關(guān)理論的重要學(xué)術(shù)創(chuàng)新點(diǎn)，既保持了研究房地產(chǎn)的傳統(tǒng)理論，又成為“老事新提”的學(xué)術(shù)“制高點(diǎn)”，在前人沒有獨(dú)立研究的空檔期，從多方面立體提煉出“學(xué)理精髓”，引領(lǐng)學(xué)術(shù)研究繼續(xù)向縱深方向前行。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡利明.論房地產(chǎn)區(qū)分所有權(quán)[M].北京：中國政法大學(xué)出版社,2013：549.

[2]中國建筑科學(xué)研究院.GB50300-2001建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)[S].

[3]高盛立，顧春龍，吳蘇龍.議竣工驗(yàn)收、竣工備案、竣工交付[J].質(zhì)量管理,2014(3)：1-4.

[4]胡利明.論建筑工程與房地產(chǎn)的關(guān)系———兼論房地產(chǎn)交付的經(jīng)濟(jì)意義[J].世紀(jì)橋.2015(5)：44-48.

作者:胡利明 單位:中央民族大學(xué)法學(xué)院