房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程如何發(fā)揮設(shè)計(jì)管理范文

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［摘要］隨著人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的作用越來越明顯。為強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理理念，本文通過文獻(xiàn)研究和走訪調(diào)研，首先分析了設(shè)計(jì)工作的性質(zhì)以及設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的意義；進(jìn)而結(jié)合實(shí)際情況，分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在的設(shè)計(jì)管理問題；最后以問題為導(dǎo)向，從前期策劃、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施等方面進(jìn)行了對(duì)策和重要性分析。設(shè)計(jì)管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策研究、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建、保證工程進(jìn)度、保證質(zhì)量安全、節(jié)約整體投資等方面都有著重要作用，因此，有必要將設(shè)計(jì)管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；設(shè)計(jì)管理；作用

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從政府土地出讓公告開始，房地產(chǎn)公司的投資部門、前期部門就進(jìn)行跟蹤，為了測(cè)算準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)部門也可同步介入，對(duì)地塊的開發(fā)方案進(jìn)行模擬，如此才可以準(zhǔn)確地判斷公司競(jìng)買時(shí)能夠承受的最高出價(jià)。土地競(jìng)得后，需要盡快確定地塊開發(fā)建設(shè)方案，包括地塊總平、戶型等，能夠滿足兩個(gè)要求：一是目前地方政府對(duì)地塊開竣工時(shí)限均有要求，方案能夠盡快確定，短時(shí)間內(nèi)取得規(guī)劃等審批許可，為后續(xù)施工以及驗(yàn)收環(huán)節(jié)取得充裕時(shí)間，有利于確保地塊開發(fā)在土地出讓合同規(guī)定時(shí)限內(nèi)；二是能夠出好的產(chǎn)品，考慮得越充分，產(chǎn)品定位能夠越準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)越人性化，越能夠滿足市場(chǎng)的需求，對(duì)銷售起到?jīng)Q定性的作用。施工階段，需要設(shè)計(jì)管理深度融入，起到兩個(gè)作用：一是確保設(shè)計(jì)初衷的實(shí)現(xiàn)，不走偏走樣；二是對(duì)新出現(xiàn)的問題，特別是細(xì)部、細(xì)節(jié)問題，能夠及時(shí)協(xié)調(diào)解決，達(dá)到最優(yōu)效果。項(xiàng)目后期，樣板房的建設(shè)，裝修材質(zhì)的選取，項(xiàng)目自檢和五方驗(yàn)收，對(duì)問題的整改，設(shè)計(jì)管理也需要進(jìn)行統(tǒng)籌把控。可以說，設(shè)計(jì)管理始終存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全部環(huán)節(jié)。因此，設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程的重要組成部分，乃至決定一個(gè)項(xiàng)目的成功與否。由此可見，深入地分析和研究設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中有很好的現(xiàn)實(shí)意義。

1設(shè)計(jì)管理的內(nèi)涵與意義

1.1設(shè)計(jì)工作性質(zhì)與設(shè)計(jì)管理內(nèi)涵

設(shè)計(jì)管理并非字面意義上的對(duì)設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行管理，或者是對(duì)設(shè)計(jì)資料的整理，對(duì)設(shè)計(jì)管理內(nèi)容的理解，需要結(jié)合設(shè)計(jì)工作的性質(zhì)，以系統(tǒng)整體的角度去認(rèn)知。設(shè)計(jì)工作是項(xiàng)目開發(fā)單位從自身利益需求出發(fā)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，以簽訂合同為主要形式進(jìn)行委托；設(shè)計(jì)單位在滿足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、行政審批等前提要求下，根據(jù)業(yè)主需求，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)與成果交付；項(xiàng)目開發(fā)單位獲得合格的設(shè)計(jì)產(chǎn)品后，通過產(chǎn)品銷售等方式，為企業(yè)帶來利潤(rùn)。設(shè)計(jì)工作的技術(shù)性很強(qiáng)，既要對(duì)各種規(guī)范的理解和運(yùn)用，還需要把握市場(chǎng)的趨勢(shì)與動(dòng)態(tài)。設(shè)計(jì)管理貫穿設(shè)計(jì)工作全過程，是包含任務(wù)生成、資源調(diào)配、進(jìn)度管控、質(zhì)量管理的系統(tǒng)性工作，涉及項(xiàng)目業(yè)主單位、設(shè)計(jì)主管部門、開發(fā)企業(yè)、以及設(shè)計(jì)單位等多方主體，各方存在緊密聯(lián)系，因此要綜合考慮多層次、多方面的需求，合理協(xié)調(diào)多方關(guān)系，確保設(shè)計(jì)管理工作的科學(xué)性與可實(shí)施性。

1.2設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的意義

設(shè)計(jì)管理，好比一個(gè)項(xiàng)目的龍頭開關(guān)，關(guān)系到項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)、質(zhì)量保證和進(jìn)度把控，還關(guān)系到控制項(xiàng)目投資，具有前提性的意義。其重要意義的體現(xiàn)，有以下幾點(diǎn)：一是在項(xiàng)目開發(fā)前期，圍繞項(xiàng)目定位、工期節(jié)點(diǎn)、資金測(cè)算等方面進(jìn)行周密的策劃與管理，有助于明確房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)序與階段性工作內(nèi)容，避免開發(fā)過程中過多折騰導(dǎo)致人力物力的浪費(fèi)；二是在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)管理人員綜合能力的提升，及時(shí)發(fā)展設(shè)計(jì)方案存在的不合理并按照規(guī)定進(jìn)行修正，有助于提前采取措施規(guī)避，避免造成違法建設(shè)和工程返工；三是加強(qiáng)設(shè)計(jì)后的管理，有助于構(gòu)建問題溯源與跟蹤機(jī)制，強(qiáng)化管理人員、設(shè)計(jì)人員、甚至現(xiàn)場(chǎng)施工團(tuán)隊(duì)的責(zé)任心，對(duì)保證工程質(zhì)量十分有利。

2房地產(chǎn)開發(fā)中存在的設(shè)計(jì)管理問題剖析

2.1設(shè)計(jì)管理制度不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段是房地產(chǎn)價(jià)值的創(chuàng)造階段，該階段重點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目策劃、流程把控、資金保障等重點(diǎn)工作，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展是否順利起著決定性的作用，只有保證了前期設(shè)計(jì)管理的科學(xué)性，才能高效完成后續(xù)工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，存在部分企業(yè)管理人員過度重視成本管理，忽略了設(shè)計(jì)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重要性，存在設(shè)計(jì)管控與管理模式相對(duì)落后，設(shè)計(jì)管理制度不完善或者尚未建立的問題，對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生了消極影響。

2.2設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)技術(shù)支撐不足

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)技術(shù)支撐不足主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是設(shè)計(jì)人員對(duì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)不足。目前，政府層面強(qiáng)調(diào)“多規(guī)合一”，正在構(gòu)建國(guó)土空間規(guī)劃體系，在這個(gè)背景下，城市規(guī)劃的內(nèi)涵不斷延伸，包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的城市建設(shè)活動(dòng)受到的限制性要素也逐漸增多，相關(guān)職能部門陸續(xù)出臺(tái)管理規(guī)定和技術(shù)規(guī)范，許多設(shè)計(jì)工作人員局限于以往的設(shè)計(jì)模式和設(shè)計(jì)方法，未能系統(tǒng)透徹地了解規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的變化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不能適應(yīng)新理念、新標(biāo)準(zhǔn)和新要求，也就難以通過技術(shù)審查、行政審批等流程。二是項(xiàng)目設(shè)計(jì)多專業(yè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)不足。房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目涉及策劃、規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、景觀、市政等多專業(yè)，需要多專業(yè)的緊密配合、綜合協(xié)調(diào)才能高效完成設(shè)計(jì)方案。由于設(shè)計(jì)單位自身管理不到位等原因，未能對(duì)業(yè)主委托的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目合理搭配，有的項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人專業(yè)能力較強(qiáng)，但統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力欠缺，各專業(yè)間難以在統(tǒng)一調(diào)配下形成高效配合，與業(yè)主的項(xiàng)目工期安排脫節(jié)。三是對(duì)業(yè)主訴求的理解反饋落實(shí)不足。由于房地產(chǎn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)度緊迫等原因，設(shè)計(jì)人員未能與業(yè)主進(jìn)行高效的項(xiàng)目訴求溝通，也未能進(jìn)行科學(xué)合理的現(xiàn)場(chǎng)踏勘，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果與業(yè)主訴求相背離，也不符合場(chǎng)地特征，可實(shí)施性不足。另外，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)，成本意識(shí)不足，對(duì)施工方案的經(jīng)濟(jì)合理性論證分析不充分，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中資金與功能、品質(zhì)的不匹配，也就是錢花了但沒有出效果。

2.3行政審批規(guī)則把握不準(zhǔn)

為確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求，不能出現(xiàn)表面功能不全、景觀不佳、品質(zhì)不高以及與城市環(huán)境不協(xié)調(diào)的項(xiàng)目作品，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙需要多個(gè)政府部門的多次審查。部分設(shè)計(jì)人員由于工作局限等原因，對(duì)項(xiàng)目的行政審批流程和技術(shù)管理規(guī)則不了解，對(duì)審批圖紙的規(guī)范化表達(dá)欠缺，甚至違反了相關(guān)技術(shù)管理規(guī)定，造成在報(bào)建階段不符合行政審批要求，影響了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，為后續(xù)搶工、趕工埋下伏筆，為安全和質(zhì)量埋下隱患。

3設(shè)計(jì)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重要性分析

3.1前期決策階段設(shè)計(jì)管理的重要性

前期決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要工作是進(jìn)行產(chǎn)品定位，并在符合項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，盡可能地發(fā)揮土地效益，獲取最大的土地開發(fā)容量（以土地出讓條件的形式體現(xiàn)），實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益最大化。由此可見，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，在前期投資決策階段有著至關(guān)重要的作用。前期投資決策的設(shè)計(jì)管理，主要圍繞項(xiàng)目區(qū)位進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析，獲取地段影響范圍內(nèi)人群的住房偏好、支付能力、環(huán)境與配套要求等要素，并在此基礎(chǔ)上確定產(chǎn)品檔次、消費(fèi)人群、產(chǎn)品亮點(diǎn)等內(nèi)容，形成產(chǎn)品定位。由于房地產(chǎn)企業(yè)拿地后，往往會(huì)快速進(jìn)行方案深化和項(xiàng)目報(bào)批，以盡快實(shí)現(xiàn)收益，如果前期設(shè)計(jì)管理欠缺或不足，將會(huì)影響產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性，進(jìn)而影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和企業(yè)收益情況。

3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)管理的重要性

規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)方案是否符合相關(guān)規(guī)定、項(xiàng)目方案的質(zhì)量高低，決定了項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和項(xiàng)目的整體收益。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的主要工作為：結(jié)合產(chǎn)品定位，制定設(shè)計(jì)任務(wù)書；委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)；開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核；主管部門組織專家對(duì)方案進(jìn)行技術(shù)審查；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向行政主管部門報(bào)批等。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作內(nèi)容龐雜，涉及相關(guān)群體較多，但開發(fā)企業(yè)為盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益，往往縮短方案設(shè)計(jì)周期，這對(duì)設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量造成了較大影響。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理的主要工作內(nèi)容，是充分了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，明確項(xiàng)目關(guān)注的核心要點(diǎn)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位提出明確的建設(shè)訴求，確保精準(zhǔn)對(duì)接；結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)審查和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批規(guī)定，要求設(shè)計(jì)單位提供符合要求的設(shè)計(jì)材料，并按照審批流程，制定周密的報(bào)批計(jì)劃，并嚴(yán)格按照計(jì)劃實(shí)施，加強(qiáng)階段性節(jié)點(diǎn)進(jìn)度與設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督，確保項(xiàng)目審批順利。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，有助于方案設(shè)計(jì)和審查報(bào)批少走彎路，保證設(shè)計(jì)方案質(zhì)量，并整體縮短設(shè)計(jì)方案階段耗時(shí)。同時(shí)，設(shè)計(jì)管理還應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主不合理的訴求進(jìn)行盡責(zé)解釋，說服業(yè)主單位放棄不切實(shí)際甚至違法違規(guī)行為的發(fā)生。比如，在一些項(xiàng)目樓盤中，為了提高產(chǎn)品的吸引力，打擦邊球設(shè)計(jì)，預(yù)留空間，在項(xiàng)目驗(yàn)收后再進(jìn)行集體施工倒板，實(shí)際上是違法建設(shè)，為后續(xù)的糾紛埋下伏筆，甚至產(chǎn)生涉訪涉訴問題。

3.3項(xiàng)目實(shí)施階段設(shè)計(jì)管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段主要關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)度、資金投入、建造質(zhì)量以及安全性。部分房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏周密的實(shí)施計(jì)劃管理，造成工程項(xiàng)目的隨意變更，導(dǎo)致成本預(yù)算超支，項(xiàng)目進(jìn)度偏慢，進(jìn)而由于趕工等原因影響項(xiàng)目建造質(zhì)量和安全性，不利于后續(xù)的竣工驗(yàn)收等工作開展。項(xiàng)目實(shí)施階段設(shè)計(jì)管理，主要工作內(nèi)容包括：在設(shè)計(jì)圖紙落地實(shí)施前加強(qiáng)圖紙質(zhì)量審查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中存在的問題并采取補(bǔ)救措施；圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容和主要技術(shù)難點(diǎn)，通過聘請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員等方式，與施工單位進(jìn)行溝通指導(dǎo)，提前謀劃好潛在技術(shù)難點(diǎn)的解決措施，便于在實(shí)施過程中快速解決，并規(guī)避可能導(dǎo)致的質(zhì)量安全隱患；在施工過程中，項(xiàng)目單位連同設(shè)計(jì)人員、專業(yè)技術(shù)人員、相關(guān)部門管理人員，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中可能產(chǎn)生的新問題，并加以解決。由此可見，在項(xiàng)目實(shí)施階段，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，提前謀劃，有助于及時(shí)規(guī)避潛在問題、及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決新問題，這對(duì)保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造進(jìn)度、建造質(zhì)量、安全性以及節(jié)約成本都有重要意義。

4結(jié)語

在老百姓生活水平逐步提高后，住房要求也得到了提升，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)白熱化的背景下，設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的作用越來越突顯。在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程中加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，對(duì)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目符合市場(chǎng)定位需求，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)方案符合相關(guān)規(guī)定并順利報(bào)批，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度、房屋質(zhì)量與安全性，節(jié)省返工投入等方面都具有重要意義。

參考文獻(xiàn)

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作者：葉靈 單位：福州首開縱成置業(yè)有限公司