房地產(chǎn)會(huì)計(jì)現(xiàn)狀范文

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摘要：

當(dāng)前的社會(huì)正以多元化的態(tài)勢(shì)急速前進(jìn)著，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中也在加大投資力度，以便于取得更好更快的發(fā)展。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著舉足輕重的位置，而實(shí)現(xiàn)自我調(diào)節(jié)，緊隨時(shí)代步伐，這是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的難題之一。投資高、周期長(zhǎng)以及風(fēng)險(xiǎn)大是房地產(chǎn)行業(yè)中的會(huì)計(jì)特征。房地產(chǎn)核算中存在著諸多問(wèn)題與矛盾，這進(jìn)一步制約著房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)回報(bào)，同時(shí)也阻礙著房地產(chǎn)行業(yè)的健康與穩(wěn)步發(fā)展。本文就會(huì)計(jì)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的相關(guān)特點(diǎn)，分析了存在的問(wèn)題并且提出了解決措施。

關(guān)鍵詞：

風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；房地產(chǎn)會(huì)計(jì)

當(dāng)下，社會(huì)發(fā)展給我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限可能，帶動(dòng)了行業(yè)發(fā)展。房子是生活中的必備因素，房地產(chǎn)很大程度和人們生活聯(lián)系在一起，房地產(chǎn)在競(jìng)爭(zhēng)中不斷尋求發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然適合多元化的企業(yè)發(fā)展，但結(jié)構(gòu)中沒(méi)有系統(tǒng)完整性，所以并未涵蓋房地產(chǎn)行業(yè)。本文探討了房地產(chǎn)行業(yè)中會(huì)計(jì)的某些不足之處，并提出針對(duì)性的策略，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展而言意義重大。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中的問(wèn)題探究

1.信息缺乏真實(shí)性。

房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)雖然起步較晚，但是發(fā)展卻非常快，會(huì)計(jì)信息也缺乏一定的真實(shí)性。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了少交稅款，在編制報(bào)表時(shí)常常弄虛作假，進(jìn)行錯(cuò)誤會(huì)計(jì)信息的，這干擾了正常的信息交流。某些房地產(chǎn)行業(yè)為了躲避國(guó)家的稅賦，將真實(shí)的財(cái)務(wù)利潤(rùn)隱藏于虛假的報(bào)表中。某些房地產(chǎn)行業(yè)為了獲得銀行的貸款，不惜偽造企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、征信報(bào)告、納稅申報(bào)表等關(guān)鍵信息去騙取銀行貸款，這種不正當(dāng)?shù)男袨閲?yán)重干擾了市場(chǎng)準(zhǔn)則。在房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)計(jì)嚴(yán)重缺乏真實(shí)性主要在于行業(yè)中會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的局限性，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量、確認(rèn)提供真實(shí)的規(guī)范程序，而會(huì)計(jì)學(xué)科只能解決當(dāng)前出現(xiàn)的一小部分的問(wèn)題，在發(fā)展中隨之而來(lái)的諸多困難并未能一一解決。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展高速運(yùn)轉(zhuǎn)的當(dāng)下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的更新速度更不上經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，導(dǎo)致很多會(huì)計(jì)程序的處理可依據(jù)的法律少之又少。會(huì)計(jì)處理有著極大的隨意性，很多會(huì)計(jì)人員會(huì)編制虛構(gòu)的會(huì)計(jì)報(bào)表，甚至以不真實(shí)報(bào)表進(jìn)行報(bào)稅，導(dǎo)致編制的報(bào)表毫無(wú)真實(shí)性可言。另一方面由于會(huì)計(jì)的法律法規(guī)會(huì)定期更新，而很多企業(yè)會(huì)計(jì)并沒(méi)有第一時(shí)間更新自己的知識(shí)儲(chǔ)備，企業(yè)中甚至某些從業(yè)人員都沒(méi)有取得規(guī)定的執(zhí)業(yè)證書(shū)。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)因其特殊性需要經(jīng)過(guò)定期組織從業(yè)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)，只有提高自己的專業(yè)水平才能讓原本細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臅?huì)計(jì)工作簡(jiǎn)單化，才能及時(shí)處理會(huì)計(jì)工作中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題。會(huì)計(jì)行業(yè)較為特殊，經(jīng)常會(huì)受到金錢(qián)制約，一些會(huì)計(jì)人員明知法網(wǎng)恢恢，卻還是受不了誘惑，違背道德，鉆了法律的空子，最后難逃法網(wǎng)。

2.內(nèi)部控制缺陷不斷。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控中問(wèn)題重重，主要為內(nèi)部的環(huán)境不佳、內(nèi)部的機(jī)構(gòu)不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)的控制不夠重視，沒(méi)有足夠的風(fēng)險(xiǎn)把控意識(shí)，沒(méi)有能夠有效地發(fā)揮控制作用。企業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)沒(méi)有合理的控制，這使會(huì)計(jì)無(wú)法及時(shí)履行職責(zé)，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備意識(shí)，當(dāng)真正風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)還是一片迷茫。而且，房地產(chǎn)企業(yè)中的治理結(jié)構(gòu)不明，職責(zé)不清，結(jié)構(gòu)方面有很大的改善空間。

3.會(huì)計(jì)法律過(guò)于滯后。

房地產(chǎn)行業(yè)的某些會(huì)計(jì)法內(nèi)容比較陳舊，無(wú)法適應(yīng)全球化的挑戰(zhàn)以及經(jīng)營(yíng)機(jī)制的要求，修訂工作可能有些滯后。一些會(huì)計(jì)的法律法規(guī)在制定中沒(méi)有充分的調(diào)研論證，沒(méi)有及時(shí)考慮實(shí)際，導(dǎo)致規(guī)定不科學(xué)不合理，實(shí)施中問(wèn)題重重。另外，會(huì)計(jì)法律規(guī)定的一些法則過(guò)于籠統(tǒng)，而且在不斷進(jìn)步的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)必須要有細(xì)化的法律，而不是參照別的行業(yè)不獨(dú)立的法律法規(guī)。

4.會(huì)計(jì)核算較為繁雜。

房地產(chǎn)企業(yè)可以將土地和房屋合在一起開(kāi)發(fā)，也可以將土地和房屋分別開(kāi)發(fā)。它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)有：土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)、代建工程的開(kāi)發(fā)。成本核算主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等部分組成。現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算，大多按照制造成本法進(jìn)行核算。先按照開(kāi)發(fā)成本科目簡(jiǎn)單進(jìn)行匯總，再按照簡(jiǎn)單的分配方法進(jìn)行分?jǐn)偅儆每偪墒勖娣e進(jìn)行分?jǐn)偅詈蟮贸龅膯畏娇墒鄢杀尽５捎诿總€(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品都具有唯一性，而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的業(yè)態(tài)、戶型、面積等等卻千差萬(wàn)別，即使同一棟樓，同一層也有非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，而按照單方可售成本結(jié)轉(zhuǎn)已銷售的面積，儼然是不符合邏輯的。再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模大，周期長(zhǎng)，大多按著規(guī)劃分期開(kāi)發(fā)，會(huì)發(fā)生不能直接歸集產(chǎn)品對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)分配問(wèn)題，利息如何按期開(kāi)始進(jìn)行資本化，何時(shí)費(fèi)用化的問(wèn)題，間接費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）如何合理分?jǐn)傊灵_(kāi)發(fā)產(chǎn)品以便進(jìn)行含稅保本售價(jià)的測(cè)算等問(wèn)題。上述問(wèn)題一直困擾著房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員。

二、如何解決房地產(chǎn)中的會(huì)計(jì)問(wèn)題

1.建立完善的規(guī)范化的會(huì)計(jì)體系。

會(huì)計(jì)政策主要指的是企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算所需要的原則與方法。當(dāng)前的某些企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中明顯輕制度重科目，這容易讓會(huì)計(jì)在整理收集會(huì)計(jì)信息時(shí)沒(méi)有可比性，無(wú)法形成完備的參考體系，而考核的意義也就不復(fù)存在了。于企業(yè)而言，會(huì)計(jì)政策的設(shè)定需要包括基本的會(huì)計(jì)政策與具體的會(huì)計(jì)政策這兩方面的內(nèi)容。企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息并不真實(shí)，賬目并不明晰。完善的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)體系要解決的是會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。近年來(lái)的改革中，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不斷深化自身的理論，進(jìn)一步探討了新型的會(huì)計(jì)分支，比如成本會(huì)計(jì)、金融會(huì)計(jì)等。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這能夠阻止企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的操控，保障了會(huì)計(jì)的真實(shí)與準(zhǔn)確。完善的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)規(guī)則應(yīng)當(dāng)包括完善的房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，會(huì)計(jì)要素的確定準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)信息的披露要求。同時(shí)，要不斷提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)勝任能力及會(huì)計(jì)職業(yè)道德水平。

2.健全的房地產(chǎn)監(jiān)督機(jī)制。

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)中除了需要建設(shè)完備的會(huì)計(jì)體系，還應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)的監(jiān)督體制。會(huì)計(jì)監(jiān)督的建立能夠方便會(huì)計(jì)工作的開(kāi)展，對(duì)在不同會(huì)計(jì)崗位的工作人員有法律的約束。房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目的前期投資時(shí)就明確會(huì)計(jì)監(jiān)督職責(zé)，專人監(jiān)督會(huì)計(jì)的工作，保證房地產(chǎn)企業(yè)在合法、合規(guī)、有效中運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督包括如下兩方面，一方面是內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)的改善，建立完善的內(nèi)部核查制度，強(qiáng)化內(nèi)部控制，有效發(fā)揮企業(yè)自身的監(jiān)管權(quán)，保障會(huì)計(jì)信息的真實(shí)有效性。另一方面是完善社會(huì)監(jiān)管，強(qiáng)化外部監(jiān)督，約束會(huì)計(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為，確保會(huì)計(jì)信息真實(shí)有效。對(duì)于有問(wèn)題的會(huì)計(jì)人員應(yīng)嚴(yán)肅處理，提高會(huì)計(jì)的全面性以及權(quán)威性。加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督需要房地產(chǎn)企業(yè)中所有財(cái)務(wù)工作人員工作相互制約與分離，明確職責(zé)與權(quán)限，針對(duì)重大的違紀(jì)問(wèn)題要聯(lián)合監(jiān)督部門(mén)一同排查，只有聯(lián)合企業(yè)內(nèi)部、社會(huì)、監(jiān)管部門(mén)才能真正落實(shí)會(huì)計(jì)監(jiān)督，才能持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展會(huì)計(jì)行業(yè)。

3.規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集與分?jǐn)傄?guī)則。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算來(lái)講，成本對(duì)象和成本項(xiàng)目的劃分和確定是正確核算開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)。為正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定一套完整的成本核算的程序進(jìn)行成本核算，以“確定成本核算對(duì)象、歸集開(kāi)發(fā)成本、確定成本分?jǐn)偡椒ā⒃诔杀竞怂銓?duì)象之間分?jǐn)偝杀尽⒂?jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本、正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之問(wèn)的開(kāi)發(fā)成本、正確劃分可售面積、不可售面積（按實(shí)測(cè)繪報(bào)告）、編制成本報(bào)表”為主線，在這條主線中，最重要是規(guī)范房地產(chǎn)成本費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偅?xiàng)目開(kāi)發(fā)前期要組織召開(kāi)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)認(rèn)真討論，一定要得到企業(yè)管理層重視，得到相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的認(rèn)可。歸集與分?jǐn)倳?huì)計(jì)政策一經(jīng)確定，不得隨意變更。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)原則上采用占地面積法進(jìn)行分配；前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)按占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配或按合同計(jì)入。資本化利息按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。對(duì)核算基礎(chǔ)較好的，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可采用作業(yè)成本法。公司為了測(cè)算含稅保本成本，也可采用作業(yè)成本法將發(fā)生在各期的期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）進(jìn)行分?jǐn)偂o(wú)論怎樣，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集與分?jǐn)傄?guī)則，就是為了真實(shí)反映企業(yè)的成本費(fèi)用，為管理層提供有力的財(cái)務(wù)決策。

4.強(qiáng)化房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制。

為解決房地產(chǎn)企業(yè)中的內(nèi)部困擾，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做出相應(yīng)的改進(jìn)。比如，應(yīng)該提高企業(yè)的內(nèi)部控制，建立專業(yè)的內(nèi)控制度，企業(yè)需提高整體水平，培養(yǎng)高素質(zhì)的工作人員。會(huì)計(jì)人員對(duì)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)有主動(dòng)承擔(dān)與監(jiān)督的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)的職業(yè)素養(yǎng)，不斷更新觀念，控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在企業(yè)管理制度的建設(shè)中，應(yīng)明確每個(gè)會(huì)計(jì)的責(zé)任，規(guī)范各崗位的范圍和要求。會(huì)計(jì)工作需要定期與不定期的會(huì)計(jì)抽查，并做出及時(shí)的回饋。要求企業(yè)提供良好的控制環(huán)境，完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，保證崗位之間的權(quán)責(zé)明晰。企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高危行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足會(huì)影響企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中必須要有未雨綢繆的憂患意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)控制，以規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保證內(nèi)控制度的有效運(yùn)行。

三、結(jié)語(yǔ)

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與興起提供了更好的空間，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中仍然存在著各種各樣的問(wèn)題。科學(xué)有效地處理好房地產(chǎn)企業(yè)中的矛盾是會(huì)計(jì)核算中亟待解決的問(wèn)題。會(huì)計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的作用越來(lái)越重要，這需要我們廣大同仁一同努力，用好會(huì)計(jì)核算的規(guī)律，實(shí)施好會(huì)計(jì)核算的管理業(yè)務(wù)，為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]于秀麗.房地產(chǎn)企業(yè)避稅行為的會(huì)計(jì)問(wèn)題分析[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào),2014(7).

[2]王建委.關(guān)于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度建設(shè)問(wèn)題分析[J].財(cái)經(jīng)界,2014(6).

作者：王永勝 單位：秦皇島中鐵置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司