房地產企業稅務核算及合理籌劃范文

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摘要：隨著新時代的發展和進步，國內各大企業正在不斷的興起和完善，其稅務作為現代企業的工作之一，稅收作為國家財政收入的核心，要求在新時期背景下被給予更多的關注和優化。基于此，本文以房地產企業為對象，簡述其稅務核算的特點和不足，再以此為基礎，重點論述房地產企業的稅務籌劃建議，給出強調全局性、加強階段性籌劃、合理避稅等內容，最后結合企業實例，對上述理論進行系統論證，以期通過分析明晰理論，為企業稅務工作提供參考。

關鍵詞：房地產企業；稅務核算；稅務籌劃；合理避稅

稅務核算與稅務籌劃(Taxaccountingandtaxplanning)是企業財務工作的關鍵性內容，前者強調結合企業運營收支情況，了解應稅項目和額度；后者則以稅務核算為基礎，以現行法律法規為依據，通過合法手段謀求稅負降低，提升自身經濟效益。20世紀末期以來，房地產稱漸漸成為我國國民經濟的支柱行業，相關企業的稅務工作也獲取了更多重視，分析其稅務核算與合理籌劃十分必要。

一、房地產企業的稅務核算

(一)房地產企業的稅務核算特點房地產企業稅務核算帶有兩個基本特點，一是核算復雜，二是應稅項目多。1.核算復雜。2016年我國推行“營改增”(營業稅改增值稅)后，相關企業的稅務核算工作看似得到簡化，但由于新稅制下企業應稅額度與增值部分(凈利潤)相關，為避免稅負過重，各企業均在強調增加成本項目，以求在收入不變的情況下減少增值水平，這使得其核算的復雜程度明顯增加。2.應稅項目多。房地產保有環節、流轉環節、建設過程等均涉及到納稅，建設環節的應稅項目還可以進一步拆分為材料、存放等眾多子項目，值得注意的是，不同項目的應稅額度、標準存在不同，外資項目、內資項目納稅上也存在少許差異，這都為房地產企業的稅務核算工作帶來了困擾和壓力。

(二)房地產企業的稅務核算的不足當前房地產企業稅務核算的不足體現在稅制結構、稅制明確性兩個方面。1.稅制結構上，房地產保有環節稅負過輕，而流轉環節的稅負又過重，房地產保有環節稅是指房地產的使用者、所有者在使用或持有房地產時應繳納的稅金。包括房產稅(對內)、城市房地產稅(對外企或個人及港澳臺)、城鎮土地使用稅三種。房地產流轉環節，也即其作為商品在市場上完成出售的環節，購買者需要繳納契稅，企業需要繳納增值稅。2.稅制明確性的問題，主要指稅、費、租沒有明確的規定，導致以費代稅、以租代稅的情況。上述問題使房地產企業稅務負擔較大、核算混亂，不利于企業正常經營，也影響了行業總體發展態勢[1]。

二、房地產企業的稅務籌劃建議

(一)加強企業的全局性稅務籌劃從稅務籌劃的角度來看，考慮到現代房地產企業工作牽涉到項目啟動到建設、銷售等諸多階段，每一個階段都與稅務工作相關，需要在稅務籌劃的過程中強調全局性。目前房地產行業一般分為三個主要環節，即建設環節、保有環節和流轉環節，企業也可以以這三個環節為基準，擬定三個階段的稅務籌劃計劃。如流轉環節，可增加支出部分的占比，設置房屋內有害物質檢測、裝修顧問服務等支出項目，在不改變收入總額的基礎上，對該階段的服務內容進行調整、予以增加，作為成本扣除，可降低增值部分總額和應稅額度。建設階段、保有階段，也可以通過類似的方式，在不違法國家法律法規的情況下，爭取更多主動，合理進行籌劃，從全局角度保證經濟效益[2]。

(二)加強企業的階段性稅務籌劃階段性籌劃是指房地產企業可以根據經營的各個環節，進行會計工作方面的調整，實現稅務負擔的降低。如土地增值稅清算工作，房地產企業負責人可分別細化財務人員的工作，將工作分為稅務核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，就每一個納稅標準不同的項目進行單獨核算。建設階段的籌劃同樣如此，我國對不同建筑材料的課稅標準存在差異，如果企業沒有自行區分，則需要參考課稅標準較高材料進行統一收稅，企業經濟效益必然受到影響，單獨進行核算則避免了該弊端，有助于降低稅負。如果企業與其他企業/組織存在合作，也應䞼協調和分攤，在合同書上寫明，避免重復繳稅或在不知情的情況下出現漏稅。

(三)合理進行避稅我國對偷稅漏稅情況打擊力度較大，但鼓勵企業通過籌劃進行合理的避稅。該項工作可以借助多條途徑實現，包括會計政策選取、內部監管、建立分析小組等等。會計政策的選取方面，房地產企業可以根據自身業務態勢，設立分公司，進行賬目的分別處理，增加納稅籌劃的空間和靈活性，如企業購買了一批材料，可選兩種會計記賬模式，一種為訂單生成后即進行記錄，另一種為貨物到達后進行記錄，如果貨物到達時間較長，可能牽涉到不同月份甚至不同項目需要，對各個階段的支出總額度也必然產生影響，企業可以斟酌自身收支態勢，做好會計政策的選取，謀求稅金的降低[3]。內部監管方面，建議企業管理人員仍應堅守監督稅務籌劃的崗位，嚴格杜絕有人私自更改房價降低稅基的情況。如果房地產項目確實需要轉讓，那么企業自身要保存好交接時的證明材料，減少不必要的損失。分析小組可選取專業人員組成，專門負責各個項目的避稅分析，合理進行籌劃。

三、實例分析

(一)企業概況和稅務籌劃過程S企業為房地產開發企業，成立于2002年，位于我國遼寧省某市(該市于2016年推行“營改增”模式)，企業成立之初，房地產開發和銷售工作態勢，且當時我國尚未推行“營改增”稅制，企業的稅務核算工作常規進行，沒有針對納稅籌劃進行額外分析。2012以來，遼寧省經濟發展態勢不夠理想，企業開發和銷售工作受阻、市場萎縮，資金方面的運作也出現困擾，開始引入納稅籌劃機制，并在2016年后針對“營改增”模式進行了稅務籌劃的專項活動[4-5]。S企業稅務籌劃主要措施包括更改會計政策、建立分公司、強化內部控制三個方面。會計政策上，S企業主要強調財務活動時效性的變更，所有資金支出行為，均在業務達成后即納入報表之中，從而始終保持成本評估獲取足夠的數據支持。分公司單獨進行財務核算，但與總公司存在業務關聯，利用地方對新企業的優惠政策，進行合理避稅[6]。內部控制方面，S企業構建了管理小組，針對納稅籌劃的各個條目、各個環節進行拆解評估，以精細化分析的方式，控制增值額度、納稅總額，保證自身經濟效益[7]。

(二)稅務籌劃效果對企業2012年到2017年的經濟效益和納稅額進行統計，獲取結果如表1：從結果上看，S企業的經濟效益自2012年以來，基本呈現上漲趨勢，對應的稅金額度則在平穩中漸漸降低，體現了其稅務籌劃的積極作用。

四、總結

綜上，現代房地產行業對我國國民經濟具有非常重要的影響，各房地產企業的運營相關情況也得到了廣泛關注。就房地產企業的稅務核算而言，存在應稅項目多、核算復雜的特點，現有工作也不盡完善。從稅務籌劃的角度上看，各企業可以加強全局性籌劃、階段性籌劃，同時以現有法律法規為基礎，合理進行避稅。實例分析證明了上述理論價值，可作為參考，謀求企業稅務相關工作的完善。

參考文獻：

[1]李金蔓.營改增后房地產企業稅務風險點分析與管控措施[J].經貿實踐，2018，18(18)：86+88.

[2]丘愛芳.營改增后房地產企業稅務管理風險新特點分析和應對措施探討[J].現代經濟信息，2018，33(05)：277.

[3]陳姍姍.房地產項目開發各階段稅務籌劃方案設計——以H地產集團的L項目為例[J].財會通訊，2017，39(17)：112-118.

[4]鄭艷.關于房地產企業稅務風險管理及控制模式分析[J].現代經濟信息，2018，33(16)，196-199.

[5]張永凱.“營改增”背景下房地產企業稅務風險的防范研究[J].財會學習，2018，13(12)，169-170.

[6]姜美娟，孟宵冰.新準則下房地產企業政府補助稅務風險分析[J].時代經貿，2018，16(14)，42-43.

[7]曹坤.營改增全面實施背景下房地產企業稅務風險管理探討[J].時代金融，2018，39(08)，161+168.

作者：戴建成 單位：福建三木集團有限公司