房地產投資信托基金發展范文

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房地產投資信托基金(簡稱REITs)是一種采取基金或信托的組織形式，集合眾多投資者的資金，收購并持有收益類房地產或抵押貸款以獲得投資收益，并享受稅收優惠的投資機構。其股票或收益憑證一般在證券交易所或柜臺市場進行自由交易。投資者的收益主要來源于股息、利息等及在二級流通市場交易產生的資本增值。近年來，隨著中國房地產業的迅速發展，越來越多的人將資金投向房地產業。然而，我國房地產投資體系不完善，且投資方式單一。大部分投資者采用購買、出租、出售房地產的方式，希望通過短期內房地產價格上漲帶來的買賣價差而獲益。這種方式雖然可能帶來較高的收益，但資產流動性差、風險大。而且，由于投資者的“羊群效應”，容易為房地產泡沫的形成推波助瀾。此時，作為房地產的專業投資機構——房地產投資信托基金的引入就非常必要。它不僅可為投資者提供一種專業的、流動性好的、收益更加穩定的房地產投資工具，而且可引導投資者更加理性地投資，在一定程度上達到穩定房地產價格、推動房地產業健康發展的效果。

一、美國房地產投資信托基金的發展經驗

(一)美國房地產投資信托基金的發展歷史。1960年，美國通過了《房地產投資信托法案》，標志著美國房地產投資信托基金的正式設立。此法案的初衷是使中小投資者通過房地產投資信托基金投資于大型商業房地產，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。因此，早期的信托基金不允許超大股東的存在，且都是直接投資于房地產的“股權類信托”。上世紀60年代后期，隨著投資于房地產抵押貸款的“抵押類信托”的出現，REITs得到進一步發展。但進入上世紀70年代中期，美國經濟開始衰退，房地產價格的大幅下降和利率的上升，使REITs的資產水平急劇下降，從1974年的200億美元下降到1976年底的97億美元。之后，REITs的發展陷入長期低迷狀態。這種情況一直到1986年《稅收改革法案》出臺后才有所改觀。該法案放松了房地產投資信托基金的限制，允許REITs直接擁有和經營房地產，而不必交由第三方管理。之后，美國又進一步修改了REITs的法律框架和產品結構，特別是“UPRE—ITs”的引入及對機構投資者要求的放松，使RE—ITs在上世紀90年代后獲得迅猛發展。

(二)美國房地產投資信托基金的產品種類。經過40多年的發展，美國房地產投資信托基金已形成了豐富、多樣化的產品系列。按照持有資產的性質劃分，房地產投資信托基金可分為：股權類信托、抵押類信托、綜合類信托。從歷史看，股權類信托不僅收益率普遍高于其他兩種信托，波動率即風險也小于其他兩者。這也是股權類信托現今占據美國絕大部分REITs份額的原因。截至2005年，在美國共有197支REITs。其中，股權類信托為152支，所管理的資產占所有REITs總資產的91％。

(三)美國房地產投資信托基金的主要特點：第一，房地產投資信托基金通過將房地產證券化，為中小投資者提供了一種流動性好、投資靈活的房地產投資工具。以前，中小投資者對房地產的投資主要通過抵押貸款形式，購買、出租、出售房地產以賺取差價，存在資金耗費大、流動性差等缺點。而投資REITs，投資金額根據認購份額的不同而靈活變化。且基金份額通常在交易所上市，可隨時變現，保證了資金較強的流動性。第二，相對低風險、高收益。據統計，1971年12月31日至2002年12月31日期間，股權類REITs的收益率為12．35％，超過同期道瓊斯平均工業指數(7．25％)、納斯達克綜合指數(7．79％)及標準普爾500．指數(10．68％)。同時，其波動性(13．46％)卻低于其它三種股票指數。第三，享受一定的稅收優惠政策。為鼓勵REITs的發展，美國稅法規定，對滿足一定條件的PElTs可免收公司所得稅。且如果投資者以自身所有的房地產入股REITs，以換取“合伙經營份額”，稅法將不做稅收處理，直到投資者將這種份額變現。這種遞延稅收的辦法吸引了眾多投資者的參與。

(四)美國房地產投資信托基金發展的主要經驗。總的說，主要有以下四點：

1．法律法規的大力支持為REITs發展提供了良好的外部環境。體現政府支持的一個方面是每當REITs面臨重大困境時，政府都會通過出臺新的稅收改革法案來幫助REITs健康發展。以1976年的稅收改革法案(TRA76)為例，由于1973年至1975年間房地產投資信托基金的極度蕭條，造成該行業的巨額負債，大量資產被迫投放到市場上進行低價處理。針對這種情況，TRA76對以下內容進行了重大調整：取消對非故意違反75％和90％總收入規則的房地產信托公司進行處罰的條款；允許8年期的虧損結轉；給予房地產投資信托公司持有待銷物業的權利。上述措施為房地產投資信托公司處置資產和保留納稅優惠資格創造了有利條件。另外一項影響REITs發展的重大法案是1993年通過的《綜合預算調整法案》(以下簡稱《調整法案》)。在該《調整法案》之前，養老基金只能算作一個投資者對REITs進行投資。由于REITs對股權結構的要求使養老基金只能占較小的份額，這自然使養老基金對RE—ITs投資的熱情不高。而《調整法案》改變了這種情況，允許養老基金按其持有人來計算投資人數，也就是養老基金從此可占有REITs的絕大部份份額，這為養老基金投資REITs鋪平了道路。

2．REITs自身的不斷改革和創新使產品更加適應市場的需求。首先，REITs在所有權形式上不斷完善。從最初成立時唯一的股權投資信托，到抵押投資信托和綜合投資信托，之后又陸續推出參與型抵押房地產投資信托基金、專項貸款、聯合物業投資等多種基金形式，以適應市場的不同需求。其次，PElTs投資管理的專業化程度不斷提高。專門從事投資某一類型物業，如住宅、寫字樓、工業物業、商業中心等的房地產投資信托基金的數量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。為更好地解決投資人和管理者間的成本問題，REITs在管理結構上也有重要創新。1986年以前，PElTs的運營僅限于擁有房地產，自身不參與房地產運營，而是委托獨立的第三方運營和管理PElTs所持有的資產。之后，人們意識到這種形式下PElTs股東和管理資產的管理者間存在嚴重的利益不一致。為減少這種成本，PElTs開始廣泛采用自我管理的組織形式，即基金自己運營和擁有房地產。

3．機構投資者的廣泛參與促進了PElTs的

迅速發展。初始設立房地產投資信托基金的目的之一，是為小型投資者投資房地產提供方便。1981年機構投資者所持有的房地產投資基金的交易量，約占全部交易量的10％。但到1999年，這個比例則上升到39％。這表明機構投資者對PElTs越來越關注。研究表明，機構投資者的引入，提高了房地產投資基金公司管理決策的質量，提高了PElTs的績效，減少了反常的投資波動，提高了市場的透明度，促進房地產投資信托基金的健康發展。

4．一系列保護投資者利益的措施為PElTs的長期健康發展提供了保障。為保護投資者的利益不受損害，美國對PElTs的許多方面都有嚴格的規定，主要包括：在收益分配方面，要求將每年絕大部分收入以現金股利的方式分配給股東；在股權結構方面，不允許超大股東的存在；在收入結構方面，要求PElTs的收入主：要來源于房地產的經營收益和4年以上的房地產處置收益，防止PElTs頻繁的短期操作。這些措施保證了PElTs的規范化運作，降低了大股東侵犯小股東利益的風險，從而鼓勵了更多投資者的參與。

二、美國PElTs的發展經驗對我國的啟示

我國房地產投資信托基金的發展還處于嘗試階段。結合美國PElTs的發展經驗及我國國情，我國發展PElTs所亟待解決的關鍵性問題主要有以下三方面：

(一)選擇適合在中國發展的REITs組織形式和產品類型。發展房地產投資信托基金大致說有兩種組織形式：信托型和基金型。兩者的主要區別在于發行主體不同。前者是由信托機構發行信托計劃，后者是由基金管理公司來募集資金。因為我國并沒有專門的《產業投資基金法》，所以，如果采用基金型的方式，基金公司在資金募集和使用上都缺乏法律保護，且容易有非法集資之嫌。再加上我國并沒有產業基金的運作經驗，無法保障投資者的資金和利益不會受到損害。所以，不宜采用基金型的方式。而我國采用信托型的組織形式則有明顯的兩個好處：第一，信托財產具有相對獨立性，其收益不受其他資產或者管理公司業績的影響。這就從根本上保證了投資者資產和收益的安全性。因為如某房地產納入了信托計劃，即使是管理該房地產的公司或者信托機構倒閉，只要該房地產還存在，其收益權仍舊屬于信托計劃的持有者。第二，我國信托機構已有多年發行和管理房地產信托的經驗。在產品類型方面，在最初發展PElTs的階段，應選擇那種收益比較穩定、受股票市場影響較小、更容易保護投資者利益的類型，隨后再逐步豐富REIFs的種類。通過對PElTs各種類型的對比分析，中國初期應選擇的PElTs類型是直接經營房地產的股權類信托基金，并且規定信托基金的清算時間，以使投資者更好地將信托基金價格與基礎資產價值相匹配。

(二)完善相應的法律法規制度，為REITs的引入掃除障礙。縱觀美國房地產投資信托基金的發展經驗可看出，完善的法律制度是保證PElTs健康發展的重要條件。在我國，阻礙信托機構發行PElTs的因素中，有很大部分是來源于相關法律制度的不健全。這主要體現在：(1)未對信托收益的納稅做出明確規定。在美國，滿足一定條件的房地產投資信托基金不交公司所得稅，以避免雙重稅收，從而提高了投資者收益。而我國目前未對此做出明確規定。(2)信托憑證及信托受益權缺少明確的法律定位，給投資者公開交易信托憑證造成困難。正因為此，我國現有的信托產品基本無法在二級市場流動。而在交易所上市是PElTs的主要特征之一，所以，要成功引入PElTs，必須在法律上明確信托憑證在交易中的法律定位。(3)我國現有的“資金信托管理辦法”中，對資金信托計劃有200份的限制。該限制使每份計劃的投資額較大，不利于中小投資者的參與。(4)在信息披露方面，國外對公開發行的房地產投資信托基金有嚴格的信息披露制度，而我國對信托計劃的披露頗為簡單，只有該項目非常簡短的描述。所以，僅依靠我國現階段的《信托法》、《投資基金法》而試圖發展PElTs是遠遠不夠的，必須建立更加完備、更加細化的法律體系。

(三)建立保障投資者利益的運作機制。無論亞洲國家還是歐洲各國，在PElTs的運作機制上大多借鑒了美國經驗，即貫徹投資方向明確、業務清晰、運作規范的原則，從資產構成、收入結構、收益分配三個方面規范REITs的運作，保障投資者利益不受到損害。結合我國情況，PElTs在我國的運作應注意以下幾個問題：

1．規定REITs的資產構成比例，保證REITs的主營業務為房地產。在美國，房地產、現金及其等價物必須占總資產的75％以上。在我國發展PElTs，有兩點需要規范。一個是合理確定開發性資產和經營性資產的比例。因為開發性資產的風險相對比較大，而我國規范此類風險的經驗不足。所以，規定開發性資產的比例很有必要。二是合理確定權益資產和債務資產的比例。這在美國雖然沒有嚴格規定，但一些亞洲國家都做了相應要求。比如，新加坡規定負債不得超過總資產的35％，韓國則完全不允許負債。

2．規定REITs的收入結構，保障募集資金的正確投向和使用。在美國，下列收益必須占總收入的95％以上：股利、股息、房地產租金、股票和房地產處置收益等。而下列收益則不得超過總收入的30％：處置持有期不滿1年的股票或其他證券所得、處置持有期不滿4年的房地產所得等。我國的REITs收入也應主要來源于房地產開發、購置、出租管理等權益性業務，禁止資金拆借及嚴格控制貸款業務。

3．為防止基金管理者出于滿足自身利益最大化的目的，將收益再投資于那些無法達到投資者要求的項目，各國幾乎都做出必須將每年90％的應稅收入作為股利分配給股東的規定。中國未來REITs的收益分配也不應例外。