房地產(chǎn)出租投資研究范文

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房地產(chǎn)出租業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)分工演進(jìn)的產(chǎn)物，是現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的核心主體——房地產(chǎn)投資者，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為出租投資，有助于緩和房地產(chǎn)買(mǎi)賣市場(chǎng)的供求矛盾，增加有效服務(wù)供給，有助于形成房地產(chǎn)租售選擇機(jī)制，對(duì)解決住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲和降低商品房空置率問(wèn)題，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)出租業(yè)的形成及其地位

比較2010年中美房地產(chǎn)業(yè)發(fā)現(xiàn)，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)中，出租業(yè)占極為重要的地位，而中國(guó)尚未形成。房地產(chǎn)出租業(yè)是由長(zhǎng)期持有房地資產(chǎn)，通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)，以租金收入為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的企業(yè)所組成的行業(yè)。這些企業(yè)包括：以“開(kāi)發(fā)——出租”為主要經(jīng)營(yíng)模式的公司和房地產(chǎn)投資信托公司。

從起源上看，房地產(chǎn)業(yè)是從建筑業(yè)中分孽而來(lái)的。當(dāng)人們從建筑物完全自給自足轉(zhuǎn)為由業(yè)主委托建筑商建造時(shí)，建筑業(yè)形成了。而當(dāng)建筑商自行建造，并將這些建筑物拿到市場(chǎng)上進(jìn)行交易，建筑商就轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商了。中美早期的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)期都經(jīng)歷了這樣的轉(zhuǎn)型。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形成一定規(guī)模，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)就形成了。盡管從提供物質(zhì)產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)與建筑業(yè)似乎沒(méi)有什么差異，可稱為“商品使用價(jià)值層面的分工”。

但是，從商品價(jià)值層面理解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅替購(gòu)房者完成了建筑生產(chǎn)活動(dòng)，而且替購(gòu)房者承擔(dān)了投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)商品的耐用性使購(gòu)房者實(shí)質(zhì)上成了投資者，能夠獲得長(zhǎng)期的持續(xù)性的投資回報(bào)。如果購(gòu)房者是出于自身需求，表明投資者和消費(fèi)者同為一體。房地產(chǎn)出租人的出現(xiàn)，意味著房地產(chǎn)價(jià)值層面的分工進(jìn)一步細(xì)化，消費(fèi)者不必再承擔(dān)投資者的風(fēng)險(xiǎn)，而全部由出租人承擔(dān)下來(lái)。事實(shí)上，并非所有的房地產(chǎn)使用者都具備投資者的基本條件，這就造成了房地產(chǎn)投資者與使用者的分工。

根據(jù)新興古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的有關(guān)理論，分工的內(nèi)生演進(jìn)導(dǎo)致分工日益細(xì)化，美國(guó)房地產(chǎn)出租業(yè)正是這種細(xì)化的產(chǎn)物。房地產(chǎn)出租業(yè)與承租人之間形成了一種更為細(xì)致的分工格局：投資者作為出資購(gòu)買(mǎi)、持有房地產(chǎn)，并出租給消費(fèi)者（租客），租客為其消費(fèi)支付對(duì)價(jià)（租金）。

目前的美國(guó)房地產(chǎn)出租業(yè)已經(jīng)是規(guī)模最大的行業(yè)。美國(guó)2007年經(jīng)濟(jì)普查顯示，房地產(chǎn)出租業(yè)的年收入占房地產(chǎn)全行業(yè)年收入的31.97%，位列各行業(yè)之首。

由于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有著不同的專業(yè)要求，從而形成了專業(yè)化經(jīng)濟(jì)和分工經(jīng)濟(jì)，分工程度和分工格局則受各種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的交易費(fèi)用影響。如果某種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的收益，大于因?qū)I(yè)化而產(chǎn)生的交易費(fèi)用，則該種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就會(huì)成為一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)行業(yè)。交易費(fèi)用受交易技術(shù)、制度和城市化因素的影響，其中尤以制度因素影響最為明顯。制度包括法律法規(guī)、行政管理和道德共識(shí)。交易費(fèi)用較低，則分工越細(xì)。美國(guó)是一個(gè)分工高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，這與其推崇自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制和國(guó)民觀念意識(shí)密不可分。

由于房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)和不同階段的需求，在一定市場(chǎng)機(jī)制作用下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的分工演進(jìn)就會(huì)自發(fā)地催生出新興的房地產(chǎn)行業(yè)，自發(fā)地形成資金和專業(yè)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)投資業(yè)，以及為房地產(chǎn)投資業(yè)服務(wù)的細(xì)分行業(yè)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融、經(jīng)紀(jì)（銷售、租賃）、設(shè)施管理等。可見(jiàn)，房地產(chǎn)投資業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的核心行業(yè)。如前所述，房地產(chǎn)出租業(yè)正是實(shí)質(zhì)上的房地產(chǎn)投資者，在房地產(chǎn)業(yè)具有舉足輕重的地位。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，正是這一經(jīng)濟(jì)本質(zhì)的現(xiàn)實(shí)反映。

房地產(chǎn)出租業(yè)的形成和發(fā)展，也使得房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能和性質(zhì)發(fā)生了重大變化。房地產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展的早期階段，以生產(chǎn)環(huán)節(jié)為主（開(kāi)發(fā)各類住宅和商用房地產(chǎn)），為社會(huì)提供有形的物質(zhì)產(chǎn)品。當(dāng)房地產(chǎn)出租業(yè)成為房地產(chǎn)核心行業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為主要向社會(huì)提供無(wú)形的商品——房地產(chǎn)的使用及相關(guān)服務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)才真正形成。

二、房地產(chǎn)出租業(yè)的投資替代效應(yīng)

房地產(chǎn)出租業(yè)對(duì)資金（特別是長(zhǎng)期資金）高度依賴，迫切需要通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，如股票、私募基金等。因此，從理論上講，房地產(chǎn)出租業(yè)具有房地產(chǎn)投資替代效應(yīng)。

1960年，美國(guó)正式創(chuàng)立房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）。這一創(chuàng)新之舉緣于美國(guó)國(guó)會(huì)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)：需要有一種途徑，使眾多的、小額的、分散的資金匯集起來(lái)，參與大規(guī)模的、收益性的不動(dòng)產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資信托可以充當(dāng)一個(gè)專營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的金融中介。盡管早期美國(guó)政府只是將REITs定位于金融中介的角色，因而禁止REITs參與不動(dòng)產(chǎn)的管理和運(yùn)用，但是以后的一系列改革，使權(quán)益型REITs成為美國(guó)房地產(chǎn)出租業(yè)中的后起之秀，其主要功能就是出租房地產(chǎn)。正因如此，北美產(chǎn)業(yè)分類體系2007年修訂版將原來(lái)隸屬于金融業(yè)的權(quán)益型REITs并入房地產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)出租人。從美國(guó)REITs業(yè)的實(shí)際情況看，其業(yè)內(nèi)的專業(yè)化和規(guī)模化非常明顯，不同的REITs公司，各自關(guān)注于辦公樓、公寓住宅、購(gòu)物中心或工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)等的租賃經(jīng)營(yíng)，而一個(gè)公司往往持有全美國(guó)甚至全球不同地域的同一類物業(yè)。這種高度的專業(yè)化和規(guī)模化，使得REITs的房地產(chǎn)投資效益大大高于非專業(yè)投資者的直接投資。在市場(chǎng)規(guī)律的作用下，權(quán)益型REITs的存在與發(fā)展，讓個(gè)人、企業(yè)等多種經(jīng)濟(jì)主體失去了直接投資的機(jī)會(huì)。目前，房地產(chǎn)投資信托在美國(guó)房地產(chǎn)出租業(yè)總產(chǎn)出中所占的比重并不大，但其增長(zhǎng)速度驚人，未來(lái)前景看好。

三、房地產(chǎn)投資替代對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

由于房地產(chǎn)商品諸多的內(nèi)在因素，其需求中不可避免地包含一部分投資需求。對(duì)于某個(gè)特定區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果其經(jīng)濟(jì)處于高速增長(zhǎng)、城市化建設(shè)快速發(fā)展時(shí)期，那么，房地產(chǎn)投資也隨之而增長(zhǎng)，更由于這種投資需求不受地域限制，因此有可能出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，造成市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，并不斷激發(fā)投機(jī)需求的膨脹，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫。而房地產(chǎn)出租業(yè)的房地產(chǎn)投資替代效應(yīng)，使房地產(chǎn)投資者可以采用購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)出租企業(yè)的股票或基金的方式，替代直接出資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，這樣有助于減少房地產(chǎn)投資需求對(duì)終端房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。對(duì)于特定區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)投資替代效應(yīng)使市場(chǎng)總需求主要由直接使用需求構(gòu)成，而直接使用需求是受當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，在正常情況下增長(zhǎng)相對(duì)和緩，不會(huì)產(chǎn)生過(guò)于嚴(yán)重的供求矛盾，有利于市場(chǎng)價(jià)格的平穩(wěn)。

在房地產(chǎn)直接投資模式下，房地產(chǎn)投資以眾多非專業(yè)房地產(chǎn)投資者分散持有房地產(chǎn)的形式出現(xiàn)。這些非專業(yè)投資者雖然能獲取出租升值的收益，卻不能提供良好的及時(shí)的和專業(yè)的服務(wù)，尤其是當(dāng)某個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲收益高于出租收益的時(shí)候，許多投資者會(huì)放棄出租的房地產(chǎn)造成空置現(xiàn)象。因此，選擇房地產(chǎn)投資替代，能使分散的房地產(chǎn)投資資金匯聚到專業(yè)化的、規(guī)模化的且相對(duì)穩(wěn)定的出租業(yè)，就可形成房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上的有效供給，其提供的房地產(chǎn)服務(wù)，在品質(zhì)上并不遜于甚至高于自有房地產(chǎn)所提供的服務(wù)，有助于形成房地產(chǎn)的租售選擇機(jī)制，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在自我調(diào)節(jié)，減少房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的可能。

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格的非理性上漲以及許多商品房長(zhǎng)期空置的狀況，在很大程度上是由住房投資、投機(jī)需求旺盛等原因造成的。同時(shí)，也反映出市場(chǎng)上房地產(chǎn)投資替代效應(yīng)缺失的問(wèn)題。因此，政府應(yīng)當(dāng)重視培育和扶持房地產(chǎn)出租業(yè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資替代需求，以有效緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的尖銳矛盾。