房地產企業破產債權購房戶權利保護范文

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摘要:在房地產開發企業破產債權中，保障消費性購房戶的權利是我國國情所決定的。但在房地產開發企業破產實務中，消費性購房戶的權利保護或因法律規定或因現實困境而不盡人意。法院、破產管理人、相關政府部門，應盡可能通過政策手段在平衡各方利益的同時注重保障購房戶權利，以維護社會穩定、保障民生。

關鍵詞:房地產開發企業;消費性購房戶;權利保護

房地產開發企業是指以營利為目的從事房地產開發和經營的企業。自“炒房”危及住房剛需，逐步影響到國計民生開始，國家相繼出臺了系列政策，對房地產產業進行了力度空前的調控。近年來，隨著經濟增速調低換擋，房地產開發企業的資金鏈日益緊繃，很多房地產開發企業因無法解決融資問題而走向破產。在房地產開發企業破產事務中，企業一旦進入破產程序，不可避免的會面臨著大量的購房戶，對消費性購房人權利的處理，不僅關乎不同主體利益訴求的平衡，更是關乎著社會的穩定。

一、購房戶權利保護的利益衡量

在不考慮購房戶特殊性的情形下，作為整體的購房戶權利應區分已經支付全部購房款和僅支付部分購房款兩種情況。在第一種情況下，學界及實務界基本認為購房戶全部履行了購房合同義務后，僅獲得債權請求權，未登記則未取得房屋所有權。在第二種情況下，購房協議的雙方均未履行完合同義務。管理人可以發揮其選擇權，決定是否繼續履行合同。若繼續履行合同，則依據破產法的規定，購房人債權為債務人/破產人的共益債務;若選擇解除合同，理論上說，購房人的權利則僅為普通債權。那么如何保障“普通債權”消費性購房人的權利?最高人民法院于2002年《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，將滿足條件的購房戶的權利認定為優先權。但“炒房熱”出現后，房屋的功能從傳統的居住拓展為投資，大量的炒房戶迅速搶占了房屋買賣的一級市場。在此背景下，若將所有滿足條件的購房戶均認定為優先權，會損害其他債權人的利益，加大破產阻力。考慮到現實情況，最高院2015年了《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《規定》)明確區分消費購房與投資購房，對消費性購房戶予以特別保護，在一定程度上實現了購房戶與其他債權人、投資人、管理人利益的平衡。

二、破產實務中消費性購房戶權利保護中的問題

在破產程序中，即便購房戶已經支付全部或大部分房款，也并不一定能獲得房屋所有權。在現實情況中，很多工程未完工，企業即因資金斷裂宣告破產，購房合同根本無法履行合同。如若企業直接進入破產清算程序，購房戶則對房屋再無預期。若企業進入了重整程序，購房戶則陷入兩難:如果不接受退回房款，房地產企業則會因重整不能而直接破產清算，其優先債權也難以實現;如果接受退款，即失去了向重整成功的企業主張房產的權利，更重要的是，單純的退回購房款完全無法彌補戶房價上漲帶來的損失。也因此，破產程序中往往會發生群體維權事件，這也是房地產開發企業破產面臨的現實困境。在優先權的認定上，最高人民法院《規定》第29條將已支付大部分合同款項的比例認定為“50%以上”，面臨著諸多質疑。同樣是消費性購房人，僅因為支付比例的不同，權利保護卻天壤之別。極端的例證是，支付50．01%房款與支付49．99%房款的購房人，前者列為優先權，后者則只能作為普通債權。實務中，破產管理人僅以法律規定進行說理，往往蒼白無力，也很難為購房戶所接受，這也是房地產開發企業破產面臨的法律困境。

三、消費性購房戶權利實現的幾點思考

現實中大量的購房戶很難一次性付清全部購房款，在不斷上漲的房價面前，房奴大量涌現。房地產開發企業一旦破產，對購房戶來說即意味著“災難”降臨。如果購房群體的利益得不到維護，極可能發生惡性群體事件，危及社會的穩定。為了保護購房戶的權利，同時平衡各方利益，筆者認為，可以從以下幾點進行考慮:一是，充分保障購房戶的知情權與投票權。法院、破產管理人應充分盡到通知與告知義務，保證購房戶能夠及時、全面申報債權，在關乎其切實利益的程序中，保障購房戶的參與權與投票權。二是，向購房戶充分明晰風險，并給予多重選擇。除了常規風險提示外，在破產重整程序中，管理人還應告知購房戶選擇繼續履行合同的風險、重整計劃未能通過的風險等。另外，在破產重整中，破產管理人可以與投資方溝通考慮給予購房戶優先購買權、特定區位房屋的優惠政策等。三是，在優先權的認定上，面臨特殊購房戶時，法院可以依管理人的申請，通過出具意見書的形式，綜合考慮購房戶的生活狀況、購房的緊迫性等情況，適當突破最高院《規定》第29條的購房款比例限制，認定特定購房戶的優先債權，保護特定購房戶的權利。

四、總結

［參考文獻］

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作者：謝冰航 單位：湖南瀟湘破產清算有限責任公司