房地產企業土增稅納稅籌劃分析范文

本站小編為你精心準備了房地產企業土增稅納稅籌劃分析參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

摘要：近年來，我國的房地產價格居高不下，購房者面對高昂的房價保持觀望態度。從2014年至今，房地產行業正在進行大規模的下降，從整體來看，近幾年的住宅房產銷售量與之前相比下降了9.4%，房地產行業持續低迷為我國的房地產事業帶來了沉重的打擊。土地增值稅稅收成本是我國房地產行業成本中的主要構成部分，僅次于地價成本和建安成本，是房地產三大成本之一，房地產項目進行結算時，土地增值稅成本可以高達15%到25%。當前的房地產是如何降低土地增值稅成本，是我們面臨的最大問題。

關鍵詞：房地產；土地增值稅；籌劃探討

1土地增值稅的基本要素

1.1納稅人

納稅人是指在國有土地及土地建筑物在進行交易和轉讓過程中取得的收入、需要支付一定稅金的個人。客稅對象是指有償對國家土地房產及土地房產附屬建筑物財產在進行轉讓以及拍賣時所取得的增值稅額，在房地產行業中，納稅人及房地產公司增值稅額是房地產在進行國有土地的競拍以及建設、出售房地產所得收入產生費用的應交稅額。

1.2應納稅額

我國房地產行業土地增值稅應納稅額，是房地產行業盈利過程中產生的增值額乘以適當的稅率再減去理應扣除的項目金額乘以速算扣除系數。其中土地增值額等于轉讓房地產所產生的收入減去按規定應扣除的項目金額。

1.3土地增值稅征收的作用

作用：①有利于國家對房地產行業的有關調控；②有利于有關部門發現并抑制惡意炒房現象；③有利于增加國家的財政收入。

2土地增值稅納稅籌劃方法

房地產企業繳納土地增值稅會直接影響到房地產企業的利潤，企業內部投入成本變高。在目前的房地產行業中，如何選用靈活適當的籌劃方法進行土地增值稅的清算以及繳納，從而降低企業成本、增長企業競爭力，是目前房地產行業重要研究和發展的方向。

2.1注意納稅臨界點

按照我國有關稅法規定，有一項可以實行免征土地稅的政策，那就是納稅人在依法建造標準住宅進行出售的時候，如果增值稅沒有達到應該扣除項目金額的20%，可減免土地增值稅。我國現行的增值稅納稅方法實行四級超率累進稅率，每當增值稅超過50%、100%或者200%，根據不同的長度交納不同的數額，因此企業在開發的時候應該選用最為適合的方案，注意調整稅率臨界點，降低企業的房產投入。

2.2增加開發成本

增加開發成本也是目前房地產使用最多的方法，目前很多房地產開發商都選擇在可以接受的范圍內增加公共配套設施建設的投入，從提高小區住宅環境方面入手，提高裝修層次，以此來吸引顧客的眼光，同時可以增強扣除項目金額，使得增值稅稅率變低。

2.3拆分合同

將一處房屋拆成兩次合同進行兩次簽訂，也可以降低土地增值稅的繳納。目前很多房地產在進行房屋出售的時候往往采取先簽訂毛坯房銷售合同，隨后在裝修時與顧客達成一致意見，在與顧客簽訂裝修合同，這樣一來，所交的僅是銷售房屋時毛坯銷售土地增值稅，房產企業順利達到節稅的目的。

2.4明確征收范圍進行籌劃

（1）合作建房。合作建房是指按照稅法規定由兩方共同建設，一方出地一方出資金，建成后按房屋比例用于自用的房產，可以暫時免收土地增值稅。房產開發商也可以適當利用這一政策。

（2）轉銷為租。目前很多房地產業存在著房未售完的情況，在這種情況下，房產公司可以選擇將建好的房子進行精裝修，由于租房并不產生房產轉移，不需要繳納土地增值稅，因此可以在節省成本的同時提高企業的收入。

（3）增加扣除項目。在進行房產生產銷售以及清算土地增值稅的時候，可以采取多種利息扣除方法，方法一：允許扣除的房地產開發費用-利息（據實扣除）+（取得土地使用權支付的金額+房地產商開發投入成本）×5%。此外可以采取代收費用并入房產減少稅基本，可以將代收費用計入房價中向購買方一并收取，而代收費用卻并入房地產轉讓收入計稅。第二種可以采取在收取房價之外再進行單獨收費。

3土地增值稅對房價的影響

房地產是我國目前正大力發展的行業，而土地增值稅是國家對房地產行業進行調控參與國家房地產行業分配利潤的手段。房價越高，土地增值稅應交稅額越大，而對于房地產行業來說，土地增值稅稅額也大，對于房地產企業的利潤收入沖擊越大。近年來，我國房地產行業的售樓價格越來越高，不少市民面對高昂的房價望而卻步，因此，土地增值稅的清算和繳納也是我國對于房地產行業秩序的維護，可以抑制房價過分上漲，盡快調整房地產行業的秩序，讓房價回歸到合理的正常價位，從而保證我國房地產行業能夠長期穩定的發展。通過近年來的數據表現，土地增值稅的清算已經成功對房地產行業進行了調控，不少人買得起自己喜歡的居所，人民生活的水平已經得到了逐步穩定的提升。此外，房地產高價暴利的時代已經遠去，國內的售價普遍均衡，房地產行業正朝著穩定的方向發展。

4土地增值稅繳納、清算對房地產開發企業的影響

4.1調控價格、制約暴力

隨著“炒房”一詞的流行，各大房地產企業紛紛采取促銷策略。隨著人們買房熱情的提高，房地產行業的價格一直上漲。房地產企業在收入越來越多利潤的同時，土地增值稅應納稅額越來越多，也令各大房地產開發商頭疼。部分企業低價購買土地的使用權，并且想方設法延長開發期，從而達到高利潤的理想狀態。土地增值稅清算狀態下，房地產企業進行囤積的現象越來越少，很難再實現長期的高額利潤。

4.2重新定位

市場在土地增值稅繳納清算制度的影響下，房地產企業也進行了一次大規模的市場重新定位，不少過分追求低投入高利潤的企業紛紛被市場淘汰，房地產行業開發商不得不轉換經營戰略，樹立新的發展觀，以尋找自己生存發展的空間，重新樹立企業形象。目前越來越多的房地產開發商開始考慮市場需求，適應了新時代下的發展趨勢。

5結束語

土地增值稅是我國長期穩步進行的系統工程，從整個行地產企業的統籌規劃為中心進行宏觀調控，土地增值稅的繳納和清算不光是為了幫助企業追求最低的繳費方案，而是在整體上提高企業的經營水平，合理降低房價，從而促進房地產企業的穩定發展。

參考文獻：

[1]季桂芳.關于房地產企業土地增值稅納稅籌劃的探討[J].中國集體經濟,2017,(14):77-79.

[2]段淑芬.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃研究[D].廣東財經大學,2016.

作者：時百成 單位：莒南縣房產和住房保障局